Als eigenaar van een gebouw dat gelegen is in het Brusselse gewest heb je voortaan ook een renovatieverplichting als het gebouw een ‘te slecht’ EPB-label heeft. Waarmee moet je precies rekening houden?
Nieuwe ordonnantie
In het Brusselse gewest werd op 7 maart ll een ordonnantie aangenomen die, net zoals in Vlaanderen, een renovatieverplichting oplegt. Die verplichting geldt daarbij zowel voor residentiële als voor niet-residentiële gebouwen.
Tegen wanneer?
Indien je gebouw een EPB-label G of F heeft moet je ten laatste tegen 2033 de nodige werken uitvoeren zodat het pand een label E kan bekomen. Heeft je pand een EPB-label E of D dan krijg je een termijn van twintig jaar vanaf de inwerkingtreding van de ordonnantie om een EPB-label C te bekomen. De voorgaande regels gelden voor residentiële gebouwen. Heb je een niet-residentieel gebouw dan zal de Brusselse regering de EPB-eisen waaraan deze moeten voldoen nog bepalen waarbij die binnen de tien en twintig jaar na inwerkingtreding van de Ordonnantie moeten bereikt zijn.
Weet overigens dat de EPB-eisen waaraan gebouwen moeten voldoen om de vijf jaar kunnen worden herzien.
Sanctie
Hou je je niet aan deze regels dan riskeer je een administratieve geldboete. Je kan eventueel wel een verzoek indienen om een afwijking te krijgen van deze vereisten en dit op grond van technische, functionele en/of economische redenen. Wil je een dergelijk verzoek indienen dan moet dat gebeuren één jaar voor het einde van de termijn om aan de EPB-eisen te voldoen.
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Sinds enkele weken bestaat er een nieuwe overheidswebsite genaamd ConsumerConnect. Wat vind je op de website precies terug en waarvoor kan je op deze site allemaal terecht?
Informatie en vragen
Het nieuwe platform van de FOD Economie stelt vooreerst informatie rond consumentenbescherming ter beschikking aan consumenten. Zo kan je bijvoorbeeld lezen welke garantie een winkelier je moet geven op de producten die je daar koopt, wat je kan doen als je aannemer vertraging heeft op de werf, wat je rechten zijn als je een probleem hebt met je architect enz.
Vind je niet dadelijk zelf het antwoord op je vraag, dan kan je ook een vraag stellen. Dat kan bv. telefonisch, via een online contactformulier, via sociale media of via mail. Heb je een discussie met een winkelier of architect dan zou je hem het antwoord op je vraag kunnen voorleggen om te trachten tot een oplossing te komen.
Melding bij inspectie
Het platform in kwestie laat je ook toe om online een klacht in te dienen bij de Economische Inspectie of een andere inspectiedienst die bevoegd is. De Economische Inspectie zal je klacht analyseren en indien nodig een onderzoek starten of de melding overmaken aan de bevoegde inspectiedienst. Als de inspectie een inbreuk vaststelt kan ze de onderneming aanmanen om de inbreuken stop te zetten of te regulariseren. Er kan ook een boete voor het bedrijf volgen. Wat de Economische Inspectie niet doet, is jouw individueel probleem oplossen.
Ombudsdienst
De website geeft je verder ook een lijst van ombudsdiensten en geschillencommissies waar je eventueel terecht kan met je probleem.
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Je krijgt een offerte van je aannemer. Hoelang is deze offerte dan geldig? Met welke spelregels moet je rekening houden als er geen geldigheidsduur op de offerte staat?
Duur wordt vermeld
In heel wat gevallen zal je aannemer in de offerte aangeven hoelang die precies geldig is. Hij heeft ook het recht om aan zijn offerte een geldigheidsduur te koppelen. De wet geeft trouwens geen grenzen aan aan deze duurtijd. Zo is het bv. perfect mogelijk dat een aannemer vooropstelt dat de prijzen in zijn offerte maar een week geldig zijn. Strikt gezien zou de aannemer zelfs kunnen werken met ‘dagprijzen’ die enkel geldig zijn de dag van de offerte.
En anders?
