WordPress

Auteur: jan

  • Deze garantie heb je als een keukentoestel stuk is

    Je hebt in je keuken een aantal recente ingebouwde keukentoestellen staan. Heb je recht op garantie als er een defect aan is? Met welke spelregels moet je rekening houden?

    Je ijskast die nog geen twee jaar oud is blijkt stuk te zijn. Kan je dan vragen dat de verkoper ze onder garantie repareert?

    Twee jaar garantie

    In principe heb je bij de aankoop van een elektrisch toestel (ongeacht of dat ingebouwd is of niet) twee jaar garantie. Hou er wel rekening mee dat als je het toestel al langer hebt dan zes maanden de verkoper strikt gezien zou kunnen vragen dat jij aantoont dat het gebrek al aanwezig was op het moment van de levering. In de praktijk wordt dat meestal niet gevraagd. Gebeurt het toch, dan is dat meteen ‘voer’ voor deskundigen.

    Herstellen of vervangen

    De wet voorziet dat je de keuze hebt om een herstel ofwel een vervanging te vragen. Die keuze mag echter niet onredelijk zijn. Gaat het om een klein defect dan mag je dus niet zomaar vragen dat de verkoper je een nieuw toestel levert. Je moet dan akkoord gaan met een herstelling. Die herstelling moet overigens gratis gebeuren. De verkoper mag dus niet zeggen dat hij enkel de onderdelen gratis levert en je zijn werkuren moet betalen.

    Extra garantie

    Na twee jaar heb je in principe geen garantie meer. Op die regel geldt een uitzondering als de verkoper je een extra commerciële garantie gaf (van bv. vijf jaar) op het toestel. Als dat het geval is en er doet zich na twee jaar een gebrek voor, dan moet je in de voorwaarden van de garantie nakijken hoever die precies gaat en wat je exact van de verkoper kan vragen.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Kan je als koper van een recente woning de aannemer om garantie vragen?

    Je koopt een recente woning of appartement. Na een tijdje stel je vast dat er gebreken opduiken aan het pand. Kan je in dat geval vragen dat de toenmalige aannemer dat op zijn kosten oplost? Met welke spelregels moet je rekening houden?

    Tienjarige aansprakelijkheid

    Een aannemer is tien jaar aansprakelijk voor zware verborgen gebreken die van aard zijn om de stevigheid van het gebouw of van een belangrijk onderdeel ervan in het gedrang brengen. Die aansprakelijkheid geldt niet enkel tegenover de oorspronkelijke eigenaar (die de woning liet bouwen) maar ook tegenover jou als koper van het pand. Door je aankoop neem je immers de rechten van de oorspronkelijke bouwheer over.  Dat betekent dan ook dat je als koper wel degelijk deze aansprakelijkheid van de aannemer kan inroepen.

    Lichtere verborgen gebreken

    Ook als er kleinere (verborgen) gebreken zijn aan het gebouw, kan je als koper soms wel eens de aansprakelijkheid van de aannemer inroepen. Je moet dat dan wel doen binnen een korte termijn na het opduiken van het gebrek. De aannemer is dus ook tegenover jou als koper aansprakelijk voor dit alles, net zoals hij dit was tegenover de bouwheer.

    Extra garantie

    Als de aannemer een extra garantie gaf aan de bouwheer (hij gaf bijvoorbeeld voor alle gebreken 10 jaar garantie) dan moet je de voorwaarden van de garantie bekijken om te zien of je daar als koper ook een beroep op kan doen.  Strikt gezien zou de aannemer namelijk kunnen bepalen dat deze extra garantie enkel speelt tegenover de oorspronkelijke bouwheer.

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Kan je verhuurder de kosten van de makelaar aan jou doorrekenen?

    Steeds meer verhuurders doen een beroep op een vastgoedmakelaar bij het verhuren van een woning of appartement. Kunnen ze deze kosten dan aan jou als huurder aanrekenen?

    De verhuurder betaalt

    Als de verhuurder een beroep doet op een vastgoedmakelaar om zijn pand te verhuren, dan moet hij de kosten daarvan betalen. Hij kan deze kosten niet ten laste leggen van de vertrekkende huurder en al evenmin van de huurder die zijn intrek zal nemen in het pand. Als er een clausule in de huurovereenkomst staat die zegt dat de huurder toch moet betalen, dan zal die niet geldig zijn. Het gaat al evenmin op om de vastgoedmakelaar te vragen zijn rekening rechtstreeks naar de huurder te sturen.

