WordPress

Auteur: jan

  • Kan je bouwmaterialen aan 6 % BTW kopen als je je woning renoveert?

    Je wil zelf een aantal renovatiewerken uitvoeren aan je woning. Die is ouder dan 10 jaar. Kan je in dat geval genieten van een BTW-tarief van 6 %?

    Als je een beroep doet op een aannemer om verbouwingswerken aan je woning uit te voeren kan je soms genieten van een tarief van 6 % BTW. Maar geldt dit ook als je een doe-het-zelver bent.

    Wanneer 6 % BTW?

    Als je je woning verbouwt kan je genieten van een BTW-tarief van 6 % als je voldoet aan een aantal voorwaarden. Meer bepaald moet je woning ouder dan 10 jaar zijn. Bovendien moet je woning uitsluitend als privéwoning dienen of mag slechts een ‘bijkomstig’ gedeelte ervan dienen om je beroep uit te oefenen. Verder moeten de werken o.a. rechtstreeks aan de eindgebruiker gefactureerd worden.

    Wat met materialen die je zelf koopt?

    Als je de verbouwingen zelf doet, kan je niet genieten van het voordelige tarief bij de aankoop van je materialen. Je betaalt dan 21 % BTW. Meer bepaald moet, om van de 6 % te kunnen genieten, de levering en de plaatsing van de materialen door dezelfde aannemer gebeuren. Dat betekent dan ook dat het soms wel eens goedkoper kan zijn de materialen te laten plaatsen dan … dat zelf te doen.

    Sowieso niet op alles

    Zelfs als je de materialen laat leveren en plaatsen door eenzelfde aannemer geldt het tarief van 6 % nog niet altijd. Een overzicht van werken die aan het tarief van 6 % kunnen worden gefactureerd vind je terug op de website https://financien.belgium.be/nl/particulieren/woning/verbouwen#q3.

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Vier manieren om te vermijden dat je huurder je te laat betaalt

    Er zijn wel eens huurders die het niet te nauw nemen met het tijdstip waarop ze de maandelijkse huur moeten betalen. Hoe kan je dit als verhuurder vermijden?

    Je huurder betaalt de huur wel maar nooit gebeurt dat op tijd. De ene keer betaalt hij de 15e van de maand terwijl dit de andere maand al de 25ste is. Hoe kan je dat als verhuurder vermijden?

    Geef een concrete dag aan

    Zet in het huurcontract vooreerst een concrete dag waarop de huur op jouw rekening moet staan (bv. telkens uiterlijk de vijfde van de maand waarop de huur betrekking heeft). Voorzie daarbij dat de huur betaalbaar is bij het begin van de maand waarop deze slaat.

    Eis een domiciliëring

    Je kan in het huurcontract opnemen dat je huurder de huur via een domiciliëring moet betalen. De bank voert dan op de datum als aangegeven de betaling uit. Voorwaarde is wel dat er voldoende geld op de rekening van je huurder staat.

    Voorzie een boete

    Zet in het huurcontract een bepaling dat je huurder van rechtswege en zonder ingebrekestelling een boete verschuldigd is als hij de huur niet tijdig betaalt. Overdrijf daarbij niet in het bedrag dat je aanrekent. Beperk je bijvoorbeeld tot een bedrag van 20 euro per maand die niet tijdig wordt betaald. Weet dat het niet zeker is dat een rechtbank je hierin bij een discussie zal volgen. Bepaal meteen ook dat je huurder bij niet tijdige betaling van rechtswege en zonder ingebrekestelling intresten verschuldigd is waarbij je ook de intrestvoet (bv. 8 %) overeenkomt.

    Of geef een korting

    Je kan ook een korting geven aan huurders die wel tijdig betalen. Zo zou je bv. kunnen afspreken dat een huurder die de huur wel tijdig betaalt 2 % korting krijgt op de huurprijs (voor de tijdig betaalde maand) en dus uiteindelijk minder huur moet betalen.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Een onroerend goed inbrengen als je trouwt wordt eenvoudiger

    Het gebeurt wel eens dat een koppel dat een onroerend goed aankocht nadien trouwt. Soms wordt dan het eerder gekochte onroerend goed ingebracht in de huwgemeenschap. Vanaf 1 september wordt dit eenvoudiger en goedkoper.

