WordPress

Auteur: jan

  • Dit kan je doen als je de factuur van je aannemer per vergissing twee keer betaalde

    Een aannemer doet een herstelling aan je woning en stuurt je daarvoor een factuur. Per vergissing betaal je die twee keer. Wat kan je in dat geval doen? Hoe krijg je je geld terug?

    Nadat je partner de factuur van een aannemer al betaalde, doe jij dat (per vergissing) ook nog eens. Kan je dan het teveel betaalde bedrag terugvragen of ben je het kwijt?

    Onverschuldigde betaling

    De tweede betaling die je deed is wat men noemt een ‘onverschuldigde betaling’. Je kan dan ook van je aannemer vragen dat hij het bedrag aan je terugbetaalt. Hou er wel rekening mee dat als er nog een andere factuur aan jou openstaat bij je aannemer die wat je dubbel betaalde daarop kan aanrekenen.

    Hoe vragen?

    Je kan in eerste instantie (telefonisch) contact nemen met je aannemer en hem wijzen op de vergissing. Helpt dat niet, dan kan je een mail sturen waarin je om de terugbetaling vraagt. Helpt ook dat niet stuur dan een aangetekende brief en stel de aannemer in gebreke om de terugbetaling te doen. Blijft de aannemer ook dan nog dwarsliggen dan zal je een advocaat moeten raadplegen die eventueel een procedure voor de rechtbank kan starten.

    Intresten

    Je kan los van het factuurbedrag ook nog intresten vragen van de aannemer. Je kan die vragen vanaf het moment dat hij op de hoogte was van de vergissing, minstens vanaf dat je hem een ingebrekestelling stuurde om het factuurbedrag aan je terug te storten.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Is er nog een bijlage nodig aan je huurcontract?

    Bij het (ver-)huren van een woning of appartement waarin de huurder zijn hoofdverblijfplaats heeft moest er vroeger een verplichte bijlage aan het huurcontract gevoegd worden. Maar is dat nu ook nog het geval? Met welke spelregels moet je voortaan rekening houden?

    Vlaanderen

    Als de verhuurde woning in Vlaanderen gelegen is, is het sinds 1 januari 2019 niet meer nodig om een bijlage aan het huurcontract te voegen. Men wilde immers papierverspilling vermijden. Het volstaat dat er in het huurcontract wordt verwezen naar  de ‘vulgariserende toelichting’ die online terug te vinden is. Hiertoe kan bv. volgende zin in het huurcontract worden opgenomen : ‘de verhuurder wijst de huurder er op dat een vulgariserende toelichting met enkele belangrijke onderdelen van het woninghuurrecht terug te vinden is op de website www.woninghuur.vlaanderen/vulgariserendetoelichtinghoofdverblijfplaats.’

    Wallonië

    Is  het huurpand gelegen in het Waalse gewest, dan gelden er andere regels. In dat geval is het wel nog nodig om een bijlage te voegen aan het huurcontract. Deze verplichte bijlage vind je terug op de website http://lampspw.wallonie.be/dgo4/site_logement/bail/theme/9.

    En in Brussel?

    Voor huurwoningen die gelegen zijn in het Brusselse gewest moeten alle huurcontracten ook een toelichtende bijlage bevatten. In deze bijlage krijgen huurder en verhuurder meer uitleg over de wederzijdse rechten en plichten. Je vindt deze bijlage terug op de website https://huisvesting.brussels/huren/woninghuurovereenkomst/toelichtende-bijlage-bij-de-huurovereenkomst.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

     

     

     

  • Moet je een brandverzekering afsluiten voor je huurhuis?

    Je huurt een woning waarin  je je hoofdverblijfplaats hebt. Ben je in dat geval verplicht om daar een brandverzekering voor af te sluiten? Moet je ook je inboedel tegen brand verzekeren? En ben je als eigenaar verplicht om een brandverzekering  aan te gaan voor een woning die je verhuurt?

    Een brand kan heel wat schade toebrengen aan een woning. Bovendien ontstaat er door de brand mogelijks ook nog schade aan naburige gebouwen. Uiteindelijk draait er iemand voor deze schade op. Dat kan zowel de huurder als de verhuurder zijn. Door een brandverzekering af te sluiten kan je je tegen dit risico verzekeren. Het is dan ook sowieso aangewezen om steeds zo’n verzekering af te sluiten ook al is dat wettelijk niet verplicht.

