WordPress

Auteur: jan

  • Mag je aannemer je verbieden om op de werf te komen?

    Als je een huis bouwt of verbouwt ga je in de loop van de werken allicht graag geregeld langs op de werf om te kijken hoe die evolueert. Maar kan je aannemer je de toegang tot de werf verbieden?

    Je aannemer zal allicht de werf afsluiten zodat onbevoegden daar niet op kunnen gaan. Vaak gebeurt dit doordat hekken worden geplaatst en er ook een plaatje wordt uitgehangen waarop staat dat de toegang tot de werf verboden is voor onbevoegden.

    Waarom zou je aannemer het verbieden?

    Veelal zal je aannemer er niet moeilijk over doen dat je zelf op de werf komt. Iets anders wordt het allicht als je aannemer in het verleden als eens meemaakte dat er tijdens het bezoek van een bouwheer schade werd veroorzaakt op de werf (doordat er bv. op een nog niet droge chape werd gelopen, een nog niet vastgezet raam werd geopend enz.). Je aannemer riskeert dan namelijk op te draaien voor deze schade.

    Kijk in de aannemingsovereenkomst

    In de aannemingsovereenkomst die je met de aannemer afsluit (of in zijn algemene voorwaarden) kan een regeling staan over de toegang die je krijgt tot de werf. Hierin kan zelfs een verbod staan om op de werf te komen buiten het bijzijn van de aannemer. Een dergelijke bepaling is perfect geldig.

    En als er niets instaat?

    Werden er contractueel geen afspraken gemaakt, dan kan je wel degelijk af en toe een kijkje gaan nemen op de werf. Je aannemer zal daar allicht niet moeilijk over doen. Doet je aannemer nadien zijn beklag dan kan je nog altijd concrete afspraken met hem maken voor toekomstige werfbezoeken.

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Zo regel je een parkeerverbod voor je werf

    Om je werf vlotter toegankelijk te maken zou je willen dat er voor de deur een parkeerverbod geldt. Is het nodig om dat aan te vragen en hoe ga je daarbij te werk?

    Als je je woning (ver-)bouwt kan het bijzonder handig zijn dat er een parkeerverbod geldt op de openbare weg voor de werf. Op die manier kunnen leveranciers van bouwmaterialen gemakkelijker leveren en kan je aannemer zijn voertuig(en) daar parkeren.

    Zelf afbakenen?

    Het is meestal niet toegelaten om zelf een bord ‘verboden te parkeren’ te kopen en dat op de openbare weg te zetten. Het plaatsen van een stoel of een ander object op de openbare weg is al helemaal uit de boze. Doe je dat toch dan zal het parkeerverbod niet geldig zijn en riskeer je ook een boete.

    Win inlichtingen in

    De spelregels over wat je dan wel moet doen verschillen van gemeente tot gemeente. Het is dan ook belangrijk dat je op de gemeente of stad waar de werf gelegen is de nodige inlichtingen inwint. De meeste gemeentes en steden eisen dat je om een parkeerverbod te kunnen invoeren de toestemming hebt van de bevoegde diensten binnen de gemeente.

    Een vergoeding betalen?

    In heel wat steden en gemeenten zal men, als je de toelating om een parkeerverbod te laten gelden krijgt, een vergoeding van je vragen. Het bedrag daarvan verschilt al eveneens van gemeente tot gemeente Op sommige plaatsen (en dan zeker in steden) is die vergoeding zonder meer aanzienlijk te noemen.

    Los van de vergoeding voor het parkeerverbod moet je misschien ook nog een bijkomende vergoeding betalen voor het huren van de borden ‘verboden te parkeren’ enz.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Zo kan je de meubelen best met een huis mee (ver-)kopen

    Bij de verkoop van een woning of appartement neemt de koper wel eens een aantal roerende goederen over zoals gordijnen, bepaalde meubels of verlichting.  Hoe kan je in dat geval te werk gaan?

    Het is perfect mogelijk om tegelijk met een huis ook bepaalde meubels die daarin staan te (ver-)kopen.  Belangrijk om weten is dat de koper op de verkoop van deze roerende goederen (in tegenstelling tot op het onroerend goed) geen registratierechten verschuldigd is.

    Aparte overeenkomst?

