WordPress

Auteur: jan

  • Dit riskeer je als je de factuur van je aannemer niet protesteert

    Nadat een aannemer werken voor je uitvoerde ontvang je zijn factuur. Moet je die protesteren als je meent dat de werken niet correct werden uitgevoerd of dat de prijs te hoog ligt? Welk risico loop je als je dat niet doet en je de factuur gewoon laat liggen zonder ze te betalen?

    Protesteren is aangewezen

    Het is natuurlijk altijd best om een factuur waar je het niet mee eens bent te protesteren. Dat doe je door een aangetekende brief te sturen naar de aannemer waarin je laat weten waarom je het niet eens bent met zijn factuur. Doe dat zo spoedig mogelijk na ontvangst van de factuur. Betwist je een deel van de factuur niet, dan kan je alvast het niet betwiste gedeelte betalen.

    En als je dat niet doet?

    Protesteer je als particulier een factuur niet (en betaal je ze ook niet) dan is dat in principe nog geen ramp. Je aannemer kan uit het niet-protest geen aanvaarding van zijn factuur afleiden. Op een particulier rust nu eenmaal geen verplichting tot protest. Er geldt een uitzondering op die regel als je stilzwijgen wat men noemt ‘omstandig’ is. Dat wil zeggen dat er begeleidende omstandigheden zijn waardoor je zwijgen wel aanvaarden wordt. In de praktijk is dit maar zelden het geval.

    De nieuwe wettelijke regels rond het bewijs zeggen trouwens dat je aannemer in het contract dat hij met je afsluit geen andere afspraken mag maken.  Hij kan dus niet bepalen dat je vermoed wordt toch met de factuur akkoord te gaan als je niet reageert binnen een bepaalde termijn. Een dergelijke clausule zal nu eenmaal niet geldig zijn.

    En als ondernemer?

    Doe je verbouwingen voor je zaak (als ondernemer) dan geldt er een andere regel. Meer bepaald wordt in dat geval een factuur die niet wordt geprotesteerd vermoed aanvaard te zijn. Brengt je aannemer de zaak dan voor de rechtbank dan zal die de vordering van je aannemer allicht zonder meer inwilligen als je de factuur niet protesteerde.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Zo kan je nieuwe partner zich inkopen in je huis

    Als je eigenaar bent van een huis en een duurzame relatie hebt met een nieuwe partner die bij jou wil komen inwonen, wil die zich wel eens graag inkopen in je woning. Maar hoe kan je daarbij best te werk gaan?

    Als je samenwoont is het niet ongebruikelijk dat je samen met je nieuwe partner de lening van de woning afbetaalt en samen kosten doet van bv. renovatiewerken.  Als de woning dan alleen jouw eigendom is kan het wel eens gebeuren dat je partner zich meteen ook wil inkopen in de woning …

    Kopen kan

    Je partner zou perfect een deel van de woning kunnen overkopen van jou. Een dergelijke verkoop moet gebeuren via een notariële akte, net zoals dat het geval zou zijn als je de woning zou verkopen aan een vreemde.  Je partner zal dan meteen ook registratierechten (verkooprechten) moeten betalen op de koopprijs, net als de notariële kosten en erelonen. Dit is dan ook een bijzonder dure operatie.

    Inbreng

    Een heel wat goedkoper alternatief bestaat erin in het huwelijk te treden met je partner.  Je kan dan een huwelijkscontract afsluiten waarbij je de woning (samen met de daarop rustende lening) inbrengt in de huwgemeenschap.  Je partner zou dan op zijn beurt een even groot vermogensbestanddeel kunnen inbrengen om op die manier de inbreng terug in evenwicht te brengen. In dit geval moet je geen registratierechten betalen maar enkel de kost van het huwelijkscontract.

