Bij het verhuren van een appartement betaalt de huurder bovenop de eigenlijke huurprijs onder andere ook mee in de kosten van de gemene delen van het gebouw. Hoe kunnen die kosten precies worden aangerekend? Met welke spelregels moet je daarbij rekening houden?
De huurder van een appartement zal naast de eigenlijk huurprijs ook de kosten van de nutsvoorzieningen (water, gas, elektriciteit, …) die hij verbruikt moeten betalen. Bovendien zal hij allicht moeten bijdragen in de kosten van de gemene delen. Denk daarbij bv. maar aan de kosten van de lift, het poetsen van de trappenhal, het onderhoud van de tuin, de kosten van de syndicus en dies meer. Die kosten worden aan de eigenaar van het appartement aangerekend volgens de verdeelsleutel die wordt aangegeven in het reglement van mede-eigendom.
Forfaitair afrekenen
Een eerste denkpiste bestaat er in om de kosten van de gemene delen forfaitair af te rekenen en daar bv. een vast bedrag per maand voor overeen te komen in het huurcontract. Je hoeft in dat geval geen afrekening te maken op basis van de werkelijke kosten. Een dergelijke afspraak is ook geldig. Zowel de huurder als de verhuurder kunnen dan wel te allen tijde vragen dat wordt overgestapt naar een systeem waarbij de werkelijke kosten worden aangerekend. Weigert de andere partij op die vraag in te gaan, dan kan het verzoek worden voorgelegd aan de rechtbank.
Afrekenen op basis van de werkelijke kosten
Een tweede manier om de kosten van de gemene delen door te rekenen aan de huurder bestaat er in af te rekenen op basis van de werkelijke kosten. Vaak wordt in dat geval door de verhuurder aan de huurder een maandelijks voorschot op deze kosten gevraagd waarna er jaarlijks wordt afgerekend en de huurder al dan niet zal moeten bijbetalen dan wel een deel van de betaalde som terugkrijgt. Als de huurder dat vraagt zal de verhuurder de bewijsstukken moeten bezorgen waaruit de kosten blijken. Het volstaat al eveneens dat de verhuurder aan de huurder de mogelijkheid biedt de stukken in te zien bij de syndicus.
Welke kosten?
De verhuurder kan niet alle kosten die verband houden met de gemene delen doorrekenen aan de huurder. Ook al woont hij er zelf niet, toch zal de verhuurder sommige kosten zelf moeten betalen. In Vlaanderen bestaat er voor sinds 1 januari 2019 aangegane huurcontracten een duidelijk lijst met wie wat moet betalen. Zo moet de huurder de kosten ivm de nutsvoorzieningen van de gemene delen betalen, de kleine herstellingen die moeten gebeuren aan de gemene delen alsook de kosten van het schoonmaken van de gemene delen en het ophalen van het vuilnis. De verhuurder betaalt de kosten van de grote herstellingen en deze van de aankoop/vervanging van de meters van nutsvoorzieningen. Ook de kosten voor het organiseren van de algemene vergadering, het aandeel in de blokpolis en de bijdrage in het reservefonds zijn voor de verhuurder.
Sommige kosten moeten worden gedeeld. Zo dienen huurder en verhuurder elk de helft te betalen van de kosten van het periodiek onderhoud van de lift. De kosten van de syndicus zijn voor 34 % ten laste van de huurder en voor 66 % te laste van de eigenaar.
Syndicus laten splitsen
Om te weten welke kosten een verhuurder precies kan terugvragen van de huurder kan het nuttig zijn dat de syndicus deze opsplitsing maakt. Sommige syndici doen dit, andere niet. Zelfs als de syndicus dit doet is het aan de eigenaar om deze kosten aan de vereniging van mede-eigenaars te betalen en ze vervolgens (deels) terug te vorderen van de huurder.
En in Brussel en Wallonië?
In Wallonië en Brussel bestaat er eveneens een lijst van onderhoudswerken die de huurder respectievelijk de verhuurder moet betalen. In die lijst worden een aantal kosten vermeld die betrekking hebben op de gemene delen van het gebouw. Zo wordt bv. inzake de lift van het gebouw in Wallonië bepaald dat de huurder de kosten van het periodiek onderhoud moet betalen net als de kosten van de periodieke controle van de lift. De verhuurder moet op zijn beurt de kosten betalen van de grote herstellingen van de lift en van de herstellingen die nodig zijn door slijtage.
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