Staat er geen geldigheidsduur in de offerte, dan is de aannemer in beginsel daardoor gebonden voor ‘onbepaalde tijd’. Weet wel dat als je pas na geruime tijd laat weten dat je de offerte aanvaardt, de aannemer zou kunnen argumenteren dat dit niet redelijk is en dat hij niet meer gebonden is door zijn offerte. Het is de rechtbank die bij een discussie dan uiteindelijk beslist of de termijn waarbinnen wordt aanvaard al dan niet redelijk is en of de aannemer nog gebonden is door zijn offerte.
Intrekken?
Als de aannemer vergat een geldigheidsduur te koppelen aan zijn offerte dan zou hij die ook kunnen ‘intrekken’. Zo zou hij je bijvoorbeeld een schrijven kunnen sturen waarin hij aangeeft zijn offerte na een termijn van bv. 14 dagen niet meer te zullen handhaven.
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Een woning of appartement staat te huur tegen een aangegeven huurprijs. Mag de verhuurder van die prijs nog afwijken en het pand ook verhuren aan een hogere of lagere huurprijs. Moet hij verhuren aan de kandidaat-huurder die het meeste wil betalen?
Aankondigen
Een verhuurder die een pand te huur stelt en daar publiciteit voor maakt , moet de gevraagde huurprijs vermelden. Hij moet bovendien ook de kosten en de lasten vermelden. Het gaat daarbij om alle lasten, met uitzondering van diegene die te maken hebben met het persoonlijke verbruik van de huurder. Als de verhuurder zich daar niet aan houdt, dan riskeert hij een boete.
Bindend?
De huurprijs die de verhuurder vooropstelt is evenwel niet ‘bindend’. De verhuurder kan daar nog van afwijken en uiteindelijk het pand verhuren aan een hogere of lagere prijs. Een hogere prijs kan bv. aan de orde zijn als er heel wat kandidaat-huurders opduiken en bepaalde kandidaten bereid zijn een hogere prijs te betalen dan de vraagprijs. Wat de verhuurder evenwel niet mag doen is aan een kandidaat-huurder (die hij om welke reden ook liever niet als huurder wil weerhouden) zeggen dat de prijs in de aankondiging eigenlijk niet juist is en dat de huurprijs in werkelijkheid een stuk hoger ligt.
Verhuren aan wie meest wil betalen?
De verhuurder moet het pand ook niet verhuren aan de kandidaat die meest wil betalen. Hij mag het zelfs verhuren aan een kandidaat die minder dan de vraagprijs wil betalen (ook als andere kandidaten wel de vraagprijs willen betalen). Belangrijk hierbij is wel dat de verhuurder kandidaat-huurders niet mag discrimineren.
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Als je een woning of appartement (ver)huurt wordt er meestal een huurcontract voor negen jaar dan wel een kortlopend contract (met een maximumduur van drie jaar) afgesloten. Maar kan je het pand ook voor een langere tijd dan negen jaar (ver)huren ? Met welke spelregels moet je dan rekening houden ?
Langer (ver)huren kan
Als je een woning of appartement huurt of verhuurt waarin de huurder zijn hoofdverblijfplaats heeft, laat de wet je toe om een dergelijk huurcontract ook voor langer dan negen jaar aan te gaan. Die termijn kan je dan vrij kiezen. Alles wat meer is dan negen jaar is dus denkbaar als termijn. De termijn hoeft dus bijvoorbeeld zelfs geen veelvoud van negen of zelfs van drie te zijn. Zo is het bijvoorbeeld perfect mogelijk een contract aan te gaan voor 10, 11, 12 of 15 jaar. Dat is trouwens in de drie gewesten (Vlaanderen, Wallonië en Brussel) het geval.
Hoe opmaken ?
De wet zegt dat je een huurovereenkomst die voor langer dan negen jaar wordt aangegaan schriftelijk moet opmaken. Weet dat een onderhands geschrift eigenlijk niet voldoende is maar dat er in principe een notariële akte moet worden opgemaakt. Dat contract moet in principe ook op het kantoor rechtszekerheid overgeschreven worden in een register. Onnodig te zeggen dat de tussenkomst van een notaris een aantal kosten met zich brengt. Ga je niet langs de notaris, dan is de overeenkomst die je met je huurder afsluit wel geldig, maar kan een eventuele nieuwe eigenaar zeggen dat hij maar voor negen jaar gebonden is.
