WordPress

Auteur: jan

  • Dit kan je doen als de huurder van een ander appartement het te bont maakt

    Je bent eigenaar van een appartement waar je ook woont. Een huurder binnen het gebouw neemt het niet te nauw met het reglement van inwendige orde en veroorzaakt heel wat overlast binnen het gebouw. Welke stappen kan je in dat geval ondernemen?

     

    Contacteer de syndicus

    In eerste instantie kan je de syndicus op de hoogte brengen van het probleem. Die kan op zijn beurt de huurder in kwestie en ook diens verhuurder contacteren. Hij kan uw collega-eigenaar vragen om zijn huurder op betere gedachten te brengen. Uw mede-eigenaar kan de klachten omtrent zijn huurder eventueel aangrijpen om naar de vrederechter te stappen om daar de huurovereenkomst bv. te laten ontbinden.

    De VME naar de rechtbank?

    Als uw mede-eigenaar niets doet en de hinder houdt aan, dan kan de vereniging van mede-eigenaars zelf naar de vrederechter stappen. Daar kan men bv. eisen dat de huurder de hinderlijke activiteit stopt. Eventueel kan ook een schadevergoeding worden gevraagd. In extreme gevallen zou zelfs de ontbinding van de huurovereenkomst kunnen worden gevorderd. In dit laatste geval is het wel noodzakelijk de verhuurder mee in de procedure te betrekken.

    Om tot een procedure tegen de huurder te kunnen overgaan moet er wel een beslissing van de algemene vergadering van mede-eigenaars voorliggen. De syndicus kan dus niet zomaar op eigen houtje actie ondernemen.

    Zelf naar de rechter?

    Duurt dit allemaal te lang voor u en is de hinder te groot, dan zou u eventueel ook zelf naar de vrederechter kunnen stappen op basis van zogenaamde overdreven burenhinder. U zou voorafgaand de huurder ook in verzoening kunnen laten oproepen.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Dit riskeer je als je renovatie een verdoken nieuwbouw is

    Volgens de orde van architecten zijn meer dan de helft van de renovaties verdoken nieuwbouwwoningen. Maar kan je zo’n fundamentele renovatie ook doen tegen 6 % BTW? Met welke spelregels moet je precies rekening houden?

    Voorwaarden voor 6 % BTW

    Als je je woning renoveert kan je die werken vaak doen tegen het BTW-tarief van 6 %.  Het volstaat hiervoor dat je woning ouder is dan 10 jaar en dat je woning uitsluitend dient als privéwoning (of slechts een ‘bijkomstig’ gedeelte ervan dient om je beroep uit te oefenen). Bovendien moeten de werken rechtstreeks aan de eindgebruiker (eigenaar of huurder) worden gefactureerd en moet de levering en de plaatsing van de materialen  door dezelfde aannemer gebeuren.

    Door onder de toepassing van dit BTW-tarief te vallen kan je een belangrijk financieel voordeel doen. Gaat het om werken voor een bedrag (excl. BTW) van 200.000 euro dan bespaar je al snel 30.000 euro. Vandaar ook dat heel wat mensen die willen bouwen dit graag als een verbouwing willen laten beschouwen (veeleer dan als een nieuwbouw) en er op dat vlak wel eens misbruiken zijn.

    Verdoken nieuwbouw

    Weet echter dat de fiscus hierop toeziet.  Als je een bijzonder grondige renovatie doet kan de fiscus namelijk van oordeel zijn dat er eigenlijk sprake is van een verdoken nieuwbouw. In dat geval moet je 21 % BTW betalen op de werken die gebeurden. Denk daarbij bijvoorbeeld maar aan het geval dat op enkele muurtjes na de ganse woning gesloopt wordt en heropgebouwd.

    De fiscus zal bovenop de 15 % extra BTW die je zal worden aangerekend veelal ook nog eens een boete in rekening brengen (van bv.  10 % op de te weinig betaalde BTW).  Je riskeert er dan ook bekaaid vanaf te komen.

