Leer hoe u uw verhuizing stressvrij kunt maken met onze uitgebreide gids. Bereid u van tevoren voor om ongemakken te voorkomen.
Dus voor een geslaagde verhuizing moet u alles enkele maanden op voorhand plannen. Maar aangezien u waarschijnlijk andere dingen aan uw hoofd hebt, zetten we nog ’s alle belangrijke aandachtspunten op een rijtje:
Het hele Immovlan.be team wenst u veel succes bij het verhuizen!
Het voornaamste risico verbonden aan dit soort transacties is dat u niet op voorhand kunt weten hoeveel u het gerenoveerde vastgoed zult verkopen. Alvorens van start te gaan, is het dus van belang om alle elementen in overweging te nemen. Gaande van de aankoopprijs tot de verwachte verkoopprijs, gaande van de prijs van de verbouwingswerken tot de BTW en de eventuele budgettaire meerkosten.
De startprijs natuurlijk. Dit is het allerbelangrijkste aspect bij het kiezen. Hou ook rekening met de aktekosten die uw aankoopprijs zullen doen stijgen. Eens de keuze van het vastgoed gemaakt, is het belangrijk dat u een precieze evaluatie maakt van de renovaties die u voorziet en vooral van hun totale kostprijs.
Het voornaamste voordeel van renoveren is natuurlijk de lage belastingsheffing (6% BTW) als je beroep doet op een professional. Daar komt nog bij dat alle gratis hulp van een vriend of familielid op het bouwterrein natuurlijk niet onderhevig is aan BTW. En dit op voorwaarde dat u bij uw BTW-aangifte bewijsschriften voegt die aantonen dat deze medewerkers gratis en voor niets werken.
Vergeet ook niet dat renovatiewerken veel tijd in beslag nemen. Renoveren is een werk op zich. De winst die u haalt uit de verkoop is in feite uw loon. Stel u eerst de vraag of de verwachte winst overeenkomt met al de tijd die u in dit project steekt.
Alvorens aan dit avontuur te beginnen, doet u er goed aan om het vastgoed te laten schatten. Op deze manier kunt u zien of de geplande renovatiewerken uitvoerbaar zijn of niet. Zal het gebouw de aanpassingen aankunnen? Zijn er vochtigheids- en isolatieproblemen waarmee u rekening moet houden? Aarzel dan ook niet de raad in te winnen van professionals. Op die manier ziet u of uw project al dan niet te moeite loont. Doe dit natuurlijk voor het vastgoed te verkopen.
Als er een stedenbouwkundige toelating nodig is om uw renovatieprojecten uit te voeren, maak dan dat u er kans op maakt. Voeg een vrijwaringsclausule aan de verkoopakte met betrekking tot de toelatingen die u moet verkrijgen.
Win sowieso informatie in over de tendensen van de vastgoedsector. Als u niet voor uzelf bouwt, kunt u er alles aan doen om uw vastgoed te laten beantwoorden aan de markteisen.
Laatste tip: u hebt er alle voordeel bij een handige Harry te zijn ….
Eind jaren ‘90 was dit principe erg rendabel. Sindsdien is het minder rendabel geworden door de stijgende prijzen in de sector van het onroerend goed. Let wel, de evolutie van de immobiliënsector is redelijk constant en houdt dus niet veel risico’s in. Reken echter niet op grote winsten. Aan de andere kant is het gevaar op verlies bijzonder klein.
Verlies niet uit het oog dat de verkoopwinsten helemaal niet belast worden, behalve als dit binnen de 5 jaar gebeurt. Eén van de grootste nadelen van grote renovatiewerken is immers dat deze gepaard gaan met een revaluatie van het kadastraal inkomen en de onroerende voorheffing. In ons geval zal de revaluatie waarschijnlijk plaatsvinden na de verkoop, en dus ten laste zijn van de nieuwe eigenaar.