    Er is een uitzondering

    Iets anders wordt het als de huurder zelf een makelaar zou inschakelen om een andere huurder te vinden en hij de opdrachtgever van de makelaar zou zijn. Hij zou dit bijvoorbeeld kunnen doen in een poging om geen huuropzeg te moeten presteren en geen vergoeding wegens een beëindiging van de huur te moeten betalen.

    Een vergoeding betalen.

    Weet dat je als huurder wel riskeert om een vergoeding te moeten betalen aan de verhuurder als je een huurovereenkomst voor negen jaar beëindigt in het eerste, tweede of derde jaar daarvan. Je bent al eveneens een vergoeding verschuldigd aan de verhuurder bij een vervroegde beëindiging van een huurovereenkomst die voor korte duur werd afgesloten. De verhuurder zou dit bedrag dan eventueel (deels) kunnen gebruiken om de vastgoedmakelaar te betalen.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Mag je een woning waarvan je mede-eigenaar bent alleen verhuren?

    Je bent samen met je broer of zus eigenaar van een onroerend goed dat je erfde van je ouders. Of je kocht samen met je ex-partner destijds een onroerend goed. Mag je dan alleen beslissen om dat te verhuren?

    Akkoord nodig

    Om een onroerend goed waarvan je onverdeeld mede-eigenaar bent te kunnen verhuren, heb je het akkoord nodig van de andere eigenaars. Je kan dat dus niet alleen beslissen. Dit geldt zowel voor het verhuren van een woning of appartement waarin de huurder zijn hoofdverblijfplaats heeft als voor een handelshuur. Ook de duur van het contract maakt hierbij niet uit.

    Bij een discussie zal jij moeten bewijzen dat je mede-eigenaars akkoord gingen met de verhuur. Laat hen dan ook het huurcontract voor akkoord ondertekenen.

    Ze tekenen niet

    Als je mede-eigenaars niet akkoord gingen met de verhuur, dan is die huur hen niet tegenstelbaar. Zij zijn met andere woorden niet gebonden door de huurovereenkomst. De huurder kan op zijn beurt van jou een schadevergoeding vragen.

    Naar de rechtbank

    Weigeren je mede-eigenaars hun akkoord te geven met een verhuring van het onroerend goed, dan kan je eventueel wel naar de rechter stappen. In de wet staat nu eenmaal dat één van de mede-eigenaars de overige kan noodzaken om deel te nemen aan daden van beheer waarvan de rechter de noodzakelijkheid erkent.  Je zal dan moeten kunnen aantonen dat de andere mede-eigenaars ten onrechte niet willen meewerken aan de verhuur, dat die kadert  in een goed beheer en dat de andere eigenaars zich zonder geldige reden verzetten.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Dit riskeer je als je de huurprijs niet vermeldt op een affiche ‘te huur’

    Als je zelf een huis of appartement wil verhuren, hang je daar wel eens een bordje of affiche uit waarop vermeld wordt dat het pand te huur staat. Maar waarom zet je daar maar beter de gevraagde huurprijs op? En wat riskeer je als je dat niet doet?

    Wettelijke verplichting

    Als je een woning of appartement wil verhuren dat voor ‘bewoning’ is bestemd moet je op huuraffiches minstens het bedrag van de gevraagde huurprijs en van de kosten en lasten vermelden. Dat geldt zowel in Vlaanderen, Wallonië als in Brussel.

    In Brussel en Wallonië is de informatie die je als verhuurder moet vermelden zelfs nog ruimer. Zo moet in Brussel bijvoorbeeld zelfs vermeld worden of er in het huurpand al dan niet individuele tellers zijn voor water, gas en elektriciteit.

    Sanctie

    Hou je je niet aan deze verplichting, dan kan de gemeente waar het onroerend goed gelegen is (en waar je de affiche dus uithangt) je een administratieve geldboete opleggen. Het is dus de gemeente die beslist om dat al dan niet te doen.

    Die boete kan in Vlaanderen tussen de 50 en 350 euro liggen. In Wallonië en in Brussel bedraagt het maximumbedrag van de boete integendeel ‘maar’ 200 euro.