    Wat zijn de criteria?

    De vraag of er sprake is van een renovatie dan wel van een verdoken nieuwbouw hangt of van geval tot geval. Het is een feitenkwestie waarover, ingeval er sprake is van een discussie, de rechtbank het laatste woord heeft. Men kan bv. kijken in welke mate de oude dragende muren van het gebouw wel behouden werden. Is dat niet het geval en wordt bv. enkel de voorgevel of een deel daarvan behouden, dan is er geen sprake van een verbouwing maar wel van een nieuwbouw.

    Op de website van de overheid zelf leest men: ‘Alleen als de renovatiewerken nog op een relevante wijze steunen op de oude dragende muren (inzonderheid de buitenmuren) en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de structuur van het te renoveren gebouw en de overige voorwaarden zijn vervuld kan het verlaagd tarief van 6% toegepast worden. Zo niet is het normaal btw-tarief van 21% van toepassing.’

    En als je bijbouwt?

    Bouw je een deel bij aan een bestaande woning, dan kan dat eventueel ook aan 6 % BTW gebeuren. Men kijkt dan na of de oppervlakte van het oude gedeelte na de verbouwing wel groter is dan de helft van de totale oppervlakte van het gebouw na de uitvoering van de werken. Was het oude gebouw bv. 200 m²  groot en bouw je 150 m² bij, dan is aan deze voorwaarde voldaan. 200 vierkante meter is namelijk meer dan de helft van 350 m². Bovendien  moet het nieuwe gedeelte een geheel vormen met het oude gebouw.

    Overleg

    Het is aangewezen om vooraleer je gaat (ver-)bouwen hieromtrent overleg te plegen met je architect. Hij kan je ook helpen om een dossier op te bouwen dat je later kan gebruiken als je een discussie krijgt met de BTW. Om zeker te zijn of het verlaagd btw-tarief van 6% van toepassing is op de werken die je wil laten uitvoeren kan je ook het centrum KMO – Beheer contacteren waar het gebouw zich bevindt.

    Er zijn uitzonderingen

    In bepaalde steden bestaat er een uitzondering op deze regel en kan je toch genieten van een BTW-tarief van 6 % ipv 21 % en dit zelfs als je de bestaande woning volledig sloopt en je ze wederopbouwt. Dat is bijvoorbeeld het geval in Brussel, Gent, Antwerpen, Oostende, Sint-Niklaas enz. Voorwaarde is daarbij wel dat de afbraak en wederopbouw in één handeling gebeurt en de nieuwbouw hoofdzakelijk als privéwoning wordt gebruikt.

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Zo weet je bij welke vrederechter je terecht kan bij een huurgeschil

    Als je een discussie hebt met je (ver-)huurder waar je onderling niet uit geraakt, kan je naar de vrederechter stappen. Maar hoe weet je welke vrederechter bevoegd is?

    Bij een discussie met je (ver-)huurder kan je eventueel een verzoeningsprocedure starten bij de vrederechter. Of je kan dadelijk beslissen om een ‘echte’ procedure te beginnen. Als je daarbij geen beroep doet op de diensten van een advocaat moet je ervoor zorgen dat je naar de bevoegde vrederechter stapt.

    Waar ligt het verhuurde pand?

    Bij huurgeschillen is de vrederechter bevoegd van de plaats waar het verhuurde pand gelegen is. Woon je als huurder (of verhuurder) zelf binnen een ander kanton, dan is dat integendeel niet relevant.

    Check online

    Om te weten welke vrederechter er uiteindelijk bevoegd is kan je terecht op de website https://territoriale-bevoegdheid.just.fgov.be/cgi-main/competence-territoriale.pl. Daar geef je de gemeente in waar het onroerend goed dat verhuurd wordt gelegen is. Je zal dan meteen zien voor welke vrederechter je de zaak moet brengen.

    Verkeerd, en dan?