    Als een koppel dat trouwt nu een onroerend goed (dat het eerder aankocht) wil inbrengen in de huwgemeenschap, moet het daarvoor via een notaris passeren. Die moet meer bepaald een huwelijkscontract opstellen.

    Nieuwe wet

    Op 1 september 2018 treedt een nieuwe wet in werking die een zogenaamde anticipatieve inbreng mogelijk maakt. Daardoor kunnen de partners die samen een onroerend goed aankopen in de aankoopakte zelf al een zogenaamde anticipatieve inbreng doen van het pand in de toekomstige huwgemeenschap. Het is dan niet nodig om op het moment van het huwelijk nog eens een huwelijkscontract te laten opmaken bij een notaris. Dat brengt meteen een aanzienlijke besparing met zich van zowat 1.000 euro.

    Het kan niet altijd

    Om dit te kunnen doen moeten wel een aantal voorwaarden vervuld worden. Zo moeten de partners elk ten belope van een gelijk deel eigenaar zijn van het onroerend goed. Er mogen ook geen andere mede-eigenaars zijn. Tenslotte moeten de partners die het onroerend goed aankopen de volle eigendom van het pand verwerven.

    Bedenken kan

    Wil men ondanks de anticipatieve inbreng het pand op het moment van het huwelijk toch niet inbrengen in de huwgemeenschap, dan is dat nog perfect mogelijk. Hiervoor moet men dan wel een huwelijkscontract afsluiten.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Wie betaalt de kosten van de plaatsbeschrijving?

    Bij het verhuren van een woning of appartement moet er bij aanvang van de huur een gedetailleerde plaatsbeschrijving worden opgemaakt. Wie betaalt de kosten daarvan?

    Als er bij het begin van de huur geen tegensprekelijke plaatsbeschrijving wordt opgesteld wordt de huurder geacht het pand te hebben ontvangen in de staat waarin het zich bij het einde van de huur bevindt. Maar op wiens kosten wordt zo’n plaatsbeschrijving opgemaakt?

    Twee mogelijkheden

    Er bestaan twee methodes om een plaatsbeschrijving op te stellen. Vooreerst kunnen de huurder en verhuurder dat onderling doen. In dat geval zijn er in principe geen kosten verbonden aan de opmaak. Zorg er als je op deze manier te werk gaat wel voor dat de plaatsbeschrijving voldoende gedetailleerd is. Een alternatief bestaat er in een deskundige de plaatsbeschrijving te laten opmaken.

    De kosten worden gedeeld

    Als een beroep wordt gedaan op een deskundige, dan worden de kosten van de plaatsbeschrijving gedeeld tussen de huurder en de verhuurder. Elk van hen betaalt dan meer bepaald de helft hiervan. Deze kosten kunnen al snel 300 euro of meer bedragen. Hou er overigens rekening mee dat de kosten voor de opmaak van een plaatsbeschrijving allicht hoger liggen bij de verhuring van een huis dan als een appartement wordt verhuurd.

    Een eigen expert

    Ook als de plaatsbeschrijving onderling wordt opgemaakt zou één van de partijen kunnen verkiezen om zich te laten bijstaan door een eigen deskundige. Weet wel dat de kosten van zo’n eigen deskundige exclusief moeten worden gedragen door de partij die er een beroep op doet. De andere partij dient daar dus niet in bij te dragen.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Zes zaken die je moet weten over een overbruggingskrediet

    Als je je droomhuis ziet en dat wil kopen kan je niet altijd wachten tot je je eigen woning kan verkopen om een bod te doen. Doe je dat toch dan is de kans groot dat het pand van je dromen intussen aan iemand anders verkocht is.

    Gelukkig bestaat er een kredietformule die hiervoor soelaas biedt. Die noemt men het zogenaamde overbruggingskrediet.

    Wat is het?

