Enkele maanden nadat je een woning kocht klopt een aannemer die voor de verkoop werken aan de woning deed bij je aan met de vraag om zijn factuur te betalen. Kan men je daartoe verplichten? Wat zijn je rechten?
Geen contract
Je hoeft je in zo’n geval in principe geen zorgen te maken. Als koper van de woning heb je namelijk geen contract afgesloten met de aannemer. Die kan zich dan ook in de regel enkel richten tot de verkoper met wie hij wel een aannemingsovereenkomst afsloot. Dit alles geldt zelfs als de vorige eigenaar uiteindelijk onvoldoende solvabel zou zijn om de rekening van de aannemer ook effectief te betalen.
Er moeten nog werken gebeuren
Wordt de woning verkocht en zijn de werken op dat moment nog niet ‘klaar’ en niet gefactureerd dan maakt dat op zich niet uit. Ook in dat geval moet de verkoper de werken in principe blijven betalen ook al is hij geen eigenaar meer. Hij was namelijk diegene die de aannemingsovereenkomst aanging. Als koper heb je je in zo’n geval al evenmin verbonden om de factuur van de aannemer te betalen.
Andere afspraken
Het kan wel gebeuren dat er in de koopovereenkomst die je als koper met de verkoper afsloot wordt voorzien dat jij de facturen in kwestie moet terugbetalen aan de verkoper. Een dergelijke clausule is niet gebruikelijk. Weet wel dat als een dergelijke bepaling wordt opgenomen, deze perfect geldig is. Wil de verkoper een dergelijke clausule opnemen zorg er dan voor dat je het gevolg daarvan in de koopprijs incalculeert.
Als je een appartement koopt in een groter complex kan het wel eens zijn dat er los van de eigenlijke vereniging van mede-eigenaars ook zogenaamde deelverenigingen bestaan. Wat houdt dat precies in en wat moet je daarvan weten?
Een groter appartementencomplex bestaat wel eens uit verschillende gebouwen. Of er zijn op het gelijkvloers commerciële ruimtes en op de verdiepingen appartementen. Of nog is er een ondergrondse garage. In die gevallen kan er wel eens worden gewerkt met een aantal deelverenigingen van mede-eigenaars. Die beslissen dan over zaken die specifiek met een welbepaald deel van het complex vandoen hebben en waar eigenaars die daarin geen eigendom hebben eigenlijk niets vandoen hebben (zo bv. als er een probleem in één van de gebouwen en niet in de andere).
Waar het werken met zo’n deelverenigingen het beslissingsproces wel eens kan bevorderen (enkel de echte belanghebbenden moeten stemmen) is er ook een nadeel aan gekoppeld. Wellicht zullen nu eenmaal door het werken met deelverenigingen je kosten van bv. een syndicus en dies meer toenemen. Je zal ook naar meer algemene vergaderingen moeten gaan (zowel van de deelvereniging als van de hoofdvereniging) of daar volmacht voor moeten geven.
Wat zijn de voorwaarden?
Om met deelverenigingen van mede-eigenaars te kunnen werken moet er sprake zijn van een gebouw of een groep van gebouwen die bestaat uit tenminste 20 kavels. De wet geeft ook aan waarvoor er precies deelverenigingen kunnen worden opgericht. Meer bepaald is dat bv. mogelijk per gebouw als er meerdere gebouwen binnen de mede-eigendom zijn. Er kunnen ook deelverenigingen opgericht worden als er in een gebouw een fysieke scheiding in duidelijk te onderscheiden onderdelen aanwezig is, voor de kavels van één of meer van die onderdelen.
Kan het in een bestaand gebouw?
De oprichting van de deelverenigingen moet worden vermeld in de basisakte van het gebouw. Is dat niet het geval in het complex waarbinnen je mede-eigenaar bent en wil je dat er naar de toekomst toe toch gewerkt wordt met deelverenigingen, dan moet je de basisakte van het gebouw laten wijzigen. Dat moet gebeuren door de algemene vergadering van mede-eigenaars. Om dat te kunnen doen is er een 4/5 meerderheid op de algemene vergadering vereist.
Als je zelf voorstander bent om te gaan werken met deelverenigingen, dan kan je de oprichting daarvan op de agenda van de algemene vergadering laten zetten. Vraag aan de syndicus om hiertoe over te gaan. Je kan meteen aan de andere mede-eigenaars een motivering bezorgen waarom je de oprichting van deelverenigingen nuttig vindt.
Waarvoor is zo’n deelvereniging bevoegd?
