Door overvloedige regenval komt je werf onder water te staan met schade tot gevolg. Wie is er dan voor deze schade aansprakelijk? Kan je aannemer ook andere afspraken met je maken?
Als een werf ‘overstroomt’ kan dat heel wat schade met zich brengen. Zo kunnen machines en materialen wegspoelen of onbruikbaar worden en moeten reeds uitgevoerde werken mogelijks hersteld of opnieuw uitgevoerd worden.
Aannemer verantwoordelijk?
Bij een dergelijk schadegeval staat de aannemer in principe in voor de schade aan zijn machines en aan de materialen die hij op de werf liet leveren, tenzij je bv. tijdens de werken in het huis woont en de aannemer zou kunnen zeggen dat je maatregelen had kunnen nemen om de schade te vermijden. Bestelde je zelf de materialen en moet de aannemer die enkel plaatsen, dan ben jij verantwoordelijk voor de schade daaraan.
Voor schade aan de werken die de aannemer al uitvoerde is hij in principe eveneens verantwoordelijk. Hij staat daar nu eenmaal voor in tot op het moment van de oplevering. Hij zal dus de werken moeten herstellen of eventueel zelfs afbreken en ze opnieuw uitvoeren.
Andere afspraken?
De aannemer kan in de aannemingsovereenkomst die hij met jou afsluit andere afspraken maken over de verantwoordelijkheid voor schade door wateroverlast. Hij zou je al eveneens kunnen verplichten om een verzekering te nemen die deze schade dekt.
Voert je aannemer werken uit die onder de Wet Breyne vallen (sleutel-op-de-deur) dan kan hij de aansprakelijkheid voor waterschade niet bij jou leggen. Een dergelijke afspraak zal niet geldig zijn. Je aannemer is daarvoor aansprakelijk tot op het moment van de oplevering.
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Moet je een ‘oude’ factuur van je aannemer nog betalen of kan je inroepen dat die verjaard is? Kan je als je een verjaarde factuur ‘per vergissing’ toch betaalde het betaalde bedrag nog terugvorderen? En hoe kan je reageren als je aannemer een verjaarde factuur bij jou probeert in te vorderen?
Een aannemer deed een aantal jaren geleden wat werken aan je huis of appartement. Plots krijg je voor die werken nog een factuur in de bus. Of je krijgt een herinnering voor een factuur die je ooit eens zou zijn opgestuurd door de aannemet. Moet je in dat geval deze factuur nog betalen of kan je inroepen dat ze verjaard is?
Verjaring?
Als je een factuur in de bus krijgt voor werken die je jaren geleden liet doen (of je krijgt een herinnering voor een oude factuur) dan kan je in eerste instantie nakijken of de factuur niet verjaard is. De verjaringstermijn die geldt voor aannemers die werken bij je deden bedraagt in de regel 10 jaar. Is de factuur verjaard, dan moet je ze niet meer betalen.
Kortere termijn
Is de factuur weliswaar oud maar niet verjaard dan wordt het moeilijker om onder de betaling onderuit te geraken. Je zou wel in eerste instantie kunnen reageren naar de aannemer toe waarbij je zegt dat de beweerde werken al van zolang geleden dateren dat je niet meer kan nagaan of de werken inderdaad effectief allemaal werden uitgevoerd en dat je om meer bewijzen vraagt (bv. een ondertekende offerte, …).
Kan de aannemer die bewijzen niet bijbrengen dan zou je een argument kunnen hebben om de factuur in vraag te stellen. In zo’n geval kan je eventueel trachten om met de aannemer tot een regeling te komen waarbij je een deel van diens factuur betaalt en voor de rest van de factuur een creditnota krijgt.
Je leest wel eens dat je een oude maar niet-verjaarde factuur ook wel eens zou kunnen betwisten door te zeggen dat er sprake was van rechtsverwerking. In de praktijk zal zo’n argument maar zeer zelden succesvol zijn. Rechtsverwerking wordt nu eenmaal meestal niet aanvaard.
Je betaalde toch
Betaal je de factuur toch hoewel die verjaard is (en dit bijvoorbeeld omdat je niet wist dat er sprake was van een verjaring), dan kan je naderhand niet aan de aannemer vragen dat die je het (ten onrechte) betaalde bedrag terugbetaalt. Eens je betaald hebt (ook al was de factuur eigenlijk verjaard) is de betaling geldig waarbij het irrelevant is of je bij de betaling al dan niet weet had van de verjaring.
Hoe reageren?
