WordPress

Auteur: jan

  • Zo kan je voortaan in Brussel een pop-up winkel (ver-)huren

    In Vlaanderen en in Wallonië bestaat er al langer een wettelijke regeling voor het verhuren van handelspanden voor korte duur. Intussen is dat ook in het Brusselse Gewest het geval. Wat moet je hiervan weten?

    visit.brussels – Eric Danhier

    Maximum één jaar

    Voortaan kan je dus ook in Brussel een winkel (ver-)huren voor een duur van één jaar of minder. Als huurder kan je dan trouwens te allen tijde de lopende huur beëindigen, mits je de huurovereenkomst een maand van tevoren opzegt via een gerechtsdeurwaardersexploot of aangetekende brief.

    Plaatsbeschrijving en waarborg

    Bij zo’n huur van korte duur moet er een intredende en een uittredende plaatsbeschrijving opgesteld worden. In het geval dat er daarvoor een beroep wordt gedaan op een expert, worden de kosten gelijk verdeeld tussen de partijen. Indien je als verhuurder een huurwaarborg van de huurder vraagt, mag die niet hoger zijn dan één maand huur.

    Huurprijs

    De verhuurder kan, tenzij schriftelijk anders wordt overeengekomen, bovenop de huurprijs aan de huurder geen betaling vragen van op het onroerende goed van toepassing zijnde belastingen (bv. onroerende voorheffing). De kosten van de nutsvoorzieningen van het onroerend goed zijn wel voor rekening van de huurder.

    Verbouwingen

    Tenzij in de overeenkomst anders wordt overeengekomen, mag de huurder aan het gehuurde goed elke verbouwing uitvoeren die nuttig is voor zijn onderneming. Voorwaarde hiervoor is wel dat daardoor noch de veiligheid, noch de netheid, noch de esthetische waarde van het gebouw in het gedrang komen.

    De huurder moet de verhuurder via een aangetekende brief op de hoogte brengen van zijn beslissing om werken uit te voeren, en dit voor het begin van de werken. De verhuurder beschikt vervolgens over een termijn van tien werkdagen om zich er om wettige redenen tegen te verzetten. Bij gebreke daaraan wordt hij geacht zijn akkoord te hebben gegeven voor de uitvoering van deze werken.

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Daarom is het ‘inhouden’ van de huur niet altijd een goed idee

    Een huurder die een huis of appartement huurt waarmee er een probleem is, houdt wel eens een deel van de huur in. Of een huurder betaalt de laatste maanden huur niet om die te compenseren met de huurwaarborg. Maar is dat wel toegelaten? Wat kan de verhuurder dan doen en wat riskeert de huurder?

    Eén van de belangrijkste verplichtingen die een huurder heeft, bestaat erin om de huur stipt te betalen. Als dat niet gebeurt zal een verhuurder het er meestal niet lang bij laten en verdere stappen ondernemen. Vaak zorgt het niet stipt betalen van de huur er bovendien voor dat de relatie tussen de huurder en verhuurder vertroebeld raakt. Het is dan ook belangrijk om als huurder niet zomaar ‘onbezonnen’ een deel van de huur in te houden.

    Bij het einde van de huur

    Het is alleszins uit den boze om bij het einde van het huurcontract de twee of drie laatste maanden huur niet te betalen en te zeggen dat de verhuurder die maar moet compenseren met de huurwaarborg. De huurwaarborg heeft namelijk tot doel de verhuurder een zekerheid te geven voor de eventuele huurschade die op het einde van de huur zal blijken. De verhuurder kan dus eisen dat de huurder de huurprijs tijdens de laatste maanden van de huur zonder meer blijft voort betalen.

    Er zijn gebreken

    Ook als er gebreken blijken te zijn aan het huurpand (bv. een verwarmingsinstallatie die niet werkt, een lek waardoor er schimmelvorming is in de woning) mag de huurder de huur niet zomaar inhouden tot de verhuurder de gebreken herstelde.

