Als je eigenaar bent van een appartement en dat wil verbouwen, dan heb je soms de toestemming nodig van de algemene vergadering van mede-eigenaars. Wanneer is dat precies het geval en wat zijn de grenzen aan wat je op eigen initiatief kan doen?
Eigenaars van een woning beslissen in principe zelf welke verbouwingen zij doen aan een woning waarvan ze eigenaar zijn, dit natuurlijk voorzover de vergunningen die eventueel nodig zijn ook effectief bekomen worden. In een appartementsgebouw ligt dat wel eens anders, hetgeen eigenaars van appartementen wel eens durven te vergeten.
Eigen appartement
Wil je je eigen appartement verbouwen, dan kan je dat veelal doen zonder de toestemming van iemand anders. Zo kan je bv. perfect een nieuwe keuken plaatsen, de badkamer van je appartement renoveren, nieuwe vloerbekleding plaatsen en dies meer. Je mag bij de verbouwing echter niet raken aan de gemene delen van het gebouw. Zo mag je bv. niet zomaar steunende binnenmuren in je appartement verwijderen, de inkomdeur van je appartement verplaatsen, raken aan de dragende constructie van je terras enz. In de statuten van het gebouw (basisakte en reglement van mede-eigendom) kan je lezen welke delen van het appartementsgebouw privatief zijn en welke gemeenschappelijk.
Bovendien kunnen er binnen het gebouw beperkingen aangebracht worden aan de materialen en de technieken die je in het appartement wil gebruiken. Denk daarbij bv. maar aan het geval dat men om redenen van (geluids-)isolatie een bepaald soort vloerbekleding uitsluit en dies meer.
Veroorzaak je door de werken schade aan de gemene delen (door bv. materialen via de lift of de gemene delen binnen te brengen of gemene leidingen te raken tijdens de verbouwing) of aan andere privatieven (door bv. door de muur of het plafond te boren) dan zal je daar ook voor moeten instaan en die schade moeten vergoeden.
Gemene delen
Wil je werken doen aan de gemene delen van het gebouw (bv. de inkomhal, het halletje voor je appartement, dragende muren in je appartement, …) dan kan je daartoe niet zomaar overgaan. Je kan dat zelfs niet doen als je de werken zelf betaalt. Het is integendeel de algemene vergadering van mede-eigenaars die hierover moet beslissen.
Wil je tot zo’n werken laten overgaan dan moet je ervoor zorgen dat dit punt op de agenda van de algemene vergadering komt. Je kan aan de syndicus vragen om dit agendapunt op te nemen. Je kan meteen aan de eigenaars al meer info geven (bv. plannen van je verbouwing) zodat zij zich tegen de vergadering al kunnen voorbereiden.
Vervolgens moet je een meerderheid achter je plannen krijgen op de algemene vergadering. Om tot een verbouwing te kunnen overgaan moet de beslissing daarover nu eenmaal worden genomen met een 2/3e meerderheid van stemmen. Gaat het om wettelijk opgelegde werken aan de gemene delen, werken tot behoud van het goed of daden van voorlopig beheer, dan volstaat in principe een gewone meerderheid van stemmen.
Krijg je een akkoord van de algemene vergadering, dan kan je overgaan tot de werken. Is dat niet het geval dan … is de uitvoering van de werken niet mogelijk. Doe je dat toch, dan riskeer je de gemene delen waar je werken aan uitvoerde terug in de oorspronkelijke toestand te moeten brengen. Je riskeert ook een schadevergoeding te moeten betalen.
Naar de rechtbank
Krijg je geen toestemming voor je verbouwing, dan kan je eventueel naar de vrederechter stappen. De vrederechter kan je dan mogelijks machtigen om dringende en noodzakelijke werken aan de gemene delen te laten doen op kosten van de gemeenschap. Zijn de werken die je voorstelt niet dringend en noodzakelijk maar alleen maar nuttig, dan kan je vragen dat de vrederechter je machtigt om de werken op eigen kosten uit te voeren als de algemene vergadering zich zonder reden verzet. Voor een dergelijke procedure doe je best een beroep op de diensten van een advocaat.
Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)
