Je twijfelt of een kandidaat-huurder de huur wel correct zal kunnen betalen. Kan je dan vragen dat hij je enkele maanden huur op voorhand betaalt? Kan je die vooraf betaalde maanden pas verrekenen bij het einde van de huur?
Betalingsmodaliteiten afspreken
Je kan in de huurovereenkomst overeenkomen wat de betalingsmodaliteiten zijn van de huurprijs. Zo kan je bijvoorbeeld het moment van de maand waarop de huur moet worden betaald vastleggen. Als verhuurder vraag je daarbij best dat de huur wordt betaald tegen het begin van de maand waarop de huur betrekking heeft.
Enkele maanden vooraf laten betalen?
O.i. kan je met de huurder wel degelijk afspreken dat die een aantal maanden huur vooraf moet betalen. Spreek je bijvoorbeeld af dat de huurder al dadelijk de eerste drie maanden huur moet betalen bij aanvang van de huur, dan is de kans naar onze mening groot dat zo’n afspraak wel degelijk geldig is.
Bij het einde verrekenen?
Wat integendeel niet zomaar kan is dat je aan de huurder vraagt een aantal maanden huur vooraf te betalen en die pas te verrekenen met de laatste maanden huur die de huurder je verschuldigd zal zijn. In dat geval is er namelijk eigenlijk sprake van een ‘verkapte huurwaarborg’. Dat zo’n afspraak verboden is werd trouwens al beslist door bepaalde rechtbanken.
Als je toch zo’n clausule opneemt in de huurovereenkomst kan de huurder zeggen dat die niet geldig is. Hij kan dan tijdens de huur het aantal maanden in kwestie dat hij vooraf moest betalen niet betalen en zeggen dat je dat maar moet verrekenen met de som die je vooraf vroeg en die hij ook betaalde.
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Je huurt een appartement. Mag je in dat geval aanwezig zijn op de algemene vergadering van mede-eigenaars die plaatsheeft binnen het gebouw? Kan je als huurder ook agendapunten aanbrengen.
Aanwezigheid
Op de algemene vergadering van mede-eigenaars binnen een appartementsgebouw mogen in de regel enkel de mede-eigenaars binnen het gebouw aanwezig zijn. Als huurder ben je daarentegen niet welkom. Op die regel bestaat wel een uitzondering als één van de mede-eigenaars (bv. je verhuurder) je een volmacht zou geven om in zijn plaats aanwezig te zijn op de vergadering. Eén van de mede-eigenaars kan je ook ‘meenemen’ naar de vergadering. De wet zegt nu eenmaal dat een mede-eigenaar zich onder bepaalde voorwaarden op de algemene vergadering kan laten bijstaan door één persoon. Het is daarbij wel vereist dat de syndicus ten minste vier werkdagen voor de dag van de algemene vergadering daarvan via een aangetekende zending in kennis wordt gesteld.
Agendapunten
Je kan als huurder ook niet zomaar agendapunten aanbrengen die op de vergadering moeten worden behandeld. Een eigenaar kan dat wel. Eventueel kan je aan je verhuurder vragen een agendapunt dat jij graag behandeld wil zien aan te brengen. Je verhuurder is daartoe niet verplicht.
Wel zegt de wet dat de syndicus aan elke persoon, die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, de datum van de vergaderingen moet meedelen om hem in staat te stellen schriftelijk zijn vragen of opmerkingen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten te formuleren.
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
In het kader van de huur van een appartement komt het regelmatig voor dat er problemen zijn, zoals een lekkende kraan of een niet-werkend rolluik. De vraag is daarbij: wie is verantwoordelijk voor de herstellingen, de huurder of de eigenaar? En wie moet de herstelling doen?
Als er in een huurwoning of –appartement iets stuk gaat is het in eerste instantie van belang om te weten of de verhuurder dan wel de huurder opdraait voor de herstelling. De huurder kan nu eenmaal niet verplicht worden om herstellingen te doen die wettelijk ten laste van de verhuurder zijn.