    Andere afspraken

    Investeert je partner in je woning dan zou je ook een overeenkomst kunnen afsluiten waarbij je afspreekt dat je hem of haar een bepaalde vergoeding hiervoor zal betalen als je uiteengaat maar waarbij je partner geen mede-eigenaar wordt van je pand.  Het opmaken van een dergelijke overeenkomst is maatwerk dat je best overlaat aan een advocaat of notaris.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Vier aandachtspunten als je samen met je partner een huis wil kopen

    Als je niet gehuwd bent en je met je partner een onroerend goed wil kopen, denk je maar beter na over hoe je daarbij te werk gaat. Die afspraken kunnen namelijk onder meer van groot belang zijn als jullie relatie, al dan niet door een overlijden van één van jullie beiden, eindigt.

     

    In welke verhouding kopen?

    Een eerste vraag die je moet stellen is in welke verhouding je de aankoop doet. Meestal gebeurt dat elk voor de onverdeelde helft. Dat is echter niet verplicht. Zo is het perfect mogelijk om de aankoop in gelijk welke andere verhouding te doen (bv. 60/40, 75/25). De aankoop in een andere verhouding dan 50-50 kan bijvoorbeeld aangewezen zijn als één van jullie minder geld investeert in het onroerend goed dan de andere.

    Als je niet in een 50-50 verhouding koopt, is het belangrijk om goede afspraken te maken over hoeveel elk bv. moet bijdragen in de lening en de aflossing ervan en ook een regeling te treffen over hoeveel elk moet betalen in verbouwingen die eventueel aan het onroerend goed gebeuren. Ook die kosten moeten dan misschien in een verschillende verhouding dan een loutere 50/50 verdeling worden betaald.

    Bijkomende afspraken op papier

    Investeert één van jullie beiden meer geld in het pand dan de andere, dan bestaat een alternatief erin dat toch ieder voor de onverdeelde helft aan te kopen maar naast de eigenlijke aankoop een bijkomende overeenkomst af te sluiten. In die overeenkomst wordt dan afgesproken hoe de meerinbreng moet worden vergoed als er bijvoorbeeld een einde zou komen aan de relatie.

    Een denkpiste hier is bv. te werken met een soort van leningsovereenkomst waarbij diegene die meer betaalde de helft van wat hij meer betaalde dan de andere laat kwalificeren als een lening aan de andere partij die bijvoorbeeld opeisbaar is bij het einde van de samenwoonst. Er kan dan meteen worden afgesproken of er al dan niet intresten dienen te worden betaald en of er rekening moet worden gehouden met de meer- of minwaarde van het onroerend goed. De opmaak van een dergelijke overeenkomst is maatwerk. Het is dan ook aangewezen ze op te laten stellen door een jurist (zo bv. de notaris op wie een beroep wordt gedaan bij de aankoop).

    Zet je geen dergelijke afspraak op papier, dan wordt het voor de partner die meer betaalde bijzonder moeilijk om dat te recupereren. Hij zal dan een beroep moeten doen op principes als  verrijking zonder oorzaak waarvan de kansen op succes hoogst onzeker zijn.

    Werken met een beding van aanwas?

    Feitelijk samenwonende partners erven wettelijk gezien niet van elkaar en ook wettelijke samenwoners hebben maar een beperkt wettelijk erfrecht (zij erven enkel het vruchtgebruik van de gezinswoning). Als zij elkaar begunstigen via een testament kan dat geen afbreuk doen aan de rechten van de reservataire erfgenamen (kinderen).  Mede om die redenen raadt men samenwoners die samen een onroerend goed kopen wel eens aan om in de aankoopakte een zogenaamd beding van aanwas op te nemen. Door de opname van zo’n clausule komt bij het overlijden van één van de partners diens aandeel in het onroerend goed automatisch toe aan de andere partner. De andere (zelfs reservataire) erfgenamen kunnen daar dan geen rechten meer op laten gelden.

    Overweeg je om te werken met zo’n beding van aanwas, dan is het aangewezen dit te overleggen met de notaris. Hij kan het op een dergelijke manier formuleren dat dit ook fiscaal zo voordelig mogelijk is.

    Anticipatieve inbreng?