    Start je de zaak bij een verkeerde vrederechter dan is de kans niet onbestaande dat de andere partij dat ook inroept. De vrederechter zal dan de zaak doorsturen naar de rechter die wel bevoegd is. Op zich is dat dus geen ramp. Alleen moet je er dan rekening mee houden dat dit betekent dat je je de eerste keer voor niets verplaatste naar het vredegerecht en dat er een extra tijdsverlies zal zijn.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Kan je zomaar van energieleverancier veranderen?

    Heel wat mensen veranderen tegenwoordig van energieleverancier. Kan dat dadelijk of moet je een opzegtermijn naleven? Ben je een schadevergoeding verschuldigd aan de leverancier waar je vertrekt?

    Via de zogenaamde V-test van de VREG kan je berekenen welke energieleverancier je de meest voordelige prijs biedt voor de levering van je elektriciteit en/of aardgas. Blijk je elders goedkoper af te kunnen zijn dan bij je huidige leverancier, dan wil je misschien wel van leverancier veranderen.

    Hoe beëindigen?

    Wil je van leverancier veranderen, dan moet je geen opzegbrief sturen naar je bestaande leverancier. Het volstaat integendeel dat je een nieuw contract afsluit met een andere leverancier. Je nieuwe leverancier doet dan de rest en zorgt voor de beëindiging van je oude contract.  Er moet ook geen nieuwe meter worden geplaatst. Weet overigens dat je perfect een verschillende leverancier kan kiezen voor gas en elektriciteit.

    Opzegtermijn

    Het nieuwe contract gaat evenwel niet dadelijk in. Je moet namelijk rekening houden met een ‘opzegtermijn’ van één maand.

    Schadevergoeding?

    De ‘oude’ leverancier mag geen verbrekingsvergoeding van jou vragen. Het kan wel zijn dat de oude leverancier jou de vaste vergoeding per gestart leveringsjaar aanrekende omdat je dit zo overeenkwam. In dat geval mag je oude leverancier deze volledige jaarlijkse vergoeding nog vragen ook al stap je in de loop van het jaar waarop de vergoeding betrekking heeft over naar een andere leverancier.

  • Met deze ‘gemeenschappelijke’ kosten moet je rekening houden als je een appartement koopt

    Als je een appartement koopt moet je rekening houden met een aantal ‘gemeenschappelijke kosten’ die je zal moeten betalen. Wat valt daar zoal onder? Hoe kan je bij de aankoop inschatten hoeveel deze kosten zullen bedragen en in welke mate kan je ze doorrekenen aan je huurder?

    Frais supplémentaires à l'achat d'une maison
    PhotoMIX Company

    Waarover gaat het?

    Als je in een appartement woont betaal je vooreerst een aantal kosten die specifiek aan je eigen individuele appartement zijn gekoppeld. Denk daarbij bv. maar aan het verbruik van water, gas en elektriciteit en aan de kosten van herstellingen die je binnen je individuele appartement moet doen.

    Daarnaast moet je bijdragen in een aantal kosten die verband houden met de gemene delen van het gebouw. Daarbij gaat het onder meer over de kosten van het onderhoud van de lift, de nutsvoorzieningen wat betreft de gemene delen, de kosten van het onderhoud van de gemeenschappelijke tuin, de kosten van het poetsen van de inkomhal en de trappen, de kosten van verzekeringen (zoals bv. de blokpolis), de kosten van de syndicus en de organisatie van de algemene vergaderingen enz.  Als er herstellingen moeten gebeuren aan de gemene delen binnen het gebouw zijn daar al eveneens kosten aan verbonden.

    Hoeveel bedragen ze?

    De kosten die verband houden met de gemene delen hangen af van gebouw tot gebouw. Hoe luxueuzer het appartementsgebouw, hoe hoger de kosten vaak zijn. Zo zal een gebouw met een grote tuin en/of zelfs een zwembad in het gebouw heel wat meer onderhoudskosten met zich brengen dan een gebouw waar dit niet aanwezig is. Een ouder gebouw kan ook meer kosten dan een recenter omdat er nu eenmaal meer herstellingen en renovaties kunnen zijn en omdat dit minder energiezuinig is.

