WordPress

Auteur: jan

  • Zo moet je reageren als er een herstelling nodig is aan het huis dat je huurt

    Je huurt een woning of appartement waarin je je hoofdverblijfplaats hebt. Je stelt vast dat er een probleem is met de verwarming of dat een kraan lekt. Of misschien heeft de ingebouwde koelkast het wel begeven. Hoe moet je dan reageren?

    Qui du locataire ou du bailleur doit payer pour les travaux ?
    Skitterphoto

    Wie moet betalen?

    Kijk vooreerst na of het gaat om een herstelling die te jouwen laste valt dan wel ten laste van de verhuurder. De regel daarbij is dat jij enkel instaat voor de kleine huurherstellingen en voor de schade waar je zelf voor verantwoordelijk bent. Je verhuurder staat integendeel in voor de grotere herstellingen en de herstellingen door ouderdom of overmacht. Wat betreft het Brusselse gewest bestaat er een lijst van herstellingen. Je vindt die HIER. In Wallonië en Vlaanderen kan je deze lijst ‘indicatief’ gebruiken.

    Verwittig de verhuurder

    Gaat het om een herstelling die jij moet betalen, laat die dan zo snel mogelijk doen. Bij herstellingen die ten laste van je verhuurder zijn, is het belangrijk je verhuurder zo snel als mogelijk van het probleem te verwittigen. Reageert deze niet, stuur dan een aangetekende brief. Als huurder zal je namelijk bij een discussie moeten kunnen bewijzen de verhuurder op de hoogte te hebben gebracht. Kan je dat niet, dan riskeer je op te draaien voor een verergering van de schade.

    En bij twijfel?

    Is het niet duidelijk wie uiteindelijk de herstelling moet betalen, dan kan je met de verhuurder afspreken dat je samen een vakman gelast die het probleem kan beoordelen. Afhankelijk van zijn bevindingen kan dan bepaald worden wie de herstelling uiteindelijk moet betalen.

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Wie moet de gracht tussen jouw grond en die van je buur onderhouden?

    Tussen jouw grond en die van je buur ligt er een gracht. Wie van jullie beiden moet die gracht onderhouden? Met welke spelregels moet je rekening houden?

    Om te weten wie een gracht die tussen twee percelen grond ligt moet onderhouden, is het belangrijk om te weten wie de eigenaar is van deze gracht.

    De gemeente

    Vooreerst kan het gebeuren dat de gemeente eigenaar is van de gracht in kwestie. Is dat het geval, dan moet de gemeente ook instaan voor het onderhoud van de gracht. Gaat het daarentegen om een private gracht, dan moeten jij en/of je buur instaan voor het onderhoud.

    In onverdeeldheid

    De verplichting om het onderhoud te doen valt op jullie beiden als de gracht in onverdeeldheid is. Concreet betekent dit dat jij en je buur dan gezamenlijk de kosten van het onderhoud moeten dragen.

    De wet zegt overigens dat grachten tussen twee erven vermoed worden in onverdeeldheid te zijn als er geen titel of teken is van het tegendeel. Een teken dat een gracht niet gemeen is, is aanwezig wanneer de dijk of de opgeworpen aarde zich slechts aan één zijde van de gracht bevindt. De gracht wordt dan geacht uitsluitend aan degene toe te behoren aan wiens kant zich de opgeworpen aarde bevindt.

    Van jou of je buur

    Is de gracht integendeel alleen van jou of van je buur, dan staat de eigenaar daarvan alleen in voor het onderhoud daarvan. De eigenaar hoeft daarvoor dan ook geen toestemming van zijn buur te hebben.

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Mogen je buren afval op hun terras zetten?

    Eén van de bewoners binnen het appartementsgebouw waar je woont zet geregeld afval op zijn terras. Moet je dat zo maar aanvaarden? Welke stappen kan je ondernemen?

    Trash outside

    Als een medebewoner afval op zijn terras zet kan dat wel eens geurhinder met zich brengen. Bovendien kan het uitzicht van het gebouw daardoor ontsierd worden. Kan je daar iets tegen beginnen?