Het is vanzelfsprekend dat de rendabiliteit van de transactie rechtstreeks afhangt van de kwaliteit van de gebruikte materialen. In die mate dat wie renoveert zich de vraag moet stellen of het rendabel is enkel en alleen kwalitatief renovatiemateriaal te gebruiken. Er bestaat niet echt een antwoord op deze vraag. Het is aan u om vernuftig te investeren in materialen en dit in functie van de winst die u eruit kunt halen bij het verkopen. Maar zorg er natuurlijk voor dat uw vastgoed in goede staat blijft.
Door de prijsstijging is een nieuwe tendens ontstaan: Kopen, renoveren en… verhuren! Deze transactie, die over het algemeen even rendabel is, kan winstgevend zijn wanneer men bijvoorbeeld studentenstudio’s maakt.
Afhankelijk van de ligging van het vastgoed (Goeie ligging? Interessant voor kopers?), kan een verkoper kiezen tussen verschillende manieren om zijn vastgoed van de hand te doen.
Een kwalitatief eigendom met een goede ligging kan vele kopers interesseren. De verkoper kan er dus voor opteren om de prijzen op te krikken. Hij zal dan kiezen voor een openbare verkoop. Omgekeerd is het misschien een goed idee om een minder zichtbaar vastgoed te verkopen via een procedure van verkoop na gemeen overleg.
Maar vergeet niet dat ongeveer 20% van de verkochte woningen niet op internet te vinden zijn. Daar komt nog bij dat u een vastgoed mist als het verkeerd werd ingegeven of in de verkeerde rubriek werd ondergebracht. Tenslotte verleent een zoekertje op internet een grotere zichtbaarheid aan het vastgoed, waardoor de goede zaakjes vlug beklonken zijn…
Om dit tegen te gaan, moet u zoveel mogelijk informatiebronnen gebruiken. Naast internetsites, doet u er goed aan ook zoekertjes in de krant te raadplegen, raad te vragen aan professionele vastgoedmakelaars (voornamelijk immobiliënkantoren) en een oogje in het zeil te houden wanneer u door de stad rijdt. Uw droomhuis wordt misschien slechts aangegeven door een onopvallend bordje « te koop »…
Openbare verkopen zijn niet meer zo populair als vroeger. Vandaag gebeurt praktisch 95% van de onroerend goed transacties via een verkoop « na gemeen overleg ». Dit komt doordat dit type van verkoop niet genoeg gekend is. Een kleine uitleg is dus niet overbodig.
Blijkbaar liggen de gehanteerde prijzen vaak lager dan die van de verkoop na gemeen overleg. Het verschil schommelt vaak tussen de 5 en 10 %.
De kosten (taksen, aktekosten, honoraria van de notaris, etc.) zijn ten laste van de koper. Deze verschillen van streek tot streek en van gemeente tot gemeente. Voor meer informatie kunt u samen met alle potentiële kopers het lastenkohier raadplegen dat werd opgemaakt door de notaris. Hier vindt u alle verkoopsvoorwaarden terug. De kosten dalen in functie van de prijs die werd verkregen na toewijzing. Hieronder vindt u een voorbeeld met de barema’s van de Koninklijke Federatie van Belgische Notarissen, geldig vanaf september 2002, met een registratierecht van 12,5 % (in Brussel en in Wallonië) of 10 % (in Vlaanderen) :
|
Prijs |
Kosten |
||
|
|
Van 12,5 % | Van 10% | |
|
tot 10.000 € |
35,0 % |
32,5 % |
|
|
van 10.000 € tot 20.000 € |
30,0 % |
27,5 % |
|
|
van 20.000 € tot 30.000 € |
23,0 % |
20,5 % |
|
|
van 30.000 € tot 50.000 € |
21,5 % |
19,0 % |
|
|
van 50.000 € tot 75.000 € |
19,5 % |
17,0 % |
|
|
van 75.000 € tot 100.000 € |
18,0 % |
15,5 % |
|
|
van 100.000 € tot 150.000 € |
17,0 % |
14,5 % |
|
|
van 150.000 € tot 200.000 € |
16,0 % |
13,5 % |
|
|
van 200.000 € tot 300.000 € |
15,5 % |
13,0 % |
|
|
van 300.000 € tot 500.000 € |
15,0 % |
12,5 % |
|
|
van 500.000 € tot 1.000.000 € |
14,0 % |
11,0 % |
|
|
boven de 1.000.000 € |
12,5 % |
10,0 % |
|
Als de koper kan genieten van een vermindering op de registratierechten, van een belastingsaftrek of van een « meeneembaarheid » van rechten, zal het percentage verhoudingsgewijs worden verlaagd. In bepaalde gevallen kunnen extra kosten worden aangerekend.
