WordPress

Auteur: jan

  • Een huis (ver-)huren voor korte duur: nog zinvol of niet?

    Je wil een woning of appartement verhuren. Heeft het nog zin om dat te doen voor een korte tijd? Of ben je sowieso beter af om het dadelijk voor negen jaar te huur te stellen? Heb je als huurder enig voordeel bij een huur voor een korte tijd?

    Als een woning of appartement wordt verhuurd waarin de huurder zijn hoofdverblijfplaats heeft, dan kan dat gebeuren voor negen jaar. Een alternatief bestaat erin een huurcontract voor korte duur (maximaal drie jaar) aan te gaan.

    Voordeel voor de verhuurder?

    Als verhuurder geeft het verhuren voor korte duur je het voordeel dat je sneller van een huurder af raakt als die niet mee blijkt te vallen. Je kan de huur namelijk beëindigen tegen het einde van het (kortlopend) huurcontract. Valt de huurder wel mee dan kan je nog altijd voor een langere periode met hem in zee blijven gaan.

    Vroeger had het sluiten van een kortlopend huurcontract ook als voordeel dat de huurder in de loop van de huur het contract niet kon opzeggen. Op dit moment kan hij dat wel zodat dit alleszins geen voordeel meer inhoudt.

    Nadeel van een huurcontract voor korte duur is dat een goede huurder misschien wel sneller ‘afhaakt’ in de loop van het contract of misschien helemaal niet wil huren als hij dat niet kan doen voor negen jaar.

    En als huurder?

    Als huurder ben je beter af om dadelijk te kunnen huren voor negen jaar. Zo ben je ‘geruster’ om langer in het huurpand te kunnen blijven wonen. Het enige voordeel dat je als huurder bij een kortlopend contract hebt (tegenover een contract van negen jaar) is dat de vergoeding die je moet betalen als je de huur beëindigt in het eerste of tweede jaar van de lopende huur lager ligt dan bij een contract van negen jaar.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Ongedierte in een huurpand: wie betaalt de rekening?

    In het huis of appartement dat je (ver-)huurt zitten er ratten, muizen of kakkerlakken. Wie betaalt dan de rekening van de verdelgingsfirma die moet langskomen? Draait de huurder daarvoor op of moet de verhuurder dit betalen?

    De huurder in fout?

    Als de huurder de reden is van de ongedierteplaag, moet die de rekening daarvan betalen. Denk daarbij bv. maar aan het geval dat je huurder de woning of het appartement niet onderhoudt, allerhande afval op het terras of in de woning achterlaat enz.

    En anders?

    Is het probleem te wijten aan een structureel probleem van de woning of het appartement (zo bv. vochtproblemen, problemen met de riolering, …) dan liggen de zaken anders. De verhuurder draait in dat geval op voor de kosten die het verdelgen met zich brengt.

    Het gaat om een appartement

    Als een appartement verhuurd wordt en de syndicus stuurt een verdelgingsfirma dan kan die de rekening van de verdelgingsfirma niet zomaar naar de verhuurder sturen als de fout bij diens huurder ligt. De wet zegt nu eenmaal nergens dat een eigenaar sowieso aansprakelijk is voor schade die zijn huurder veroorzaakt aan de andere mede-eigenaars of de gemene delen binnen het gebouw. Iets anders is het als de eigenaar een fout kan worden verweten doordat die bv. ondanks verwittiging niet optrad tegen de huurder.

    Als de syndicus kan aantonen dat de huurder de oorzaak is van het probleem kan die wel de rekening daarnaar sturen.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Appartement renoveren: 6 of 21% BTW?

    Je wil je eigen appartement renoveren of er zouden renovatiewerken moeten gebeuren aan de gemene delen van het gebouw (gevel, dak, inkomhal…). Moet je dan 21% BTW betalen op deze werken of kan je ze ook tegen 6% laten uitvoeren?

    10 jaar

    Om te kunnen genieten van 6% BTW moet het appartement dat je wil renoveren al minstens 10 jaar in gebruik genomen zijn. Bovendien moet je het appartement waaraan de werken worden uitgevoerd na de verbouwing uitsluitend of in hoofdzaak gebruiken als privéwoning.  Het feit dat je het appartement na de verbouwing verhuurt aan iemand die er zijn hoofdverblijfplaats in zal hebben doet hier niet aan af. Ook dan kan je tegen 6 % verbouwen.