    Je zou er aan kunnen denken om een aparte overeenkomst op te maken voor het huis en voor de roerende goederen.  Dat is echter niet noodzakelijk. Je kan beide ook in één en dezelfde overeenkomst verkopen. In dat geval is het wel belangrijk een aparte prijs op te nemen voor beide, zodat de koper op het gedeelte dat slaat op de roerende goederen geen registratierechten moet betalen.

    Koppel de overeenkomsten

    Werk je met aparte overeenkomsten, dan is het belangrijk die te ‘koppelen’. Voorzie in de contracten dat ze vervallen als de eraan gekoppelde overeenkomst geen doorgang vindt. Je wil namelijk allicht vermijden dat je bv. de meubelen moet (ver-)kopen als het onroerend goed uiteindelijk toch niet wordt verkocht.

    Overdrijf niet

    Omdat er op de verkoop van roerende goederen geen registratierechten verschuldigd zijn, kan de neiging groot zijn om de prijs daarvan ‘omhoog’ te drijven en die van het onroerend goed te laten zakken. Doe dat niet. Neem een correcte prijs op voor de roerende goederen en inventorieer in de overeenkomst ook in detail wat er allemaal wordt overgenomen.

    Jan ROODHOOFT, advocaat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Moet je het onkruid van je stoep verwijderen?

    Op de stoep voor je woning of appartement groeit er tussen de tegels gras of onkruid. Ben jij verplicht om dat te verwijderen of is dat een taak voor de gemeente of stad waar je woont?  Wat riskeer je als je het zomaar laat groeien?

    De burgemeester van het West-Vlaamse Mesen kondigde aan boetes te zullen laten uitschrijven voor inwoners die hun stoep niet vrijmaken van onkruid. Maar kan dat eigenlijk wel en ben ook jij verantwoordelijk voor het onkruid dat op de stoep voor je woning staat?.

    Verplichting

    In heel wat politiereglementen van steden en gemeenten staat wel degelijk een verplichting om de stoep voor je woning te onderhouden. Je moet die dan niet enkel vrijmaken bij sneeuw of ijzel maar bv. ook het onkruid van de stoep verwijderen en zelfs uitwerpselen van (andermans) honden opruimen.  Om te weten of dit ook waar jij woont het geval is, is het belangrijk er het politiereglement op na te lezen.  In het reglement kan ook bv. staan dat je hiervoor geen pesticiden of herbiciden mag gebruiken.

    Sanctie

    Hou je je daar niet aan, dan riskeer je een GAS-boete te krijgen. Strikt gezien zou je ook aansprakelijk gesteld kunnen worden als er bv. iemand ten val komt doordat er onkruid staat op je stoep. In de praktijk is dit risico evenwel beperkt.

    En in een appartementsgebouw?

    Als er sprake is van een appartementsgebouw, rust de verplichting om de stoep proper te maken in principe op de bewoner van het gelijkvloers. Zijn er geen appartementen op het gelijkvloers dan moet de stoep meestal worden vrijgemaakt door de bewoner van de eerste verdieping.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Hierop moet je letten als je met meerdere makelaars in zee wil gaan

    Je wil je woning of appartement verkopen en zou daarvoor op meerdere vastgoedmakelaars een beroep willen doen. Is dat zonder meer mogelijk? Met welke spelregels moet je precies rekening houden en welke risico’s loop je?

    Als je je woning verkoopt hoop je daar zo snel als mogelijk een kandidaat voor te vinden die ook bereid is een zo hoog mogelijke prijs te betalen. Om je kansen op verkoop te verhogen zou je je pand dan ook via meerdere makelaars te koop willen stellen. Maar kan dat wel?

    Een kwestie van afspraken

    Op zich is het perfect mogelijk je woning via meerdere vastgoedmakelaars te koop te stellen.  Het is dan wel belangrijk er op te letten dat er in de contracten die je met de makelaars in kwestie afsluit geen exclusiviteitsclausule staat. Is dat wel het geval en verkoop je toch via verschillende makelaars dan riskeer je bij een verkoop meerdere makelaarsvergoedingen te moeten betalen.

