Auteur: jan

Wil je een kamer in je huis verhuren zonder de juiste vergunning? Dit moet je weten.

Het gebeurt wel eens dat mensen een zolderruimte, een leegstaande kamer of een verdieping van hun huis willen verhuren, terwijl de woning niet vergund is als meergezinswoning. Maar is zo’n huurovereenkomst wel geldig? En wat als de huurder de maandelijkse huur niet betaalt?

Als je een ruimte in je huis wil verhuren, terwijl je huis vergund is als eengezinswoning, dan heb je daar een vergunning voor nodig. Die kan je aanvragen bij de dienst ruimtelijke ordening van de gemeente waar het pand is gelegen. Maar wat gebeurt er als je dat niet doet en je verhuurt zonder zo’n vergunning te hebben? Het is essentieel om de juridische implicaties en verplichtingen te begrijpen. Laten we eens kijken naar de details van deze praktijk, met name wat de vereiste vergunningen en de mogelijke gevolgen van het niet naleven van de regelgeving betreft.

Nietigheid contract

Verhuur je de kamer of ruimte toch zonder dat je een vergunning hebt, dan is de afgesloten huurovereenkomst nietig. Dat betekent dan ook dat de huurder van de ene dag op de andere uit de woonruimte kan vertrekken.

Hij zou bovendien alle betaalde huurgelden kunnen terugvorderen. De verhuurder zal dan op zijn beurt kunnen argumenteren dat de huurder wel het voordeel heeft gehad van te kunnen wonen en een bezettingsvergoeding kunnen vragen (die mogelijks wel lager kan liggen dan het bedrag van de huur).

Bij achterstallige huur

Als je een deel van je huis verhuurt zonder daarvoor over de juiste vergunning te beschikken, loop je ook het risico dat je de onbetaalde huur niet kan vorderen. Als er huurachterstand is, kan je die als verhuurder eenvoudigweg niet verhalen. Als er geen geldig huurcontract is, wordt het immers extreem moeilijk voor de verhuurder om zijn rechten af te dwingen als de huurder de huur niet betaalt.

Bij schade aan het pand

Als de huurder schade veroorzaakt terwijl er geen geldig huurcontract is, wordt de situatie ingewikkelder voor de verhuurder. Als er geen huurovereenkomst is, kan het moeilijk zijn om de voorwaarden van de huur te bewijzen, inclusief de verantwoordelijkheden van de huurder voor het onderhoud en herstellingen.

Misdrijf

Het verhuren van een niet-vergund pand is bovendien een misdrijf. Als verhuurder riskeer je dan ook strafrechtelijk te worden vervolgd door zo’n pand op de huurmarkt te brengen.

Een deel van je huis verhuren kan een extra bron van inkomsten zijn, maar het is van groot belang dat je de geldende regels respecteert. Zorg ervoor dat je de nodige vergunningen krijgt en stel huurcontracten op die voldoen aan de wet om juridische of financiële problemen te voorkomen.

20/02/2024
2 zaken die je kan voorstellen aan je aannemer om geen voorschot te moeten betalen

Een aannemer met wie je in zee wil gaan voor het bouwen of verbouwen van je woning zal wel eens om een voorschot vragen. Waarom ben je daar maar beter voorzichtig mee? Welke alternatieven kan je aan de aannemer voorstellen?

Waarom (g)een voorschot?

Als je een voorschot betaalt aan een aannemer en die vervolgens failliet gaat riskeer je je voorschot kwijt te zijn. Je riskeert ook dat een aannemer die niet te goeder trouw is gewoonweg niet meer opdaagt nadat je het voorschot betaalde. De aannemer op zijn beurt zal er wellicht op wijzen dat hij zeker wil zijn dat je je niet bedenkt, dat je zijn factuur zal kunnen betalen en dat hij al bepaalde materialen moet bestellen.

Een kwestie van afspraken

Kijk in de offerte (of algemene voorwaarden) van de aannemer of die een voorschot wil vragen. Is dat het geval probeer dan via onderhandelen het voorschot weg te krijgen minstens dat te verminderen. Staat er in het contract met je aannemer nergens dat die een voorschot mag vragen, dan mag hij dat niet doen.