    Koop je nu samen een onroerend goed en overweeg je om op termijn te huwen, dan kan het nuttig zijn om in de aankoopakte een zogenaamde anticipatieve inbreng te doen van het pand in de toekomstige huwgemeenschap. Op die manier vermijd je om op het moment van het huwelijk nog eens een huwelijkscontract te moeten laten opmaken bij een notaris waarin het onroerend goed wordt ingebracht in de huwgemeenschap. Voorwaarde daarbij is wel dat je  elk ten belope van een gelijk deel eigenaar wordt van het onroerend goed.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Wie betaalt de rekening als je aannemer een kabel of leiding raakt?

    Een aannemer die bouw- of verbouwingswerken bij je uitvoert beschadigt daarbij (per ongeluk) een kabel of leiding. Kan je dan vragen dat je aannemer de herstelkosten op zich neemt of moet jij die betalen?

    Het zou niet de eerste keer zijn dat een aannemer die werken uitvoert in een tuin of aan een woning daarbij een leiding van gas, elektriciteit of water raakt of bij het graven bv. de riolering beschadigt. De kans is groot dat de aannemer dan aangeeft dat hij daar niets aan kon doen en jij de rekening moet betalen. Maar is dat wel zo?

    Kijk in het contract

    In het contract dat je met je aannemer afsluit (of in zijn algemene voorwaarden) kan hierover een regeling staan. Daarin kan je aannemer bepalen dat jij bv. verantwoordelijk bent voor zo’n schade. Die bepaling zal meestal ook geldig zijn, tenzij je aannemer echt een zware fout zou hebben begaan (door bv. met groot materiaal plots te beginnen graven zonder ook maar enige info te hebben ingewonnen over de ligging van leidingen).

    Er staat niets in

    Staat er niets in het contract dan mag je aannemer van jou verwachten dat je aangeeft waar er volgens jou allemaal leidingen liggen en dit zowel binnen- als buitenhuis.  Gaf je foute info, dan draai jij daarvoor op.

    Won de aannemer geen info in (bij jou en voor leidingen buiten bij de maatschappijen die zorgen voor de nutsvoorzieningen), dan kan je hem eventueel aansprakelijk stellen. Hetzelfde geldt als de aannemer onvoldoende voorzichtig te werk ging en dit zeker op plaatsen waar hij kan verwachten dat er leidingen zouden kunnen liggen.

     

    Jan ROODHOOFT, advocaat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Zo ga je te werk als je je huis in het buitenland wil verhuren

    Je bent eigenaar van een onroerend goed dat in het buitenland is gelegen en dat je wil verhuren. Kan je hiervoor een Belgisch huurcontract gebruiken? Met welke spelregels moet je rekening houden?

     

    Als je eigenaar bent van een tweede verblijf in het buitenland (bv. Frankrijk, Spanje, …) wil je dat misschien wel verhuren. Het is dan belangrijk goed na te denken over hoe je te werk gaat.

    Let op met een Belgisch contract

    Zelfs als je je buitenlands onroerend goed verhuurt aan een andere Belg, gebruik je maar beter geen Belgisch huurcontract. Je moet in heel wat landen nu eenmaal een huurcontract afsluiten dat is opgemaakt volgens het recht dat in dat land van toepassing is. Hou je je daar niet aan, dan loop je het risico dat het contract niet geldig is of bepaalde afspraken terzijde zullen worden geschoven.

    Wat wel doen?

    Gebruik dan ook een huurcontract dat is opgesteld volgens het recht dat in het land waar het onroerend goed is gelegen van toepassing is. Je kan zo’n contract eventueel verkrijgen via een lokale vastgoedmakelaar of je zou bijvoorbeeld een model kunnen vragen aan een plaatselijke advocaat. Vind je online een model terug, dan is het van belang na te gaan of dit nog voldoende actueel is.

    Een discussie en dan?

    Heb je een discussie met de huurder over de uitvoering van de huurovereenkomst en eindigt die voor de rechtbank, dan is de kans groot dat een rechtbank in het land in kwestie bevoegd is voor het geschil. Je riskeert dan ook op een buitenlandse advocaat een beroep te moeten doen.

