Je huurt een woning waarin je je hoofdverblijfplaats hebt. Ben je in dat geval verplicht om daar een brandverzekering voor af te sluiten? Moet je ook je inboedel tegen brand verzekeren? En ben je als eigenaar verplicht om een brandverzekering aan te gaan voor een woning die je verhuurt?
Een brand kan heel wat schade toebrengen aan een woning. Bovendien ontstaat er door de brand mogelijks ook nog schade aan naburige gebouwen. Uiteindelijk draait er iemand voor deze schade op. Dat kan zowel de huurder als de verhuurder zijn. Door een brandverzekering af te sluiten kan je je tegen dit risico verzekeren. Het is dan ook sowieso aangewezen om steeds zo’n verzekering af te sluiten ook al is dat wettelijk niet verplicht.
De regels in Vlaanderen
Het nieuwe Vlaamse huurdecreet bevat duidelijke verplichtingen omtrent het afsluiten van brandverzekeringen. Meer bepaald verplicht het decreet zowel huurders als verhuurders om zich voor brand- en waterschade aan het gebouw te verzekeren. Als huurder ben je integendeel niet verplicht om naast een verzekering voor het gebouw ook nog eens een brandverzekering voor je inboedel af te sluiten. Het is overigens noodzakelijk dat je verzekering alleszins zowel de brand- als waterschade dekt. Vraag dan ook aan je verzekeraar om zeker beide dekkingen in de polis te voorzien.
In het huurcontract kan van die verplichtingen niet worden afgeweken. Het is dus niet mogelijk in de huurovereenkomst overeen te komen dat zo’n verzekering niet nodig is.
Als je wil weten of je (ver-)huurder al dan niet zo’n verplichte verzekering afsloot, kan je hem om het bewijs daarvan vragen. Zo kan je bijvoorbeeld vragen dat hij je een bewijs van de premiebetaling voorlegt. Krijg je hierop geen reactie of is je (ver-)huurder niet verzekerd, stuur dan een ingebrekestelling via een aangetekende brief. Helpt ook dat niet, dan kan je naar de vrederechter stappen. Je kan vragen dat de vrederechter je (ver-)huurder verplicht om zich te verzekeren onder verbeurte van een dwangsom. Je zou ook eventueel kunnen vragen dat de vrederechter de huurovereenkomst ontbindt.
Wat met ‘oude’ contracten?
Het nieuwe Vlaamse huurdecreet geldt maar voor huurcontracten die sinds 1 januari 2019 worden afgesloten. Huur of verhuur je een woning met een huurcontract dat voor deze datum was afgesloten, dan ben je wettelijk gezien niet verplicht om een brandverzekering af te sluiten.
In het huurcontract dat je aanging kan wel een verplichting zijn opgenomen om je te verzekeren. Als je als verhuurder een krediet aanging om het huurhuis te kopen zal daarin ook allicht een verplichting opgenomen zijn om de woning tegen brand te verzekeren. Ben je eigenaar van een appartement dan is er wellicht een blokpolis waarin je verplicht moet bijdragen.
Hoe zit het in Brussel?
Voor huurwoningen die in het Brusselse gewest gelegen zijn bestaat er geen wettelijke verplichting om een brandverzekering af te sluiten. Daar gelden dezelfde regels dan diegene die voor oude huurcontracten in Vlaanderen gelden. Ook hier kan er dus in het huurcontract een clausule staan die de huurder en/of de verhuurder verplicht om zo’n brandverzekering af te sluiten. Bovendien kan je als eigenaar ook hier door je bank verplicht worden om je te verzekeren of moet je in een appartementsgebouw ‘meedoen’ met de blokpolis.
En in Wallonië?
In Wallonië is volgens het nieuwe huurdecreet enkel de huurder wettelijk verplicht om een brandverzekering af te sluiten. Hij moet, tenzij anders wordt overeengekomen, deze verzekering afsluiten vóór de intrek in de woning. De huurder moet verder jaarlijks het bewijs leveren van de betaling van de premies. Doet de huurder dit niet, dan kan de verhuurder zijn brandverzekeraar vragen om een clausule van afstand van verhaal toe te voegen in zijn verzekeringscontract “woning”. Hij kan de kosten daarvan dan doorrekenen aan de huurder.
Ook hier kan de verhuurder door de bank verplicht worden om zich te verzekeren of hij kan moeten ‘meedoen’ met een blokpolis.
Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)