Een deelvereniging heeft (net als de gewone vereniging van mede-eigenaars) wat men noemt rechtspersoonlijkheid. Ze kan dan ook contracten aangaan, ze kan aansprakelijk gesteld worden, naar de rechtbank stappen en dies meer.
Toch zijn er grenzen aan de bevoegdheid. Die grenzen worden aangegeven in de basisakte van het gebouw. Meer bepaald zijn de deelverenigingen enkel bevoegd voor de in de basisakte aangeduide particulier gemeenschappelijke delen (zo bijvoorbeeld voor de lift in het betreffende deelgebouw). Los van de deelverenigingen van mede-eigenaars moet er alleszins ook een hoofdvereniging van mede-eigenaars blijven bestaan. Deze blijft bevoegd voor de algemeen gemeenschappelijke delen en de zaken die tot het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom behoren.
Hoe werkt het?
De werkwijze van een deelvereniging van mede-eigenaars is in zeer grote mate dezelfde als die van de gewone vereniging van mede-eigenaars. Er zal ook hier een syndicus worden aangesteld (dat mag dezelfde zijn als deze van de gewone vereniging van mede-eigenaars), er dienen algemene vergaderingen te worden gehouden enz. Op deze vergadering worden de eigenaars die een kavel hebben die valt in een andere deelvereniging niet uitgenodigd.
Een aannemer doet voor jou bouw- of verbouwingswerken. Tijdens de werken in kwestie beschadigt hij een elektriciteitskabel of een water- of gasleiding. Moet jij de kosten daarvan dan betalen of zijn deze voor de aannemer?
Bij werken aan een gebouw is het niet altijd even duidelijk waar de leidingen, kabels en riolering precies liggen en dit zowel binnen als buiten het gebouw. Als zo’n leiding beschadigd raakt kan dat flink wat kosten met zich brengen.
Info geven
Als bouwheer moet je aan de aannemer informatie geven over de kabels en leidingen die je weet liggen en dit zowel binnen- als buitenhuis. Doe je dat niet of geeft je verkeerde informatie, dan riskeer je zelf op te draaien voor de schade en de kosten daarvan te moeten betalen.
Verplichtingen van de aannemer
De aannemer moet op zijn beurt zo veel mogelijk informatie inwinnen over eventuele leidingen die zich in de buurt van de woning bevinden. Dit geldt vooral als hij ‘buiten’ moet graven. Bovendien moet de aannemer omzichtig zijn bij het uitvoeren van de werken, en dit zeker op plaatsen waar de aannemer kan verwachten dat er leidingen zouden kunnen liggen. Gaat de aannemer dadelijk en zonder veel nadenken met zwaar materieel aan de slag en ontstaat daardoor schade dan heb je goede argumenten om te zeggen dat hij die moet vergoeden.
Kijk in het contract
De aannemer kan in zijn algemene voorwaarden een bepaling opnemen waarin staat dat de ligging van kabels en leidingen moet worden gemeld door jou als klant en dat je aansprakelijk bent als hij bij de werken beschadigingen aanbrengt aan leidingen die je niet wist liggen. Afhankelijk van hoe deze clausule is geformuleerd en hoe ver ze gaat bestaat de kans dat je er ook door gebonden bent.
Je bent geïnteresseerd in de aankoop van een onroerend goed waarop een recht van uitweg rust. Wat houdt dat precies in? Bestaat de mogelijkheid dat het recht van uitweg op een bepaald moment ook afgeschaft wordt?
Wat is het?
Een recht van uitweg is een zogenaamde erfdienstbaarheid. Het houdt in dat de eigenaar van een perceel dat is ingesloten en dat geen of een onvoldoende toegang heeft tot de openbare weg een uitweg kan vorderen over het erf van een buur. Het recht van uitweg moet aan de rechtbank gevraagd worden. Als je een uitweg moet geven over je perceel, dan kan je daarvoor aan de rechtbank een vergoeding vragen welke evenredig is aan de veroorzaakte schade.
Wijziging of beëindiging?
De ligging van de uitweg kan door de rechter gewijzigd worden en dit bv. als de erfdienstbaarheid uitgeoefend kan worden op een andere plaats die minder schadelijk is. De erfdienstbaarheid eindigt bovendien eventueel als deze niet langer noodzakelijk is of wanneer de bestemming waarvoor de uitweg is gevraagd niet ten uitvoer is gelegd binnen een termijn van tien jaar te rekenen vanaf het vonnis waarbij de uitweg verleend werd.