Krijg je een factuur die verjaard is of krijg je een ingebrekestelling voor een factuur die intussen verjaard is, dan is het dus belangrijk die niet te betalen. Je kan dan een schrijven richten aan de aannemer waarin je meedeelt de factuur niet te zullen betalen omdat er sprake is van verjaring. Weet overigens dat er geen wettelijke regels bestaan die je aannemer verbieden om te trachten een factuur die al verjaard is alsnog in te vorderen.
Naar de rechtbank
Betaal je de factuur niet en stapt je aannemer naar de rechtbank om ze in te vorderen, dan is het op dit moment nog aan jou als klant (of aan je advocaat) om je op de verjaring te beroepen. Doe je dat niet, dan riskeer je een veroordeling. De rechtbank zal dus niet zelf aangeven dat er sprake is van een verjaring en de vordering om die reden afwijzen.
Weet wel dat er op dat vlak begin mei 2024 een nieuwe wet werd gestemd. Die geeft namelijk aan dat als een bedrijf een procedure start tegen een consument waarbij een verjaarde factuur wordt ingevorderd de rechtbank zelf de verjaring dient in te roepen ook al vergeten jij (of je advocaat) om dat te doen. De rechtbank mag binnenkort dus zelf de verjaring tegenstellen ook al roep jij of je advocaat de verjaring niet in. Deze wet zal binnen enkele maanden in werking treden.
Je partner zou de woning waarvan hij alleen eigenaar is maar waarin jullie samen wonen willen verkopen. Kan hij daartoe overgaan als jij het er niet mee eens bent? Maakt het een verschil uit of jullie gehuwd zijn of niet?
Je bent gehuwd
Als je getrouwd bent kan je partner zijn woning waarin jullie samen wonen niet zomaar verkopen zonder jouw instemming. Het feit dat je geen eigendomsrechten hebt in de woning doet daar niets van af. De gezinswoning is namelijk ‘beschermd’. Stem je niet in met zo’n verkoop, dan kan je partner wel naar de rechtbank stappen om daar wat men noemt een vervangende machtiging tot verkoop te krijgen. De rechtbank kan die machtiging geven als je zonder gewichtige redenen je instemming weigerde.
Je woont samen
Woon je wettelijk samen dan gelden dezelfde regels die voor gehuwden gelden. Ook dan heeft je partner je instemming nodig als deze de gezinswoning die zijn of haar eigendom is wil verkopen.
Woon je feitelijk samen, dan geldt deze regeling integendeel niet. In dat geval kan je feitelijk samenwonende partner de woning zonder meer verkopen. Hij of zij heeft dan je instemming niet nodig.
Tweede verblijf?
De voorgaande regels gelden enkel voor de eigenlijke gezinswoning. Dat is de hoofdverblijfplaats van het gezin. Is je echtgenoot of partner integendeel alleen eigenaar van een woning of appartement die hij verhuurt of waar jullie een buitenverblijf hebben, dan is je instemming sowieso niet nodig. Je partner kan dan alleen beslissen om tot de verkoop ervan over te gaan.
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Het gebeurt wel eens dat verkopers van een huis of appartement hun pand mooier voorstellen dan dat het in werkelijkheid is. Daarbij worden ook gebreken aan de woning soms ‘vergeten’ of zelfs gecamoufleerd, bijvoorbeeld met een laagje verf. Wat kan je in dat geval doen als koper? Wat zijn je verplichtingen als verkoper?
Andrey Popov
Bij de verkoop van een woning staat er waarschijnlijk een clausule in de koopovereenkomst die zegt dat de koper het pand koopt in de staat waarin het zich bevindt. Bovendien wordt meestal aangegeven dat de koper de verkoper niet kan aanspreken voor zichtbare of verborgen gebreken die er aan het huis zijn. Een uitzondering geldt voor gebreken waarvan de verkoper op de hoogte was, maar die hij niet heeft gemeld. Als koper zal je moeten bewijzen dat de verkoper op de hoogte was van deze gebreken.
Zichtbare gebreken
De verkoper moet de koper niet wijzen op zichtbare gebreken die er aan de woning zijn. De koper moet datgene wat hij koopt namelijk grondig inspecteren en zich desgevallend daarbij laten bijstaan door een professioneel. Deed hij dat niet, dan kan hij daar nadien niet over klagen. Is er bijvoorbeeld een vochtprobleem dat goed zichtbaar is (en de verkoper camoufleerde dat niet onder een laag verf) dan kan de koper daar later niet over ‘vallen’.