    Om te weten hoeveel deze kosten kunnen bedragen, heb je als kandidaat-koper het recht om kopie te vragen van de laatste afrekeningen die de syndicus opmaakte. In die afrekeningen kan je zien hoeveel de kosten in de voorgaande jaren bedroegen.  Je kan daarnaast ook de verslagen van de laatste algemene vergaderingen opvragen. Hierin kan je bijvoorbeeld zien welke werken er aan het gebouw werden goedgekeurd zodat je kan inschatten welke herstel- en renovatiekosten er op korte termijn nog aan het gebouw zullen zijn.

    Hoeveel draag je bij in de kosten?

    Niet elk appartement draagt evenveel bij in de gemeenschappelijke kosten in het gebouw. Veelal wordt de bijdrage bepaald in functie van het aandeel dat het individuele appartement heeft in de gemene delen binnen het gebouw. Hoe groter en waardevoller je appartement is, hoe meer je dan ook zal moeten bijdragen. Zo zal een drieslaapkamerappartement allicht meer moeten bijdragen dan een appartement met één slaapkamer. Het kan daarnaast ook gebeuren dat de bijdrage die je moet betalen afhankelijk is van het nut dat je individueel appartement heeft van een welbepaald gemeenschappelijk deel binnen het gebouw. Zo zou bv. kunnen bepaald worden dat de eigenaars van de gelijkvloersappartementen minder moeten bijdragen in de kosten van de lift dan de eigenaars van een appartement dat op een verdieping is gelegen.

    Om te weten hoe dit in het gebouw waar jij wil kopen geregeld is, kan je er het reglement van mede-eigendom op nalezen. Als kandidaat-koper kan je ook dit document opvragen vooraleer je beslist om tot de aankoop over te gaan.

    En als je je appartement verhuurt?

    Als je je pand verhuurt, kan je een gedeelte van de gemeenschappelijke kosten (zo bv. de kosten van het poetsen, de nutsvoorzieningen enz.) doorschuiven naar de huurder en vragen dat hij je deze terugbetaalt. De syndicus kan bij de kostenafrekening een opsplitsing maken en meteen aangeven welke kosten je op je huurder kan verhalen.

    Voor huurcontracten die sinds 1 januari 2019 in Vlaanderen worden aangegaan bestaat er een wettelijke lijst die zegt wie wat juist moet betalen. Je vindt deze hier terug.

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Draai je mee op voor schulden van de vereniging van mede-eigenaars (VME)?

    De VME binnen het appartementsgebouw waar je eigenaar bent wordt door de rechtbank veroordeeld tot betaling van een som geld aan iemand. Kan deze persoon dat geld dan ook bij jou als individuele eigenaar komen opeisen?

    Devez-vous payer la dette de l'association des copropriétaires ?
    Cotton Bro studio

    De VME krijgt een factuur van een aannemer die ze niet betaalt. Of ze wordt aansprakelijk gesteld door iemand die ten val kwam in het gebouw. Nadien wordt zij door een rechter ook veroordeeld maar is er niet voldoende geld in kas om de veroordeling te voldoen. Kan de schuldeiser dan bij jou komen aankloppen?

    Aankloppen kan

    Hoewel het eigenlijk gaat om een schuld van de VME (en niet van jou persoonlijk) kan de schuldeiser toch bij jou komen aankloppen als de VME niet betaalt. Als mede-eigenaar in het gebouw kan je dus rechtstreeks worden aangesproken.

    Binnen grenzen

    Toch zijn hier grenzen aan. Je kan namelijk enkel voor een deeltje van de schuld aansprakelijk gesteld worden en dit meer bepaald naar evenredigheid van het aandeel dat je eigendom heeft in de gemene delen binnen het gebouw. Zijn er bv. 20 appartementen in het gebouw en heeft jouw appartement 500/10000 in de gemene delen, dan kan je maar voor 1/20 worden aangesproken.

