WordPress

Auteur: jan

  • Daarom vergeet je maar beter de huur niet als je de aandelen van je vennootschap verkoopt

    Je huurt met je vennootschap een handelpand of een bureelruimte. In dat geval is het belangrijk toch nog even het huurcontract te bekijken als je de aandelen van de zaak aan iemand anders wil verkopen. Doe je dat niet dan riskeer je immers zelf mee voor de huur op te draaien.

    visit.brussels – Eric Danhier

    Wat is het probleem?

    Als je bedrijf in een vennootschap zit en een huurcontract aangaat dan is het bedrijf zelf allicht de huurder. Niettemin zijn er heel wat verhuurders die (om zeker te zijn dat ze later ook hun centen zien) jou als zaakvoerder of bestuurder in eigen naam mee het contract laten tekenen, waardoor je meteen ook medehuurder wordt.

    Als het bedrijf dan, nadat je de aandelen verkocht, de huur niet meer correct betaalt riskeer jij daar mee voor op te draaien. De verhuurder kan dan bij jou aankloppen om huurachterstallen een wederverhuringsvergoeding enz. op te vragen. Je riskeert verder ook te moeten instaan voor de huurschade.

    Hoe oplossen?

    Je kan dit oplossen door op het moment dat je je aandelen wil verkopen te gaan onderhandelen met de verhuurder. Kom met hem overeen dat jij niet langer medehuurder bent maar dat bv. de nieuwe eigenaar van de aandelen medehuurder wordt. Weet wel dat de verhuurder niet verplicht is om daarmee akkoord te gaan. Gaat hij akkoord, zet die afspraak dan ook op papier.

    Je tekende enkel als zaakvoerder

    Als je je niet in persoonlijke naam verbond maar enkel als zaakvoerder hoef je je geen zorgen te maken. Je draait dan niet op voor het niet nakomen door je (vroegere) vennootschap van de huurdersverplichtingen.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Zo zorg je er als nieuwe eigenaar voor dat de huurder voortaan aan jou betaalt

    Je koopt een verhuurd huis of appartement. In dat geval is het belangrijk dat je de huurder op de hoogte brengt dat je de nieuwe eigenaar bent. Hoe ga je daarbij te werk? Vanaf wanneer moet de huurder de huur aan jou betalen?

    De notariële akte telt

    Als nieuwe eigenaar van een woning die verhuurd is kan je vragen dat de huurder de huurprijs voortaan aan jou betaalt. In principe kan je dat vragen vanaf het moment van het verlijden van de notariële akte. Op dat moment gaat de eigendom van de woning namelijk op jou over. Je kan met de verkoper wel andere afspraken maken en overeenkomen dat je bv. al vroeger (of later) de huurinkomsten krijgt.

    De huurder verwittigen

    De meest aangewezen weg bestaat erin dat je samen met de verkoper een (aangetekend) schrijven richt aan de huurder waarin jullie beiden bevestigen dat de huurder de huur voortaan aan jou moet betalen. Zet daar meteen het rekeningnummer in waarop de huurder moet overschrijven. Wil de verkoper dit schrijven niet mee ondertekenen stuur het dan alleen. Je kan dan meteen een kopie van de notariële aankoopakte meesturen.

    Betaal niet verkeerd

    Als huurder is het belangrijk om dan vervolgens op rekening van de koper te betalen. Doe je dat niet en betaal je nog aan de verkoper, dan kan de koper vragen dat je de huur nog eens betaalt. Als huurder zal je dan het bedrag dat je verkeerd betaalde bij de verkoper moeten terugvragen.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Zo kan je je als kredietnemer in Vlaanderen gratis verzekeren tegen jobverlies

    Recente nieuwsberichten melden dat minder dan 5 % van de Vlamingen die een hypothecaire lening aangingen een verzekering Gewaarborgd Wonen afsluiten. Nochtans is zo’n verzekering helemaal gratis. Maar wat moet je ervan weten?

    Wat is het?