    En de gemene delen?

    Dezelfde regel geldt voor de gemene delen. Ook verbouwingen daaraan kunnen … tegen 6% als het gebouw maar lang genoeg in gebruik is en gebruikt wordt als ‘privéwoning’. Om te weten hoelang het gebouw al in gebruik is kijkt men naar de langst in gebruik zijnde kavel binnen het gebouw. Dat betekent dan ook in zijn essentie dat de tien jaar begint te lopen vanaf het moment dat het eerste appartement binnen het gebouw in gebruik werd genomen.

    Enkele appartementen worden beroepshalve gebruikt

    Als bepaalde appartementen of kavels in het gebouw niet gebruikt worden als privéwoning maar wel beroepshalve (er zijn bv. kantoren of een handelszaak in gevestigd) dan kan de 6% regeling niet gelden voor het ganse werk. Er zal dan een opsplitsing moeten gebeuren in functie van het deel van de appartementen die beroepshalve gebruikt worden en deze die voor privébewoning dienen. Een deel van de werken zal dan gefactureerd worden aan 6% en een deel aan 21%.

  • Wordt je huurprijs te duur? Doe dan dit…

    Je huurt een huis of appartement. Doordat je je job verliest of ziek wordt kan je de maandelijkse huur niet meer betalen. Hoe kan je dan best te werk gaan?

    Contacteer de verhuurder

    Het is aangewezen dat je open kaart speelt met je verhuurder. Breng hem op de hoogte van je probleem en vraag hem om enig begrip. Met wat geluk wil je verhuurder met jou wel een regeling treffen waarbij je bv. dadelijk uit de woning mag vertrekken of een kortere opzegtermijn moet naleven dan diegene die je normaal zou moeten naleven.  Of mogelijks is hij wel bereid je tijdelijk een korting te geven op de maandelijkse huurprijs.

    Heb je zo’n afspraak zet die dan ook op papier, kwestie van te vermijden dat je verhuurder later ‘geheugenverlies’ gaat veinzen en je hem alsnog een vergoeding moet betalen.

    Zeg de huur op

    Kom je er met je verhuurder onderling niet uit, dan kan je de huur nog altijd opzeggen. Hierbij moet je een opzegtermijn van drie maanden naleven. Als je opzegt tijdens het eerste, tweede of derde jaar van de huurovereenkomst ben je bovendien een extra vergoeding aan de verhuurder verschuldigd.

    Het ‘niet meer kunnen betalen van de huur’ (ongeacht wat de reden daarvan is) is dus geen reden om met een kortere opzegtermijn het contract te kunnen beëindigen.

    Blijf intussen de huur betalen

    Hoe moeilijk dat misschien ook is, blijf intussen de huur betalen in afwachting van de beëindiging daarvan. Doe je dat niet, dan loop je het risico dat je verhuurder naar de vrederechter stapt om daar de ontbinding van de huurovereenkomst te vragen. Je riskeert dan de volle pot aan vergoedingen te moeten betalen en ook nog eens op te draaien voor de proceskosten.

    Jan ROODHOOFT, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Een airco in je appartement plaatsen: toegelaten of niet?

    De hittegolf van de laatste dagen zorgt er voor dat er weer heel wat vraag is naar airco’s. Maar welke stappen moet je volgen als je een vaste airco wil laten installeren in het appartement waarvan je eigenaar bent?

    Bij het plaatsen van een vaste airco in je appartement moet de installateur wellicht een gat boren door de gevel en mogelijks ook een buitenunit op de gevel hangen. Het probleem daarbij is dat die gevel een ‘gemeen’ deel is en dat jij daaraan niet zomaar op eigen initiatief werken mag laten doen. Hoe kan je dat oplossen?

    Een brief aan de syndicus

    Stuur in eerste instantie een brief aan de syndicus. Vraag daarin om je vraag om een vaste airco te mogen installeren op de agenda van de volgende algemene vergadering van eigenaars te zetten. Doe daarbij meteen een verduidelijking van de aannemer over welke zaken die precies aan de gevel zal doen (locatie, hoe groot is het ‘gat’, welke buitenunit zal er geïnstalleerd worden en waar komt die…).