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

    Klik hier voor al onze panden in Spanje

    Klik hier voor al onze panden in Frankrijk

  • Dit kan je doen als je vader of moeder een huis te goedkoop verkocht

    Je hoogbejaarde vader of moeder verkocht voor zijn of haar overlijden een onroerend goed tegen een te lage prijs. Kan je dan als erfgenaam die verkoop nog in vraag stellen?

    Getekend is getekend

    Dat is alvast het uitgangspunt. Als je vader of moeder een onroerend goed waarvan die alleen eigenaar was verkocht, dan zit je als erfgenaam aan die koop vast. Je kan die dus niet in vraag stellen ook al gebeurde de verkoop tegen een te lage prijs. Je bent nu eenmaal als rechtsopvolger van je ouder gebonden door de overeenkomsten die deze tijdens zijn of haar leven afsloot. Dat is alvast het uitgangspunt. Niettemin bestaan er op die regel enkele uitzonderingen.

    Wilsbekwaamheid

    Vooreerst kan het namelijk zijn dat je vader of moeder niet voldoende wilsbekwaam was op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst (je moeder of vader was bijvoorbeeld dement). In dat geval kan de koopovereenkomst mogelijks alsnog nietig verklaard worden.  Overweeg je om deze nietigheid in te roepen, neem dan contact met een advocaat of notaris die je kan adviseren over je kansen op succes.

    Veel te goedkoop verkocht

    Als het onroerend goed veel te goedkoop werd verkocht, dan kan de verkoop al eveneens in vraag gesteld worden. Dat is meer bepaald het geval als de verkoper door de verkoopprijs van een onroerend goed voor meer dan 7/12 benadeeld is. Die regel is niet van toepassing bij een openbare verkoop of een verkoop op lijfrente. Wil je dat doen, dan moet dit gebeuren binnen de twee jaar na het afsluiten van de koopovereenkomst.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Zo kan je je bijdragen in het reservefonds recupereren als je je appartement verkoopt

    Als eigenaar van een appartement hebt je een aantal bedragen gestort in het reservefonds van het gebouw. Hoe kan je er dan voor zorgen dat je die betaalde bedragen ‘terugkrijgt’ als je je appartement verkoopt?

    Terugvragen aan de syndicus?

    De bedragen die je betaalde in het reservefonds (en die nog niet zijn gebruikt om er bv. renovatiewerken mee te bekostigen) zijn ‘gekoppeld’ aan jouw appartement. Dat betekent meteen dat je niet van de syndicus kan vragen dat hij je deze bedragen terugstort als je je appartement verkoopt.  De bedragen die je stortte zullen dus ten goede komen aan de nieuwe eigenaar van je appartement.

    De koper laten betalen

    Je kan wel afspreken met de koper van je appartement dat die je bovenop de eigenlijke aankoopprijs ‘jouw’ stortingen die nog in het reservefonds zitten moet terugbetalen. Zo’n afspraak moet je wel duidelijk op papier zetten. Doe je dat niet, dan wordt er van uitgegaan dat je bovenop de aankoopprijs van het appartement geen andere vergoedingen vraagt van de koper en dat jouw deel van het reservefonds begrepen is in de aankoopprijs van het appartement.

    Zet het in de compromis

    Als je met de koper afspreekt dat die je jouw deel van het reservefonds moet betalen, dan is het belangrijk dat reeds in de verkoopscompromis te zetten. Doe je dat niet dan riskeer je dit niet meer van de koper te kunnen vragen. Je kan aan de syndicus vragen om het juiste bedrag van jouw deel in het reservefonds op te geven.

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Moet je als koper de nog openstaande rekening van een aannemer betalen?

    Je koopt een huis of appartement waaraan de verkoper pas nog een aantal werken liet doen. Kan de aannemer dan bij jou aankloppen om zijn rekening te betalen? Kan je andere afspraken met de verkoper maken?