    Door het geven van een overbruggingskrediet financiert de bank je nieuwe aankoop tot je eigendom is verkocht en je de koopprijs daarvan ontvangt. Je betaalt op het moment van de ontvangst van die koopprijs het overbruggingskrediet integraal terug. Het is met andere woorden een krediet dat je toelaat om de periode tussen je aankoop en de verkoop van de woning waarvan je reeds eigenaar bent te overbruggen.

    Beperkt in de tijd

    Omdat het overbruggingskrediet enkel tot doel heeft om de periode tussen de aankoop en de verkoop te overbruggen is het ook beperkt in de tijd. Voor hoelang een overbruggingskrediet wordt toegekend is daarbij afhankelijk van bank tot bank. Zo zijn er bijvoorbeeld banken die een overbruggingskrediet toestaan van maximaal 12 maanden, terwijl anderen een maximale termijn van 24 of zelfs 36 maanden vooropstellen.

    Als je het overbruggingskrediet vervroegd terugbetaalt betaal je trouwens veelal geen wederbeleggingsvergoeding. Bekijk hoe dit zit bij de kredietverlener met wie je in zee wil gaan. Mogelijk kan je hier voor het afsluiten van het kredietcontract over onderhandelen.

    Wat betaal je terug?

    Tijdens de periode dat het overbruggingskrediet loopt, moet je veelal ook nog je lening afbetalen voor het onroerend goed dat je wil verkopen. Toch betekent dit (gelukkig) niet dat je een ‘dubbele’ leningslast hebt. In het kader van een overbruggingskrediet zal de bank namelijk enkel vragen dat je intresten betaalt tijdens de looptijd van het krediet. Je hoeft met andere woorden geen terugbetaling van kapitaal te doen. Dat kapitaal betaal je namelijk ineens terug zodra het onroerend goed waarvan je al eigenaar was wordt verkocht. Er zijn zelfs banken die akkoord gaan dat je niet enkel het kapitaal maar ook de intresten maar moet terugbetalen op het moment van de volledige terugbetaling (in principe dus na de verkoop van je bestaand onroerend goed en de ontvangst van de koopprijs).

    De intresten

    De intresten van een overbruggingskrediet liggen meestal wel wat hoger dan deze die gelden bij een hypothecair krediet. Het is dan ook raadzaam om een offerte aan te vragen bij enkele verschillende banken en de rentevoet die ze je willen aanrekenen te vergelijken.

    Welk bedrag kan je financieren?

    Ook het bedrag dat je bij wege van een overbruggingskrediet kan financieren kan verschillen van bank tot bank. Zo kunnen er vooreerst minima toepassing vinden van bv. 7.500 of 15.000 euro.

    Het maximumbedrag dat je kan financieren zal afhankelijk zijn van de waarde van het pand dat je wil verkopen en ook van je eigen profiel als kredietnemer (je inkomsten, je vermogen enz.). Bij het bekijken van de waarde van je woning die te koop staat zal de bank allicht een veiligheidsmarge willen inbouwen en bijgevolg maar een deel willen financieren van de waarde van je onroerend goed.

    Waarborgen?

    Bij het afsluiten van een overbruggingskrediet moet je normaal geen hypotheek geven. Bovendien zal men meestal ook niet eisen dat je een schuldsaldoverzekering afsluit. Wel kan de kredietverlener bijvoorbeeld vragen dat je een onherroepelijke opdracht geeft aan een notaris om bij het verlijden van de verkoopakte van jouw huis het geld te storten aan de kredietverlener.

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Kan je een compromis nog minnelijk ontbinden?

    Je tekent een compromis voor de aan – of verkoop van een onroerend goed.  Nadien zijn zowel jij als de andere partij het eens om de compromis ‘ongedaan’ te maken. Maar kan dat wel? Hoe ga je daarbij te werk?

    Stel : je koopt een onroerend goed. Na de compromis zouden zowel jij als de verkoper liever alsnog afzien van de koop. Jij hebt misschien een ander onroerend goed op het oog en de verkoper heeft mogelijks wel een andere kandidaat die meer wil betalen. Kan je dan in minnelijk akkoord de koop ontbinden?