    Als je in Vlaanderen een hypothecaire lening afsluit voor het kopen, bouwen of verbouwen van een woning, kan je je gratis verzekeren tegen inkomensverlies door een plotse werkloosheid of arbeidsongeschiktheid. Die verzekering loopt over tien jaar. Als je in die periode onvrijwillig werkloos of arbeidsongeschikt wordt, kan je na een wachttijd van drie maanden en voor maximaal drie jaar een tegemoetkoming krijgen in de aflossing van je hypothecaire lening.

    Er zijn voorwaarden

    De lening die je aanging moet minstens 50.000 euro bedragen. Bovendien moet de woning in het Vlaamse gewest liggen en moet je bij het sluiten van de aanvraag één jaar ononderbroken aan de slag zijn geweest. Verder mag de waarde van de woning door de kredietinstelling meestal niet hoger zijn geschat zijn dan 320.000 euro en mag je inkomen bepaalde grenzen niet te boven gaan.

    Hoeveel betaalt men?

    De tegemoetkoming die men je betaalt bedraagt maximaal 600 euro per maand. Als je arbeidsongeschikt bent zal de verzekeringsmaatschappij gedurende  maximaal 36 maanden aan een stuk tussenkomen. Bij onvrijwillige werkloosheid is dat maximaal 18 opeenvolgende maanden.

    Meer informatie over deze gratis verzekering vind je op de website https://www.wonenvlaanderen.be/premies

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Dit kunt u doen als de wortels van de bomen van uw buur u schade veroorzaken

    Wortels van de bomen van uw buur kunnen wel eens schade in uw tuin veroorzaken. Zo kunnen ze er misschien voor zorgen dat uw tuinpad, leidingen of zelfs een gebouw beschadigd raken. Maar wat kunt u in dat geval doen?

    Wat zegt de wet?

    De wet geeft aan dat u het recht hebt om wortels van de bomen die op de grond van uw buur staan en die op uw erf doorschieten te kappen. U hebt daarvoor de toestemming van uw buur niet nodig. Het maakt ook niet uit of de bomen al dan niet op de wettelijke afstand van de scheiding tussen de erven staan.

    Uw buur aansprakelijk stellen

    Veroorzaken de wortels van de bomen van uw buur schade op uw perceel grond, dan kunt u de buur daarvoor aansprakelijk proberen te stellen. Zo kunt u er onder andere op wijzen dat er sprake is van een overdreven burenhinder. U kunt eventueel ook zeggen dat uw buur het nodige had moeten doen om de wortels tijdig te kappen. Uw buur kan de zaak doorgeven aan zijn (familiale) verzekering. De brandverzekering van uw buur komt wellicht niet tussen.

    U krijgt niet altijd een vergoeding

    Bij een discussie of u al dan niet een schadevergoeding moet betalen, kan men wel eens inroepen dat u zelf sneller had moeten overgaan tot een kappen van de wortels. Staat het gebouw er illegaal of is dat eigenlijk versleten, dan kan dat eventueel ook als argument gebruikt worden om u geen of een lagere schadevergoeding te moeten betalen.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Via deze website kan je de aan de index aangepaste huurprijs berekenen

    Als je een woning huurt of verhuurt wordt de huurprijs aangepast aan de index. Hoe kan je snel en eenvoudig het aangepaste bedrag berekenen? Wie moet daarvoor het initiatief nemen?

    Huurprijzen van woningen en appartementen worden jaarlijks aangepast aan de index. Dit gebeurt op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.

    Website

    Er bestaat een website van de overheid waarop je de berekening van de aangepaste huurprijs kan maken. Wil je hiervan gebruik maken zorg dan dat je weet wanneer het huurcontract precies werd gesloten, wanneer dit in werking trad en wat de aanvankelijke huurprijs was. Je moet ook aangeven in welk gewest het verhuurde pand is gelegen.

    Wie moet het doen?