Verborgen gebreken
Als er sprake is van een verborgen gebrek dat de verkoper kende, dan liggen de zaken anders. Als de verkoper dat gebrek verzweeg (en het eventueel ook camoufleerde) dan kan de koper hierover later wel moeilijk doen, dit zelfs als er een clausule in de koopovereenkomst staat dat de verkoper niet instaat voor verborgen gebreken.
De koper zal daarbij wel moeten aantonen dat de verkoper het gebrek kende en dat verzweeg. Deel je als verkoper bepaalde gebreken mee, zorg dan dat je over een bewijs beschikt dat je de koper van de gebreken in kwestie op de hoogte bracht.
Grote gebreken
Blijkt er een ernstig verborgen gebrek te zijn dat de verkoper verzweeg, dan kan de koper vragen dat de koop ongedaan wordt gemaakt waarbij de verkoper de koopsom aan de koper moet terugbetalen. Bovendien kan je als koper eventueel een schadevergoeding vragen. Eventueel zou de koper ook een prijsvermindering kunnen vragen.
Kleine gebreken
Als het gaat om een klein gebrek, dan kan je een prijsvermindering of een vergoeding vragen voor de reparatiekosten, voor eventuele schade en mogelijk ook voor waardeverlies.
Je verhuurt een kleine woning of een appartement met één of twee slaapkamers. Moet je dan aanvaarden dat je huurder daar met een hoop vrienden of familieleden gaat wonen? Wat kan je daartegen doen?
Bezettingsnormen
In de verschillende gewesten bestaan er (deels verschillende) regels over hoeveel mensen er maximaal in een huurwoning mogen wonen. Dat aantal hangt af van de oppervlakte van de woning alsook van het aantal woonlokalen of woonruimtes in het verhuurde pand. Voor wat betreft het Vlaamse gewest vind je bv. meer informatie terug op de website De bezettingsnorm | Vlaanderen.be. Ligt het huurpand in Wallonië dan vind je meer info op de website Superficie habitable (wallonie.be).
Huurcontract
Ook in het huurcontract kan je afspraken maken over hoeveel mensen het pand mogen bewonen waarbij je een lagere bezetting kan afspreken dan wat de wetgeving in het betreffende gewest toelaat. Is je pand volgens de woonnormen geschikt voor bewoning door 5 personen dan kan je bv. perfect afspreken dat dit maximaal mag worden bewoond door 4 personen.
Meer dan toegelaten
Laat je huurder je pand bewonen door meer mensen dan wettelijk of in het huurcontract toegelaten, dan is er sprake van een wanprestatie in zijnen hoofde. Je kan dan vragen dat de bezettingsnormen toch worden gerespecteerd en eventueel zelfs een procedure starten voor de vrederechter waar je kan vragen dat de huur wordt ontbonden lastens je huurder. Zeker als de overbewoning manifest is of hinder voor anderen met zich brengt maak je een goede kans dat de rechter je gelijk zal geven.
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Je bent eigenaar van een appartement dat je wil verhuren. Mag je dan een bord of affiche uithangen dat je appartement te huur staat? Mag je dat ook doen aan de gemene delen van het gebouw?
Reglementen bekijken
Om te weten of je in de gemene delen van het gebouw of zelfs op het raam van je eigen appartement een bordje of affiche ‘te huur’ mag hangen, dien je te kijken in de statuten of in het reglement van inwendige orde. Daarin staan er namelijk wel eens bepalingen die aangeven waar je zo’n bordjes of affiches mag aanbrengen en hoe groot die dan wel mogen zijn.
Soms is er bv. alleen een A4-formaat toegestaan en is het mogelijk dat je het alleen mag ophangen aan het raam, maar bijvoorbeeld niet op de gevel, aan het balkon of op de gemeenschappelijke inkomdeur. Wil je meer doen dan toegelaten, dan kan je aan de andere bewoners vragen of ze toch niet akkoord gaan. Is iedereen akkoord, dan kan je alsnog het nodige doen.
Geen regels en dan?
Staat er niets in de reglementen dan mag je zo’n affiche niet zomaar uithangen in de gemene delen. Je mag dat dan in principe alleen maar doen aan je eigen privatieve delen, zo bv. aan het raam van je eigen appartement.
Je doet het toch
Hang je de affiche toch uit aan bv. de inkomdeur van het gebouw terwijl dat niet mag, dan kan je verplicht worden die te verwijderen. In de gemene delen kunnen andere mede-eigenaars of de syndicus ze zelfs zelf verwijderen. Het reglement binnen het gebouw zou ook bv. een boete kunnen voorzien die je in dat geval moet betalen.