Wat de betaling betreft, moeten de kosten binnen de vijf werkdagen na de dag van de definitieve verkoop worden vereffend. De prijs moet binnen een termijn van zes weken worden betaald, uitgezonderd als het lastenkohier iets anders vermeld.
Als deze termijn wordt overschreden, bijvoorbeeld omdat het verkrijgen van het krediet langer duurt dan verwacht, zal de koper een verwijlintrest moeten betalen dat 3% hoger ligt dan de wettelijke intrest. Dat komt nu neer op 10% per jaar. Het is dus belangrijk dat de koper niet hoger gaat dan de som die hij voor zichzelf had uitgemaakt (rekening houdend met de kosten). Overigens moet hij ook zeker zijn de lening te kunnen krijgen wanneer de woning hem wordt toegewezen.
De openbare verkoop van een vastgoed verloopt in vier stappen, die als volgt kunnen worden samengevat :
Wanneer de verkoop definitief geworden is, moet de koper de prijs vastgelegd tijdens de toewijzing en de verkoopkosten betalen. Als hij dit niet doet, kan de verkoper ofwel de nietigverklaring van de verkoop (de kosten zijn ten laste van de rouwkoper), ofwel de wederverkoop van het vastgoed tijdens een nieuwe openbare verkoop, in het kader van een « rouwkoop»-procedure, aanvragen.
Twee scenario’s zijn mogelijk :
Alvorens iets te tekenen, moet men weten waarvoor men tekent. « Verkoopbelofte staat gelijk met verkoop », wordt er gezegd. En de kans bestaat dat u een prijs moet betalen die u graag nog wat had onderhandeld…
De hoofdrolspeler in deze verkoop is natuurlijk de notaris. Hij zal immers de verkoopakte opstellen en de stedenbouwkundige informatie betreffende het vastgoed opvragen. Maar niet alle verkoopaktes zijn identiek. Met het akkoord van beide partijen en volgens de regels van de wet kunt u naar believen clausules weglaten of toevoegen om te komen tot een verkoopakte die volledig strookt met de situatie.
De eerste te betalen taksen bij de aankoop van het vastgoed zijn de registratierechten (bestaande woning) of de BTW (nieuwbouw). De registratiekosten moeten vier maanden na het afsluiten van het akkoord worden betaald (m.a.w. vanaf het ondertekenen van het compromis en niet van de verkoopakte). In Wallonië en Brussel bedragen deze registratierechten 12,5% die onderhevig kunnen zijn aan belastingaftrek (60 000€ of 75 000€ in Brussel) of aan een verlaagde rente (6% in Wallonië voor een bescheiden woning). In Vlaanderen bedraagt de rente 10%, en de verlaagde rente 5%
Daar komen het kadastraal inkomen en de jaarlijks te betalen onroerende voorheffing nog eens bij. Daarnaast is er ook nog de fiscale aangifte van uw onroerend goed.
Daar komt nog bij dat een slecht voorbereide verhuizing langer zal duren en meer manuren zal vergen. Ook het risico op schade en kleine akkefietjes wordt groter.
Daarom is het heel belangrijk om vooruit te lopen op de zaken. Op die manier hebt u tijd om aan alles te denken!
De eerste formaliteiten beginnen van zodra u de beslissing hebt genomen om te verhuizen. Breng eerst en vooral uw eigenaar op de hoogte en maak een afspraak, indien nodig, met een professionele verhuisfirma. Vervolgens kunt u overgaan tot de kleine opknapwerkjes, het verzenden van de formulieren met adreswijziging, enz.