Zelfde principes
Op zo’n huurovereenkomst zijn in belangrijke mate dezelfde regels van toepassing als bij een kortlopende huurovereenkomst of een huurovereenkomst die voor negen jaar wordt aangegaan. Dat betekent dus onder andere dat de verhuurder de huurprijs ook hier kan indexeren en onder bepaalde voorwaarden een verhoging van de huurprijs kan vragen tegen het verstrijken van elke driejarige période. Ook moet er hier een plaatsbeschrijving worden opgemaakt, gelden dezelfde regels voor huurherstellingen als bij een huur voor negen jaar en dies meer.
Hoe opzeggen?
Als huurder kan je zo’n huurovereenkomst opzeggen met naleving van een opzegtermijn van drie maand. Bij het beëindigen in het eerste, tweede of derde jaar van het huurcontract ben je als huurder dan wel een vergoeding verschuldigd van respectievelijk drie, twee of één maand huur. Als verhuurder kan je op jouw beurt de huur opzeggen na drie en zes jaar zonder motivering mits je aan de huurder een vergoeding betaalt van 9 of 6 maand huur. Je kan de huur als verhuurder ook opzeggen om zelf het pand te betrekken of dat te laten doen door bepaalde familieleden dan wel om bepaalde verbouwingen te doen in het pand.
Er gelden bovendien een aantal specifieke regels. Meer bepaald eindigt zo’n huurovereenkomst die werd aangegaan voor meer dan negen jaar na het verstrijken van de overeengekomen termijn als de verhuurder ten minste zes maanden vóór de vervaldag een opzegging heeft gedaan. Gebeurt dat niet dan wordt de huurovereenkomst telkens onder dezelfde voorwaarden voor een duur van drie jaar verlengd. Als de verhuurder de huurovereenkomst bij het verstrijken van de derde driejarige periode of van een volgende driejarige periode beëindigt zonder motivering is deze aan de huurder een vergoeding verschuldigd gelijk aan drie maanden huur.
Levenslange huur
Het is ook mogelijk een huurcontract aan te gaan voor de duur van het leven van de huurder. Een dergelijke huurovereenkomst eindigt van rechtswege bij het overlijden van de huurder. Ook een dergelijke huurovereenkomst moet bij notariële akte worden opgemaakt.
De huurder kan de huur in kwestie steeds beëindigen met naleving van een opzegtermijn van drie maand (en betaling van een vergoeding bij een opzeg tijdens de eerste drie jaar van de overeenkomst). De verhuurder kan de huur tussentijds niet beëindigen tenzij er in de huurovereenkomst andere afspraken werden gemaakt
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Van een slechte uitvoering tot het niet nakomen van deadlines, er zijn een aantal situaties die je liefst niet meemaakt tijdens werken. En één ervan is het faillissement van de aannemer. Wat zijn je rechten in zo’n geval en welke maatregelen moet je nemen?
Mikael Blomkvist
Als je aannemer failliet gaat is het belangrijk dat je zelf dadelijk een aantal stappen onderneemt. Dit zijn ze:
Stop met betalen
Van zodra je verneemt dat je aannemer failliet is, is het belangrijk om geen facturen van hem meer te betalen. Daarvoor is er een dubbele reden.
Eerst en vooral mag je vanaf de datum van het faillissement enkel nog betalingen doen aan de curator. Een aannemer die failliet is, is zelf niet meer bevoegd om betalingen te ontvangen. Betaal je toch nog rechtstreeks aan je aannemer, dan bestaat de kans dat de curator zegt dat die betaling niet telt en dat je de rekening nog eens moet betalen. Dit zal zeker het geval zijn als je cash betalingen zou doen aan de aannemer zelf. Vraag dan ook vooraleer je tot betaling overgaat aan de curator op welk rekeningnummer je voortaan mag storten.