    De indexering gebeurt niet automatisch. Ze gebeurt pas als ofwel de huurder dan wel de verhuurder ze vraagt. De huurder heeft daar meestal geen belang bij. Door de indexering zal de huurprijs nu eenmaal meestal stijgen. De huurder kan dan ook wachten tot de verhuurder een huuraanpassing vraagt op grond van de indexering.

    Teruggaan in de tijd is beperkt

    Als de verhuurder vergeet de huurindexering te vragen kan hij dat niet onbeperkt rechtzetten. Hij kan namelijk maar drie maand teruggaan in de tijd. Voor de toekomst kan hij wel onbeperkt de aan de index aangepaste huurprijs opvragen. Vergat de verhuurder een aantal jaren te indexeren dan kan de nieuwe huurprijs wel eens flink verschillen van de oorspronkelijke.

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Dit zijn je rechten als de woning die je huurt niet in orde is

    Je huurt een woning die niet aan de minimale wettelijke kwaliteitsvereisten voldoet. Wat zijn in dat geval je rechten als huurder? Ben je verplicht het huurcontract verder te respecteren?

    Op de huurmarkt worden wel eens woningen of appartementen aangeboden die niet voldoen aan de wettelijke voorschriften. Denk daarbij maar aan het geval dat je een woning huurt waarin er zware vochtproblemen zijn of waarvan de elektrische installatie onveilig is. Wat kan je in dat geval doen?

    Waar vind je de voorschriften?

    De wettelijke minimale kwaliteitsvereisten waaraan een huurwoning moet voldoen verschillen naargelang de regio waarin de huurwoning is gelegen. Is die in Vlaanderen gelegen dan vind je deze voorschriften terug in de Vlaamse wooncode. Een brochure die aangeeft wat die voorschriften precies zijn kan je hier downloaden. Voor huurpanden die in het Brusselse gewest zijn gelegen staan deze vereisten in de Brusselse huisvestingscode. Je kan deze terugvinden op deze website. Voor woningen of appartementen die in het Waalse gewest zijn gelegen geldt dan weer de Waalse huisvestingscode. Meer informatie daarover vind je hier terug.

    Wat zijn je rechten in Vlaanderen?

    Het nieuwe huurdecreet (dat van toepassing is op huurovereenkomsten die vanaf 1 januari 2019 werden aangegaan) zegt dat het gehuurde goed moet beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit, vermeld in de Vlaamse Wooncode. Om te bewijzen dat dit het geval is kan de verhuurder een conformiteitsattest aanvragen. Als hij zo’n attest kan voorleggen dat binnen de drie maanden voor de aanvang van de huurovereenkomst werd afgeleverd, geldt dit als vermoeden van de naleving van deze verplichting.

    Voldoet het pand dat je huurt niet aan deze vereisten, dan is de huurovereenkomst nietig. Om deze nietigheid te laten vaststellen moet je een procedure starten bij de vrederechter. Als de vrederechter de nietigheid uitspreekt zal de huurovereenkomst eindigen. Je kan dan in principe de huurgelden die je betaalde terugvorderen van de verhuurder. Deze laatste kan op zijn beurt wel een bezettingsvergoeding van je vragen die gebaseerd is op de objectieve huurwaarde van het pand, rekening houdende met de gebreken aan het goed. Als huurder kan je verder ook een schadevergoeding vragen van de verhuurder.

    Hoe zit het in Brussel?

    Ook in Brussel moet het huurpand beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en uitrusting van woningen.  Deze voorwaarde geldt op elk moment van de huur. Als dat niet het geval is, heb je als huurder de keuze. Je kan dan ofwel de uitvoering eisen van de werken die noodzakelijk zijn om het verhuurde goed in overeenstemming te brengen met de vereisten, dan wel de ontbinding van de huurovereenkomst vragen met een schadevergoeding.  Hierbij kan je onder andere ook je verhuiskosten aanrekenen.  In afwachting van de uitvoering van de werken, kan de rechter ook een vermindering van de huurprijs toestaan.

    En in Wallonië?