    Wachten op de stemming

    Vervolgens is het belangrijk de stemming op de algemene vergadering af te wachten. Om een airco te mogen plaatsen heb je meer bepaald een 2/3 meerderheid op de algemene vergadering van mede-eigenaars nodig. Krijg je onvoldoende stemmen bijeen dan kan je de werken niet zomaar uitvoeren. Je kan dan eventueel wel naar de vrederechter stappen om daar de beslissing van de algemene vergadering aan te vechten.

    Dan maar een verplaatsbaar toestel?

    Als je geen voldoende meerderheid krijgt kan je wel altijd een verplaatsbaar toestel kopen. Hiervoor moet er nu eenmaal niet geboord worden in de gevel en is geen buitenunit nodig.

    Jan ROODHOOFT, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Mag je (ver)bouwen op zon- of feestdagen?

    Je bent zelf je woning aan het bouwen of verbouwen. Mag je dan op de werf aan de slag gaan op zon- of feestdagen? En mag je ’s morgens vroeg of ’s avonds laat nog werken uitvoeren op de werf?

    Eén van de buren van je werf doet zijn beklag over het feit dat je op zondag daar aan het werk bent. Volgens hem mag dat nu eenmaal niet en stoor je hem in zijn zondagsrust. Maar is dat wel zo?

    Werken mag

    Er is op zich niets op tegen dat je op zon- of feestdagen zelf op je werf aan de slag bent. Niemand kan je dat verhinderen. Voor je aannemer ligt dat anders. Als die met werknemers werkt moeten die nu eenmaal in principe de zondagsrust respecteren.

    Er kunnen grenzen zijn

    Alleen kan het zijn dat je bij het uitvoeren van die werken op zon- of feestdagen geen lawaai mag maken. Om te zien of dat het geval is moet je het politiereglement bekijken van de plaats waar je aan de slag bent.

    Daarin zou namelijk bijvoorbeeld wel eens kunnen staan dat je op zon- en werkdagen op je werf geen bouwmachines of andere bouwwerktuigen mag gebruiken die buitengewoon luidruchtig zijn en van aard de rust van de omwoners te verstoren, tenzij je daarvoor bijvoorbeeld een bijzondere vergunning hebt.

    En  ‘s morgens vroeg?

    Je moet alleszins ook vermijden dat je nachtlawaai maakt op je werf zodat je buren rustig kunnen slapen.  Zorg er dan ook voor dat je voor 7 uur ‘s morgens en na 22 u ‘s avonds geen luidruchtige machines gebruikt. Dat geldt trouwens zowel in de week als in de weekends.

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • 3 aandachtspunten als je ouders bij je komen inwonen

    Je ouders zijn hoogbejaard en kunnen niet langer alleen blijven wonen. Veeleer dan ze naar een rusthuis/woonzorgcentrum te laten gaan overweeg je om je ouders bij jou te komen laten inwonen. Maar waarop moet je dan allemaal letten?

    Maak goede afspraken

    Als je ouders bij jou komen inwonen is het belangrijk om goede afspraken te maken over hoe dat financieel zal worden geregeld. Zo kom je best overeen of je ouders al dan niet een vergoeding moeten betalen voor kost en inwoon. Zet deze afspraken ook op papier in een overeenkomst die in evenveel originele exemplaren wordt opgemaakt als er partijen zijn. Geef in die overeenkomst meteen ook aan welke prestaties jij voor je ouders zal leveren (bv. ze voorzien van huisvesting, eten en drinken, poetsen, strijk, …).

    Als je dat niet doet en je tracht na het overlijden van je ouders alsnog een vergoeding te vragen (van de nalatenschap) dan riskeer je van een kale reis thuis te komen. Als er geen specifieke afspraken zijn gemaakt is de kans groot dat je uiteindelijk bij een discussie met de andere erfgenamen geen vergoeding zal krijgen. Men zal dan zeggen dat je niet kan bewijzen dat er een afspraak was met je ouders dat die bepaalde kosten moeten voldoen en dat je ook geen wettelijke basis hebt om zo’n vergoeding te vragen.