    Een aannemer die werken deed aan het pand dat je kocht en wiens rekening door de verkoper niet betaald werd, kan er wel eens aan denken om bij jou als koper te komen aankloppen (‘ik deed nu eenmaal werken aan jouw woning, mijnheer’). Maar kan dat wel?

    Wie ging met de aannemer in zee?

    Als het de verkoper was die de werken toevertrouwde aan de aannemer, dan moet hij de rekening van de aannemer betalen. Als die nog niet betaald is op het moment dat jij de woning koopt, hoef je je daarom nog geen zorgen te maken. Het is niet omdat je een woning waaraan werken gebeurden koopt, dat jij nu die werken zou moeten betalen.

    Andere afspraken  

    Je kan met de verkoper wel andere afspraken maken. Zo zou je in de koopovereenkomst perfect kunnen overeenkomen dat jij als koper de openstaande rekeningen van de aannemer betaalt. Hou er wel rekening mee dat de fiscus het bedrag daarvan wel eens als een verkapt deel van de koopsom kan aanzien en van oordeel kan zijn dat je daarop ook verkooprechten (registratierechten) verschuldigd bent.

    En bij een appartement?

    Werden er werken uitgevoerd aan de gemene delen van een appartementsgebouw dan moet je als koper mee betalen in de rekeningen van aannemers die voor de aankoop werden gelast en die nog niet in de afrekening zaten die aan de verkoper werd gestuurd.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Daarom kan je voortaan gemakkelijker een schuldsaldoverzekering afsluiten

    Sinds 1 februari ll kunnen mensen die ooit kanker hadden en daarvan genezen zijn gemakkelijker een schuldsaldoverzekering aangaan. Waarom is dat het geval en wat moet je daar van weten?

    Wie ooit ernstig ziek was en genas had het tot nu toe wel eens moeilijk om nog een schuldsaldoverzekering te kunnen afsluiten. Een wet van 4 april 2019 wijzigt dat en voert een zogenaamd recht in ‘om vergeten te worden’. Die wet trad op 1 februari laatstleden ook in werking.

    Voor wie?

    De wet speelt voor mensen die in het verleden getroffen werden door kanker maar intussen genezen zijn verklaard. Door de nieuwe wet mag een verzekeraar tien jaar na het einde van een succesvolle kankerbehandeling daar namelijk geen rekening meer mee houden bij de beoordeling van de aanvraag om een schuldsaldoverzekering te krijgen. Deze termijn van 10 jaar kan worden aangepast in functie van leeftijdscategorieën en/of het type van kankeraandoening.

    De wet maakt het daarnaast ook mogelijk om een ‘recht om vergeten te worden’ in te voeren voor bepaalde chronische ziektes. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan HIV, chronische leukemie en chronische hepatitis.

    Niet weigeren

    Door de nieuwe wet mag een verzekeraar de schuldsaldoverzekering om reden van de vroegere kankeraandoening niet weigeren. Hij mag op basis van die kankeraandoening ook geen extra bijpremies vragen of de kankeraandoening uitsluiten uit het verzekeringscontract.

    Wel melden

    Vraag je een schuldsaldoverzekering aan en had je ooit kanker dan moet je dat wel nog melden aan de verzekeraar.  Dit geldt zelfs als je volledig genezen bent en de behandeling al van meer dan 10 jaar geleden dateert.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • 4 zaken die je best afspreekt als de verkoper nog een tijdje wil blijven wonen

    De verkoper van een huis of appartement wil na het ondertekenen van de notariële verkoopsovereenkomst nog enkele maanden blijven wonen in het verkochte pand. Is dat mogelijk en welke voorzorgen neem je dan best als koper?

    De verkoper van een onroerend goed wil soms nog een tijdje in de verkochte woning blijven wonen en dit omdat hij bv. nog een woning of appartement moet huren, moet wachten op een beschikbare serviceflat of omdat de nieuwbouwwoning waar hij naar wil verhuizen nog niet klaar is.

