WordPress

Auteur: jan

  • Waarom je maar beter de offerte van je aannemer ‘natelt’

    In de offerte van je aannemer staat een telfout die in je voordeel is. Kan je dan eisen dat hij de werken uitvoert aan de ‘verkeerde’ prijs? Met welke spelregels moet je daarbij rekening houden?

    Het gebeurt wel eens dat een aannemer een telfout maakt bij de optelling van de deelposten van zijn offerte.  Als de aannemer dat na uitvoering van de werken vaststelt bestaat de kans dat hij toch wil afrekenen aan het ‘herberekende’ bedrag waardoor je uiteindelijk ‘meer’ moet betalen. Maar kan dat wel?

    Offerte is bindend

    Dat is alvast het uitgangspunt. Een offerte die je aannemer maakt is in principe bindend. Voorwaarde is wel dat je de offerte aanvaardt binnen de termijn dat deze gold. Je aannemer zal nu eenmaal aan zijn offertes veelal een geldigheidsduur koppelen om te vermijden dat je daar geruime tijd na de opmaak nog mee bovenkomt en de prijzen intussen gestegen zijn.

    En bij een vergissing?

    Ook als er een vergissing staat in de offerte van je aannemer zit die daar aan vast. Dit is bv. het geval als hij per vergissing een verkeerde prijs voor bepaalde materialen vermeldde op de offerte.  Een uitzondering hierbij geldt als het overduidelijk is dat de prijs enkel een vergissing kan zijn (bv. je aannemer vermeldde ipv 1000 euro 100 euro omdat hij een nulletje vergat).

    Er is een uitzondering

    Als er sprake is van een duidelijke rekenfout in de offerte dan geldt er een uitzondering op de regel. De aannemer kan dan de prijs … wel nog aanpassen en zijn rekenfout rechtzetten. Dat is bv. het geval als de aannemer de verschillende deelposten van zijn offerte verkeerd optelde of bv. bij het vermenigvuldigen van een eenheidsprijs met een aantal vierkante meters een fout maakte.  Om verrassingen naderhand te vermijden reken je de offerte van je aannemer dan ook maar beter cijfermatig even na vooraleer je effectief beslist om met hem in zee te gaan.

    Jan ROODHOOFT, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • 3 aandachtspunten als je aannemer je meer garantie geeft dan wettelijk nodig

    Aannemers geven om commerciële redenen wel eens meer garantie op hun werken dan wat ze wettelijk moeten doen. Waarop moet je letten als je met zo’n aannemer in zee gaat? En waarom is de ene garantie de andere niet?

    Stel : je wil je woning laten injecteren tegen opstijgend vocht. Eén van de aannemers aan wie je een offerte vroeg is bereid om je sowieso 10 jaar garantie te geven op de uit te voeren werken.  Waarop moet je dan letten voor je dat als verkoopsargument in aanmerking neemt?

    Wie geeft de garantie?

    Kijk in eerste instantie na van wie de garantie uitgaat. Kijk daarbij in de mate van het mogelijke na hoe solvabel het bedrijf dat de garantie geeft wel is.  Hierbij kan je de balansen van een vennootschap controleren op de website www.nbb.be. Als het bedrijf nu eenmaal failliet gaat in de loop van de garantie, ben je er weinig mee vooruit.

    Hoever gaat de garantie?

    Kijk ook na hoever de garantie precies gaat en voor welke gebreken de aannemer je exact  garantie geeft.  Zo kan het zijn dat bepaalde (kleinere) gebreken worden uitgesloten en andere niet. Het kan ook gebeuren dat de garantie niet alles dekt en dat als er zich een gebrek voordoet de aannemer enkel de materialen te zijnen laste neemt en je zelf de werkuren moet betalen.

    Hoe claimen?