    De regels in Vlaanderen

    Het nieuwe Vlaamse huurdecreet bevat duidelijke verplichtingen omtrent het afsluiten van brandverzekeringen. Meer bepaald verplicht het decreet zowel huurders als verhuurders om zich voor brand- en waterschade aan het gebouw te verzekeren. Als huurder ben je integendeel niet verplicht om naast een verzekering voor het gebouw ook nog eens een brandverzekering voor je inboedel af te sluiten. Het is overigens noodzakelijk dat je verzekering alleszins zowel de brand- als waterschade dekt. Vraag dan ook aan je verzekeraar om zeker beide dekkingen in de polis te voorzien.

    In het huurcontract kan van die verplichtingen niet worden afgeweken. Het is dus niet mogelijk in de huurovereenkomst overeen te komen dat zo’n verzekering niet nodig is.

    Als je wil weten of je (ver-)huurder al dan niet zo’n verplichte verzekering afsloot, kan je hem om het bewijs daarvan vragen. Zo kan je bijvoorbeeld vragen dat hij je een bewijs van de premiebetaling voorlegt.  Krijg je hierop geen reactie of is je (ver-)huurder niet verzekerd, stuur dan een ingebrekestelling via een aangetekende brief. Helpt ook dat niet, dan kan je naar de vrederechter stappen. Je kan vragen dat de vrederechter je (ver-)huurder verplicht om zich te verzekeren onder verbeurte van een dwangsom. Je zou ook eventueel kunnen vragen dat de vrederechter de huurovereenkomst ontbindt.

    Wat met ‘oude’ contracten?

    Het nieuwe Vlaamse huurdecreet geldt maar voor huurcontracten die sinds 1 januari 2019 worden afgesloten. Huur of verhuur je een woning met een huurcontract dat voor deze datum was afgesloten, dan ben je wettelijk gezien niet verplicht om een brandverzekering af te sluiten.

    In het huurcontract dat je aanging kan wel een verplichting zijn opgenomen om je te verzekeren. Als je als verhuurder een krediet aanging om het huurhuis te kopen zal daarin ook allicht een verplichting opgenomen zijn om de woning tegen brand te verzekeren. Ben je eigenaar van een appartement dan is er wellicht een blokpolis waarin je verplicht moet bijdragen.

    Hoe zit het in Brussel?

    Voor huurwoningen die in het Brusselse gewest gelegen zijn bestaat er geen wettelijke verplichting om een brandverzekering af te sluiten. Daar gelden dezelfde regels dan diegene die voor oude huurcontracten in Vlaanderen gelden. Ook hier kan er dus in het huurcontract een clausule staan die de huurder en/of de verhuurder verplicht om zo’n brandverzekering af te sluiten. Bovendien kan je als eigenaar ook hier door je bank verplicht worden om je te verzekeren of moet je in een appartementsgebouw ‘meedoen’ met de blokpolis.

    En in Wallonië?

    In  Wallonië is volgens het nieuwe huurdecreet enkel de huurder wettelijk verplicht om een brandverzekering af te sluiten. Hij moet, tenzij anders wordt overeengekomen, deze verzekering afsluiten vóór de intrek in de woning. De huurder moet verder jaarlijks het bewijs leveren van de betaling van de premies. Doet de huurder dit niet, dan kan de verhuurder zijn brandverzekeraar vragen om een clausule van afstand van verhaal toe te voegen in zijn verzekeringscontract “woning”. Hij kan de kosten daarvan dan doorrekenen aan de huurder.

    Ook hier kan de verhuurder door de bank verplicht worden om zich te verzekeren of hij kan moeten ‘meedoen’ met een blokpolis.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • 4 interessante websites voor wie huurt of verhuurt

    Als je als huurder of verhuurder meer info wil over de recente huurwetgeving kan je terecht op enkele websites van de overheid. Waar vind je deze en wat vind je er precies op terug?