    Reglement van inwendige orde

    Je kan vooreerst nazien of er in het reglement van inwendige orde binnen het gebouw geen bepalingen staan die het plaatsen van afval op het terras verbieden. Zo kan het bijvoorbeeld gebeuren dat dit reglement aangeeft dat huishoudelijk afval in een speciaal daarvoor bestemde kelder moet worden gezet of dat wordt aangegeven wat er precies op de terrassen mag staan. De kans dat daar instaat dat afval er niet thuis hoort is reëel.

    Overdreven burenhinder

    Zelfs als er niets in het reglement van inwendige orde staat kan er eventueel sprake zijn van een overdreven burenhinder.  Dat zal bv. het geval zijn als de afval geurhinder met zich brengt of allerhande ongedierte aantrekt.

    Wat ondernemen?

    Je kan in eerste instantie contact nemen met je buur en hem vragen om niet langer afval op hun terras te zetten. Helpt dat niet, neem dan contact met de syndicus. Die kan de andere bewoner op betere gedachten proberen te brengen. Als ook dat geen succes heeft dan zal de zaak uiteindelijk voor de vrederechter dienen te worden gebracht.

  • Wie moet je bod aanvaarden als er meerdere eigenaars zijn?

    Je wil een bod doen op een onroerend goed dat meerdere eigenaars heeft. Wie moet dan je bod aanvaarden? Volstaat het dat één van de eigenaars dat doet?

    Het gebeurt wel eens dat een onroerend goed eigendom is van meerdere personen. Dat kunnen bijvoorbeeld twee echtgenoten zijn, samenwonende partners of erfgenamen die samen het onroerend goed erfden.

    Iedereen moet akkoord gaan

    Als je een bod doet op het onroerend goed moet elke mede-eigenaar dat aanvaarden opdat je een geldige koop zou hebben. De aanvaarding door één van de mede-eigenaars (terwijl anderen niet akkoord zijn) volstaat dus niet. Als één van de mede-eigenaars het niet eens is, kan je niet zomaar kopen.

    Sterkmaking

    Als diegene die het bod aanvaardt beweert dat ook de andere eigenaars akkoord zijn met de verkoop, kan je vragen dat hij je een volmacht voorlegt. Heeft hij die niet, dan kan je nog altijd vragen dat hij zich sterk maakt voor de andere eigenaars. Gaan die uiteindelijk niet akkoord met de verkoop, dan kan je van de mede-eigenaar die zich sterk maakte een schadevergoeding vragen.

    En de makelaar?

    Een makelaar mag een onroerend goed overigens niet zomaar te koop stellen op verzoek van één van de eigenaars als de anderen het daarmee niet eens zijn. Als een makelaar een onroerend goed te koop stelt mag je er dan ook in principe vanuit gaan dat alle mede-eigenaars het met die tekoopstelling eens zijn. Als iemand zich sterk maakte zal de makelaar je daarover informeren.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Hoe gedetailleerd moet een plaatsbeschrijving zijn?

    Bij het begin van een huurovereenkomst stellen een huurder en verhuurder een plaatsbeschrijving op. Maar hoe gedetailleerd moet die zijn? En kan je ze zelf opstellen?

    De wet zegt dat een plaatsbeschrijving ‘omstandig’ moet zijn. Het volstaat dus zeker niet om gewoon te zeggen dat het onroerend goed in perfecte staat was op het moment van het begin van de huur.

    Detail nodig

    De plaatsbeschrijving moet voldoende gedetailleerd zijn. Is dat niet het geval dan kan de plaatsbeschrijving later niet gebruikt worden om het bewijs van eventuele huurschade te leveren. De plaatsbeschrijving zal dan niet geldig zijn. Dat is vooral een probleem voor de verhuurder. Hij zal nu eenmaal moeten aantonen dat er sprake is van huurschade.

    Een rechter verduidelijkt

    In een recent vonnis van de vrederechter te Westerlo wordt aangegeven hoever je in detail moet gaan. Meer bepaald moet de plaatsbeschrijving een gedetailleerde beschrijving bevatten van alle onderdelen van de gehuurde woning inclusief de aard van de gebruikte materialen en vooral de staat waarin deze zich bevinden. Je kan deze beschrijving aanvullen met een reeks foto’s die de toestand van de woning aantonen.

    Zelf doen?