Vergoeding terugbetalen
Weet dat de vergoeding die werd betaald later nog aangepast kan worden. De rechter kan bij een wijziging of afschaffing van het recht van uitweg de vergoeding dan ook opnieuw vaststellen of hij kan beslissen dat de ontvangen vergoeding geheel of gedeeltelijk terugbetaald moet worden.
De belangrijke beslissingen voor een appartementsgebouw worden genomen door de algemene vergadering van mede-eigenaars. Hoe zorg je ervoor dat een thema dat je zelf wil bespreken op de agenda komt? Dat bekijken we met jou!
Fauxels
Als eigenaar van een appartement zou je willen dat de algemene vergadering zich buigt over bepaalde verfraaiingswerken aan de gemeenschappelijke delen. Of je wil het reglement van interne orde graag aangepast zien om lawaaihinder te beperken. Hoe zorg je er dan voor dat dit onderwerp besproken kan worden?
Strikte agenda
Samen met de oproepingsbrief voor de algemene vergadering krijg je van de syndicus een agenda met de onderwerpen die op de vergadering zullen worden besproken. Het is niet mogelijk om andere onderwerpen aan te kaarten. Wat niet op de agenda van de algemene vergadering staat, kan dus niet worden besproken. Verhoog dus je impact op de beslissingen die genomen worden door de mede-eigenaars door op voorhand goed je bijdrages aan de agenda te plannen.
“diversen”
Het gebeurt vaak dat op de agenda een post ‘varia’ of ‘diversen’ wordt opgenomen. Maar denk niet dat die omschrijving het toelaat om het onderwerp dat je in gedachten had sowieso te bespreken. Dit kan:
Onvoorziene omstandigheden die snelle actie vereisen kunnen onder dit punt worden vermeld. Denk bijvoorbeeld aan dringende reparaties, veiligheidsproblemen of andere incidenten die een onmiddellijke beslissing vereisen.
Algemene opmerkingen over het beheer van het mede-eigendom kan je kwijt onder ‘Diversen’. Dit biedt de mogelijkheid om bezorgdheden of suggesties te delen die niet in andere rubrieken van de agenda passen.
Als er geen gemeenschappelijke evenementen of activiteiten zijn gepland, maar spontaan worden voorgesteld, kan het punt ‘Diversen’ worden gebruikt om die te bespreken.
Als een mede-eigenaar een voorstel wil doen voor een project dat niet is voorzien, dan kan dat in dit onderdeel worden gepresenteerd. Het kan gaan om initiatieven die gunstig zijn voor de mede-eigendom, maar die niet van tevoren zijn gepland.
Hoewel het onderdeel ‘Diversen’ ruimte biedt voor spontane discussies, is het essentieel om de relevantie en het belang voor de bewoners te respecteren van de onderwerpen die aan bod komen.
Communiceer met de syndicus
Het is dan ook belangrijk om als je zelf een punt hebt dat je op de vergadering wil naar voor brengen, de syndicus te vragen daar het nodige voor te doen. Je kan hem dat vragen tot drie weken voor de eerst mogelijke datum van de algemene vergadering. Vraag de syndicus je te bevestigen dat hij het agendapunt zal opnemen. Je kan ook meteen al verdere informatie bezorgen (bv. een offerte voor de verfraaiingswerken waar je aan denkt) zodat iedereen daar met kennis van zaken over kan nadenken.
Identificeer gemeenschappelijke belangen
In mede-eigendommen ligt de kracht vaak in samenhorigheid. Om je invloed op de vergadering van mede-eigenaren te maximaliseren, zou je kunnen overwegen om op voorhand positieve allianties op te bouwen met andere eigenaars die dezelfde belangen hebben. Neem voor de vergadering de tijd om met andere mede-eigenaars te praten om hun zorgen en belangen te begrijpen. Probeer de onderwerpen te identificeren waarover jullie meningen overeenkomen.
Werk samen aan voorstellen
Als jullie dezelfde ideeën hebben over specifieke onderwerpen, werk dan samen om concrete voorstellen te formuleren. Ideeën samen voorstellen kan de impact ervan vergroten. Door positieve allianties te vormen, vergroot je de kans dat je ideeën goed worden ontvangen en serieus worden overwogen tijdens de beraadslagingen.