    Minnelijk ontbinden kan in principe

    Als zowel jij als alle andere partij(en) bij de koop het eens zijn, kan je de compromis wel degelijk nog ontbinden. Het volstaat dat iedereen het daarmee eens is. Dat is alvast het principe. Eenzijdig terugkomen op de verkoop kan dus integendeel niet.

    Verscheuren volstaat niet

    Toch moet je bijzonder omzichtig te werk gaan. Bij de verkoop van een woning zijn er nu eenmaal verkooprechten (registratierechten) verschuldigd. Om te vermijden dat je die moet betalen moet je dan ook een aantal strikte spelregels naleven. Daarbij volstaat het bijvoorbeeld niet om de compromis gewoon te verscheuren of een kort tekstje op te maken dat je beiden akkoord gaat om die te ontbinden.

    Laat je dan ook sowieso adviseren door een notaris als je alsnog een compromis wil laten ontbinden.

    Wat moet er gebeuren?

    De regeling hangt af van gewest tot gewest. Zo kan je in Vlaanderen dit vrij goedkoop oplossen. De overeenkomst tot minnelijke ontbinding zal daar samen met de initiële compromis moeten worden aangeboden ter registratie. Dat moet gebeuren binnen de vier maanden na de compromis. Je betaalt dan een beperkt bedrag van 20 euro.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Hoe kan je controleren of je aannemer verzekerd is voor zijn aansprakelijkheid?

    Vanaf 1 juli 2018 moeten aannemers zich onder bepaalde voorwaarden verzekeren voor hun tienjarige aansprakelijkheid. Hoe weet je of je aannemer dat ook effectief deed?

    Als je bouw- of verbouwingswerken laat uitvoeren door een aannemer moet die vaak verzekerd zijn voor zijn tienjarige aansprakelijkheid.  Op welke manier wordt er gecontroleerd of je aannemer die verplichting ook naleefde?

    Attest

    Je aannemer moet vooreerst, voor hij aan de werken begint, een attest aan jou (en aan je architect) bezorgen waaruit blijkt dat hij verzekerd is. Dit attest gaat uit van de verzekeringsmaatschappij waar de aannemer de verzekering afsloot. Hij moet zo’n attest ook bezorgen aan de RSZ in het kader van de werfmeldingsplicht. Op die manier weet je meteen dat je aannemer effectief verzekerd is voor de werken.

    Ook anderen controleren

    Als je een lening kreeg bij de bank voor de werken, zal die vragen dat je het attest voorlegt. Ook de notaris zal het attest vragen als het onroerend goed verkocht wordt. Er zijn dus meteen nog een ganse reeks anderen die mee controleren of je aannemer wel verzekerd is.

    Inspectie

    Er worden ook ambtenaren aangesteld om toezicht te houden op de toepassing van de wet. Zij kunnen controles uitvoeren. Als een inbreuk wordt vastgesteld, kunnen strafrechtelijke geldboetes van 26,00 EUR tot 10.000,00 euro opgelegd worden.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Mag je buur snoeiafval verbranden in zijn tuin?

    Je buurman heeft de gewoonte om na het snoeien zijn snoeiafval te verbranden in zijn tuin. Moet je dat zomaar aanvaarden? Riskeert je buur boetes als hij zich niet aan de spelregels houdt?

    In tegenstelling tot wat men wel eens denkt gelden er strikte spelregels rond het verbranden van tuinafval in de open lucht. Dat is zo in de drie gewesten. Maar wat moet je daarvan weten?

    Verbod

    In Vlaanderen is het in principe verboden om afval te verbranden in open lucht ook al gebeurt dat in de eigen tuin. Dat geldt niet enkel voor het verbranden van papier, plastiek en andere rommel maar ook voor het verbranden van houtafval en groenresten. Een uitzondering bestaat wel voor het verbranden van droog onbehandeld hout of een vaste fossiele brandstof in een sfeerverwarmer.

    Brussel en Wallonië

    Ook in Brussel en Wallonië is het meestal verboden om afval thuis te verbranden. Een uitzondering geldt in Wallonïe voor wat betreft plantaardig afval op voorwaarde dat je buur minstens 100 meter van de huizen blijft. Meer informatie vind je alvast terug op de website.