    De huurwetgeving is er zeker niet eenvoudiger op geworden nu er verschillende regels gelden in Vlaanderen, Wallonië en Brussel. Wil je meer weten over je rechten en plichten dan komt de overheid je wel een stuk ter hulp.

    Vlaanderen

    In Vlaanderen kan je terecht op de website https://www.woninghuur.vlaanderen/. Op die site vind je heel wat informatie terug rond het sluiten van een huurcontract, huurherstellingen, de plaatsbeschrijving enz. Je kan via de site ook een aantal brochures downloaden rond woninghuurovereenkomsten, studentenhuur enz.

    Wallonië

    Ook in Wallonië bestaat er een website met heel wat interessante informatie (http://lampspw.wallonie.be/dgo4/site_logement/site/divers?page=location). Ook hier kan je een brochure downloaden. Je vind op de website eveneens een heel aantal modellen terug.

    En in Brussel?

    Ligt je huurwoning in het Brusselse gewest dan kan je terecht op de website https://huisvesting.brussels/huren/woninghuurovereenkomst. Ook op deze website vind je een aantal modellen terug. Je kan er ook een brochure downloaden en vindt er een antwoord op een aantal veel gestelde vragen.

    Indexeren

    Wil je weten hoeveel de huurprijs na indexatie bedraagt dan kan je dat berekenen op de site https://huurcalculator.statbel.fgov.be/NI/indicators/cpi/rent_nl.asp. Deze site kan gebruikt worden voor huurovereenkomsten in de drie gewesten.

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Deze gemeenschappelijke kosten kan je voortaan doorrekenen aan je huurder

    Als eigenaar van een appartement moet je meebetalen in de gemeenschappelijke kosten van het gebouw. Je kan die deels terugvragen van je huurder. In het Vlaamse gewest bestaan er voortaan duidelijke regels over wat je daarbij precies mag doorrekenen.

    Als je een appartement verhuurt dat in het Vlaamse gewest gelegen is en het huurcontract werd gesloten sinds 1 januari 2019, dan bestaat er een wettelijke lijst die aangeeft welke gemeenschappelijke kosten je mag doorrekenen aan je huurder. Met welke regels moet je daarbij rekening houden?

    Syndicus

    De taken die de syndicus op zich neemt komen deels ten goede aan de huurder en deels aan de verhuurder. Vandaar dat de wet nu voorziet in een opsplitsing. Meer bepaald kan je 34 % van de kosten van de syndicus doorrekenen aan je huurder. 66 % dien je integendeel zelf te betalen. De kosten van algemene vergaderingen zijn dan weer volledig voor de verhuurder. Het periodiek onderhoud van de lift kan je voor 50 % doorrekenen aan je huurder.

    Water, electriciteit en poetsvrouw

    De kosten van het verbruik van water en elektriciteit voor de gemene delen kan je volledig doorrekenen aan je huurder. Hetzelfde geldt voor wat betreft de kosten van het poetsen van de gemene delen (bv. de trappenhal) en de kosten van de vuilnisinzameling als die collectief georganiseerd wordt.

    Herstellingen

    De kosten van kleine herstellingen aan de gemene delen (bv. het vervangen van lampen, …) kan je eveneens volledig terugvragen van je huurder. Als er grote herstellingen moeten gebeuren dan zijn die te jouwen laste.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Kan je een optie vragen om een huis te huren?

    Tijdens je zoektocht naar een huurhuis bots je op een woning die aan je verwachtingen voldoet. Alleen wil je nog even overleggen met je partner vooraleer je beslist om effectief te huren. Kan je aan de verhuurder dan vragen dat je een optie krijgt?

    Het gebeurt geregeld dat kandidaat-kopers van een onroerend goed aan de verkoper vragen om hen een aankoopoptie te geven. Dit laat hen toe nog even na te denken over de aankoop en bv. een bank te contacteren terwijl de verkoper intussen aan niemand anders kan verkopen. Maar kan je zo’n optie ook vragen als je interesse hebt om een huis te huren?

    De wet verbiedt het niet

    Net zoals een verkoper je een aankoopoptie kan geven, kan ook een verhuurder je een optie geven om een onroerend goed van hem te huren.