    Zorg er voor dat de garantie alleszins op papier staat. Kijk ook na hoe je de garantie moet claimen en welke modaliteiten je moet naleven om ervan te genieten. Als je je namelijk niet houdt aan de afgesproken voorwaarden riskeer je uiteindelijk toch geen garantie te krijgen.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Zo worden de herstellingskosten bij een vruchtgebruik binnenkort verdeeld

    De wetgeving rond het goederenrecht die op 1 september 2021 in werking treedt geeft nieuwe regels aan over wie de herstellingen moet betalen aan een huis dat iemand in vruchtgebruik heeft. Wat moet je daarvan weten?

     

    Kleine herstellingen

    Ook onder de nieuwe wet blijft de regel dat de vruchtgebruiker de onderhoudsherstellingen aan het onroerend goed waarop hij het vruchtgebruik heeft moet betalen.

    De wet zegt nu eenmaal dat hij de onderhoudsherstellingen moet doen die, op korte of lange termijn, nodig zijn om de waarde van het goed te vrijwaren, onder voorbehoud van normale slijtage, ouderdom of overmacht.

    Grove herstellingen

    Voor grove herstellingen zal integendeel een andere regeling gelden dan tot nu toe het geval was. Meer bepaald zegt de nieuwe wet dat de blote eigenaar die deze herstellingen uitvoert  (na overleg met de vruchtgebruiker) van de vruchtgebruiker kan eisen dat hij proportioneel bijdraagt in de kosten van deze herstellingen.

    Deze bijdrage wordt bepaald in verhouding tot de waarde van het vruchtgebruik tegenover de waarde van de volle eigendom. Ieder betaalt deze werken dus deels waarbij het gedeelte dat elkeen betaalt afhankelijk is van de waarde van het vruchtgebruik.

    Wat zijn grove herstellingen?

    Ook dat staat in de nieuwe wet. Het gaat meer bepaald om herstellingen die betrekking hebben op de structuur van het goed of van zijn inherente bestanddelen of waarvan de kosten manifest de vruchten van het goed te boven gaan.

    Weet wel dat de blote eigenaar niet moet meebetalen in herstellingen (zelfs grove) die nodig zijn aan gebouwen die de vruchtgebruiker heeft aangebracht of voor herstellingen die uitsluitend aan de vruchtgebruiker te wijten zijn.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Kan je verhuurder een ‘timer’ zetten op je verwarming?

    Je zal het maar meemaken dat je verhuurder een timer plaatst op je toegang als huurder tot warm water en verwarming. Moet je dat dan zo maar aanvaarden?  Het hof van cassatie deed daarover zeer recent een uitspraak.

    Wat was er gebeurd?

    Een verhuurder plaatste in het door hem verhuurde pand een timer waarmee hij de toegang tot warm water en verwarming voor de huurder beperkte. De huurder ging daar niet mee akkoord en stapte naar de rechtbank.  Hij meende nu eenmaal dat het gehuurde goed door het plaatsen van de timer niet meer beantwoordde aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.

    Wat besliste de rechter?

    Voor de rechtbank (en ook voor het hof van cassatie) kreeg de huurder gelijk. De rechter meende namelijk dat een verhuurder de continue werking van de verwarmingsinstallatie in het verhuurde pand moet waarborgen. Het plaatsen van een timer daarop waardoor de verwarming op bepaalde momenten niet werkt is volgens de rechter dan ook niet toegelaten. De verhuurder werd dan ook verplicht om de timer ‘te verwijderen’ en tevens een schadevergoeding te betalen.

    Wat te onthouden?

    Als je een woning of appartement huurt moet je verhuurder er voor zorgen dat hij je voldoende veilige verwarmingsmiddelen aanbiedt. Die verwarmingsmiddelen moeten de woongedeelten van het pand dat je huurt tot een normale temperatuur kunnen verwarmen.  Bovendien moet je verhuurder ook de continue werking van de verwarmings-installatie waarborgen en mag die daarop bv. geen timer plaatsen.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Dit riskeer je als je geen rookmelders hebt in je woning

    Sinds begin dit jaar moeten woningen die in Vlaanderen gelegen zijn uitgerust zijn met voldoende rookmelders. Wat riskeer je als je deze verplichting niet correct naleeft?