    Ook in het Waalse gewest moet de verhuurde woning voldoen aan de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Is dat niet het geval dan moet je je verhuurder aanmanen om de werken uit te voeren die nodig zijn om het verhuurde goed in overeenstemming te brengen. Doet de verhuurder dat vervolgens niet dan heb je als huurder de keuze om ofwel de uitvoering te eisen van de werken, ofwel de ontbinding van het huurcontract te vragen met een schadevergoeding.  In afwachting van de uitvoering van de werken, kan de rechter ook hier een vermindering van de huurprijs toestaan.

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Kan een huurder de opzeg intrekken?

    De huurder van een huis of appartement geeft een opzeg van drie maanden. In de loop van de opzegtermijn bedenkt de huurder zich en laat hij weten toch in het pand te willen blijven en de opzeg ‘in te trekken’. Is zo’n intrekking dan wel geldig?

    Het gebeurt wel eens dat een huurder die z’n huurovereenkomst opzegt daar later spijt van krijgt en alsnog wil terugkomen op de gegeven opzeg. Maar kan dat wel?

    Opzeg gegeven is gegeven

    Als de huurder de huurovereenkomst opzegde en de verhuurder dat ook kan bewijzen, dan zit de huurder vast aan de opzeg. Zelfs als hij zegt dat hij uiteindelijk toch in het pand wil blijven en dat hij wil terugkomen op de opzeg die hij gaf, hoeft de verhuurder dat niet te accepteren. De verhuurder kan dus de opzeg als definitief beschouwen ook al wil de huurder die intrekken.

    En omgekeerd?

    Dezelfde spelregels gelden als de verhuurder een opzeg geeft en deze de huurder nadien toch als huurder wil behouden. Ook dan kan de huurder de huur als beëindigd beschouwen en de verhuurder houden aan de door hem gegeven opzeg.

    Andere afspraken kunnen

    Zijn de huurder en de verhuurder het eens om toch verder te blijven (ver-)huren ondanks de gegeven opzeg, dan kan dat. Om discussies te vermijden zet je in dat geval deze afspraak best op papier. Kom daarbij overeen dat de partijen het eens zijn om de gegeven opzeg als onbestaande te beschouwen en de bestaande huurovereenkomst gewoon verder te laten lopen.

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Dit moet je doen als je de huur niet op tijd kan betalen

    Door een onverwachte uitgave ben je niet in de mogelijkheid om je huur op tijd te betalen. Welke stappen kan je in dat geval ondernemen? Hoe vermijd je dat je verhuurder moeilijk gaat doen?

    Een dure rekening van je garagist of een tijdelijk verlies van werk kan wel eens met zich brengen dat je de noodzakelijke gelden niet meer hebt om je huur te betalen. Veeleer dan niets te zeggen (en je verhuurder daardoor slecht gezind te maken) kan je maar beter een aantal stappen zetten. Hoe kan je te werk gaan?

    Verwittig de eigenaar

    Het is aangewezen om open kaart te spelen met je verhuurder. Leg hem het probleem uit en geef aan wanneer je de huur wel zal kunnen betalen (ineens of in een aantal schijven). Kies daarbij een realistische timing en hou je daar ook aan. Schuif de betaling niet te lang op. Doe je dat toch dan zal je verhuurder dat niet aanvaarden.

    Bevestig de afspraak

    Is je verhuurder akkoord, bevestig hem dan ook de afspraak. Je kan dat bijvoorbeeld doen via een mail. Idealiter vraag je hem je een mailtje terug te sturen waarin hij aangeeft het inderdaad met dat voorstel eens te zijn.

    Hou je aan de timing

    Het is zeer belangrijk de afspraken vervolgens ook correct na te komen en de huur te betalen op de afgesproken data. Doe je dat niet, dan zal je verhuurder de volgende keer dat je een probleem hebt ongetwijfeld minder begripvol zijn. Bovendien riskeer je dat je verhuurder naar de rechtbank stapt om daar eventueel zelfs de huur te laten ontbinden.