    Een lagere huur vragen?

    Het is niet omdat je een bepaalde prijs op je affiche vermeldt dat je uiteindelijk geen lagere huurprijs mag vragen aan je huurder. Dit kan bijvoorbeeld aan de orde zijn als er geen kandidaten blijken te zijn om aan de huurprijs die je aanvankelijk voorstelde van je te huren.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Moet je de makelaar betalen als de koper geen lening krijgt?

    Je verkoopt een huis of appartement via een vastgoedmakelaar. Moet je de makelaarsvergoeding betalen als de koper uiteindelijk geen lening krijgt? Kan je andere afspraken maken met de makelaar?

    Als je een huis of appartement verkoopt zal de koper veelal vragen dat er in de verkoopscompromis een opschortende voorwaarde wordt opgenomen van het verkrijgen van een lening. Krijgt de koper uiteindelijk geen lening, dan gaat de koop alsnog niet door. Moet je in dat geval wel de makelaar betalen?

    Geen koop, geen betaling

    Dat is alvast de regel. De wet is hierover duidelijk. Die zegt immers dat als een opschortende voorwaarde in een koopovereenkomst niet wordt vervuld er geen vergoeding verschuldigd is aan de makelaar.

    Andere afspraken?

    Je vastgoedmakelaar kan ook geen andere afspraken met je maken. Hij kan dus contractueel niet met je afspreken dat je hem toch moet betalen als de opschortende voorwaarde niet wordt vervuld. Staat er toch zo’n clausule in de overeenkomst die je met de makelaar afsloot dan is die niet geldig. De makelaar zal er zich dus niet op kunnen beroepen om toch een vergoeding van je te vragen.

    En als je geen consument bent?

    Verkoop je een vastgoed dat eigendom is van je professionele vennootschap, dan gelden de voorgaande regels niet. Strikt gezien kan een vastgoedmakelaar daar wel een bepaling opnemen in het makelaarscontract die aangeeft dat je bij het niet vervuld zijn van een opschortende voorwaarde wel een vergoeding verschuldigd bent. Lees er dus het contract grondig op na voor je dit tekent en schrap bepalingen in die zin.

     

     Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Dit kan je doen als er een bouwovertreding rust op het huis dat je kocht

    Nadat je een huis kocht stel je vast dat er een bouwovertreding op rust. Welke stappen kan je in dat geval tegen de verkoper ondernemen? Wat kan je van hem zoal vragen? Kan je ook iets doen tegen de notaris of vastgoedmakelaar?

    Een tijdje nadat je een woning kocht verneem je dat er een bijgebouw zonder vergunning werd opgericht of dat er bv. een groter gebouw werd geplaatst dan wat er vergund was. Los van een eventuele regularisatie die je zou kunnen vragen, kan je ook wel eens stappen ondernemen tegen de verkoper. Welke argumenten kan je daarbij gebruiken en wat kan je van hem vragen?

    Verborgen gebrek

    Om de verkoper ‘aansprakelijk te stellen’ zou je in eerste instantie kunnen zeggen dat er sprake is van een verborgen gebrek aan het pand dat je kocht. In de meeste koopovereenkomsten staat evenwel een bepaling dat de verkoper geen garantie geeft voor verborgen gebreken. Zo’n bepaling is ook geldig.

    Als er zo’n clausule in de koopovereenkomst staat kan je de verkoper enkel voor verborgen gebreken aansprakelijk stellen als hij op het moment van de verkoop van de bouwovertreding op de hoogte was. Als koper zal je dat moeten bewijzen. Bouwde de verkoper de onvergunde constructie zelf, dan zal dit bewijs meestal wel lukken. Kocht hij integendeel op zijn beurt het onroerend goed van iemand anders (die de bouwovertreding beging) dan kan dit bewijs moeilijker liggen. Weet wel dat je niet te lang mag wachten  om zo’n vordering in te stellen als je het probleem ontdekte. Een vordering op grond van verborgen gebreken moet nu eenmaal binnen een korte termijn worden ingesteld.

    Andere argumenten

    Je zou daarnaast ook kunnen zeggen dat de verkoper je bedrogen heeft. Hiervoor moet je kunnen aantonen dat de verkoper wat men noemt ‘kunstgrepen’ aanwendde om je het onroerend goed te laten kopen (doordat hij bv. doelbewust loog over vergunningen terwijl jij daar als koper naar vroeg).