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Je verkoopt een woning. Maar achteraf wordt die verkoop nietig verklaard en wordt ze terug jouw eigendom. Wat zijn in dat geval je rechten als de woning intussen minder waard geworden is?
Stokkete
Er kunnen diverse redenen zijn om de geldigheid van een verkoopovereenkomst voor vastgoed te betwisten. Maar wat zijn de gevolgen als er echt sprake is van een nietigverklaring?
Het algemene basisprincipe
De nietigverklaring van een overeenkomst brengt met zich dat de partijen, zo mogelijk, in dezelfde toestand worden geplaatst als die waarin ze zich zouden bevinden indien ze geen contract afgesloten zouden hebben. De verkoper krijgt dus in principe de woning terug terwijl de koper – als die al betaalde – de koopsom terugkrijgt. Eventueel kan één van de partijen ook nog een schadevergoeding vragen van de andere.
Minderwaarde
Als de woning ondertussen minder waard is geworden, is dat het probleem van … de verkoper. Die wordt namelijk geacht altijd eigenaar te zijn gebleven. Op die regel bestaat wel een uitzondering: als het verschil in waarde toe te schrijven is aan het doen of laten van de koper. Als dat bewezen kan worden door de verkoper, dan kan die een extra vergoeding vragen aan de verkoper.
Denk twee keer na
Als je als verkoper de nietigheid van een verkoopovereenkomst wil vragen, check je dus maar beter na hoeveel het pand nu nog waard is. Overleg met je advocaat. De kans bestaat namelijk dat je uiteindelijk een minder waardevolle woning terugkrijgt. Soms is het dan ook beter om een andere vordering in te stellen.Je kan bijvoorbeeld opnieuw onderhandelen over de voorwaarden van het contract, of reparaties of verbeteringen voorstellen die de waardevermindering compenseren. Of zelfs een nieuwe koper vinden zonder het bestaande contract te annuleren.
Je wil een appartement kopen om daar je beroepspraktijk in te gaan uitoefenen of om er je onderneming in te gaan uitbaten. Is dat wel mogelijk? Met welke spelregels moet je daarbij rekening houden? Wat kan je doen als de statuten van het gebouw een dergelijk gebruik verbieden?
Als je een appartement koopt kan je daar niet om het even welk gebruik van maken. Een appartement is nu eenmaal in beginsel veelal bestemd om in te gaan wonen en niet om daar een bedrijf of een praktijk van een vrij beroeper in te starten.
Het is dan ook belangrijk om in eerste instantie te gaan horen bij de gemeente of stad of een gebruik voor beroepsdoeleinden van het pand in kwestie wel mogelijk is en welke stedebouwkundige voorschriften er gelden met betrekking tot het gebruik. Kijk verder ook na welk gebruik er volgens de basisakte binnen het appartementsgebouw van het appartement kan worden gemaakt. Ook hierin kunnen er nu eenmaal voorschriften staan over welk gebruik van het appartement mag worden gemaakt. Zo kan er bijvoorbeeld in de basisakte voorzien zijn dat de appartementen enkel mogen worden gebruikt voor een woonfunctie en dat er geen commerciële activiteit in mag worden ontwikkeld.
Mag het appartement niet worden gebruikt voor beroepsdoeleinden, dan kan je hetzij afzien van de aankoop, dan wel trachten om alsnog de nodige toelatingen en vergunningen te krijgen. Zorg dat je hierover voldoende zekerheid hebt vooraleer je tot de aankoop overgaat.
Omgevingsvergunning vragen
Wil je de functie van het appartement wijzigen dan moet je daar op de gemeente of stad een vergunning voor vragen en dit ook als er geen verbouwingswerken in het pand in kwestie worden gedaan. Op die regel bestaan wel een aantal uitzonderingen en dit bijvoorbeeld als de woonfunctie de hoofdfunctie blijft in het appartement en de ruimte die wordt ingenomen voor de onderneming kleiner is dan de woonruimte. Om zeker te zijn is het sowieso en steeds aangewezen na te vragen of een vergunning dient te worden gevraagd en wat de kansen zijn om deze te bekomen.
Basisakte wijzigen
Als in de basisakte vermeld wordt dat er in het appartement geen commerciële activiteit mag worden ontwikkeld, kan je vragen dat deze bestemming van het appartement wordt gewijzigd. Deze vraag moet voorgelegd worden aan de algemene vergadering van mede-eigenaars binnen het gebouw. Je kan over die vraag laten beslissen door de jaarlijkse algemene vergadering. Je kan eventueel ook vragen om een buitengewone algemene vergadering van mede-eigenaars te organiseren. Die vraag moet dan uitgaan van mede-eigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten. Wil je de algemene vergadering over deze vraag laten beslissen, dan moet je er ook voor zorgen dat dit agendapunt op de algemene vergadering komt. Je kan aan de syndicus vragen daartoe het nodige te doen.