    Geen twee keer betalen

    Als jij ‘jouw deel’ rechtstreeks aan de derde (de aannemer, het slachtoffer van een valpartij, …) betaalde kan de syndicus nadien niet nog eens wat je al betaalde komen opvragen. Met de betaling van jouw gedeelte in de schuld ben je er ‘vanaf’.  Je draait dan ook niet mee op voor andere eigenaars binnen het gebouw die hun schuld niet zouden betalen.

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Zo reken je de stookolie af die bij het begin van de huur nog in de tank zit

    Je (ver-)huurt een woning die verwarmd wordt op stookolie. Bij het begin van de huur zit er nog een aantal liters in de tank. Kan de verhuurder dan vragen dat de huurder deze overneemt en ook betaalt?

    Maison louée avec restes de mazout.
    JeanLuc

    Het gebeurt maar al te vaak dat de stookolietank bij het begin van de huur niet volledig leeg is en de huurder vervolgens gebruik maakt van wat er nog in de tank zit om de woning te verwarmen. Kan een verhuurder daar een vergoeding voor vragen?

    Laten betalen

    Een verhuurder zou inderdaad met zijn huurder in het huurcontract kunnen overeenkomen dat die betaalt voor de stookolie die zich nog in de tank bevindt. Het aantal liters waarover het gaat kan berekend worden door met een peilstok het aantal centimeters dat nog in de tank zit te meten.

    Werd er in het huurcontract niets overeengekomen, dan kan de verhuurder de huurder niet verplichten om de stookolie over te nemen. Weigert de huurder op die vraag in te gaan, dan zou de verhuurder de tank wel kunnen leegmaken.

    Bijvullen op het einde

    Een alternatieve oplossing bestaat erin af te spreken dat de huurder er voor moet zorgen dat de tank bij het einde van de huur in dezelfde mate gevuld is als bij het begin van de huur. In dat geval is het natuurlijk van belang een door beide partijen ondertekende vaststelling te hebben van hoeveel er zich bij het begin van de huur in de tank bevindt.

    En bij het einde van de huur?

    Zit er op het einde van de huur meer in de tank dan bij het begin van de huur dan kan de huurder niet eisen dat de nieuwe huurder (of de eigenaar) hem daarvoor vergoedt, tenzij er andere afspraken werden gemaakt. De vertrekkende huurder mag de stookolie wel uit de tank halen en met zich meenemen. Werd bij het begin van de huur vastgesteld hoeveel stookolie er nog in de tank zat, dan moet de huurder die vertrekt er minstens evenveel in laten zitten.

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Draai je op voor de onbetaalde facturen van de verkoper van je huis?

    Je koopt een woning. Enkele weken nadien word je aangeschreven door een aannemer die vóór je aankoop werken uitvoerde in de woning (maar nog niet betaald werd). Volgens hem moet jij als nieuwe eigenaar zijn facturen betalen. Maar is dat wel zo?

    Devez-vous payer les factures impayées du vendeur de la maison ?
    Andrea Piacquadio

    Het principe

    Het is niet omdat je een huis koopt dat je daardoor de nog openstaande facturen van aannemers die op verzoek van de vorige eigenaar werken deden aan dat huis moet betalen. De aannemer kan immers enkel betaling vragen van zijn eigenlijke opdrachtgever en dat is hier … de vorige eigenaar.  Bij jou kan hij niet komen aankloppen. Het enige wat hij zou kunnen doen is beslag leggen op een deel van de koopsom die je betaalt.

    En voor werken die nog moeten gebeuren?

    Ook daar geldt dezelfde regel. De aannemer moet ook in dat geval betaling vragen aan diegene die met hem de aannemingsovereenkomst aanging. Dat is nu eenmaal zijn opdrachtgever. Het tijdstip waarop de werken moeten worden uitgevoerd (vóór of na de verkoop) is integendeel niet van belang.