    Een ander argument kan er eventueel in bestaan in te roepen dat je dwaalde en dacht een onroerend goed te kopen waarmee stedebouwkundig alles in orde was. Hou er wel rekening mee dat de verkoper in reactie op dit argument  wel eens zou kunnen antwoorden dat je zelf voor de aankoop de nodige opzoekingen had moeten doen bij bv. de gemeente.

    Als koper kan je eventueel ook zeggen dat de verkoper je wat men noemt moet ‘vrijwaren voor uitwinning’.

    Wat kan je vragen?

    Afhankelijk van de ernst van de bouwovertreding, de sterkte van je dossier en je uiteindelijke wensen, kan je vooreerst eventueel de nietigverklaring of ontbinding van de verkoop vorderen. Als die vordering wordt ingewilligd krijg je je geld terug en moet jij op jouw beurt de woning teruggeven aan de verkoper. Bovenop kan je ook een schadevergoeding vragen voor de schade die je leed.

    Een andere denkpiste bestaat erin de woning die je kocht te houden en een prijsvermindering of een schadevergoeding te vragen (en dit bv. ten belope van de minwaarde die het onroerend goed heeft ten gevolge van de bouwovertreding, de kosten van afbraak van wat zonder vergunning werd opgericht, de kosten van de regularisatie enz.).

    Het is alleszins aangewezen om een beroep te doen op een advocaat. Die kan je informeren over welke stappen je in jouw concrete geval kan zetten en welke vorderingen je het beste kan stellen.

    Anderen aansprakelijk stellen?

    Je hoeft je overigens niet noodzakelijk te beperken tot het aansprakelijk stellen van de verkoper. Je kan eventueel ook een schadevergoeding vragen van de vastgoedmakelaar die tussenkwam bij de verkoop en/of van de notaris bij wie de notariële akte werd verleden. Die moeten immers bepaalde opzoekingen en opvragingen doen. Toch betekent dit niet dat de makelaar en/of notaris sowieso aansprakelijk zullen zijn bij het bestaan van een bouwovertreding. Overleg ook hier met je advocaat over wat je kansen op succes zijn vooraleer je beslist de notaris of vastgoedmakelaar ‘aan te pakken’.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

     

     

  • Zo zorg je ervoor dat je aannemer je werf op tijd afwerkt

    Als je wil (ver-)bouwen is het belangrijk dat de aannemers waar je een beroep op doet zich aan de planning houden. Hoe kan je daar, in tijden waar het orderboekje van vele aannemers overvol zit, voor zorgen?

    Deze week stond het weer in de pers. De orderboekjes van vele aannemers zitten behoorlijk vol. Bij sommige aannemers moet je zelfs tot een jaar geduld hebben voor ze op je werf aan de slag kunnen gaan. Maar hoe zorg je er voor dat je bouwproject niet te veel vertraging oploopt?

    Stel de vraag

    Speel tijdens je zoektocht naar een aannemer open kaart over je wens dat je werf tijdig klaar is. Vraag de aannemer of hij in de mogelijkheid is om zich aan de planning te houden. Misschien moet je zelf wel wat toegevingen doen op de timing die je wil nageleefd zien. Vaak zijn de orderboekjes van de beste aannemers namelijk het eerst gevuld.

    Zet de afspraak op papier

    Belooft je aannemer je dat hij een bepaalde timing kan respecteren, zet dan die afspraak ook op papier. Geef aan wanneer de werf uiterlijk moet klaar zijn of geef een aanvangsdatum en een uitvoeringstermijn aan. Verduidelijk meteen ook welke dagen eventueel als weerverlet in aanmerking worden genomen bij het berekenen van de termijn. Je kan meteen ook overeenkomen wat de sanctie is als de aannemer zich uiteindelijk niet aan deze afspraak houdt. Zo kan je bv. een vergoeding overeenkomen per maand vertraging.

    Speel kort op de bal

    Merk je in de loop van de werken dat de werf vertraging oploopt, wijs de aannemer dan op de gemaakte afspraken. Je kan dat bv. doen in een mail. Helpt dat niet, dan kan je de aannemer via een aangetekende brief wijzen op wat werd overeengekomen en vragen dat hij de timing alsnog strikt respecteert. Maak dan meteen voorbehoud om een schadevergoeding te vragen als dat niet gebeurt.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Moet je kandidaat-huurders binnenlaten bij het einde van de huur?