    Als er zich een gebrek voordoet aan de woning moet de huurder de verhuurder daarvan daarentegen eerst op de hoogte brengen. De verhuurder moet dan vervolgens het nodige doen om het probleem op te lossen. De termijn waarover de verhuurder daarbij beschikt moet ‘in redelijkheid’ worden bekeken. Hij is nu eenmaal allicht ook afhankelijk van een aannemer en de tijd die deze nodig heeft om de werken in te plannen en uit te voeren.

    Voert de verhuurder de werken binnen een redelijke termijn uit, dan kan de huurder weinig zeggen. Hij kan dan meestal geen vergoeding vragen voor mingenot voor de periode tot de herstelling en al evenmin een gedeelte van de door hem verschuldigde huur inhouden.

    De verhuurder ‘talmt’

    Talmt de verhuurder met de werken en voert die deze niet binnen een redelijke termijn uit (ondanks een aanmaning van de huurder), dan zou de huurder wel kunnen overgaan tot het inhouden van (een deel van) de huur. De huurder zou zich dan kunnen beroepen op de zogenaamde exceptie van niet-uitvoering. Hierbij geeft de huurder dan aan dat hij, zolang de verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt, hij zelf ook de uitvoering van zijn verplichtingen (deels) opschort. Wil je dit als huurder doen, stuur dan wel eerst een aangetekende brief aan de verhuurder waarin je aankondigt op die manier te werk te zullen gaan.

    Toch is het maar beter als huurder ook hier bijzonder voorzichtig te zijn. Weet dat heel wat rechters bijzonder afkerig zijn tegen het ‘inhouden van huur’. Het is dan ook uit den boze om de volledige huur in te houden. Als een huurder al huur inhoudt omdat gebreken niet opgelost raken en hij een ‘mingenot’ heeft , is het dan ook aangewezen om maar een deeltje van de huur in te houden. Hoeveel er precies kan worden ingehouden hangt daarbij af van het mingenot dat er effectief is.

    Onterecht ingehouden, wat nu?

    Als de huurder de huur ten onrechte inhoudt, kan je als verhuurder de huurder eerst aanmanen om de huur alsnog volledig te betalen. Als dat de huurder niet op betere gedachten brengt, kan de verhuurder naar de vrederechter stappen. Hij kan daar de betaling van de niet-betaalde huur opvragen en eventueel ook de ontbinding van de huurovereenkomst eisen met alle daaraan gekoppelde vergoedingen (zo bv. een wederverhuringsvergoeding, …).

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Hier kan je als huurder terecht bij lawaaihinder door je buren

    Je huurt een huis of appartement.  Sinds enkele weken heb je nieuwe buren die bijzonder veel lawaai maken. Kan je voor dit probleem terecht bij je verhuurder of moet je je integendeel tot je buren wenden? Hoe ga je daarbij te werk?

    Staat je verhuurder ervoor in?

    Je verhuurder moet je het rustig genot geven van het pand dat hij aan jou verhuurt. Deze verplichting gaat echter niet zover dat hij er ook voor moet zorgen dat anderen (zoals bv. buren) geen lawaaihinder veroorzaken. Je kan dan ook je verhuurder in principe niet aansprakelijk stellen als je last hebt van het lawaai van een buur. Toch kan er op dit alles een uitzondering bestaan als de woning of het appartement dat je huurt onvoldoende geïsoleerd is tegen lawaaihinder.

    Is je verhuurder tegelijk ook de verhuurder van het pand waar de luidruchtige buren wonen dan kan je hem vragen of hij bereid is als verhuurder zijn huurders daarvoor aan te spreken.

    En de buren zelf?

    Bij je lawaaierige buren zelf kan je wel terecht. Je kan je daarbij vooreerst beroepen op de regels inzake overdreven burenhinder. Mogelijks is er ook sprake van nachtlawaai of wordt een eventueel gemeentelijk reglement (waarin wel eens bepalingen staan rond lawaaihinder) niet nageleefd.