Alternatieven voorstellen

Om je aannemer te trachten te overtuigen zonder voorschot te werken, kan je hem eventueel voorstellen om met een andere zekerheid te werken. Zo zou je bijvoorbeeld met hem kunnen afspreken dat hij met opeenvolgende facturaties kan werken naargelang de voortgang van de werken waarbij je je bovendien engageert om die facturen dadelijk bij de ontvangst ervan te voldoen. Je zou daarnaast ook bijvoorbeeld met een bankgarantie kunnen werken. Hierbij garandeert een bank dat je de rekening van de aannemer zal betalen. Hou er wel rekening mee dat er aan het stellen van zo’n garantie bepaalde kosten verbonden zijn.

18/02/2024
4 aandachtspunten als je een woning met een gebrek koopt

Je koopt een huis of appartement en stelt naderhand vast dat er een aantal gebreken aan zijn waarvan je niet op de hoogte was. Kan je dan nog ‘garantie’ vragen van de verkoper? Kan je ook een oplossing vragen van de aannemer of architect?

Zichtbaar gebrek

Als er sprake is van een zichtbaar gebrek (met name een gebrek dat je eigenlijk had moeten zien toen je het pand ging bezoeken) dan kan je achteraf niet vragen dat de verkoper je daarvoor nog garantie geeft (tenzij je in de koopovereenkomst andere afspraken maken). Je koopt nu eenmaal het pand in de staat waarin dit zich bevindt.

Verborgen gebrek

Koop je het pand van een andere particulier dan kan je die meestal al evenmin aansprakelijk stellen voor verborgen gebreken. In de overeenkomst wordt nu eenmaal nagenoeg steeds bepaald dat de verkoper geen garantie verschuldigd is voor verborgen gebreken die zich aan de woning voordoen. Een dergelijke clausule is ook geldig. Een uitzondering op die regel geldt als de verkoper het gebrek kende en dat voor jou verzweeg.

Gespecialiseerde verkoper

Heb je te maken met een gespecialiseerde verkoper (bv. een bedrijf dat zich bezig houdt met het kopen en verkopen van woningen) dan bestaat er eveneens een uitzondering op de regel. Een dergelijke verkoper kan zich nu eenmaal niet zo maar exonereren voor verborgen gebreken. Hij wordt nu eenmaal geacht de verborgen gebreken van de zaken die hij verkoopt te kennen.

Aannemer en/of architect?

Koop je een recente woning of appartement waarop de wettelijke garantie van de aannemer, promotor of architect nog loopt, dan kan je ook aan hen garantie vragen. De wettelijke garantie die de verkoper had gaat door de aankoop nu eenmaal op jou als koper over.

17/02/2024
Kan je een huurovereenkomst opzeggen ‘in naam van de koper’?

Je verkoopt je verhuurd huis of appartement aan een koper die er zelf wil in gaan wonen of die er verbouwingen wil aan doen. Kan je dan in afwachting van het verlijden van de notariële verkoopakte de huur al opzeggen ‘in naam van de koper’?

Even schetsen

Bij een verkoop van een onroerend goed verstrijken er meestal enkele maanden tussen het tekenen van de compromis (of de koop-verkoopbelofte) en de notariële akte. Als de koper zelf in het pand wil gaan wonen of dat wil verbouwen vraagt die je misschien wel om de huurovereenkomst al ‘in zijn naam’ op te zeggen om die reden. Op die manier wint de koper namelijk enkele maanden tegenover het geval dat hij zelf later de huurovereenkomst om die reden moet opzeggen.

Niet zomaar mogelijk

Weet dat je dat als verkoper niet zomaar kunt doen. Je kan de opzeg niet in naam van de koper regelen. Enkel de koper zelf kan dit doen. Hiervoor zal hij echter moeten wachten tot nadat hij eigenaar is geworden van het pand en de notariële verkoopovereenkomst is verleden bij de notaris. Als er contractueel afgesproken zou worden dat de eigendom van het pand zelfs nog later overgaat op de koper, kan deze de opzeg om deze redenen pas doen als hij eigenaar wordt.

Anders overeenkomen?

Je zou er aan kunnen denken om in de huurovereenkomst een clausule te zetten dat je de huur mag opzeggen als je het pand verkoopt. Weet dan dat een dergelijke clausule niet geldig is en je je er niet op kan beroepen als je ze toch zou opnemen.

17/02/2024
Voor hoelang kan je voortaan in zee gaan met een vastgoedmakelaar?

Sinds 1 februari 2024 gelden er nieuwe spelregels met betrekking tot de duurtijd van contracten die je met een vastgoedmakelaar afsluit. Voor hoelang kan je vanaf dan een dergelijk contract aangaan?