    Tijdens de laatste maanden van je huurovereenkomst wil de verhuurder (of de makelaar bij wie het pand te huur staat) het huurhuis komen bezichtigen met enkele kandidaat-huurders. Maar is dat wel toegelaten en kan hij dan te pas en te onpas langskomen?

    Kijk in je huurcontract

    In je huurcontract kan een regeling staan over welke bezichtigingen je verhuurder mag (laten) doen bij het einde van de huur. Zo kunnen er concrete dagen en uren vermeld worden (bv. tijdens de laatste drie maand van de huur elke woensdag van 18 tot 20 u en elke zaterdag van 11 tot 13 uur). Zo’n afspraken zijn vaak geldig, tenzij ze een te verregaande inbreuk zouden vormen op je recht om het rustig genot te hebben van je huurpand. Dit is bv. het geval als het huurcontract dagelijks bezichtigingen mogelijk maakt.

    En als er niets in staat?

    Staat er niets in het huurcontract vermeld, dan moet je aan je verhuurder al eveneens de mogelijkheid geven om het huurpand te laten bezichtigen in de laatste maanden van de huur. Spreek daarvoor concrete dagen en uren met de verhuurder af. Je kan de bezichtigingen dan laten plaatsvinden op dagen en uren die je passen.

    Binnen zonder je toestemming?

    De verhuurder (of makelaar) mag niet met kandidaat-huurders in je huurhuis binnenkomen als je niet thuis bent (tenzij je daarvoor de toestemming zou geven). Ook als je thuis bent en je geen toelating geeft om binnen te komen mogen ze je woning niet betreden (zelfs al zouden er contractueel afspraken gemaakt zijn dat ze dat wel kunnen).

    Een discussie en dan?

    Laat je de kandidaat-huurders niet binnen op de afgesproken uren of slaag je er niet in met de verhuurder afspraken te maken (omdat je bv. helemaal niet wil dat er bezichtigingen doorgaan) dan riskeer je dat de verhuurder naar de vrederechter stapt om je daar te verplichten toegang tot het pand te verlenen. Bij een onterechte weigering om bezichtigingen toe te laten zou de verhuurder ook een schadevergoeding van je kunnen vragen (bv. één of meerdere maanden huur omdat hij niet dadelijk opnieuw kon verhuren).

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Dit zijn de grenzen aan het voorschot dat je aannemer je kan vragen

    Als je in zee gaat met een aannemer vraagt die je wel eens om hem een voorschot te betalen. Maar zijn er grenzen aan het bedrag dat je aannemer je als voorschot kan vragen of heeft deze daarin de vrije keuze?

    Je hoort wel eens verhalen van mensen die maar liefst  50 % van het aannemingsbedrag (of zelfs meer) als voorschot moeten betalen aan hun aannemer voor die bij hen aan de slag wil gaan. Maar kan dat wel?

    Een kwestie van afspraak

    Je aannemer kan met jou perfect afspraken maken over de hoegrootheid van het voorschot dat je aan hem moet betalen. In principe is er ook geen maximumgrens beneden dewelke dit voorschot moet blijven. Als klant heb je er natuurlijk alle belang bij dat het voorschot zo beperkt mogelijk wordt gehouden. Als je aannemer failliet gaat ben je het nu eenmaal kwijt.

    Er is een uitzondering

    Een uitzondering geldt als de wet Breyne van toepassing is (bv. bij een verkoop van een appartement op plan).  De wet Breyne zegt immers dat de aannemer bij het sluiten van de overeenkomst een voorschot van maximaal 5% van de totale prijs mag vragen.  Het saldo van de prijs van de werken is in het kader van deze wet slechts opeisbaar in gedeelten die nooit hoger mogen zijn dan de prijs van de reeds uitgevoerde werken.

    En als er niets is afgesproken?

    Als er geen afspraken zijn over een voorschot en je aannemer vraagt dit alsnog, dan hoef je er geen te betalen. De wet bevat nu eenmaal nergens een regel die zegt dat je aannemer je een voorschot mag vragen als dat niet afgesproken is.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)