    Wat kan je concreet doen?

    Neem in eerste instantie contact op met de buren en vraag hen of het mogelijk is om voortaan wat stiller te zijn. Komt de lawaaimaker hieraan niet tegemoet dan kan je een verzoeningsprocedure opstarten bij de vrederechter. Helpt ook dat niet, dan zou je zelfs een echte procedure kunnen beginnen tegen de lawaaimaker. Je kan daarnaast ook een klacht indienen bij de politie.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Zo kan je een huis kopen door het eerst te huren

    Je kan een woning of appartement kopen of huren. Daarnaast bieden sommige eigenaars van huizen of appartementen ook de mogelijkheid om een huurkoop aan te gaan. Maar wat houdt dat precies is?

    Bij een huurkoop huur je eerst de woning gedurende een afgesproken periode. Bij het verstrijken van deze termijn kan je de woning ook effectief kopen. Hierbij worden dan meestal (een deel van) de door jou betaalde huurgelden in mindering gebracht op de koopprijs.

    Waarom doen?

    Men zegt wel eens dat deze formule nuttig is voor mensen die geïnteresseerd zijn in de aankoop van een onroerend goed maar nog niet voldoende financiële middelen hebben daarvoor (en waarbij ook de bank niet bereid is om een lening te geven). De formule laat dan namelijk toe toch al in het pand te gaan wonen, zeker te zijn dat men dit op termijn kan kopen en intussen nog te kunnen sparen.

    Bekijk het contract

    Overweeg je om een huurkoop te doen, dan is het belangrijk het voorgestelde contract grondig na te lezen. Kijk na voor hoelang het wordt aangegaan, welk deel van het huurgeld in mindering komt van de koopprijs, of de verhuurder jou al dan niet verplicht om na een bepaalde periode over te gaan tot de aankoop enz. Gelet op het grote belang van zo’n contract laat je dat ook maar beter nalezen door iemand die voldoende juridische kennis heeft.

    Maak de berekening

    Zorg er ook voor dat je uitrekent hoeveel je uiteindelijk op termijn zal betalen en vergelijk dit met wat je zou moeten betalen als je dadelijk iets koopt. Vraag je ook af waarom de eigenaar bereid is om in het systeem te stappen en het pand bv. niet dadelijk (aan iemand anders) wil of kan verkopen. Na deze oefening kan je tenminste met kennis van zaken beslissen of je al dan niet in een systeem van huurkoop wil stappen.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Daarom wordt een aannemer voor je tuin goedkoper

    Je wil je tuin heraanleggen en beslist om daarvoor een tuinaannemer in te schakelen. Die zal je tuin ontwerpen en ook aanleggen. Maar wist je dat je dan sinds 1 april laatstleden minder voor je planten moet betalen?

    Het aanleggen van je tuin kan je flink wat geld kosten. Door een verlaging van het BTW-tarief op planten betaal je sinds kort … iets minder.

    Wat was de regel?

    Tot voor kort moest je als je een beroep deed op een tuinaannemer 21 % BTW betalen op de werken die hij voor je deed en op de planten die hij bij je leverde en plantte. Kocht je zelf planten, bomen of struiken bij een sierteler … dan betaalde je integendeel maar 6 % BTW. Dat had tot gevolg dat heel wat tuineigenaars geneigd waren zelf hun planten rechtstreeks bij siertelers aan te kopen wat meteen wel eens aanleiding gaf tot oneerlijke concurrentie en zwartwerk.

    Wat verandert er?

    Sinds 1 april 2019 moet je maar 6 % BTW meer betalen op de bloemen, bomen, heesters en planten die een tuinaannemer bij je plant. Op de rest van het werk van de aannemer zal je nog wel 21 % BTW moeten betalen. Dat betekent dan ook dat je tuinaannemer zijn factuur zal moeten opsplitsen en een deel aan 6 % (meer bepaald de planten, struiken en bomen) en een deel aan 21 % BTW met jou zal moeten afrekenen.