Als je als consument een overeenkomst sluit met een vastgoedmakelaar om je huis te verkopen of te verhuren, dan zegt de wet voor hoelang je het contract kan aangaan.

Onbepaalde duur

Je kan met de makelaar vooreerst een contract van onbepaalde duur afsluiten. Wordt het contract aangegaan voor onbepaalde duur, dan kan je dit te allen tijde opzeggen. Het nieuwe KB geeft daarbij aan dat de opzegtermijn maximaal twee maanden mag bedragen. In het contract kan daar niet van afgeweken worden door een langere opzegtermijn te voorzien.

Bepaalde duur

Als je met de makelaar een contract voor bepaalde duur afsluit dan mag dit maximaal zes maand duren als je exclusiviteit aan de makelaar gaf. Het contract kan wel een beding van stilzwijgende verlenging of vernieuwing bevatten. Als dat het geval is, moet je de mogelijkheid krijgen je daartegen te verzetten. De uiterste termijn waarbinnen je dat kan doen bedraagt maximum één maand voor het einde van de bemiddelingsovereenkomst.

Opzeggen na verlenging

Werd de makelaarsovereenkomst stilzwijgend verlengd, dan kan je ze te allen tijde opzeggen. De opzegtermijn bedraagt dan maximaal één maand voor overeenkomsten met een oorspronkelijke bepaalde duur van maximum drie maanden, en maximaal twee maanden voor overeenkomsten met een oorspronkelijke bepaalde duur van meer dan drie maanden.

09/02/2024
Dit moet je weten over de nieuwe premie voor appartementseigenaars in Vlaanderen

Als je je appartement energiezuiniger wil maken (door bv. nieuwe ramen of deuren te steken) kan je wel eens aanspraak maken op een premie van de overheid. Maar wist je dat je binnenkort ook soms een premie kan vragen bij zulke werken aan de gemene delen van het gebouw?

Eigen appartement

Ga je werken doen aan je eigen appartement dan kan je wel eens aanspraak maken op een zogenaamde Mijn VerbouwPremie. Het is dan aan jou die premie aan te vragen. Hierbij gelden dezelfde voorwaarden als diegene die gelden voor eigenaars van eengezinswoningen. Hoe lager je inkomen is, hoe hoger de premie zal zijn.

Gemene delen

Zijn er werken nodig aan de gemene delen van het gebouw (bv. isolatie van het dak, …) , dan kan de vereniging van mede-eigenaars een premie aanvragen. Ze heeft dan recht op het premiebedrag dat van toepassing is voor de doelgroep ‘eigenaar-bewoner’ uit de hoogste inkomenscategorie. Dat bedrag wordt wel vermenigvuldigd met het aantal appartementen.

Nieuwe regels

Vanaf 1 februari eerstkomende kan je bij werken aan de gemene delen soms een bijkomende premie aanvragen. Concreet gaat het om de aanvullende Mijn VerbouwPremie voor eigenaar-bewoners uit de laagste en middelste inkomenscategorie. Die premie zorgt ervoor dat je recht hebt op dezelfde premies als eigenaar-bewoners van eengezinswoningen voor gelijkaardige werken.

Meer info hierover vind je terug op de website Wat met appartementen en appartementsgebouwen? | Vlaanderen.be

27/01/2024
Dit moet je betalen als je de offerte van je aannemer maar deels wil laten uitvoeren

Je vraagt een aannemer om een offerte voor een aantal werken aan je woning. Uiteindelijk beslis je om maar een deel van de werken te laten uitvoeren. Is je aannemer dan verplicht de prijs die hij opgaf te handhaven of kan hij die verhogen?

Het probleem

Als je aan een aannemer vraagt om een offerte te maken voor meerdere werken aan je huis, dan geeft die vaak per werk een ‘deelprijs’ aan (bv. een prijs voor het vloeren van de living, een prijs voor het betegelen van de badkamer enz.). Je zou er dan aan kunnen denken om de offerte voor een stuk te aanvaarden en dit tegen de detailprijs die voor die deelopdracht in kwestie wordt aangegeven. De vraag is dan of de aannemer daar ook door gebonden is. Die zou nu eenmaal kunnen zeggen dat hij een goedkopere prijs aangaf per deelopdracht omdat hij dacht meerdere werken bij jou te mogen doen.