Meerderheid
De algemene vergadering moet daarbij beslissen met een 4/5de meerderheid van stemmen. Een gewone meerderheid (meer dan 50 %) binnen de algemene vergadering volstaat dus niet. Slaag je er niet in een voldoende meerderheid te laten stemmen voor de wijziging, dan kan je eventueel naar de rechtbank stappen om daar de beslissing van de algemene vergadering in vraag te stellen en alsnog de toestemming te krijgen voor de bedrijfsmatige activiteit in het appartement.
De wet zegt nu eenmaal dat iedere mede-eigenaar aan de rechter kan vragen om een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen indien die hem een persoonlijk nadeel oplevert. Deze vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond. Een dergelijke procedure dient te worden gestart bij het vredegerecht van de plaats waar het appartement is gelegen. Voor een dergelijke procedure doe je best een beroep op de diensten van een advocaat.
Je sluit met een aannemer een contract af om werken te doen aan je huis. Enkele dagen later bedenk je je of je stelt vast dat je geen lening krijgt. Kan je in dat geval nog onder het contract onderuit? Kan je je contractueel beschermen?
Getekend is getekend
Dat is alvast het uitgangspunt. Als je een contract met een aannemer tekende, dan zit je in principe ook vast aan het contract. Als je dan laat weten dat de aannemer de werken toch niet moet uitvoeren, dan kan die een schadevergoeding van je vragen en dit onder andere ten belope van de winst die hij had kunnen maken. De aannemer kan in het aannemingscontract of in zijn algemene voorwaarden die vergoeding ook forfaitair bepalen mits hij niet overdrijft. Ben je een particulier dan moet die vergoeding ook wederkerig zijn.
Uitzondering
Op de voorgaande regel bestaat een uitzondering als er sprake is van het aangaan van een contract buiten de verkoopruimte van de aannemer in jullie beider aanwezigheid. Stuurt de aannemer je bv. een offerte toe en stuur je die ondertekend terug dan heb je allicht geen bedenktijd. Je hebt ook sowieso geen bedenktijd voor de overeenkomsten betreffende de constructie van nieuwe gebouwen en de ingrijpende verbouwing van bestaande gebouwen, alsook voor bouwmaterialen die je op maat laat maken.
Andere afspraken
Je kan in de overeenkomst die je met de aannemer afsluit overeenkomen dat je sowieso wel een bedenktijd hebt. Je kan al eveneens bv. in het contract een opschortende voorwaarde inlassen van het bekomen van een lening voor de werken. Weet wel dat je aannemer akkoord zal moeten gaan met het inlassen van een dergelijke bepaling.
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Als eigenaar van een appartement wil je misschien wel deel uitmaken van de raad van mede-eigendom binnen het gebouw. Wat gebeurt er als er heel wat kandidaten zijn? Uit hoeveel leden mag de raad dan bestaan?
Even schetsen
In appartementsgebouwen met minstens 20 kavels (waarbij garages, parkeerplaatsen en kelders niet worden meegerekend) moet er een raad van mede-eigendom worden opgericht. In kleinere gebouwen kan facultatief worden beslist om een dergelijke raad op te richten. Om lid te kunnen worden moet je een zakelijk recht hebben op één of eerdere kavels in het gebouw. Zo moet je bv. eigenaar of mede-eigenaar zijn van een appartement.
Aantal leden?
De wet zegt niet hoeveel leden er in de raad moeten zitten. Dat aantal kan wel bepaald zijn in het reglement van mede-eigendom binnen het gebouw. Is dat niet het geval dan kan het aantal leden jaarlijks verschillen.
Meerderheid
De algemene vergadering beslist over elke kandidatuur met een meerderheid van stemmen. Wie geen meerderheid van stemmen krijgt zal dus niet worden opgenomen in de raad. Zijn er onvoldoende kandidaten voor de raad dan kan eventueel een derde worden aangewezen die de opdrachten van de raad van mede-eigendom opneemt.
Het mandaat van wie wordt verkozen is beperkt tot één jaar. Het geldt tot de volgende jaarlijkse gewone algemene vergadering. Op deze vergadering kan een lid van de raad van mede-eigendom perfect herverkozen worden.
Jan ROODHOOFT, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