    En als je zelf koopt?

    Koop je zelf bloemen of planten bij een sierteler, dan verandert er niets. Het BTW-tarief blijft ook daar dus net als vroeger op 6% liggen.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Zo zeg je een langlopende huurovereenkomst op

    Je (ver-)huurt een huis of appartement met een huurovereenkomst die al langer dan negen jaar loopt. Welke opzegtermijn moet je naleven als je deze huurovereenkomst wil opzeggen? Met welke spelregels moet je rekening houden?

    Een huurovereenkomst eindigt niet automatisch na negen jaar. Als verhuurder moet je namelijk een opzegtermijn naleven van zes maand als je de huur tegen de einddatum wil beëindigen. Als huurder moet je dan weer een opzeg geven van drie maanden. Doet noch de huurder, noch de verhuurder dat dan wordt de huurovereenkomst verlengd voor een nieuwe periode van drie jaar. Hoe kan je die dan als huurder of verhuurder beëindigen?

    De huurder zegt op

    Als huurder kan je die ‘verlengde’ huurovereenkomst opzeggen met naleving van een opzeg van drie maand. Zeg je de overeenkomst op, dan moet je aan de verhuurder trouwens geen schadevergoeding betalen.

    En als verhuurder?

    Als verhuurder kan je de huur maar opzeggen tegen het einde van de driejarige termijn. Een tussentijdse beëindiging is dus niet mogelijk. Meer bepaald kan je dat doen door een opzegtermijn van zes maanden na te leven. Je moet dan overigens geen reden aangeven waarom je de huur wil beëindigen.

    Eigen gebruik

    Iets anders is als je als verhuurder zelf het pand wil gaan bewonen (of dat wil laten doen door een familielid). In dat geval kan je de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen met naleving van een opzegtermijn van zes maanden. Hetzelfde geldt als je bepaalde verbouwingswerken wil doen in het onroerend goed.

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

     

     

  • Deze premie kan je krijgen als je je houtkachel vervangt

    Als je in Vlaanderen je hout- of steenkoolkachel vervangt door een gaskachel kan je een premie krijgen. Wat zijn de voorwaarden daarvan en hoe vraag je zo’n premie aan?

    Voor wie?

    Om zo’n premie te kunnen krijgen moet je oude kachel gestookt worden met steenkool, houtblokken, houtpellets, houtsnippers of andere vormen van hout. De nieuwe kachel of open haard mag op zijn beurt niet gevoed worden door vaste of vloeibare brandstoffen zoals hout, pellets, niet-houtige biomassa, steenkool, turf, cokes, petroleum, stookolie of bio-ethanol.

    De nieuwe kachel of open haard moet verder minstens een Europees energielabel A hebben en moet worden geïnstalleerd in dezelfde ruimte als de oude. De werkzaamheden moeten ook worden uitgevoerd door een installateur die de attesten bezorgt die je nodig hebt om de premie aan te vragen.

    Hoeveel?

    De premie bedraagt 25% van de aankoopprijs en installatie (inclusief verplaatsingskosten), met een maximum van 250 euro. De premie wordt verhoogd tot 50% met een maximum van 1.000 € voor kwetsbare personen en personen met lage inkomens.

    Hoe vragen?

    Je moet bij je aanvraag een kopie van de factuur en een attest van de installateur voegen alsook desgevallend het bewijs dat je in aanmerking komt voor een hogere premie.

    Je kan de premie online aanvragen of je kan het aanvraagformulier per post of via e-mail versturen. Meer informatie over de manier waarop je daarbij te werk moet gaan vind je op deze website.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Een rechtsbijstandsverzekering afsluiten voor discussies met je (ver-)huurder of aannemer?