    Maak je afspraken, dan is het belangrijk daarmee niet te overdrijven. Zorg ervoor dat de vergoeding die je ouders je betalen niet overdreven is. Doe je dat niet dan riskeer je dat de andere erfgenamen na het overlijden van je ouders de overeenkomst aanvechten. Strikt gezien kan je overeenkomen dat de vergoeding waarop je gerechtigd bent pas moet worden betaald (uit de erfenis) op het moment dat je ouders zijn gestorven. Hou er wel rekening mee dat er door wat je overeenkomt ook gevolgen kunnen zijn voor je inkomstenbelasting.

    Verbouwingen doen?

    Als je verbouwingen wil doen aan je woning (om je ouders te kunnen huisvesten en in je woning een ‘zorgwoning’ te creëren) dan is het belangrijk eerst na te gaan of je daar een stedebouwkundige vergunning voor nodig hebt. Vraag dat na bij de gemeente waar je woonachtig bent. Dat is niet altijd het geval. Zo is zo’n vergunning misschien niet nodig als je geen uitbreidingswerken doet aan je woning en er al evenmin constructieve werken gebeuren.

    Spreek tevens af met je ouders (en zet die afspraken ook op papier) wie de kosten van deze verbouwing op zich neemt. Zeker als het gaat om verbouwingswerken die je anders niet zou doen en die uiteindelijk ook geen meerwaarde geven aan je woning heb je goede argumenten om te zeggen dat de kosten door je ouders moeten worden voldaan. Ook hier is het weer belangrijk om ‘redelijk’ te zijn om zo latere discussies met de andere erfgenamen te vermijden.

    Maak je geen afspraken dan geldt ook hier dat het allesbehalve eenvoudig zal zijn om na het overlijden van je ouders een vergoeding van de nalatenschap te vragen voor de verbouwingswerken die je deed.

    Pensioen en fiscus

    Als je ouders bij jou komen inwonen heeft dat in principe geen invloed op hun pensioen. Ook als je ouder een bedrag ontvangt als inkomensgarantie voor ouderen verandert er in principe niets. Je ouder kan het verhoogde bedrag als alleenstaande namelijk behouden als hij samenwoont met bloed- of aanverwanten in de rechte lijn.

    Eventueel kunnen je ouders fiscaal te jouwen laste zijn als ze bij je komen inwonen. Ze moeten dan deel uitmaken van je gezin op 1 januari van het aanslagjaar. Voorwaarde is dan wel dat je ouders persoonlijk geen netto bestaansmiddelen hebben die meer dan 3.270 EUR (inkomsten 2018) bedragen. Om dit maximumbedrag te bepalen worden pensioenen en renten van je ouders tot een bedrag van maximum 26.300 euro EUR per jaar niet als bestaansmiddelen beschouwd. Per ouder ten laste die de leeftijd van 65 jaar heeft bereikt, heb je recht op een toeslag op de belastingsvrije som van 3.160,00 EUR. Heeft je ouder ten laste een zware handicap, dan wordt de toeslag verdubbeld.

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Zo kan je nog onder de huur van een studentenkamer uit…

    Je zoon of dochter huurde een studentenkamer voor volgend academiejaar maar wil nu uiteindelijk aan een andere hogeschool in een andere stad gaan studeren. Of hij of zij vond een beter gelegen kot en zou liever nog veranderen. Maar kan dat wel? En welke kosten zijn daaraan verbonden?

    Vlaanderen

    Als de studentenkamer die je kind huurde in het Vlaamse gewest gelegen is, dan kan je de huur beëindigen zolang die nog niet in werking is getreden. Je moet aan de verhuurder dan geen schadevergoeding betalen.

    Er bestaat wel een uitzondering op deze regel. Als je dat als huurder doet minder dan drie maanden voor de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, ben je aan de verhuurder een opzeggingsvergoeding verschuldigd van twee maanden huur.

    Het Waalse gewest

    Is de studentenkamer gelegen in het Waalse gewest dan moet je een opzegtermijn van twee maanden naleven en meestal ook een vergoeding betalen die gelijk is aan drie maand huur. Daar kan je dus niet zomaar gratis weg. Bovendien kan je de opzeg meestal niet meer geven na 15 maart van het academiejaar. De opzegtermijn begint te lopen op de eerste dag van de maand volgend op de maand waarin de opzegging wordt gegeven.

