Als je een woning of appartement (ver-)huurt waarin de huurder zijn hoofdverblijfplaats heeft, hoef je dat niet noodzakelijk voor negen jaar te doen. Ook een huurovereenkomst voor korte duur is mogelijk. Met welke regels moet je dan rekening houden?
De nieuwe huurwetgevingen die in Vlaanderen (vanaf 1 januari 2019), Wallonië en Brussel (zullen) gelden bevatten ook een regeling voor huurovereenkomsten die voor korte duur worden afgesloten. Maar wat moet je daarvan weten?
Maximaal drie jaar
Je kan in de drie gewesten een huurovereenkomst voor korte duur afsluiten. Voorwaarde daarvoor is wel dat deze overeenkomst voor een duur van ten hoogste drie jaar wordt aangegaan. Zo is het bv. perfect mogelijk een contract voor zes maanden, één jaar of twee jaar aan te gaan.
De wet laat je zelfs toe om met dezelfde huurder opeenvolgende overeenkomsten van bepaalde duur aan te gaan. De totale duur van de huur mag dan echter in geen enkel gewest langer dan drie jaar zijn. Hoeveel verlengingen er kunnen hangt wel af van gewest tot gewest. In Vlaanderen is slechts één verlenging mogelijk, terwijl dat er in Wallonië twee mogen zijn. In het Brusselse gewest zijn er zelfs meer dan twee verlengingen mogelijk.
Er zijn grenzen
Bij een verlenging van de huurovereenkomst voor korte duur, moet je wel een aantal voorwaarden naleven. Zo dient de ‘verlengde huurovereenkomst’ vooreerst dezelfde voorwaarden en modaliteiten te bevatten als de oorspronkelijke huurovereenkomst. De verhuurder kan dan ook aan zijn huurder bv. geen hogere huurprijs vragen (de huurprijs mag integendeel wel geïndexeerd worden).
Bovendien moet de verlenging schriftelijk overeengekomen worden. Het Waalse huurdecreet verduidelijkt daarbij bv. dat dit geschrift kan bestaan in een aanhangsel, een nieuwe huurovereenkomst of een contractueel beding van de oorspronkelijke huur, waarbij de huur wordt verlengd.
Opzeggen kan
Vroeger konden noch de verhuurder, noch de huurder een huurovereenkomst voor korte duur tussentijds opzeggen.
In Vlaanderen kan een huurder dat voortaan wel doen. Hierbij moet hij een opzegtermijn van drie maanden naleven. Als de huurder de huurovereenkomst op deze wijze vervroegd beëindigt, heeft de verhuurder recht op een vergoeding die gelijk is aan anderhalve maand, één maand of een halve maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar, rekening houdend met de aanvangsdatum van de eerste huurovereenkomst. De verhuurder kan integendeel de huur niet vervroegd beëindigen.
In het Brusselse gewest en in Wallonië kan de huurder de huur al eveneens te allen tijde opzeggen met een opzegtermijn van drie maanden. Hierbij moet hij aan de verhuurder een vergoeding betalen van één maand huur. De verhuurder kan de huur eveneens beëindigen om zelf het pand te betrekken (of dat te laten doen door een familielid). Hij kan dit enkel doen na het eerste huurjaar mits een vooropzegging van 3 maanden te geven en een vergoeding te betalen die gelijk is aan een maand huur.
Zorg er als verhuurder ook voor dat je de huurovereenkomst laat registreren. Bij gebreke hieraan kan de huurder (al dan niet na een aanmaning afhankelijk van het gewest waarin het goed is gelegen) een einde maken aan de huur zonder een opzeg te moeten geven.
En op het einde van de termijn?
Wil je dat de huurovereenkomst eindigt tegen het einde van de afgesproken duur van de huur, dan is een opzeg nodig. In Vlaanderen zal als regel gelden dat de huurovereenkomst wordt beëindigd als één van de partijen ten minste drie maanden vóór het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duur een opzegging heeft gedaan. Gebeurt dat niet, dan wordt de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar, te rekenen vanaf de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden. Een soortgelijke regel geldt in Wallonië en Brussel. Er bestaan daar wel specifieke regels voor het geval de huurovereenkomst voor een zeer korte duur is aangegaan.
Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)