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • 4 zaken waar je op moet letten als je aannemer je een extra garantie geeft

    Aannemers maken wel eens publiciteit met het geven van een extra garantie op hun werken. Waarop moet je letten als je met zo’n aannemer in zee wil gaan? Wat houdt zo’n extra garantie precies in?

    Nu Batibouw weer gestart is zijn er aannemers die als verkoopsargument een extra garantie op hun werken aanbieden. Als je overweegt om met zo’n aannemer in zee te gaan hou je maar beter een aantal zaken in het oog.

    Vraag de garantie op papier

    Het is belangrijk om de garantie die de aannemer je geeft ook op papier te hebben. Met een ‘mondelinge’ garantie ben je nu eenmaal niets vooruit. Als je aannemer namelijk later betwist je de garantie te hebben gegeven zal jij het bewijs daarvan moeten leveren.

    Bekijk de draagwijdte

    Kijk ook na hoever de garantie van de aannemer precies gaat. Dekt ze alle gebreken die er kunnen opduiken binnen de garantietermijn? Vallen ook de werkuren van de aannemer onder de garantie of voorziet die alleen in de vervanging van de materialen? Als je aannemer je namelijk een garantie geeft die verder gaat dan datgene waartoe hij wettelijk verplicht is, dan kiest hij hoever de garantie juist gaat.

    Kijk of je meer krijgt dan de wettelijke garantie

    Sommige aannemers doen alsof ze je meer garantie geven dan waarop je wettelijk recht hebt terwijl er eigenlijk alleen maar een garantie wordt gegeven waartoe de aannemer wettelijk ook verplicht is. In werkelijkheid geeft de garantie je dan niet meer rechten dan diegene die je al had.

    Kijk na of de aannemer wel solvabel is

    Zo’n extra garantie is uiteindelijk maar iets waard als je aannemer ook lang genoeg blijft bestaan. Als de aannemer in de loop van de garantietermijn failliet gaat ben je met de waarborg weinig vooruit. Het is dan ook belangrijk om enkel met een voldoende solvabele contractspartij in zee te gaan. Is de aannemer een vennootschap dan kan je de verkorte balans daarvan raadplegen op de website www.nbb.be.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Kan je huurgeschillen laten oplossen door een ‘arbiter’?

    Verhuurders zetten in het huurcontract dat ze je voorleggen wel eens dat discussies moeten worden opgelost door een arbiter in plaats van een rechter. Is een dergelijke bepaling wel geldig? Met welke regels moet je rekening houden?

    Als je een geschil hebt met je verhuurder moet dat in principe worden voorgelegd aan de vrederechter van de plaats waar het onroerend goed is gelegen. Maar kan je daar in het huurcontract van afwijken en overeenkomen dat een arbiter de discussie moet oplossen?

    Vlaanderen

    Het nieuwe Vlaamse huurdecreet laat zo’n arbitrage niet toe bij woninghuurovereenkomsten. Een bepaling in het huurcontract dat huurgeschillen door een arbiter moeten worden opgelost is dan ook niet geldig. Ook nadat de discussie al is ontstaan kan je met je verhuurder niet overeenkomen dat een arbiter het geschil moet oplossen.

    Het Waalse gewest

    Is de huurwoning gelegen in Wallonië dan gelden er andere regels. Daar kan wel een arbitrageclausule in de huurovereenkomst opgenomen worden. Staat er zo’n bepaling in het ontwerpcontract dat men je voorlegt dan vraag je niettemin vaak beter om ze te schrappen. Een arbitrage is namelijk een vrij dure en complexe aangelegenheid.

    En in Brussel?

    In het Brusselse gewest is het niet mogelijk om een arbitragebeding in de huurovereenkomst te zetten. Zo’n beding zal nu eenmaal niet geldig zijn. Na het ontstaan van een geschil kan je in overleg met je verhuurder wel beslissen om de discussie voor te leggen aan een arbiter.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)