    Om te vermijden dat je zelf de kosten van een advocaat en de rechtbank moet betalen bij een discussie met je aannemer of (ver-)huurder kan je een rechtsbijstandsverzekering afsluiten. Maar wist je dat dit binnenkort financieel voordeliger wordt?

    Waarover gaat het?

    Als je een rechtsbijstandsverzekering afsluit dan kan je daarop een beroep doen als je een geschil hebt. De verzekeraar zal je rechten verdedigen en in eerste instantie proberen om tot een minnelijke oplossing te komen. Kan dat niet en komt het tot een procedure dan zal de verzekeraar de kosten van de rechtbank en van je advocaat op zich nemen. Je mag daarbij overigens vrij kiezen welke advocaat je gelast.

    Wat verandert er?

    Een nieuwe wet (gestemd op 4 april ll) maakt de premies die voor zo’n rechtsbijstandsverzekering betaald worden fiscaal aftrekbaar. Meer bepaald wordt een belastingsvermindering verleend voor premies tot 310 euro (geïndexeerd bedrag) per jaar. Het tarief waartegen de belastingvermindering wordt verleend, is daarbij gelijk aan 40 %. De maximale belastingvermindering voor het aanslagjaar 2020 zal dus 124 euro bedragen.

    Minimale voorwaarden.

    Om voor de belastingsvermindering in aanmerking te komen, moet de rechtsbijstandsverzekering wel aan een aantal minimale voorwaarden voldoen. Het is dan ook belangrijk om als u zo’n verzekering afsluit van de verzekeraar de bevestiging te bekomen dat deze voldoet aan de wettelijke voorwaarden.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Zo vermijd je dat je schoonkind ‘meedeelt’ als je je kind helpt bij de aankoop van een huis

    Eén van je kinderen wil bouwen of een huis kopen. Je overweegt om het kind in kwestie een som geld of een bouwgrond te schenken. Alleen wil je niet dat de partner van je kind met die schenking gaat lopen als er tussen je kind en diens partner ooit een haar in de boter komt. Hoe kan je dan te werk gaan?

    Schenk onder voorwaarden

    Het is vooreerst natuurlijk van belang om de schenking aan je kind alleen te doen. Je kan daar ook nog een voorwaarde aan koppelen. Zo kan je in de schenkingsakte een clausule opnemen waarin je je kind verbiedt om de schenking in te brengen in een huwgemeenschap of in een toegevoegd gemeenschappelijk vermogen. Zo’n clausule noemt men een ‘uitsluitingsclausule’.  Een dergelijke bepaling is ook geldig. Doe je bij de schenking een beroep op een notaris dan kan die je helpen om deze clausule correct op papier te zetten.

    Schenk je een som geld, zorg er dan voor dat dit geld terecht komt op de eigen rekening van je kind en niet op een gezamenlijke rekening van je kind en diens partner. Zo vermijd je dat je schoonkind komt te zeggen dat hij of zij en je kind beiden begunstigden waren van de schenking.  Zorg er tevens voor dat er correcte bewijzen zijn van de schenking, hand- of bankgift. Weet dat een schenking via een notaris moet gebeuren. Voor een bank- of handgift is dat niet nodig. Je bankier kan je bij een bank- of handgift helpen om de juiste documenten op te stellen.

    Laat je kind afspraken maken

    Als je kind gehuwd is onder een stelsel van scheiding van goederen of als het ongehuwd samenwoont, dan koopt het misschien wel samen met diens partner een onroerend goed. Het kan dan gebeuren dat je kind door de geschonken gelden te gebruiken meer dan zijn partner investeert in het onroerend goed dat door beiden voor de onverdeelde helft wordt aangekocht. In dat geval is het belangrijk dat er goede afspraken worden gemaakt over wat er met die meerinbreng moet gebeuren als er uiteindelijk een haar in de boter komt.