Ben je een doe-het-zelver?
De verhuurder kan de huurder niet verplichten om voor de herstelling een vakman in te schakelen. De huurder mag de herstelling ook zelf doen (of bv. een familielid vragen om deze te doen). Hij dient er wel voor te zorgen dat de herstelling gebeurt volgens de regels van de kunst. Als dat niet het geval is, kan de verhuurder vragen dat de herstelling opnieuw wordt gedaan. De huurder draait dan bovendien op voor de schade die ontstond doordat de herstelling niet correct werd uitgevoerd.
Keuze van vakman
Beslist de huurder om een vakman in te schakelen dan kiest hij vrij op wie hij een beroep doet. De verhuurder kan hem dus niet verplichten om te werken met iemand van zijn keuze. Ook hier is de huurder evenwel aansprakelijk als de herstelling niet correct gebeurt.
Een herstelling voor de verhuurder
Blijkt de herstelling eigenlijk ten laste te zijn van de verhuurder dan kan de huurder de rekening van een door hem gekozen vakman niet zomaar naar de verhuurder laten sturen. Het is in dat geval namelijk de verhuurder die mag beslissen wie de werken mag doen. Soms gebeurt het wel dat de verhuurder aan de huurder een lijst geeft van aannemers die hij kent en die de huurder mag opbellen ook al gaat het om een herstelling die de verhuurder moet betalen. In dat geval zal de verhuurder de rekening wel betalen.
Als verhuurder van een woning of appartement waarin je huurder zijn hoofdverblijfplaats heeft moet je de huurovereenkomst die je hebt met je huurder laten registeren. Los van de sancties die je riskeert als je dat niet doet, heb je nu een extra motivering om daartoe over te gaan. Wat moet je daarvan weten?
Wettelijke verplichting
Als verhuurder moet jij de huurovereenkomst voor je woning of appartement laten registreren. Je kan die verplichting in het huurcontract niet ten laste leggen van je huurder. Concreet moet je de registratie laten doen binnen de twee maanden na het aangaan van de huurovereenkomst. Deze registratie is gratis. De gemakkelijkste werkwijze bestaat er in de registratie te doen via internet.
Sanctie
Hou je je hier niet aan dan kan je huurder het contract van de ene dag op de andere beëindigen zonder opzegtermijn. Hij moet dan ook geen schadevergoeding aan jou betalen. Wat betreft het Brussels gewest geldt deze sanctie alleen voor zover een ingebrekestelling, door de huurder aan de verhuurder gericht met een aangetekende brief, om de huurovereenkomst te registreren gedurende één maand zonder verdere behandeling is gebleven. Is het huurpand gelegen in het Waals gewest, dan kan je als verhuurder de huur ook niet indexeren zolang de huurovereenkomst niet geregistreerd is.
Bijkomende reden
Als je het huurcontract kosteloos registreerde als privéverhuur waarbij het verhuurde goed uitsluitend als woning gebruikt zal worden kan je huurder de betaalde huur nooit meer als beroepskosten inbrengen en dit zelfs niet als hij het pand beroepsmatig zou gaan gebruiken. Door het huurcontract kosteloos te laten registreren vermijd je dus dat je later een extra belastingaanslag zou krijgen (en op de werkelijke huurinkomsten zou worden belast) omdat je huurder het pand toch beroepshalve gebruikt.
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Je wil in een elektrozaak, een interieurwinkel of een winkel met bouwmaterialen iets kopen. Kan de verkoper je dan weigeren om cash te betalen en enkel een elektronisch betaalmiddel aanvaarden? Wat zegt een nieuwe wet daarover?
Bermix Studio
Nieuwe wet
Hoewel de meeste handelaars altijd cash hebben aanvaard waren er toch her en der winkels die dat niet deden en die aangaven dat je bij hen enkel elektronisch kon betalen.
Een nieuwe wet verbiedt dat en zegt dat de winkelier verplicht is cashbetalingen van consumenten te aanvaarden wanneer een betaling in euro in gelijktijdige fysieke aanwezigheid van de consument en de onderneming plaatsvindt.
