Je huurt of verhuurt een huis of appartement voor negen jaar. In welke gevallen kan de verhuurder de huur dan precies opzeggen? Met welke spelregels moet je rekening houden?
Als je een huis of appartement huurt voor negen jaar, kan je als huurder te allen tijde een einde maken aan de huurovereenkomst met naleving van een opzegtermijn van drie maand. Je moet wel een extra vergoeding betalen als dit gebeurt in het eerste, tweede of derde jaar van de huurovereenkomst. De verhuurder beschikt niet over deze mogelijkheid. De gevallen waarin een verhuurder de huur kan opzeggen zijn heel wat beperkter. Zelfs als er een clausule zou staan in de huurovereenkomst die aan de verhuurder bijkomende opzegmogelijkheden biedt, is zo’n bepaling niet geldig.
Elke drie jaar
De verhuurder kan, tenzij die opzegmogelijkheid contractueel is uitgesloten, de huur opzeggen tegen het einde van elke driejaarlijkse periode. Hij moet dan een opzegtermijn van zes maanden naleven. Beëindigt hij de huur tegen het einde van de eerste driejaarlijkse periode dan is hij aan de huurder een vergoeding verschuldigd van negen maand huur. Die vergoeding ‘daalt’ naar zes maand huur als hij de huur beëindigt tegen het zesde jaar van de lopende huur. Als de verhuurder de huur opzegt tegen het einde van het negende jaar van de lopende huur is hij geen ‘extra’ vergoeding verschuldigd aan de huurder.
Zelf gaan wonen
De verhuurder kan de huur daarnaast ook te allen tijde beëindigen met naleving van een opzegtermijn van zes maand als hij het verhuurde onroerend goed zelf wil gaan betrekken. Hetzelfde geldt als dat gebeurt door bepaalde naaste familieleden van de verhuurder. Het kan daarbij gaan om de echtgenoot of wettelijk samenwonende partner van de verhuurder of de afstammelingen, aangenomen kinderen, bloedverwanten in de opgaande lijn of bloedverwanten in de zijlijn tot in de derde graad van de verhuurder of van zijn echtgenoot of wettelijk samenwonende partner. In de huurovereenkomst kan deze opzegmogelijkheid worden uitgesloten.
Is het huurpand in Vlaanderen gelegen, dan geldt er voor huurovereenkomsten aangegaan sinds 1 januari 2019 wel een nuance op deze regel. Als de opzeg om deze reden wordt gegeven tijdens de eerste driejarige periode kan de opzeggingstermijn niet verstrijken vóór het einde van deze eerste driejarige periode vanaf de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. In de andere gewesten en in Vlaanderen voor huurovereenkomsten aangegaan voor 1 januari 2019 geldt dit enkel als de opzeg gegeven wordt opdat bloedverwanten in de derde graad het goed kunnen betrekken.
Verbouwen
Als de verhuurder verbouwingen wil doen aan het huurpand kan die de huur al eveneens vervroegd opzeggen. Die verbouwingen moeten wel voldoende ‘groot’ zijn. Meer bepaald moeten ze meer kosten dan drie jaar huur van het verhuurde goed. Bovendien moeten de werkzaamheden worden uitgevoerd aan het gedeelte dat de huurder bewoont. Ook deze opzegmogelijkheid kan in het huurcontract worden uitgesloten.
Een opzeg om deze reden kan enkel worden gegeven tegen het einde van de eerste en de tweede driejaarlijkse periode van de huur. Hierbij moet er een opzegtermijn van zes maanden worden nageleefd. Voor huurcontracten die betrekking hebben op een huurpand in het Vlaamse gewest en die werden aangegaan sinds 1 januari 2019 geldt een afwijkende regeling. De verhuurder kan daar een opzeg om deze reden te allen tijde geven. Als de opzegging wordt gedaan tijdens de eerste driejarige periode, kan de opzeggingstermijn niet verstrijken vóór het einde van de eerste driejarige periode vanaf de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
Bekijk de opzegbrief
Wil de verhuurder de huur opzeggen om te verbouwen of om het huurpand zelf te betrekken dan moet de opzegbrief een aantal verplichte gegevens (en soms bijlagen) bevatten. Is dat niet het geval, dan zal de opzeg niet geldig zijn. Krijg je een opzegbrief dan is het aangewezen die te laten nazien op zijn conformiteit met de wet.
Bovendien moet de verhuurder na de opzeg het opzegmotief ook effectief uitvoeren. Zo is hij bv. verplicht om effectief de verbouwingen te doen of het pand voldoende lang zelf te betrekken. Als dat niet gebeurt kan je als huurder, tenzij er buitengewone omstandigheden zijn, aanspraak maken op een schadevergoeding van 18 maand huur.