Bovendien is het belangrijk om na te kijken of je sowieso nog wel iets moet betalen. Het is perfect mogelijk dat de betalingen die je al deed de waarde van de werken die al gebeurden overstijgen. Wacht dan ook met betalen tot duidelijk is wat je al dan niet nog verschuldigd bent. Beslist de curator om de werf niet verder te zetten, dan is het belangrijk dat je gaat samen zitten met je architect en de curator. Probeer het daarbij eens te geraken over de ‘waarde’ van de werken die al werden uitgevoerd. Probeer ook een korting of schadevergoeding in mindering te brengen op de sommen die je nog moet betalen. Vraag ook een korting voor het verlies van je garantie.
Vraag duidelijkheid over de verderzetting van de werf
Tenzij je aannemingsovereenkomst expliciet bepaalt dat die bij een faillissement van je aannemer ontbonden wordt, doet het faillissement het contract met je aannemer niet automatisch eindigen. Het is dan de curator die beslist of de werf al dan niet wordt verder gezet. Contacteer de curator dan ook direct. Laat die je weten dat hij de aannemingsovereenkomst wil beëindigen, laat hem die beslissing dan ook op papier zetten. Eens je deze beslissing hebt, kan je met een andere aannemer in zee gaan. Voordien doe je dat maar beter niet. Je riskeert dan een schadevergoeding te moeten betalen wegens de verbreking van de eerste overeenkomst.
Als bouwheer wil je op dat vlak natuurlijk zo snel mogelijk duidelijkheid krijgen. Krijg je die niet snel genoeg, dan kan je een aangetekende brief naar de curator sturen waarin je hem aanmaant om standpunt in te nemen of hij de aannemingsovereenkomst verder wil zetten. Antwoordt de curator hierop niet binnen de 15 dagen, dan wordt hij geacht van het contract af te zien.
Als de curator beslist om de werf niet verder te zetten kan je eventueel een schadevergoeding vragen van de failliete aannemer. Weet dat de kans klein is dat je deze gelden effectief zal krijgen. Je zal deze bedragen nu eenmaal moeten opnemen in de aangifte van schuldvordering die je doet.
Na ettelijke bezoeken heb je eindelijk de woning van je dromen gevonden. Je ziet het al volledig voor je: je weet al precies welke kleur blauw er op de muur in het salon komt! Je wil een bod doen op een huis, een appartement of een grond, maar weet je niet helemaal zeker hoe je dat doet? Lees dan goed de tips van onze advocaat!
1. Een bod is bindend!
Als je een bod doet op vastgoed, dan is dat in principe bindend. Als de verkoper je bod aanvaardt, dan zit je aan de koop vast. Wil je na deze aanvaarding toch niet kopen, dan kan de verkoper van jou een schadevergoeding vragen. Die bedraagt veelal 10 % van de afgesproken koopprijs. Bij discussie zal de verkoper wel moeten bewijzen dat je een bod deed. Deed je het bod enkel mondeling dan zal dat bewijs allesbehalve eenvoudig zijn.
De twee gevallen waarin je het recht hebt om je bod terug in te trekken zijn:
-de verkoper heeft niet gereageerd op je koopvoorstel
-de verkoper heeft je bod geweigerd of heeft niet gereageerd binnen de termijn die je hebt gegeven
2. Maar niet voor de verkoper…
Terwijl jij als kandidaat-koper gebonden bent door het bod dat je doet, is de verkoper dat niet. Zelfs als je een bod doet ten belope van de vraagprijs die de verkoper vooropstelde, is de verkoper niet door je bod gebonden. Het staat hem zelfs in dat geval vrij om je bod al dan niet te aanvaarden. Sterker nog, de verkoper kan het pand tegen dezelfde of zelfs een lagere prijs dan diegene die je bood verkopen aan een andere potentiële koper.
De prijs die de verkoper vooropstelt is namelijk enkel een aanbod tot onderhandelen waaraan de verkoper niet vast zit. Eens de verkoper je bod aanvaardde zit hij daar wel aan vast en moet hij het vastgoed tegen de overeengekomen prijs aan jou betalen.