    Sanctie

    Als je buur zich niet aan deze verplichting houdt, kan je hem in eerste instantie wijzen op het bestaan van de wettelijke regels. Helpt dat niet en gaat je buur verder met ‘vuurtje stoken’ dan kan je altijd de politie verwittigen. Je buur riskeert dan een boete.

  • Dit kan je vragen als de bomen van je buur te dicht staan

    De hoogstammige bomen van je buur moeten in principe twee meter van de scheiding met jouw perceel grond staan. Maar wat kan je precies vragen als dat niet het geval is?

    Je buurman heeft enkele hoogstammige bomen staan op minder dan twee meter van de scheiding met jouw grond. Ze nemen een deel van je zon weg en zorgen ook voor bladval op jouw perceel in de herfst. Wat kan je dan precies eisen van je buur?

    Rooiing

    In eerste instantie kan je de rooiing vragen van de bomen in kwestie. Bomen die te dicht bij de scheiding staan moeten namelijk in principe worden uitgedaan. Strikt gezien hoef je om dit te vragen zelfs niet aan te tonen dat de bomen je overlast en/of hinder bezorgen. Als je vreest dat je buur zelfs een vonnis niet zal uitvoeren, kan je eventueel bijkomend vragen dat de rechter een dwangsom oplegt voor het geval je buur de uitspraak naast zich neerlegt. Leed je ook schade die je kan bewijzen, dan kan je bovenop een schadevergoeding vragen.

    De rechter gaat minder ver

    Weet wel dat de rechter niet verplicht is om de rooiing te bevelen. Als hij bv. meent dat het snoeien van de bomen ook al soelaas kan brengen zou hij kunnen bevelen dat de zaak op die manier moet worden opgelost.

    Rechtsmisbruik

    Hou er ook rekening mee dat je buur misschien wel teruggrijpt naar de theorie van het rechtsmisbruik om je vordering te laten afwijzen. Als je buur zou kunnen aantonen dat het voordeel dat je nastreeft niet in verhouding is tot zijn nadeel zou de rechter wel eens niet kunnen ingaan op je vraag tot rooiing. Denk bv. maar aan het geval dat de boom maar enkele centimeters verkeerd staat.

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Een woning in Vlaanderen verhuren: moet je een conformiteitsattest hebben?

    Je verhuurt een woning of appartement dat in Vlaanderen gelegen is. Ben je dan verplicht om een conformiteitsattest aan te vragen? Heeft het sowieso zin om dat te doen?

    Als je een woning of appartement verhuurt moet je ervoor zorgen dat die aan bepaalde kwaliteitsnormen voldoet (bv. op het vlak van de gezondheid, veiligheid enz.). Door over een conformiteitstattest te beschikken kan je dit bewijs leveren.

    Wat is het?

    Zo’n  conformiteitsattest geeft aan dat je woning niet ongeschikt of onbewoonbaar verklaard is en dat deze aan de woningnormen voldoet. Je kan het attest aanvragen in de gemeente waar het onroerend goed is gelegen. Soms moet je betalen voor het attest (reken op zowat 60 euro) en soms is het gratis. Meestal is het attest tien jaar geldig.

    Verplicht of niet?

    Als verhuurder ben je meestal niet verplicht om zo’n attest te hebben. Op die regel bestaat wel een uitzondering. Lokale besturen kunnen namelijk beslissen om het conformiteitsattest in hun gemeente te verplichten. Er zijn op dit moment 19 gemeenten waar zo’n attest verplicht is als je wil verhuren. Een lijst van deze gemeenten vind je op deze website.

    Niet verplicht toch nuttig

    Ook als het niet verplicht is om zo’n attest te hebben kan dat toch soms nuttig zijn. Met zo’n attest kan je namelijk bewijzen dat je huurwoning of –appartement bij het begin van de huur voldeed aan de wettelijke normen. Dit kan belangrijk zijn als je een onbetrouwbare huurder hebt die schade toebrengt en later komt beweren dat je pand niet voldoet.

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)