Uitzonderingen
De winkelier kan slechts in uitzonderlijke gevallen tijdelijk van die verplichting afwijken. Dat kan namelijk om reden van veiligheid (bv. er waren in de buurt recent een aantal overvallen). De winkelier moet dit dan wel op duidelijke en begrijpelijke wijze meedelen aan de ingang van zijn verkoopruimte en aan de kassa.
De winkelier kan daarnaast de nominale waarde van de door hem aanvaarde biljetten beperken als de nominale waarde van het aangeboden biljet niet in verhouding staat tot het door de consument verschuldigde bedrag. Hij mag dus bv. weigeren een bankbiljet van 200 euro te aanvaarden voor een aankoop van 5 euro.
Maximale bedragen
Weet wel dat de wet ook grenzen aangeeft aan cashbetalingen. De wet zegt nu eenmaal dat de toegelaten maximumgrens voor betalingen in contanten 3.000 euro bedraagt. Is de aankoopprijs van een product hoger dan mag er maar 3.000 euro daarvan cash betaald worden en moet de rest op een andere manier worden betaald.
Ook een elektronisch betaalmiddel
Los van de cashbetaling moet de winkelier je ook minstens één oplossing aanbieden waarmee je je aankopen elektronisch kan betalen. Je alleen maar de mogelijkheid geven om cash te betalen kan dus niet.
Jan ROODHOOFT, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Sinds 1 januari laatstleden zijn in Brussel de gevallen waarin de partner van iemand die overlijdt geen successierechten moet betalen op de gezinswoning die deze erft uitgebreid. Met welke spelregels moet je daar voortaan rekening houden?
Bestaande regeling
In het Brusselse gewest was het al zo dat gehuwden en wettelijk samenwonende partners geen successierechten moesten betalen op de gezinswoning die ze erfden als hun partner stierf. Ook in de andere gewesten geldt trouwens een soortgelijke regel. Overleed iemand die feitelijk samenwoonde dan kon diens partner zich integendeel niet op die regel beroepen.
Nieuwe spelregels
Dit alles veranderde sinds 1 januari laatstleden. De vrijstelling geldt sinds dan namelijk ook voor feitelijk samenwonenden die minstens drie jaar hebben samengeleefd met een gemeenschappelijk huishouden.
Feitelijk samenwonenden die minstens een jaar hebben samengeleefd met een gemeenschappelijk huishouden genieten niet van de vrijstelling maar krijgen wel een voordeligere regeling qua successierechten. Zij kunnen namelijk voortaan voor wat betreft de gezinswoning genieten van de tarieven die gelden in de rechte lijn.
Woning verlaten door ziekte
Als een gehuwde of samenwonende partner de gezinswoning moet verlaten door ziekte, dan wordt dit als een geval van overmacht beschouwd. Is er dan sprake van een overlijden, dan kan de langstlevende toch het voordeel blijven genieten van geen (of minder) successierechten te moeten betalen. Bij de aangifte van nalatenschap moet dan wel een doktersattest gevoegd worden waaruit de gezondheidstoestand blijkt van diegene die de woning moest verlaten.
Jan ROODHOOFT, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Als eigenaar van een appartement maak je deel uit van de vereniging van mede-eigenaars (afgekort de VME). Een nieuwe wet zorgt er nu voor dat die VME dezelfde bescherming geniet dan een consument tegen te verregaande clausules in contracten. Wat moet je daarvan weten?
Hoe zat het tot nu?
Tot op heden was het zo dat verenigingen van mede-eigenaars niet als een consument werden beschouwd door de wetgever. Dat betekende dan ook dat in de overeenkomsten die leveranciers en aannemers met de VME afsloten (denk bv. maar aan firma’s voor onderhoud van de lift, poetsdiensten, aannemers voor herstellingen enz.) wel eens clausules konden staan die verregaand in het nadeel van de VME waren. De wettelijke regels die consumenten op dat vlak beschermen (en die te verregaande clausules verbieden) waren nu eenmaal niet van toepassing.