3. Een bod moet niet noodzakelijk schriftelijk zijn
De verkoper (of diens vastgoedmakelaar) zal vaak vragen dat je je bod ook op papier zet. Op die manier beschikt de verkoper nu eenmaal over een bewijs van je bod. Weet echter dat een bod doen niet noodzakelijk op papier moet gebeuren. Je kan je ook beperken tot een mondeling bod. Het enige wat je dan riskeert is dat de verkoper er geen rekening mee houdt…
Er zijn voordelen aan je bod toch op papier zetten, maar het is belangrijk hieraan voldoende aandacht te besteden. Geef in je bod aan wie je bent en dat je het bod doet voor jezelf of voor iemand anders, die je vermeldt. Geef ook aan welk vastgoed je wil kopen (bestaat het uit meerdere percelen duidt dan duidelijk aan welke inbegrepen zijn) en tegen welke prijs je bereid bent te kopen.
Zijn er voor jou belangrijke voorwaarden die je in de koopovereenkomst wil laten zetten (bv. dat de verlichting en gordijnen inbegrepen zijn in de koop) geef deze dan duidelijk aan. Wil je het pand kopen onder de opschortende voorwaarde dat je een lening krijgt van de bank, dan vermeld je dat ook maar beter duidelijk in je bod.
4. Beperk je bod in de tijd
Zorg ervoor dat je bod beperkt is in de tijd. Voeg bijvoorbeeld de omschrijving “bod geldig tot xx/xx/xx” toe. Die periode moet zo kort mogelijk zijn (bijvoorbeeld maximum 7 dagen). Zolang je bod geldt zit je namelijk vast. Je kan in die periode ook maar moeilijk gaan bieden op een ander pand, omdat je dan riskeert uiteindelijk twee panden te moeten kopen. Bovendien kan een verkoper die jouw bod op zak heeft wel eens ‘dralen’ in de hoop uiteindelijk een andere koper te vinden die een hoger bod doet. Neem je geen beperking op in de tijd dan blijft je bod lopen tot je het intrekt, zelfs al aanvaardt de verkoper het pas 6 maanden later.
5. Stort geen voorschot
Zorg er ook voor dat je geen voorschot betaalt aan de verkoper als je een bod doet. Een dergelijk voorschot kan pas aan de orde zijn bij het afsluiten van een compromis of de ondertekening van een koop-verkoopbelofte. Zorg er zelfs dan voor dat het voorschot geblokkeerd wordt tot het verlijden van de notariële akte en dit bv. op rekening van de notaris.
Als je sterk geïnteresseerd bent in een pand maar wat bedenktijd wil, dan kan je een optie vragen aan de verkoper. Weet dat de verkoper ‘in ruil’ wel eens zou kunnen vragen dat je hiervoor een optievergoeding betaalt. Als je de optie niet licht komt deze vergoeding toe aan de verkoper.
Lees je bod vooral zorgvuldig en met een helder hoofd na om ongewilde fouten te voorkomen. Het koopaanbod moet worden opgesteld volgens de regels van de kunst. Het vereist opschortende voorwaarden en voorwaarden die betrekking hebben op jou, wat complex kan zijn om te formuleren.
Je huurt of verhuurt een woning voor één, drie of negen jaar. Moet je de huur dan tegen deze einddatum opzeggen? Kan je afspreken dat een dergelijke opzeg niet nodig is en het contract automatisch stopt? Wat gebeurt er als er geen opzeg is?
Geen automatisch einde
Als je een woning of appartement huurt of verhuurt waarin de huurder zijn hoofdverblijfplaats heeft, eindigt de huurovereenkomst niet automatisch op het moment dat de einddatum van de huurovereenkomst wordt bereikt. Diegene die wil dat de huur wel eindigt zal aan de andere tijdig een opzeg moeten geven.
Wil de verhuurder dat het contract eindigt dan moet hij, als het gaat om een huurovereenkomst voor negen jaar, een opzegtermijn van zes maanden naleven. Is er sprake van een huurovereenkomst voor korte duur, dan bedraagt de opzegtermijn drie maanden. De huurder kan meestal volstaan met een opzeg van drie maand.
