Blog

Een vroegere huurder moet je nog allerhande bedragen betalen. Maar wat gebeurt daarmee als die overlijdt? Kan je dan aankloppen bij diens erfgenamen?

Het gebeurt wel eens dat een huurder die vertrekt nog allerlei zaken aan jou moet betalen (achterstallige huur, huurschade, vergoeding wegens beëindiging in de eerste drie jaar van de huur, …). Als de huurder dan overlijdt kan je bij hem of haar vanzelfsprekend niet meer aankloppen. Maar bij wie kan je dan wel terecht?

Er zijn erfgenamen

Heeft de huurder erfgenamen die zijn nalatenschap hebben aanvaard, dan kan je bij hen aankloppen. Je kan dan vragen dat zij de bedragen die de huurder je verschuldigd is aan jou betalen. Hebben de erfgenamen de nalatenschap gewoon aanvaard dan kan je zelfs vragen dat zij van hun eigen gelden ‘bijleggen’ als wat zij ontvangen uit de nalatenschap niet volstaat om jouw vordering te voldoen.

Aanvaard onder ‘voorrecht’

Het kan ook zijn dat de erfgenamen de nalatenschap aanvaard hebben onder het voorrecht van boedelbeschrijving. Als dat het geval is gaat de gehoudenheid van de erfgenaam niet verder dan wat hij uit de erfenis krijgt. Hij moet als dat niet volstaat dus niet bijpassen met zijn eigen middelen.

Verwerpen

Als de erfgenamen de nalatenschap verwerpen (of er geen erfgenamen zijn) dan is er sprake van een zogenaamde onbeheerde nalatenschap. Je kan dan naar de rechtbank stappen om een curator over de onbeheerde nalatenschap te laten aanstellen. Bij die curator kan je dan je vordering laten gelden. Als er uit de verkoop van de bezittingen van je ex-huurder vervolgens voldoende geld komt, kan dat gebruikt worden om jouw vordering te voldoen.

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

Als een huurder een voorkooprecht wil op het pand dat deze huurt en de verhuurder wil dat ook geven, dan is het aangewezen om deze afspraken op papier te zetten. Met wat kan je daarbij zoal rekening houden?

Jan ROODHOOFT, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

Geen wettelijk recht

Wettelijk gezien heeft een huurder geen voorkoop- of voorkeurrecht op de woning of het appartement dat hij huurt. Ook in het kader van een handelshuur of een gemeenrechtelijke huur (bv. de verhuur van een kantoorruimte) bestaat er geen dergelijk recht.  Enkel in het kader van de pachtwetgeving is er wel een wettelijk voorkooprecht van toepassing.

Als een huurder een voorkooprecht wil hebben dan moet dat expliciet worden overeengekomen met de verhuurder. Weet dat je als verhuurder nooit verplicht kan worden om het hiermee eens te zijn. Meestal ga je maar beter niet in op de vraag van een huurder om een voorkooprecht te geven, tenzij bijvoorbeeld in het geval dat je het pand op termijn toch wil verkopen en een interessante kandidaat-huurder zich aanbiedt die enkel van jou wil huren als hij een voorkooprecht krijgt. Door het geven van een voorkooprecht riskeer je nu eenmaal potentiële andere kopers af te schrikken.

Wat houdt het in?

Als een huurder een voorkooprecht heeft op een onroerend goed dan brengt dit met zich dat de huurder voorrang krijgt op andere kandidaat-kopers om het onroerend goed in kwestie te kopen. De huurder moet met andere woorden eerst de kans krijgen om het pand te kopen tegen de prijs en modaliteiten waaraan een andere kandidaat-koper het onroerend goed wil kopen. Een voorkooprecht betekent dus niet noodzakelijk dat de huurder het pand sowieso zal kopen. Als een andere kandidaat-koper uiteindelijk meer biedt dan wat de huurder wil betalen zal het onroerend goed alsnog naar de andere kandidaat gaan.

Een voorkooprecht is niet hetzelfde als een voorkeurrecht, dat eveneens zou kunnen worden overeengekomen tussen de huurder en verhuurder. Bij een voorkeurrecht krijgt een huurder alleen als eerste de mogelijkheid om een bod uit te brengen of om te onderhandelen met een eigenaar die van plan is om zijn onroerend goed te verkopen. Is de huurder dan niet geïnteresseerd om te kopen of is iemand anders bereid om te kopen aan minstens dezelfde prijs, dan kan je als verkoper perfect verkopen aan deze andere kandidaat-koper.

Denk aan de modaliteiten

Kom je een voorkooprecht overeen, dan zet je die afspraak ook best op papier. Dat kan in het huurcontract zelf gebeuren of ook bv. in de loop van de huur in een addendum dat aan de huurovereenkomst wordt opgemaakt. Je laat een dergelijke clausule best opstellen door iemand die daarvoor voldoende juridische ervaring heeft.

Denk daarbij goed na over de modaliteiten die je aan het voorkooprecht koppelt. Je kan deze meestal vrij overeenkomen. Zo kan je aangeven in welke gevallen het voorkooprecht speelt (bv. enkel bij een echte verkoop of ook als het onroerend goed wordt weggeschonken) en wat er met het voorkooprecht gebeurt als de verhuurder overlijdt. Je kan het voorkooprecht ook bv. beperken in de tijd. Verder is het aangewezen in de overeenkomst te voorzien hoe het voorkooprecht moet worden uitgeoefend. Zo zal afgesproken moeten worden hoe en binnen welke termijn de verkoper de huurder op de hoogte moet brengen van een geplande verkoop, welke termijn de huurder dan vervolgens heeft om zijn voorkooprecht te laten gelden, op welke wijze hij zijn beslissing ter kennis moet brengen aan de verkoper enz.

De verhuurder leeft het niet na

Als een voorkooprecht wordt overeengekomen, dan is dat bindend. Een verhuurder die het voorkooprecht niet respecteert riskeert een aanzienlijke schadevergoeding te moeten betalen aan de huurder.  In de overeenkomst waarin het voorkooprecht wordt vastgelegd kan overeengekomen worden welke schadevergoeding de verhuurder aan de huurder verschuldigd is voor het geval dat deze het voorkooprecht niet respecteert. Dat kan bv. een forfaitair bedrag zijn of een percentage van de verkoopprijs.