Je zult begrepen hebben dat het daarom belangrijk is om vooruit te plannen en effectief te communiceren met de syndicus om op een zinvolle manier deel te nemen aan de agenda. Misschien vind je het punt ‘diversen’ nuttig, maar je hoeft niet onnodig uit te weiden over de onderwerpen die je daar aan bod wil laten komen. Transparantie en samenwerking zijn de sleutels tot een vruchtbaar mede-eigenaarschap.
Bij een echtscheiding of als samenwonende partners uiteengaan gebeurt het wel eens dat één van hen de woning overneemt. Waarom is het in dat geval van belang een desolidarisatie van de lening te bekomen?
Verkoop
Als de gezamenlijke woning bij een relatiebreuk wordt verkocht aan iemand anders, dan zal de lening die er nog op rust aangezuiverd worden met de verkoopopbrengst van het onroerend goed. Het saldo van de verkoopopbrengst (na afbetaling van de lening) zal dan tussen de ex-echtgenoten of de gewezen partners moeten worden verdeeld. Volstaat de verkoopopbrengst niet voor de aanzuivering van de lening dan zijn beide ex-echtgenoten of gewezen partners vaak hoofdelijk gehouden om het saldo van de lening verder te betalen.
Eén partner neemt over
Neemt één van de echtgenoten of samenwoners het onroerend goed over, dan bestaat een eerste oplossing erin dat deze een nieuw krediet aangaat waarmee het bestaande krediet wordt terugbetaald. Een andere optie bestaat erin dat de echtgenoot die de woning overneemt meteen ook het bestaande krediet bij de bank overneemt.
Desolidarisatie vragen
In dit laatste geval is de bank hierdoor niet gebonden. Als de overnemer het krediet uiteindelijk niet correct betaalt kan de bank nog bij de ex-partner die mee het krediet aanging aankloppen. Zorg er dan ook voor dat de bank bevestigt dat diegene die het onroerend goed overdraagt niet langer gehouden is in het kader van het krediet. Die bevestiging is overigens ook nog om een andere reden van belang. Als de ex-echtgenoot of ex-partner die het onroerend goed overdraagt medekredietnemer blijft zal het voor hem of haar immers moeilijk zijn om een ander krediet aan te gaan.
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Een nieuwe wet maakt het binnenkort mogelijk om je woningverzekering gemakkelijker op te zeggen. Wat houdt de nieuwe wet precies in en vanaf wanneer treedt die in werking?
Kortere opzegtermijn
Als je een woningverzekering afsluit dan ga je die aan voor een periode van maximaal één jaar. De wet voorziet tevens in een stilzwijgende verlenging met opeenvolgende periodes van één jaar. Wil je op dit moment zo’n overeenkomst beëindigen, dan moet je dat doen met een opzeg die je geeft minstens drie maand voor de vervaldag.
Ben je een consument en sluit je een woningverzekering af dan kan je die binnenkort vanaf het tweede jaar van het contract te allen tijde opzeggen zonder boete of kosten. Deze opzegging zal dan uitwerking hebben na het verstrijken van een termijn van twee maanden. Geef je zo’n opzeg, dan moet het saldo van de premie die je hebt betaald aan jou worden terugbetaald.
Minder formaliteiten
Als je op dit moment je verzekering wil opzeggen, dan moet je dat doen via een aangetekende brief, een deurwaardersexploot of door afgifte van een opzeggingsbrief tegen ontvangstbevestiging. De nieuwe wet voorziet in bijkomende mogelijkheden. Meer bepaald wordt het ook mogelijk de verzekeringsovereenkomst op te zeggen via een elektronische aangetekende zending of een digitale omgeving met elektronische ondertekening.
Vanaf wanneer?
Het duurt nog wel een tijdje vooaleer de nieuwe wettelijke regels van toepassing zullen zijn. Meer bepaald zullen ze pas in werking treden op 1 oktober 2024. De nieuwe wettelijke bepalingen rond de opzeg zullen van toepassing zijn op alle overeenkomsten die vanaf dat ogenblik worden gesloten of stilzwijgend worden verlengd.
In een nieuwbouwappartement moeten niet enkel de individuele appartementen opgeleverd worden. Hetzelfde moet gebeuren met de gemene delen binnen het gebouw. Mag je bij die oplevering aanwezig zijn?
Wie is aanwezig?
De oplevering van de gemene delen binnen een appartementsgebouw behoort tot de verantwoordelijkheid van de vereniging van mede-eigenaars (VME). In de praktijk wordt voor deze oplevering vaak een algemene vergadering gehouden waarbij de syndicus en een aantal mede-eigenaars worden gelast om bij de voorlopige oplevering aanwezig te zijn.