    Onderhandelen

    Heb je al een contract met een makelaar met daarin een exclusiviteitsbeding en wil je toch een tweede makelaar inschakelen, onderhandel dan met de eerste en vraag hem de exclusiviteitsclausule te schrappen.  Om hem te proberen overtuigen zou je erop kunnen wijzen dat je anders het bestaande contract sowieso bij de einddatum niet zal verlengen. Zeker als het bestaande contract op zijn einde loopt bestaat de kans dat de makelaar op je vraag ingaat. Zet deze afspraak dan wel op papier.

    Sowieso beperkt in de tijd

    Weet overigens dat een makelaarscontract waarin een exclusiviteitsclausule staat sowieso beperkt moet zijn in de tijd. Zo’n contract mag voor maximaal zes maanden worden aangegaan. Als zo’n overeenkomst stilzwijgend wordt verlengd of vernieuwd, kan zij ten allen tijde en zonder kosten worden beëindigd mits een opzegtermijn van maximum één maand.

     

    Jan ROODHOOFT, advocaat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Een tuin aan je huurhuis; deze maatregelen moet je nemen bij droogte

    De buitentemperaturen klimmen de laatste dagen tot ongekende hoogten. Bovendien valt er nauwelijks neerslag. Maar wat gebeurt er als planten en gras door de droogte kapot gaan? Kan een verhuurder zijn huurder daarvoor aansprakelijk stellen?

    Heel wat grasperken en planten ondervinden last van de droogte. Sommige planten gaan zelfs kapot of grasperken moet heraangelegd worden. Maar hoe zit dat met de tuin van een huurwoning? Kan de verhuurder eisen dat de huurder de tuin op zijn kosten heraanlegt of vragen dat de huurder de dorre planten vervangt?

    Het principe

    De huurder moet het huurhuis (en de daarbij horende tuin) onderhouden als een goede huisvader. Dat betekent dat hij geregeld het gras moet maaien, de planten moet snoeien, het onkruid moet uitdoen enz.

    De verplichtingen van de huurder in dat verband worden ook voor een stuk verduidelijkt in de lijst van huurherstellingen die bestaan in de verschillende gewesten. Zo zegt de lijst die in het Vlaamse gewest bestaat onder andere dat de huurder bomen en struiken moet snoeien volgens de regels van de kunst en het grasperk moet maaien en verticuteren.

    Wat betreft het Brusselse gewest wordt onder andere aangegeven dat de huurder bomen en hagen periodiek moet trimmen en snoeien en dat hij bomen moet beschermen tegen rupsen, mossen en korstmossen. Ook moet de huurder bv. de grasmat maaien, onderhouden en verticuteren en de perken, bloembedden en planten onderhouden. Hij moet ook het onkruid wieden en dode bladeren verzamelen en verwijderen. De verhuurder moet dan weer dode bomen verwijderen en vervangen en hoogstammige bomen snoeien (tenzij er andere afspraken zijn). Ook de Waalse lijst bevat een ganse reeks van verplichtingen die aan de huurder worden opgelegd.

    Wat bij droogte?

    Is er sprake van een tijdelijke droogte en hebben sommige planten water nodig om te overleven, dan kan de verhuurder verwachten van de huurder dat deze de betreffende planten voldoende water geeft.  Om discussies te vermijden zou de verhuurder in het huurcontract trouwens een lijst kunnen opnemen van de planten die een bijzondere zorg nodig hebben.

    Gaat het om een langdurige droogte (zoals we die vorig jaar en dit jaar kenden) en gaan er daardoor planten of grasperken kapot, dan wordt het heel wat moeilijker voor de verhuurder om de huurder daarvoor aansprakelijk te stellen. De huurder kan dan namelijk zeggen dat de droogte een situatie van overmacht was. Hij kan al eveneens verwijzen naar een eventueel verbod dat van kracht is om tuinen te sproeien.

    Andere afspraken maken?

    In het huurcontract kunnen niet zomaar andere afspraken gemaakt worden. Gebeurt dat toch (en wordt bv. overeengekomen dat de huurder sowieso instaat voor een heraanleg van de tuin als die door de droogte (al dan niet deels) moet worden heraangelegd), dan is zo’n afspraak niet geldig. De huurder en de verhuurder kunnen de wettelijke verplichtingen van de huurder immers niet zo maar uitbreiden.