Andere afspraken
Je kan in de huurovereenkomst die je sluit geen andere afspraken maken. Het is dan ook niet mogelijk om in een woninghuurcontract een bepaling op te nemen waarin staat dat de huur wel automatisch eindigt op de einddatum van de huurovereenkomst. Gebeurt dat toch, dan zal zo’n bepaling ongeldig zijn.
Geen opzeg, en dan?
Wordt er geen opzeg gegeven dan wordt bij een huur van negen jaar de huurovereenkomst automatisch verlengd voor een periode van drie jaar en dit onder dezelfde modaliteiten. Wordt een contract voor korte duur niet tijdig opgezegd, dan wordt de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar, te rekenen vanaf de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden.
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Als appartementseigenaar vraagt men je om binnen het gebouw commissaris van de rekeningen te worden. Krijg je daarvoor een vergoeding? Riskeer je aansprakelijk te worden gesteld voor de uitoefening van deze functie?
Kandidaat zijn
Om commissaris van de rekeningen te worden in een appartementsgebouw moet je je voor die functie kandidaat stellen, minstens moet je akkoord gaan met je aanstelling. Men kan je dus niet tegen je zin in verplichten om commissaris te worden. De algemene vergadering van mede-eigenaars beslist uiteindelijk wie als commissaris van de rekeningen wordt aangesteld. Zij moet hierover beslissen met een gewone meerderheid van stemmen.
Vergoeding?
In de meeste verenigingen van mede-eigenaars wordt er geen vergoeding betaald aan de commissaris van de rekeningen. Hou er wel rekening mee dat als dat wel gebeurt je aansprakelijkheid als commissaris vaak strenger wordt beoordeeld als ingeval je gratis werkt.
Aansprakelijkheid
Als commissaris kan je aansprakelijk worden gesteld door de vereniging van mede-eigenaars voor de uitoefening van je functie. Denk hierbij bv. maar aan het geval dat je als commissaris niet merkt dat de syndicus aan het frauderen is. Aanvaard de functie van commissaris dan ook enkel als je voldoende ervaring hebt in financiële zaken. In een groot appartementsgebouw (waar een echte boekhouding moet worden gevoerd) heb je best ook voldoende kennis van de boekhoudprincipes. Je kan een aansprakelijkheidsverzekering afsluiten om dit risico in te dekken. Wordt de functie niet vergoed vraag dan dat de VME de premie hiervoor betaalt.
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Als je een woning of appartement verkoopt dat in Vlaanderen is gelegen, dan moet je sinds november 2022 over een asbestattest beschikken. Maar hoelang is een dergelijk attest precies geldig?
Even schetsen
Sinds 23 november 2022 moet je over een asbestattest beschikken als je een woning, appartement of studio verkoopt die in Vlaanderen gelegen is en dateert van voor 2001 waarbij de oppervlakte van het gebouw(deel) 20 m² of meer is. Er moet voorlopig alleen een asbestattest zijn voor de privatieve delen. Voor de gemeenschappelijke delen gaat de verplichting in op 1 mei 2025.
Hoelang geldig?
Een asbestattest is in principe 10 jaar geldig of tot er een recenter attest opgesteld wordt. Beschik je over zo’n attest en wil je de woning na deze tienjarige periode opnieuw verkopen, dan heb je in de regel een nieuw attest nodig om de actuele status van asbest in het gebouw te bevestigen.
Geen asbest, en dan?
Heb je een attest waaruit blijkt dat je woning of appartement asbestveilig is, dan is het eigenlijk te gek dat er om de tien jaar een nieuw attest zou moeten worden opgesteld als je het pand zou willen verkopen. In dat geval geldt die termijn van 10 jaar dan ook niet langer. Indien er geen asbesthoudende materialen werden aangetroffen, is de geldigheid van het asbestinventarisatieattest dan ook van onbepaalde duur. Een uitzondering geldt als voor deze woningen later alsnog asbest zou worden vastgesteld. In dat geval vervalt de geldigheid van het asbestattest u eenmaal. Er moet dan binnen het jaar na de vaststelling een nieuw asbestattest te worden opgesteld.
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
