Verkopers van een nieuwbouwappartement adverteren wel eens met een ‘verhuurgarantie’ die ze aan het pand koppelen. Weet dan dat de ene garantie de andere niet is. Waarop let je dan ook maar beter vooraleer je beslist om zo’n aankoop te doen?
Verkopers van een onroerend goed proberen mogelijke kopers wel eens te overtuigen door een verhuurgarantie te geven. Op het eerste zicht lijkt zo’n garantie interessant te zijn. Je bent zo namelijk ‘zeker’ dat het pand opbrengsten oplevert. Toch stel je voor je overweegt om het pand te kopen je maar beter de vraag waarom de garantie wordt gegeven (een goed in de markt liggend pand heeft nu eenmaal geen extra garantie nodig) en of de kost van de garantie niet wordt doorgerekend in de prijs die je uiteindelijk voor het pand betaalt.
Geen specifieke wettelijke regeling
Er bestaat in het Belgische recht overigens geen specifieke wettelijke regeling die aangeeft wat een verhuurgarantie precies moet inhouden. Hoever de waarborg juist gaat hangt dan ook af van de afspraken die je maakt met diegene die de garantie geeft. Koop je een pand met verhuurgarantie in het buitenland dan is het belangrijk na te (laten) gaan of er in het land in kwestie wel specifieke wettelijke spelregels gelden.
De ene garantie is dan ook de andere niet. Het is alleszins belangrijk dat de garantie op papier staat. Tevens is het van groot belang om vooraleer je beslist om tot de aankoop over te gaan de voorgestelde garantie grondig na te lezen. Zijn de bewoordingen niet volledig duidelijk laat dan iemand met een voldoende juridische kennis de garantie nakijken. Kijk onder andere na voor hoelang de garantie precies wordt gegeven, welke bedragen er worden gegarandeerd en wat de voorwaarden zijn opdat de garantie wordt gegeven. Zo kan het bv. gebeuren dat je geen inspraak hebt in aan wie er wordt verhuurd, dat je bepaalde voorwaarden moet naleven bij de inrichting van het pand enz.
Wie geeft de garantie?
Kijk ook na wie je de garantie precies geeft. Probeer na te gaan of het bedrijf dat de garantie aan jou verstrekt wel voldoende solvabel is. Je zal nu eenmaal maar weinig zijn met een garantie die toch niet zal kunnen worden verstrekt omdat de garantsteller daarvoor niet de nodige financiële middelen heeft. Zeker als de garantie over heel wat jaren loopt is het van belang dat de garantie wordt gegeven door een bedrijf dat financieel bijzonder stevig in de schoenen staat.
Gaat het om een Belgisch bedrijf dan kan je zelf alvast de verkorte balansen bekijken via de website www.nbb.be. Je kan ook een beroep doen op een handelsinformatiekantoor om een financieel rapport op te vragen van de garantieverstrekker. Weet echter dat je zelfs met deze informatie altijd met een onzekerheid blijft zitten over de financiële toestand van de garantieverstrekker.
Wat bij een verkoop?
Koop je een pand met een verhuurgarantie, dan is het nog maar de vraag of die garantie ook nog blijft gelden als je het pand later verkoopt, dat wegschenkt of als het na je overlijden overgaat op je erfgenamen. In principe blijft het recht op garantie in die gevallen weliswaar bestaan, doch in de contractuele garantiebepalingen zelf kunnen andere afspraken worden gemaakt. Zo kan daarin bv. perfect bepaald worden dat de garantie een einde neemt als je het pand in kwestie doorverkoopt of wegschenkt. Kijk dan ook na of je je in de contractuele afspraken die op dat vlak worden opgenomen kan vinden vooraleer je het pand koopt.
Garantie opvragen
In de garantie kunnen verder allerlei modaliteiten worden opgenomen van hoe en binnen welke termijn je de garantie moet claimen. Zo kan het bijvoorbeeld gebeuren dat je de waarborg binnen een bepaalde termijn moet inroepen of dat je een bepaald soort brief met een welbepaalde inhoud moet sturen. Weet dat je je strikt aan deze voorwaarden zal moeten houden om aanspraak op de garantie te kunnen maken.
Hou er ook rekening mee dat als de garantieverstrekker vervolgens niet spontaan betaalt je naar de rechtbank zal moeten stappen. Gaat het om een onroerend goed in het buitenland dan zal allicht een rechtbank in het land in kwestie bevoegd zijn om kennis te nemen van het geschil.
Jan ROODHOOFT, avocat (www.advocatenroodhooft.be)