    Zo kan er bijvoorbeeld afgesproken worden dat het schoonkind de helft van de meerinbreng (eventueel vermeerderd met intresten) moet vergoeden bij het uiteengaan. Er kunnen ook afspraken worden gemaakt over een andere verdeling dan bij helften van de meerwaarde die het onroerend goed in de loop van het huwelijk heeft gekregen.  Zorg er wel voor dat deze afspraken op een correcte manier op papier worden gezet. Gebeurt dat niet dan zal het bestaan van zo’n overeenkomst namelijk niet kunnen worden bewezen. Voor de opmaak van een dergelijke overeenkomst doe je best een beroep op de diensten van een advocaat of notaris.

    Een alternatief bestaat er in dat je kind en schoonkind het onroerend goed niet in een 50-50 verhouding maar elk voor een ander breukdeel (bv. 1/3 en 2/3) aankopen en dit in functie van het bedrag dat elkeen in het onroerend goed in kwestie investeert.

    En als je kind gehuwd is zonder huwelijkscontract?

    Is je kind gehuwd onder het wettelijk stelsel (scheiding van goederen en gemeenschap van aanwinsten) dan valt de schenking in principe in het eigen vermogen van je kind. Investeert dat dan het geld in een gemeenschappelijk onroerend goed dan kan het eigen vermogen van je kind als het tot een echtscheiding komt een vergoeding vragen van het gemeenschappelijk vermogen. De wet geeft daar namelijk een basis voor zelfs als er geen specifiek contract wordt opgesteld. Het wettelijk stelsel is op dat vlak dus gunstiger voor je kind dan een stelsel van scheiding van goederen waar een schriftelijk contract moet worden opgemaakt.

    De vergoeding die je kind dan bij een eventuele echtscheiding van het gemeenschappelijk vermogen kan vragen mag niet kleiner zijn dan het bedrag dat het vanuit het eigen vermogen investeerde in de huwgemeenschap. Als de gelden gediend hebben tot het verkrijgen, in stand houden of verbeteren van een goed, dan krijgt je kind volgens de wettekst eventueel zelfs nog meer. Het deelt dan ook in de waardevermeerdering van het onroerend goed.

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Moet je 10 % meer betalen als je de factuur van je aannemer vergat?

    Je doet als particulier een beroep op een aannemer om enkele herstellingswerken aan je woning te doen. Vervolgens stuurt hij zijn factuur. Je verliest die echter uit het oog waarna de aannemer je een aangetekende ingebrekestelling stuurt. Kan hij daarbij een schadevergoeding vragen wegens laattijdige betaling?

    Wat is er overeengekomen?

    De aannemer kan inderdaad een schadevergoeding (vaak 10 %) vragen bij laattijdige betaling als dat met jou werd overeengekomen. Staat er zo’n bepaling in zijn algemene voorwaarden (de kleine lettertjes op zijn factuur) dan zal de aannemer wel moeten bewijzen dat jij die kleine lettertjes ook aanvaardde. Ondertekende je bv. een offerte met daarop die voorwaarden voor akkoord dan volstaat dat veelal als bewijs. Kreeg je de voorwaarden pas voor het eerst te zien op de factuur dan zal hij dat bewijs integendeel allicht niet kunnen leveren.

    Zijn de voorwaarden geldig?

    Zelfs als je aannemer zo’n schadevergoeding met jou overeenkwam is het nog maar de vraag of die clausule in zijn algemene voorwaarden ook geldig is. Zo mag het schadebeding niet overdreven zijn (vaak wordt 10 % als een maximum beschouwd). Bovendien moeten de voorwaarden ook wederkerig zijn en moet er bv. ook een vergoeding voorzien zijn die de aannemer aan jou moet betalen als hij zijn verplichtingen niet nakomt.

    Betaal enkel het factuurbedrag

    Zelfs als de aannemer terecht de schadevergoeding vraagt, kan je altijd proberen om enkel de hoofdsom (lees : het factuurbedrag) te betalen. Er bestaat een goede kans dat de aannemer er vervolgens niet langer op zal aandringen dat je ook de schadevergoeding betaalt.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)