Kijk in het contract

Om te weten wat in dat geval je rechten en plichten zijn, moet je vooreerst kijken in de algemene voorwaarden van de aannemer. Daarin kan een bepaling staan die zegt dat de offerte enkel in zijn geheel kan worden aanvaard. Een dergelijke clausule is ook geldig. Je kan dan niet vragen dat de aannemer een deel van de werken uitvoert tegen de opgegeven detailprijs.

Geen afspraak, en dan?

Staat er geen dergelijke bepaling in de algemene voorwaarden van de aannemer, dan is de situatie minder duidelijk. Jij zou dan kunnen zeggen dat de aannemer door een detailprijs aan te geven per deelopdracht ermee akkoord ging de deelopdracht tegen die prijs uit te voeren. De aannemer zou op zijn beurt kunnen zeggen dat zijn offerte niet voor een gedeeltelijke aanvaarding in aanmerking kwam. Bij een discussie is het uiteindelijk de rechtbank die het laatste woord heeft.

Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

22/01/2024
Deze vergoedingen riskeer je als je de huur te laat betaalt…

Als je de huur te laat betaalt loop je het risico dat de verhuurder bovenop de achterstal ook intresten en een schadevergoeding wegens laattijdige betaling vraagt. Wat moet je daar precies van weten?

Geen afspraken, en dan?

Als er in de huurovereenkomst geen andere afspraken staan, dan kan je verhuurder als je de huur te laat betaalt intresten van je vragen. Deze beginnen, tenzij iets anders is overeengekomen, pas te lopen van zodra de verhuurder je een ingebrekestelling stuurt. Hierbij is dan de wettelijke intrestvoet van toepassing. Die bedraagt in 2023 5.25 % op jaarbasis. Als de verhuurder bovenop nog een schadevergoeding wegens laattijdige betaling wil krijgen zal hij zijn schade moeten aantonen wat in de praktijk bijzonder moeilijk zal zijn.

Particuliere verhuurder

Is je verhuurder een particulier, dan kan hij in het huurcontract andere afspraken met je maken over de gevolgen van een laattijdige betaling. Zo zou hij kunnen overeenkomen welke intresten en welke schadevergoeding je moet betalen bij laattijdige betaling van de huur. Mits de verhuurder niet overdrijft is de kans reëel dat zo’n afspraak ook geldig is.

Professionele verhuurder

Is je verhuurder een vennootschap dan moet een eventuele clausule in het huurcontract die een schadevergoeding en/of intresten voorziet bij laattijdige betaling door de huurder aan strikte voorwaarden voldoen. De verhuurder moet er dan bovendien voor zorgen dat er een wederkerigheid is in het contract en dat jij op jouw beurt gerechtigd bent op een schadevergoeding lastens de verhuurder als die zijn verbintenissen uit hoofde van de overeenkomst niet naleeft.

Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

20/01/2024
3 weetjes over de invloed van winterweer op je werf

Kan je aannemer zo’n winterdagen inroepen om te zeggen dat er sprake is van weerverlet? Wie moet de werf beschermen tegen vorst? En is je aannemer aansprakelijk als die werken uitvoert waarvoor het eigenlijk te koud is?

Weerverlet

Als je met je aannemer een timing afsprak waarbinnen die de werken op je werf moet uitvoeren gebeurt het wel eens dat deze inroept dat de dagen waarop er winterweer was de uitvoeringstermijn verlengen. Of dit argument opgaat hangt af van de vraag welke concrete afspraken je maakte met de aannemer.

Sprak je af dat de werken op een welbepaalde datum moeten klaar zijn, dan kan je aannemer zich niet op weerverlet beroepen om de afgesproken timing te wijzigen en dit tenzij het aannemingscontract of diens algemene voorwaarden een andere regeling bevatten. Iets anders wordt het als je aannemer een begindatum en uitvoeringstermijn (bv. 100 werkdagen) met je afsprak. In dat geval kan de aannemer dagen weerverlet in beginsel (en tenzij je anders afsprak) wel in rekening brengen om de uitvoeringstermijn te verlengen. Werd een uitvoeringstermijn in kalenderdagen overeengekomen dan komt weerverlet in principe weer niet in aanmerking.

Wat onder weerverlet moet worden verstaan kan in de aannemingsovereenkomst of in de algemene voorwaarden van de aannemer verduidelijkt worden. Staat er geen omschrijving in het contract van wat weerverlet precies is dan zal men in de praktijk veelal kijken naar de dagen die het KMI als weerverlet beschouwde in de betreffende periode.

De werf beschermen?