    Dit is perfect mogelijk als je als koper hiermee akkoord gaat. Niettemin neem je dan maar beter een aantal voorzorgen. Op het moment van de ondertekening van de notariële verkoopsovereenkomst zal de eigendom van de woning (en ook het daaraan verbonden risico) nu eenmaal al op jou als koper overgaan.

    Maak goede afspraken over de duur

    Zorg er vooreerst voor dat je duidelijke afspraken maakt over de periode dat de verkoper nog in het verkochte pand mag blijven wonen. Neem alleszins een maximumduur op (bv. gedurende maximaal zes maanden na het verlijden van de notariële akte) en bepaal meteen dat de verkoper bij het verstrijken van die periode het gekochte pand zonder meer moet verlaten zonder dat je bv. nog een opzeg moet geven. Je kan ook een uitdrijvingsbeding opnemen waarin staat dat de verkoper uitgedreven kan worden door een gerechtsdeurwaarder als hij niet spontaan vertrekt.

    Laat meteen vermelden in de overeenkomst dat de bewoning door de verkoper een zogenaamde bezetting ter bede is en dat er daardoor geen huurovereenkomst ontstaat tussen jou en de verkoper. Indien er immers sprake is van een huurovereenkomst geniet de verkoper de wettelijke bescherming van de regels rond woninghuur.

    Een vergoeding afspreken?

    Je zou meteen met de verkoper kunnen afspreken dat die je een vergoeding moet betalen voor de periode dat hij nog in de woning blijft nadat jij daar eigenaar van werd. Maak ook meteen afspraken over de kosten en lasten die de verkoper in die periode moet betalen (bv. de kosten van bepaalde herstellingen die zich opdringen). Hierbij zou je er bijvoorbeeld aan kunnen denken te verwijzen naar de regels rond het vruchtgebruik en de verplichtingen die de vruchtgebruiker heeft.

    Kom je geen vergoeding overeen en laat je de verkoper gratis in de woning blijven, dan moet je er rekening mee houden dat het niet uitgesloten is dat de fiscus nadien zegt dat het verder gratis verblijven in de woning een deel van de koopprijs is (met andere woorden dat dit voordeel afgetrokken werd van de koopprijs). Men zou dan wel eens kunnen zeggen dat je op dit voordeel (de geschatte huurwaarde voor die periode) ook registratierechten verschuldigd bent.

    Een plaatsbeschrijving opmaken

    Het is verder aangewezen dat je samen met de verkoper een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaakt van de woning. Door het opmaken van zo’n plaatsbeschrijving vermijd je later niet te kunnen aantonen dat de verkoper tijdens zijn verblijf in de woning daaraan schade berokkende. Je kan door zo’n plaatsbeschrijving namelijk aantonen wat de toestand was van de woning toen je ze kocht.

    Strikt gezien zou je zelfs kunnen overeenkomen met de verkoper dat een deeltje van de verkoopprijs geblokkeerd wordt tot de verkoper uiteindelijk het pand verlaat en er blijkt dat er daar geen schade aan werd toegebracht. Zorg er verder voor dat de woning correct verzekerd is en vraag dat de verkoper ook zijn eventuele aansprakelijkheid verzekert.

    Bezoeken aan of werken in de woning

    Je kan in de overeenkomst die je met de verkoper afsluit meteen ook afspreken dat je in de periode dat die nog in de woning verblijft op bepaalde dagen en uren daar binnen mag (al dan niet met bv. aannemers en/of een architect). Dat kan bv. nuttig zijn om al opmetingen te kunnen doen, om de aannemer bijvoorbeeld toe te laten een offerte op te maken enz. Je zou zelfs kunnen overeenkomen dat je in bepaalde ruimtes al mag beginnen met het doen van werken (bv. het schilderen van bepaalde slaapkamers).

    Uiteindelijk is alles dus een kwestie van goede afspraken te maken. De notaris op wie je een beroep doet kan je helpen om deze afspraken op een correcte manier op papier te zetten.

    Jan ROODHOOFT, advocaat (www.ra-advocaten.be)