    En in Brussel?

    Voor studentenkamers die in het Brusselse gewest gelegen zijn kan je als huurder het contract eveneens vervroegd opzeggen. Je kan dat doen tot één maand vóór je ingenottreding in het gehuurde goed, voor zover je gegronde redenen inroept (en deze ook aantoont). In dat geval moet je aan de verhuurder een vergoeding betalen die gelijk is aan één maand huur.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Moet je een vergoeding betalen als je een huur voor korte tijd vervroegd stopzet

    Je sloot een huurovereenkomst af voor korte duur (maximaal drie jaar) voor een huis of appartement waarin je je hoofdverblijfplaats hebt.

    Je wil de huur vroegtijdig beëindigen. Ben je in dat geval aan de verhuurder een vergoeding verschuldigd? Met welke spelregels moet je rekening houden?

    Wallonië

    Als het onroerend goed dat je huurt in Wallonië gelegen is, kan je als huurder de huur beëindigen met naleving van een opzegtermijn van drie maanden. Je moet bovendien een schadevergoeding betalen aan de verhuurder. Die bedraagt één maand huur. Hou er wel rekening mee dat dit enkel geldt voor huurovereenkomsten afgesloten sinds 1 september 2018. Contracten van voordien kan je niet vervroegd opzeggen.

    In Brussel geldt grotendeels dezelfde regels en dit ook voor reeds op 1 januari 2018 lopende huurovereenkomsten.

    Vlaanderen

    Huur je een huis of appartement in Vlaanderen, dan kan je die huur in principe niet vervroegd beëindigen als het contract dateert van voor 1 januari 2019. Een contract dat nadien werd aangegaan kan je wel beëindigen met een opzegtermijn van drie maanden. Je moet aan de verhuurder dan wel een vergoeding betalen die gelijk is aan anderhalve maand, één maand of een halve maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar, rekening houdend met de aanvangsdatum van de eerste huurovereenkomst.

    Niet geregistreerd

    Als de huurovereenkomst door je verhuurder niet werd geregistreerd gelden er andere regels. In dat geval kan je namelijk als je wil dadelijk het huurpand verlaten (in Vlaanderen voor contracten gesloten vanaf 1 januari 2019 en in Wallonië vanaf 1 september 2018). Je moet dan geen opzeg geven en geen opzegvergoeding betalen. In Wallonië moet je dan wel eerst een aanmaning om te registreren aan de verhuurder sturen.

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Een asbestattest nodig voor je woning?

    In Vlaanderen moet je binnenkort soms over een asbestattest beschikken als je je woning wil verkopen. Wat houdt dat precies in? Wat moet je hiervan weten?

    Het Vlaams parlement keurde onlangs een decreet goed dat eigenaars van een woning die voor 2001 gebouwd werd binnenkort verplicht om bij de verkoop van de woning in kwestie een asbestattest  voor te leggen. In heel wat woningen die voor 2001 werden gebouwd werden nu eenmaal asbestvezels gebruikt en dit onder andere in isolatiemateriaal, vloertegels, dakbedekking, afvoerbuizen en goten enz.

    Wanneer voorleggen?

    Als je je woning verkoopt moet je de informatie aan de koper meedelen bij het sluiten van het compromis. De inhoud van het ‘asbestattest’ moet ook in de verkoopsakte staan. Als je een woning verhuurt is het niet nodig om zo’n attest te hebben. Heb je er één dan moet de huurder er wel van op de hoogte gebracht worden.

    Wie maakt het op?

    Om een asbestattest te krijgen moet er een asbestinventaris opgemaakt worden. Dat laatste gebeurt door een erkende deskundige. Verwacht wordt dat de kostprijs van deze deskundige rond de 350 euro zal bedragen. Het asbestattest zelf zal allicht rond de 35 euro kosten.

    Asbest, en dan?

    Als er inderdaad asbest in je woning aanwezig is, ben je als eigenaar niet verplicht om deze asbestvrij te maken voor de verkoop. Je kan de asbest dus laten zitten. De bedoeling van het attest is enkel ervoor te zorgen dat de koper weet hoeveel asbest zich er precies in de woning bevindt.

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)