    Andere afspraken maken

    Je zou natuurlijk wel andere afspraken kunnen maken met de verkoper. Zo kan je bijvoorbeeld overeenkomen dat jij de rekeningen betaalt aan de aannemer voor werken die na de aankoop nog moeten gebeuren. Weet dat de aannemer, tenzij hij zelf zijn akkoord hiermee bevestigt, niet gebonden is door deze afspraak.  Hij kan zich dus nog altijd richten tot de verkoper om zijn facturen betaald te krijgen.

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Wie moet het huurhuis winterklaar maken?

    De herfst is weer begonnen. Het wordt binnenkort dan ook het moment om je woning ‘winterklaar’ te maken. Maar is dat de taak van de huurder of van de verhuurder? En wat gebeurt er als er schade ontstaat omdat de nodige maatregelen niet genomen werden?

    Qui du locataire ou du propriétaire doit préparer la maison pour l'hiver
    Baranq

    Als de winter er aankomt is het belangrijk je (huur-)woning winterklaar te maken. Zorg er dan ook voor dat de buitenkraantjes toestaan, dode bladeren uit dakgoten worden gehaald en de verwarmingsketel een onderhoud krijgt. Maar wie moet daar in een huurhuis voor zorgen?

    Een taak van de huurder

    Het winterklaar maken van de huurwoning is de taak en de verantwoordelijkheid van de huurder. Hij kan dus niet vragen dat de verhuurder deze maatregelen op zich neemt.

    En als hij het niet doet?

    Laat de huurder na om de nodige maatregelen te nemen en ontstaat er daardoor schade (bv. het buitenkraantje vriest kapot) dan draait de huurder voor de herstellingskosten op.  Ontstaat er daardoor ook nog eens schade in het huurhuis dan moet de huurder die al eveneens aan de verhuurder vergoeden.

    Als herstellingswerken nodig blijken…

    Als er naar aanleiding van de maatregelen om de woning winterklaar te maken blijkt dat er bepaalde herstellingen moeten gebeuren (er zijn bv. herstellingen nodig aan de verwarmingsketel) dan kan het zijn dat de verhuurder daar wel voor opdraait. De huurder moet de verhuurder dan wel verwittigen van de noodzaak van deze herstellingen. De verhuurder kan nu eenmaal niet weten welke herstellingen er precies nodig zijn.

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Dit kan je doen als je het oneens bent met de kostenverdeling in je appartementsgebouw

    Als eigenaar van een appartement moet je meebetalen in de gemeenschappelijke kosten van het gebouw. Maar wat kan je doen als je de verdeelsleutel niet correct vindt?

    Que faire si on vous n'êtes pas d'accord avec la répartition des charges de votre immeuble
    Andrea Piacquadio

    De manier waarop de gemene kosten binnen een appartementsgebouw verdeeld worden staat in de statuten van het gebouw. Veelal draag je daarin bij in functie van je aandeel in de gemene delen.  In de statuten kan ook een andere kostenverdeling staan waarbij het ‘nut’ dat ieder privaat deel heeft van een kost bijvoorbeeld centraal staat.

    Zet het op de agenda van de algemene vergadering

    Ben je het niet eens met de kostenverdeling, dan kan je aan de algemene vergadering van mede-eigenaars vragen om die te wijzigen. Hiervoor is vereist dat je voorstel op de agenda komt van de algemene vergadering.  Hiertoe kan je aan de syndicus binnen het gebouw vragen om het nodige te doen.

    4/5 meerderheid

    Bovendien zal de algemene vergadering je voorstel ook nog moeten aannemen.  Het volstaat daarvoor niet dat je een gewone meerderheid haalt die zich achter je voorstel schaart.  Je moet integendeel een 4/5 meerderheid vinden.

    Naar de vrederechter

    Wil de algemene vergadering niet ‘meedenken’ in de richting van een aanpassing van de kostenverdeling, dan kan je naar de vrederechter stappen. Je kan deze vragen om de verdeling van de kosten te wijzigen. Hiervoor moet je kunnen bewijzen dat deze verhouding je een persoonlijk nadeel veroorzaakt, of dat deze verdeling onjuist is of onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen.

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)