Wat verandert er?
Een nieuwe wet past dat nu aan. Voortaan heeft de VME dezelfde bescherming als consumenten als het er om gaat te kijken welke clausules in overeenkomsten die met de VME worden afgesloten al dan niet geldig zijn.
Voorwaarde hiervoor is wel dat vijfenzeventig procent of meer van haar aandelen in de gemeenschappelijke delen zijn toebedeeld aan kavels die geen professionele bestemming kunnen hebben overeenkomstig de statuten van de mede-eigendom. De nieuwe beschermingsregels gelden dus bv. niet als meer dan 25 % van de kavels binnen het gebouw handelspanden zijn.
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Als je een woning of appartement koopt duurt het meestal nog een aantal maanden vooraleer de notariële verkoopovereenkomst wordt verleden. In die periode kan er van alles misgaan met het pand. De verkoper (of diens huurder) zal er namelijk vaak nog in wonen en kan (bewust of onbewust) allerlei schade veroorzaken. Ook door externe omstandigheden (noodweer, brand, …) kan er bv. schade ontstaan.
De verkoper is verantwoordelijk
Sluit je met de verkoper een koop-verkoopbelofte af, dan blijft de verkoper verantwoordelijk voor schade aan het pand tot het moment van de eigenlijke verkoop (die dan normaal samenvalt met het verlijden van de notariële akte). Een soortgelijke regel geldt ook meestal als je met de verkoper een echte verkoopcompromis afsluit. Daarin zal nu eenmaal meestal vermeld worden dat de eigendom van het onroerend goed en het risico daarvan pas overgaan op de koper bij het verlijden van de notariële akte.
Je kan wel andere afspraken met de verkoper maken. Dat kan bv. gebeuren als je na de compromis al een sleutel van het pand krijgt om daar al bepaalde werken in te mogen uitvoeren. In dat geval kan er bijvoorbeeld afgesproken worden dat je als koper instaat voor de schade die er zich in die periode aan de woning voordoet.
Verzekering?
Doet er zich een schadegeval voor, dan kan het zijn dat die in principe gedekt is door de brandverzekering van het gebouw. Denk daarbij bv. maar aan het geval dat de woning beschadigd wordt door een brand of door noodweer. Het is de brandverzekering van de verkoper die dan de schade zal dekken. De brandverzekering van de verkoper eindigt nu eenmaal pas 3 maanden na de datum van het verlijden van de authentieke akte. Als koper behoudt je de dekking door de polis van de verkoper tot het verstrijken van deze termijn van drie maanden tenzij je als koper dekking geniet uit hoofde van een andere overeenkomst. Doe je voor het verlijden van de akte al werken in het pand of krijg je al de sleutel, informeer dan bij je eigen verzekeringsmakelaar of je niet beter zelf al een verzekering afsluit.
Het aangaan van een brandverzekering is wettelijk meestal niet verplicht. Om zeker te zijn dat de verkoper een dergelijke verzekering heeft kan je hem bij het tekenen van de compromis vragen om de polis en het bewijs van de premiebetaling voor te leggen.
Hoe bewijzen?
Als er een discussie rijst of bepaalde schade ontstond na de compromis dan wel of die voordien al bestond (en je die dus kende bij de koop) zal jij als koper het bewijs daarvan moeten leveren. Dat bewijs is vaak allesbehalve eenvoudig. Je kan mogelijks wijzen op foto’s van het pand die online stonden bij de verkoop. Een andere mogelijke werkwijze bestaat erin op het moment van de compromis samen met de verkoper een plaatsbeschrijving op te stellen van het onroerend goed dat je wil kopen. Je kan dat doen door een fotoverslag te maken dat je de verkoper voor akkoord laat ondertekenen. Maak dan verder een afspraak met de verhuurder vlak voor het verlijden van de notariële akte. Op dat moment kan je nazien of er toch geen extra schade werd aangebracht en of de verkoper niet met bepaalde zaken weg is.