    De wet verplicht je niet om voor de opmaak van een plaatsbeschrijving professionele hulp in te schakelen. Je kan ze strikt gezien zelf opmaken. Dat is echter niet altijd een goed idee. De kans is reëel dat je dan een plaatsbeschrijving opmaakt die onvoldoende omstandig is en die later ongeldig wordt verklaard. Je denkt er dan ook maar beter twee keer over na om toch een professioneel in te schakelen.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Wat als de huurder met de noorderzon verdwijnt?

    Huurder verdwenen uit woning

    Huurders die wegwillen uit het door hen gehuurde pand leven niet altijd de spelregels na rond de opzeg van de huurovereenkomst. Ze verdwijnen soms van de ene dag op de andere en betalen dan geen huur meer. Maar wat kan je als verhuurder doen als je zelf een huurder hebt die van de ene dag op de andere zonder verdere verwittiging verdwijnt.

    Geen automatische beëindiging

    Het feit dat je huurder de woning of het appartement dat hij van je huurde verliet (en ook leeg maakte) brengt niet met zich dat de huurovereenkomst daardoor ook automatisch eindigt. Het is dan ook uit den boze dat je als verhuurder zo maar in het door jou verhuurde pand binnen gaat en dat ook opnieuw verhuurt. Wat je wel kan doen is vragen aan de politie of aan een gerechtsdeurwaarder om vast te stellen dat het huis verlaten is.

    Weet je dat je huurder het pand verliet, stuur hem dan een schriftelijke aanmaning om zijn huurderverplichtingen (bewonen van het huis, betalen van de huur als er al achterstallen zijn, …) terug na te komen. Doe dat via een aangetekende brief naar het laatst gekende adres. Stuur verder ook een mail (als je een mailadres hebt) en een sms.

    Naar de rechtbank

    Allicht zal je schrijven weinig uithalen. In dat geval kan je een procedure starten bij de vrederechter waar je de huurachterstallen kan opvragen en waarbij je tevens de ontbinding van de huurovereenkomst kan vorderen. Je kan dan meteen een verbrekingsvergoeding vragen, een voorbehoud voor huurschade enz. Je kan ook eventueel een deskundige laten aanstellen om die schade te becijferen. Wil je zo’n procedure starten voor de vrederechter dan doe je daarbij best een beroep op de diensten van een advocaat.

    De huurder stopt de sleutels in je bus

    Als de huurder bij zijn vertrek ook nog eens de sleutels van het gehuurde pand in je brievenbus achterlaat ligt de situatie ietwat anders. Je zou dan kunnen argumenteren dat hij door het afgeven van de sleutels de huurovereenkomst verbreekt.

    Van zodra je de sleutels vindt neem je best dadelijk contact op met een gerechtsdeurwaarder. Vraag deze om de sleutel in ontvangst te nemen en samen met jou naar het verhuurde pand te gaan. Je kan dan samen met de gerechtsdeurwaarder binnen gaan om te kijken of de woning inderdaad leeg is. Vraag meteen aan de gerechtsdeurwaarder om foto’s te nemen van de toestand van de woning om op die manier eventuele huurschade te kunnen bewijzen. Laat hem tevens de meterstanden vaststellen. Alleen binnengaan in de woning doe je maar beter niet. De huurder zou dan bijvoorbeeld kunnen zeggen dat eventuele schade die er is door jou werd aangebracht.

    Schrijf de huurder meteen ook een aangetekende brief (en stuur een mail en sms) waarin je aangeeft dat je er -behoudens tegenbericht binnen de 7 dagen- van uit gaat dat je huurder de huur verbrak en dat je de woning opnieuw te huur zal ­stellen. Vraag de huurder ook om op een door jou gestelde datum en uur in het huurpand aanwezig te zijn voor de opmaak van een plaatsbeschrijving. Maan hem tevens aan de eventuele huurachterstallen te betalen alsook een verbrekingsvergoeding en een eventuele wederverhuringsvergoeding. Maak tevens voorbehoud voor eventuele huurschade.

    Hij reageert niet

    De kans dat je huurder niet reageert op je aanmaning is groot. In dat geval kan je het pand al opnieuw te huur stellen. Je hebt dan de keuze of je ook nog naar de vrederechter stapt om daar bv. de huurachterstallen in te vorderen, een verbrekings- en wederverhuringsvergoeding te vragen, een vergoeding voor huurachterstallen en diens meer. Bij je keuze dien je je af te vragen of het sop de kool wel waard is en of een eventuele procedure je uiteindelijk niet meer zal kosten dan opleveren…

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

    {{NEWSLETTER_BOX}}

  • Heb je een inhoudingsplicht als je aannemer in financieel slechte papieren zit?