    Akkoord verhuurder nodig

    Hoewel het dus perfect mogelijk is om een huuroptie te vragen aan een verhuurder, is de verhuurder niet verplicht om op je vraag in te gaan. Zeker als het gaat om een woning of appartement dat goed ligt in de huurmarkt, zal de verhuurder meestal niet geneigd zijn om zo’n optie te geven. Dit beperkt hem namelijk in zijn mogelijkheden om het onroerend goed alsnog aan iemand anders te verhuren.

    Een kwestie van bewijs

    Als je verhuurder je louter mondeling een optie geeft en zegt dat je gedurende enkele dagen de eerste keuze krijgt, dan kan je dat maar moeilijk afdwingen als hij uiteindelijk in die periode toch aan iemand anders verhuurt. Je zal nu eenmaal de belofte die de verhuurder deed maar moeilijk kunnen bewijzen. Wil je zeker zijn van de optie, dan zal je die dan ook door de verhuurder op papier moeten laten zetten.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Zo weet je wie er voortaan in Vlaanderen een huurherstelling moet betalen…

    Tussen huurders en verhuurders rijst wel eens discussie over wie een bepaalde huurherstelling moet betalen. Maar wist je dat er voor huurpanden die in het Vlaamse gewest gelegen zijn voortaan een lijst bestaat die aangeeft wie welke herstelling moet (laten) doen?

    Op 19 december ll werd in het Belgisch Staatsblad een lijst gepubliceerd waarin staat welke huurherstellingen een huurder moet doen. De lijst geeft ook een aantal onderhoudswerkzaamheden aan die ten laste van de huurder zijn.

    Zowel binnen als buiten

    De lijst geeft zowel werken aan die binnen als buiten de woning moeten gebeuren. Zo staat er voor wat betreft de tuin onder andere in dat de huurder bomen en struiken moet snoeien en moet voorkomen dat buitenkranen bevriezen. De huurder moet verder bv. de verwarmingsketel periodiek laten reinigen en lekkende kranen laten herstellen, tenzij de kraan volledig moet worden vervangen. Hij moet ook bv. de vlotter van een lekkend toilet vervangen tenzij die niet toegankelijk is.

    Afwijken kan … in het voordeel van de huurder

    Als verhuurder kan je met je huurder overeenkomen dat jij een bepaalde kost (die eigenlijk voor je huurder is) toch op jou neemt. Omgekeerd kan dit niet. Een kost die jij als verhuurder moet betalen kan je dus niet afwentelen op je huurder.

    Geef een handleiding

    Geef als verhuurder een handleiding aan je huurder van de technische installaties die een specifiek onderhoud vergen (denk daarbij bv. maar aan een warmtepomp, aan domotica, …). Je huurder is dan verplicht die zaken te onderhouden volgens de instructies van de fabrikant.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • 3 zaken die je maar beter niet vergeet als je een bod doet op een onroerend goed

    Je bent geïnteresseerd in de aankoop van een huis, appartement of bouwgrond. Op het moment dat je een bod doet vraagt de verkoper (of de makelaar) je om je bod op papier te zetten. Waarmee moet je in dat geval rekening houden?

    Als je een bod doet op een onroerend goed is dat niet ‘vrijblijvend’. Als de verkoper je bod aanvaardt zit je daaraan vast. Het is dan ook belangrijk om een aantal voorzorgen te nemen.

    Beperk je bod in de tijd

    Om te vermijden dat je voor een langere tijd vastzit aan je bod is het van belang dat in de tijd te beperken. Zo hou je je handen vrij als er een ander interessant pand te koop komt. Bovendien verplicht je de verkoper om op korte termijn standpunt in te nemen of hij al dan niet aan jou wil verkopen. Je vermijdt dat hij met jouw bod op zak op zoek gaat naar iemand die meer wil bieden.

    Vergeet de opschortende voorwaarden niet

    Als je het pand wil kopen onder de opschortende voorwaarde van het bekomen van een lening dan is het aangewezen dat in je bod aan te geven. Doe je dat niet en aanvaardt de verkoper je bod dan riskeer je immers dat je in de koopovereenkomst de opschortende voorwaarde niet meer kan laten inlassen.