    Een kwestie van bewijs

    Wil de verhuurder dat de huurder opdraait voor schade aan de tuin door droogte, dan zal hij sowieso het bewijs moeten leveren dat de tuin zich bij aanvang van de huur in een goede staat bevond. Hiervoor moet de verhuurder beschikken over een tegensprekelijke plaatsbeschrijving die bij het begin van de huur werd opgemaakt.

    Is die er niet, dan wordt de huurder immers geacht het onroerend goed (en de tuin) in dezelfde staat te hebben ontvangen dan de staat waarin deze zich bevindt bij het einde van de huur. In de plaatsbeschrijving moet dan meteen de staat van de tuin beschreven zijn. Het is aangewezen in de plaatsbeschrijving ook een aantal foto’s op te nemen van de toestand van de tuin.

    Bovendien zal de verhuurder moeten bewijzen dat de schade aan de tuin te wijten was aan het gebrek aan onderhoud door de huurder. Ook daar durft het schoentje wel eens te wringen. Er kunnen nu eenmaal heel wat redenen zijn waarom planten kapot gaan…

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Moet je betalen voor een offerte van een aannemer?

    Als je werken wil laten doen door een aannemer kan je hem om een offerte vragen. Maar wat als je vervolgens niet met de aannemer in zee gaat? Kan hij dan vragen dat je hem betaalt voor de opgemaakte offerte?

    Als je wil bouwen of verbouwen vraag je allicht aan verschillende aannemers een offerte. Of misschien is je elektrische poort, verwarmingsketel enz stuk en laat je een vakman een offerte maken om die te herstellen. Kan hij je dan een factuur sturen als je uiteindelijk geen beroep op hem doet?

    Het is gratis

    Het uitgangspunt is alvast dat een offerte van een aannemer gratis is. Je moet daar dus niet voor betalen als je naderhand niet in zee gaat met de aannemer. Krijg je toch een factuur van een aannemer voor de offerte die hij voor je maakte, protesteer die dan en ga niet tot betaling over.

    Andere afspraken

    De aannemer kan wel (voorafgaand aan het moment dat hij bij je langskomt) andere afspraken met je maken. Zo kan hij met je overeenkomen dat je toch een vergoeding moet betalen als je hem de werken uiteindelijk niet laat uitvoeren. Het bedrag van die vergoeding moet al eveneens op voorhand worden overeengekomen. In de praktijk gebeurt dit bijzonder zelden tenzij het bv. gaat om iemand die je ter plaatse roept om bepaalde herstellingen bij jou te doen.

    Er is een uitzondering

    Als de aannemer meer deed dan enkel een offerte te maken, dan kan hij wel vragen dat je hem daarvoor betaalt. Denk daarbij maar aan het geval dat een aannemer laat langskomen om allerhande technische adviezen aan jou te geven en je uiteindelijk niet met hem in zee gaat.

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Zo kan je reageren als de muziek van je buren te luid staat

    Je buren brengen heel wat uren door in hun tuin waarbij hun radio behoorlijk luid staat. Je moet dan ook van op je terras of zelfs binnen steeds ‘mee genieten’ met de muziek die zij spelen. Moet je dit zo maar aanvaarden en welke stappen kan je nemen?

     

    Overlast

    Als de muziek van je buren echt te luid staat hoef je dat niet zo maar te aanvaarden. Je buren mogen je namelijk geen overlast bezorgen. In heel wat gemeentelijke reglementen staat trouwens expliciet dat overdreven luid muziek spelen (zelfs overdag) niet toegelaten is. ’s Nachts is dat al helemaal het geval. De muziekhinder ’s nachts kan zelfs als nachtlawaai beschouwd worden.

    Overleg met je buur

    Staat de radio van je buur steevast te luid, neem daar dan in eerste instantie contact mee. Vraag je buur om zijn radio voortaan wat stiller te zetten. In heel wat gevallen zal je buur begrip hebben voor je vraag en aan je bekommernissen tegemoet komen. Hebben ook andere buren last van de muziek, dan kan je eventueel met meerdere mensen samen contact nemen met de buurman in kwestie.

    En als dat niet helpt?