Er is schade
Blijkt er schade te zijn en is die ernstig dan kan je vragen dat de verkoper de schade oplost. Als dat niet lukt kan je bij ernstige schade de ontbinding van de koopovereenkomst vragen. Je zou ook een schadevergoeding of een prijsvermindering kunnen vragen. Probeer tot een oplossing met de verkoper te komen. Als dat niet lukt, dan heeft de rechtbank het laatste woord. Dat hoeft de verkoop niet noodzakelijk tegen te houden. Is er nog discussie over de schade, dan kan er immers ook een deel van de verkoopprijs geblokkeerd worden bij de notaris tot de kwestie uitgeklaard is.
Je bent eigenaar van een elektrische of plugin hybride auto maar hebt geen garage of oprit. Mag je de oplaadkabel van het voertuig dan over het voetpad leggen om de wagen te kunnen opladen? Met welke regels moet je rekening houden?
Heel wat mensen die met een elektrische of hybride wagen rijden kunnen die thuis enkel opladen door de wagen vlak bij hun woning te parkeren en de oplaadkabel over het voetpad te laten lopen.
Toegelaten?
In tegenstelling tot wat wel eens wordt gedacht is het niet zomaar toegelaten laadkabels over de stoep te leggen. Dat blijkt voor een deel al uit de wegcode. Bovendien kan het politiereglement van de gemeente waar je woont het leggen van kabels over de stoep verbieden. Het is dan ook belangrijk er dat politiereglement ook op na te lezen. Je kan soms wel een vergunning aanvragen.
Sancties
Hou je je hier niet aan, dan zou je wel eens een (GAS-)boete kunnen krijgen. Bovendien loop je het risico dat als er iemand valt over de draad (en daarbij bv iets breekt) je aansprakelijk wordt gesteld voor de schade van het slachtoffer. Mogelijks zal je hiervoor verzekerd zijn en riskeer je enkel de franchise te moeten ophoesten.
Veiligheidsmaatregelen
Zelfs als het strikt gezien niet verboden is of je een vergunning kreeg laat je maar beter de kabel niet gewoon op het voetpad liggen. Je kan bv. werken met een kabelgoot waar je de kabel kan laten doorlopen. Een alternatief bestaat er bijvoorbeeld in te werken met een kabelarm waardoor de kabel al evenmin op het voetpad ligt.
Als je een woning of appartement wil verkopen moet je aan de koper soms een zogenaamd postinterventiedossier overhandigen. Wanneer is dat het geval en wat kan je doen als je dat niet (meer) hebt?
Wanneer voorleggen?
Je moet bij de verkoop van je pand een postinterventiedossier voorleggen als de bouw van het pand is begonnen na 1 mei 2001 of als er aan een eerder gebouwd pand werken zijn uitgevoerd sinds 1 mei 2001. Als er sprake was van ‘kleine werken’ die gebeurden door één aannemer is er soms een beperkt postinterventiedossier nodig.
Verkoop
Als je bij de verkoop van je pand een postinterventiedossier aan de koper moet voorleggen, dan moet je dat overhandigen op het moment van het verlijden van de notariële akte. Als er geen dergelijk dossier nodig is, dan wordt dat in de akte vermeld. Er wordt dan aangegeven dat er in het pand geen werken werden uitgevoerd sinds 2001 waarvoor een postinterventiedossier nodig was.
Geen dossier, en dan?
Moest je een postinterventiedossier laten opmaken en deed je dat niet of bent je het dossier kwijt, dan betekent dat niet dat het pand niet meer kan worden verkocht. In dat geval kan je (als de koper het daarmee eens is) een clausule opnemen in de koopovereenkomst waarin staat dat het postinterventiedossier ontbreekt hoewel dit wettelijke gezien wel verplicht was. Laat dan meteen vermelden dat de koper hiermee akkoord gaat en geen vorderingen/aanspraken tegen jou zal laten gelden uit dien hoofde. Een andere optie bestaat er in om het dossier (retroactief) te laten opmaken door een veiligheidscoördinator.