Wil je als eigenaar bij deze oplevering aanwezig zijn, stel je daarvoor dan op de algemene vergadering kandidaat. Deed je dat niet dan wordt het vaak moeilijker bij de oplevering aanwezig te zijn. Zeker in grotere gebouwen is het niet de bedoeling dat elke mede-eigenaar binnen het gebouw aanwezig is bij de (voorlopige en/of definitieve) oplevering van de gemene delen.
Je hebt opmerkingen
Zelfs als je niet aanwezig kan zijn bij de oplevering, kijk je maar beter grondig rond in de gemene delen. Als je bepaalde opmerkingen hebt kan je die voor de oplevering overmaken aan de syndicus of aan een mede-eigenaar die is afgevaardigd om wel aanwezig te zijn bij de oplevering.
Deskundige
Het is verder aangewezen dat de algemene vergadering ook een deskundige aanduidt om aanwezig te zijn bij de oplevering. Het kan dan bv. gaan om een bouwkundig expert of een architect. Een dergelijk specialist ziet beter de gebreken dan dat je dat zelf kan. Weet wel dat er aan zo’n tussenkomst bepaalde kosten verbonden zijn (die de VME ook zal moeten betalen en dus uiteindelijk ten laste zal leggen van de mede-eigenaars).
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Als je als eigenaar niet aanwezig kan of wil zijn op de algemene vergadering van mede-eigenaars van een appartementsgebouw, kan je iemand een volmacht geven. Aan wie kan je een volmacht geven en hoe ga je daarbij te werk?
Fauxels
Bijna aan iedereen
Je kan bijna aan iedereen een volmacht geven om in je plaats naar de algemene vergadering van mede-eigenaars te gaan en daar voor jou te stemmen. Het kan daarbij bv. gaan om een andere eigenaar binnen het gebouw, je huurder, je echtgenoot, een familielid of vriend enz. De enige aan wie je geen volmacht kan geven is de syndicus binnen het gebouw.
Kijk wel in het reglement van mede-eigendom na of het nodig is dat je de syndicus op voorhand verwittigt als je aan iemand een volmacht geeft.
Hoe kan je de volmacht geven?
Zet de volmacht die je geeft op papier. De syndicus kan je daarbij een model van zo’n volmacht geven.
Het is ook mogelijk duidelijke instructies te geven aan je gevolmachtigde over de manier waarop die moet stemmen over de verschillende agendapunten. Wil je dat doen, zet dan deze instructies ook op papier en laat de gevolmachtigde dit document voor akkoord ondertekenen.
Aantal volmachten
Om te vermijden dat iemand met te veel volmachten komt stemmen, stelt de wet daaraan grenzen. Meer bepaald mag een gevolmachtigde in principe maximaal drie volmachten krijgen. Meer volmachten kunnen enkel als ze samen maximaal 10 % van de stemmen vertegenwoordigen. Bovendien mogen de volmachten in totaal sowieso maximum de helft van het totaal van de stemmen vertegenwoordigen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken.
In appartementsgebouwen met minstens twintig kavels moet er een raad van mede-eigendom worden opgericht. Hoeveel leden moeten er in deze raad precies zitten? Kan er worden beslist om meer dan drie mensen lid te laten zijn van de raad?
De wet zegt dat een raad van mede-eigendom verplicht is in appartementsgebouwen met minstens 20 kavels (om dit aantal te berekenen worden kelders, garages en parkeerplaatsen niet meegerekend). In kleinere gebouwen kan er vrijwillig een dergelijke raad opgericht worden. De raad van mede-eigendom heeft daarbij concreet als opdracht erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert.
Aantal leden
De wet zegt niet hoeveel leden er in de raad van mede-eigendom moeten zitten. Het is de algemene vergadering binnen het gebouw die daarover beslist met een gewone meerderheid van stemmen. Het is daarbij theoretisch gezien zelfs perfect mogelijk dat er bv. het ene jaar twee leden worden verkozen en het volgend jaar één of meer leden meer of minder.
Statuten
Het kan ook gebeuren dat het reglement van mede-eigendom bepaalt hoeveel leden er precies in de raad van mede-eigendom moeten zitten. Veelal wordt daarbij bepaald dat er drie leden moeten zijn (hoewel dat dus wettelijk niet voorzien is). Is dat het geval dan mag daar niet zomaar van worden afgeweken. Om dan tot een wijziging van dit aantal te kunnen overgaan is er een statutenwijziging nodig.