Het winterweer (en bv. de vorst) kan wel eens schade veroorzaken op de werf. Denk daarbij maar aan het geval dat er bepaalde leidingen bevroren raken en ‘springen’ bij het ontdooien. In dat geval rijst de vraag of je aannemer aansprakelijk is voor deze schade dan wel of je er als bouwheer zelf voor opdraait.

Woon je tijdens de werken zelf op de werf (het gaat bv. om de verbouwing van een bestaande woning waar je tijdens de werken blijft wonen) dan kan je aannemer zeggen dat jij de bewaarder bent van de werf en dat je de nodige voorzorgen moet nemen om de woning te beschermen tegen het winterweer. Veroorzaakt het winterweer in dat geval schade aan de werken die de aannemer aan het uitvoeren is, dan kan je wel eventueel zeggen dat dit zijn verantwoordelijkheid is en dat hij zijn eigen werken had moeten beveiligen tegen vorstschade.

Gaat het om een werf die onbewoond is (bv. een nieuwbouw of een verbouwing waarbij je als bouwheer intussen verhuisde) dan kan je je aannemer gemakkelijker aansprakelijk stellen voor de schade door het winterweer. Je kan dan argumenteren dat je aannemer de bewaarder is van de werf en hij die moet beveiligen tegen de vorst. Je aannemer kan dan wel aan die aansprakelijkheid ontsnappen door aan te tonen dat hij de nodige voorzorgen nam om de werf te beschermen tegen het winterweer. Hij is mogelijks ook niet aansprakelijk als er bv. schade is aan leidingen die hij niet eens wist liggen of die hij niet kon beveiligen.

Weet wel dat je aannemer in de aannemingsovereenkomst die hij met je afsluit of in zijn algemene voorwaarden andere afspraken met je zou kunnen maken. Hij zou daarin kunnen aangeven dat jij als bouwheer ervoor moet zorgen dat de werf vorstvrij blijft en dat hij niet voor vorstschade aan de leidingen in je woning opdraait.

Te koud voor de werken?

Je aannemer moet zich houden aan de voorgeschreven temperaturen om bepaalde materialen te verwerken of bepaalde werken uit te voeren. Doet hij dat niet en voert hij werken uit bij winterweer die hij eigenlijk dan niet mag uitvoeren, dan is hij aansprakelijk voor de schade die daaruit voortvloeit.

Je aannemer heeft ook een informatie- en waarschuwingsplicht. Meent hij dat bepaalde werken die je hem wil laten doen niet kunnen bij winterweer dan moet hij je daarop wijzen. Sommige rechters menen zelfs dat hij moet weigeren de werken uit te voeren als de weersomstandigheden die niet toelaten en dit zelfs als jij als bouwheer hem vraagt de werken, ondanks het weer, toch uit te voeren.

17/01/2024
Dit riskeer je als je je stoep niet sneeuwvrij maakt

Als eigenaar of bewoner van een huis (of ook soms een appartement) ben je verplicht om de stoep voor je woning vrij te maken van sneeuw. Maar wat riskeer je precies als je dat niet doet?

Op heel wat plaatsen ligt er dezer dagen een flinke hoeveelheid sneeuw. Als bewoner van een huis of appartement moet je de stoep sneeuwvrij maken. Die verplichting vind je terug in het lokaal politiereglement. Om te weten hoever deze verplichting precies reikt lees je er best dit politiereglement ook op na.

Boete

Hou je je niet aan deze verplichting dan riskeer je vooreerst een boete. Die boete kan aanzienlijk zijn en oplopen tot 350 euro. In de praktijk moet je je echter veelal niet te veel zorgen maken. Het gebeurt nu eenmaal niet al te vaak dat er boetes gegeven worden aan bewoners van een pand die de stoep voor hun woning niet sneeuwvrij maken.

Aansprakelijkheid

Daarnaast kan je ook aansprakelijk gesteld worden als er iemand ten val komt op de stoep die je niet sneeuwvrij maakte. Die persoon kan dan namelijk zeggen dat je je verplichting om de stoep vrij te maken niet nakwam en dat je bijgevolg moet opdraaien voor de schade die hij of zij leed (bv. arbeidsongeschiktheid, medische kosten, kleding of uurwerk dat beschadigd is enz…).

Verzekering

Krijg je te maken met iemand die beweert schade te hebben geleden doordat hij of zij op de stoep voor je woning ten val kwam, dan ben je daarvoor meestal verzekerd. Je kan dan terecht bij je familiale verzekering. Weet wel dat je riskeert om een franchise te moeten betalen.

16/01/2024