    Vergeet ook andere belangrijke zaken niet

    Zijn er andere punten die voor jou belangrijk zijn (zo bv. dat het pand vrij van huur is, …) dan is het aangewezen dat ook in je bod te vermelden. Je zou bv. een ontwerp van compromis kunnen toevoegen en aangeven dat je bereid bent om aan te kopen volgens de voorwaarden en modaliteiten daarvan.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • In hoeveel exemplaren moet je een huurcontract opmaken?

    Als je als huurder of verhuurder een huurcontract wil tekenen, volstaat het niet om dat in één exemplaar te doen. Hoeveel exemplaren zijn er wel nodig? Moeten dat allemaal ook originelen zijn?

    Als je een huurcontract wil aangaan zie je misschien wel op tegen alle administratie die daarbij komt kijken. Je zou dan ook liever hebben dat je het contract maar één keer moet tekenen en dat er vervolgens een aantal copies van worden genomen. Maar kan dat wel?

    Minstens in twee originelen

    De wet zegt dat overeenkomsten moeten worden opgemaakt in evenveel originele exemplaren als er partijen zijn. Dat betekent dan ook dat het huurcontract dat je afsluit minstens in twee originelen moet worden opgemaakt. Bovendien moet elke partij ook nog eens een origineel exemplaar ontvangen. Het volstaat dus niet om maar één origineel op te maken en dat vervolgens een aantal keren te kopiëren.

    Een derde voor de registratie   

    Vaak wordt ook nog een derde origineel exemplaar opgemaakt dat dan dient voor de registratie. Om te bewijzen in hoeveel exemplaren het contract opgemaakt werd en dat iedere partij er één ontving kan je onderaan het huurcontract volgende zin opnemen : ‘aldus opgemaakt te (plaats) op (datum) in 3 originele exemplaren waarvan elke partij bevestigt er één te hebben ontvangen en het derde bestemd is voor de registratie’.

    Wat riskeer je?

    Hou je je hier niet aan dan bestaat de kans dat de geldigheid van de schriftelijke overeenkomst op zich in vraag wordt gesteld. Je riskeert dan via andere elementen het bestaan (en de modaliteiten) van het huurcontract te moeten aantonen.

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Zo lang is je aannemer aansprakelijk voor werken in je tuin

    Je doet een beroep op een aannemer om werken te doen in je tuin. Naderhand blijkt je oprit te verzakken of er zijn enkele tegels in je terras gebarsten. Is je aannemer daar dan 10 jaar aansprakelijk voor?

    Voor bepaalde werken zijn aannemers tien jaar aansprakelijk. Hiervoor is wel vereist dat het gaat om zeer ernstige gebreken die de stevigheid van het gebouw in het gedrang brengen. Maar kan je die aansprakelijkheid ook inroepen tegen aannemers die werken deden aan je tuin en bv. je oprit of terras aanlegden?

    Het is niet uitgesloten

    De tienjarige aansprakelijkheid kan wel degelijk ook gelden voor werken aan je terras, oprit, je carport enz. Hierbij is dan wel vereist dat het gaat om een zeer ernstig gebrek. Zo kan je deze aansprakelijkheid eventueel inroepen als je terras helemaal verzakt en het gevaarlijk wordt erover te lopen. Voor een aantal scheuren in tegels of een poort van een losstaande garage die bv. niet meer goed sluit kan je je integendeel niet beroepen op deze aansprakelijkheid.

    Kleinere gebreken

    Ook voor lichtere verborgen gebreken (zo bv. een scheur in enkele tegels, …) kan je je aannemer aansprakelijk stellen op voorwaarde dat je de gebreken inroept binnen een redelijke termijn. Die gaat in vanaf het moment dat je het gebrek ontdekt. Als de werken al jaren geleden zijn uitgevoerd wordt het dus moeilijk je nog op lichte verborgen gebreken te beroepen. Je aannemer zou overigens binnen bepaalde grenzen in zijn algemene voorwaarden deze termijn kunnen verduidelijkt hebben.

    Extra garantie

    Het kan natuurlijk ook zijn dat je aannemer je contractueel een extra garantie gaf. Dit kan je nagaan in het contract dat je met de aannemer afsloot of in diens algemene voorwaarden.

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)