    Inhoudingsplicht bij bouw- of verbouwingswerken

     

    Je las recent misschien wel het verhaal van een frituuruitbaatster die meer dan 5500 euro moest ophoesten aan de RSZ omdat ze geen inhoudingen had gedaan op de facturen die ze betaalde aan een aannemer die bij haar klinkers kwam leggen. Wat was er daar aan de hand en hoe vermijd je in een soortgelijke situatie te komen?

    Inhoudingsplicht

    De wet zegt dat opdrachtgevers die een beroep doen op een aannemer voor het uitvoeren van bouw- of verbouwingswerken moeten nagaan of hun aannemer geen sociale of fiscale schulden heeft. Is dat wel het geval, dan mag de opdrachtgever de facturen van de aannemer niet volledig betalen. Hij moet dan een inhouding doen.

    Als de aannemer sociale schulden heeft, moet je 35% van het bedrag dat je hem verschuldigd bent, inhouden en doorstorten aan de Rijksdienst voor Sociale Zekerheid. Als de aannemer fiscale schulden heeft, moet je 15% van het bedrag dat je hem verschuldigd bent, inhouden en doorstorten aan de FOD Financiën.

    Niet voor particulieren

    Ben je particulier en doe je een beroep op een aannemer voor werken aan je huis, dan geldt deze inhoudingsplicht niet. In dat geval hoef je je dus geen zorgen te maken, voorzover de werken 100% betrekking hebben op het privégedeelte van je woning .

    Hebben de werken deels betrekking op het beroepsmatig gebruik van je woning dan moet je de inhouding wel doen. Hetzelfde geldt als je eenmanszaak of vennootschap de aannemer beopdracht.

    Hoe controleren?

    Op de website https://www.checkinhoudingsplicht.be/ kan je nagaan of er een inhoudingsplicht van toepassing is wat betreft de aannemer waar je mee werkt. Is dat niet het geval, druk dan de betreffende pagina af en hou deze bij. Zo kan je aantonen dat je de opvraging deed en er op het moment van de betaling van de factuur geen inhoudingsplicht van toepassing was.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

    {{NEWSLETTER_BOX}}

  • Wat moet je doen met de lening als je ex het huis overneemt?

    Wat met de woning en lening bij een relatiebreuk?

    Als twee samenwoners of echtgenoten die samen een huis hadden uiteengaan en één van hen de woning inkoopt, betaalt deze daarvoor aan de andere vaak een uitkoopsom. Die wordt meestal berekend door de waarde van het huis te verminderen met het bedrag van de openstaande lening en dat (als beiden elk voor de helft eigenaar waren) te delen door twee.

    De bank is geen partij

    Hou er daarbij wel rekening mee dat de bank geen partij is in de regeling die de ex-partners onder elkaar treffen. De bank is door dat akkoord ook niet gebonden. Die kan dus eisen dat beide ex-partners naar haar toe de lening blijven afbetalen ook al is diegene die zijn aandeel in de woning overdroeg geen eigenaar meer.

    Ontlasting vragen

    Het is niet voldoende in de onderlinge relatie tussen de ex-partners overeen te komen dat diegene die het huis overneemt de lening verder afbetaalt. Voorzie in het akkoord dat wie het huis overneemt aan de bank moet vragen dat de andere wordt ontlast als medekredietnemer. Er moet dus aan de bank gevraagd worden om diegene die niet langer eigenaar is voortaan niet meer als medekredietnemer te beschouwen.

    De overeenkomst tussen de ex-partners kan zelfs worden gesloten onder de opschortende voorwaarde dat de bank die het hypothecair krediet verleende met deze ontlasting akkoord gaat.

    En anders?

    Als het akkoord van de bank niet wordt gevraagd (of niet wordt verkregen) kan de bank nog altijd komen aankloppen bij diegene die zijn aandeel in de eigendom overdroeg als de andere de lening niet correct meer afbetaalt. Bovendien kan het bijzonder moeilijk worden voor wie zijn aandeel overdroeg om nog een andere lening te bekomen (bijvoorbeeld om een ander onroerend goed aan te kopen).

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

    {{NEWSLETTER_BOX}}