    Slaag je er niet in om je buur via een gesprek op betere gedachten te brengen, dan kan je hem een aangetekende brief sturen met vraag om de muziek stiller te zetten. Helpt ook dat niet, dan kan je de politie contacteren. Die kan trachten je buur te overtuigen zijn muziek voortaan stiller te zetten. Je kan je buur ook eventueel oproepen in verzoening bij de vrederechter of zelfs een ‘echte procedure’ bij de vrederechter starten.

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Hoe reageren als je aannemer je om een voorschot vraagt?

    Je wil in zee gaan met een aannemer voor het (ver-)bouwen van je woning. De aannemer vraagt je bij het sluiten van het contract om een voorschot. Hoe kan je op zo’n vraag reageren?

    Het gebeurt maar al te vaak dat aannemers een voorschot vragen voor ze met een bouwheer in zee willen gaan. Om dat te motiveren wijzen ze op het feit dat ze zeker willen zijn dat de bouwheer niet op de afspraak terugkomt, dat die hen wel zal kunnen betalen en dat ze ook al bouwmaterialen moeten inkopen.

    Niet zonder gevaar

    Alleen vergeten ze daarbij dat je als bouwheer een risico loopt als je een voorschot betaalt. Als de aannemer immers failliet gaat voor er werken zijn uitgevoerd, riskeer je je voorschot kwijt te zijn. Je zal dan namelijk aangifte van schuldvordering moeten doen in het faillissement. De kans dat je dan iets van het betaalde voorschot kan recupereren is klein.

    Onderhandelen

    Probeer dan ook met de aannemer te onderhandelen over het voorschot. Tracht hem te overtuigen dat je geen voorschot moet geven of tracht dat minstens zo beperkt mogelijk te houden. Kom je er bij het onderhandelen niet uit, dan heb je de keuze. Ofwel aanvaard je alsnog het gevraagde voorschot te betalen, ofwel ga je met een andere aannemer in zee.

    Een andere waarborg

    Je zou daarnaast ook een andere waarborg kunnen bieden aan de aannemer. Zo zou je bijvoorbeeld kunnen voorstellen te werken met een bankgarantie in plaats van met een voorschot, waarbij je bank de aannemer garandeert dat jij hem zal betalen. Vraag dan wel eerst aan je bankier of deze bereid is om zo’n waarborg af te leveren.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Kunnen je vrienden en familie je helpen op je werf?

    Je wil van het bouwverlof gebruik maken om een aantal verbouwingswerken te doen aan je huis. Je ouders, broers of zussen willen je daarbij komen helpen. In dat geval is het belangrijk er voor te zorgen dat je voldoende verzekerd bent.

    Het helpen op een bouwwerf is niet altijd zonder gevaar. Het zou niet de eerste keer zijn dat iemand op een werf zich verbrandt, er materialen op hem vallen, enz.

    Aansprakelijk stellen

    De kans bestaat dat het slachtoffer van zo’n ongeval (zelfs al is dat een familielid) beweert dat jij aansprakelijk bent voor dat ongeval en dat je de schade moet betalen. Die schade kan gigantisch zijn zeker als er ook blijvende lichamelijke letsels zijn. In het slechtste geval riskeer je zelfs je ganse vermogen kwijt te raken.

    Neem een verzekering

    Om dit risico te vermijden sluit je maar beter een verzekering af die tussenkomt bij ongevallen op de werf. Zorg daarbij voor een zo ruim mogelijke dekking. Weet daarbij dat de ene polis de andere niet is. Een verschil in prijs van de premie kan bijvoorbeeld te wijten zijn aan een andere dekking. Ook de franchise die je moet betalen kan verschillen.

    Niet iedereen mag helpen

    Hou er ook rekening mee dat niet iedereen je op je werf mag komen helpen. De overheid gaat er namelijk al snel vanuit dat je helpers in het zwart betaald worden. Een uitzondering geldt voor je echtgeno(o)t(e) en je bloed- en aanverwanten tot de tweede graad en soms voor familie in de derde en vierde graad. Vrienden mogen je dus niet zomaar komen helpen, ook al gaat het om een goede vriend.

    Leeft je familielid van een uitkering dan is het belangrijk dat die op voorhand informeert wat de gevolgen kunnen zijn van het gaan helpen op een werf op diens uitkering.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)