    De verplichting om voldoende rookmelders te plaatsen in je woning geldt zowel als je een woning verhuurt, dan wel die zelf bewoont.  Concreet houdt die verplichting in grote lijnen in dat er op elke verdieping minstens één rookmelder moet hangen.

    Ongeschiktverklaring

    Als je zelf je woning bewoont dan zal je door de overheid (voorlopig) niet gestraft worden als er geen branddetectoren in je woning hangen. Verhuur je een woning dan is dat wel het geval. Als je dan geen rookmelders installeerde kan dat vanaf 1 januari 2021 zelfs tot een ongeschiktverklaring van de door jou verhuurde woning leiden.

    Strafrechtelijke vervolging

    Je riskeert als verhuurder bovendien strafrechtelijk te worden vervolgd. Indien dat zou gebeuren kan het zijn dat je een boete en/of een gevangenisstraf krijgt opgelegd. Zo’n vervolging zou er bv. kunnen komen na een brand waar een huurder verwond raakte of zelfs overleed.

    Brandverzekering

    Heb je geen rookmelders geplaatst en breekt er brand uit in je woning, dan moet de verzekeraar de schade toch vergoeden. Het niet aanwezig zijn van rookmelders betekent dus niet dat je geen vergoeding krijgt bij een schadegeval. De kans bestaat wel dat de verzekeraar nadien de verzekeringspolis opzegt en je op zoek moet gaan naar een andere maatschappij die je wil verzekeren.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Zo kan je een huis met een vruchtgebruik er op toch verkopen

    Als je blote eigenaar bent van een huis waarvan iemand anders het vruchtgebruik heeft wil je dat misschien wel verkopen. Hoe kan je de vruchtgebruiker overtuigen om hieraan mee te werken? Wat kan je doen als die uiteindelijk niet akkoord gaat?

    Overeenkomst sluiten

    Als blote eigenaar kan je de vruchtgebruiker van je woning of appartement in principe niet verplichten om diens vruchtgebruik mee te verkopen. Je hebt dan ook zijn akkoord nodig om de volle eigendom van je pand aan te bieden aan een kandidaat-koper.  Om de vruchtgebruiker te overtuigen om zijn akkoord te geven kan je eventueel zijn vruchtgebruik waarderen op een hoger percentage dan wat volgens de wet normaal het geval zou zijn. Gaat de vruchtgebruiker akkoord om mee te verkopen, zet dan die afspraak ook op papier.

     

    Omzetting vragen

    Onder bepaalde voorwaarden kan je de ‘gedwongen’ omzetting vragen van het vruchtgebruik en dit tegen de wil in van de vruchtgebruiker. Dat kan dan bv. worden omgezet in een som geld waarbij jij meteen de volle eigendom krijgt van het onroerend goed dat je wil verkopen. Als die omzetting heeft plaatsgevonden kan je vervolgens dadelijk tot de verkoop overgaan.

     

    Andere pistes?

    Wil de vruchtgebruiker zijn vruchtgebruik niet mee verkopen en is ook de ‘gedwongen’ omzetting niet mogelijk, dan kan je altijd beslissen om enkel je blote eigendom te verkopen (en het vruchtgebruik dus niet mee te verkopen). Weet wel dat er daarvoor allicht niet te veel kandidaten zullen zijn en dat de prijs die je zal krijgen meestal navenant is.

     

    In bepaalde omstandigheden kan je misschien ook inroepen dat de weigering van de vruchtgebruiker om mee te verkopen een vorm van rechtsmisbruik is.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Kan je makelaar je huis in jouw naam verkopen?

    Je doet een beroep op een vastgoedmakelaar voor de verkoop of verhuur van je huis of appartement. Mag de makelaar dan zelf beslissen om de verkoops- of verhuurovereenkomst in jouw naam en voor jouw rekening te ondertekenen?

    In de meeste gevallen zal de makelaar op wie je een beroep doet je op de hoogte brengen dat hij een kandidaat-koper (of -huurder) heeft voor jouw pand.  Het is dan aan jou om te beslissen of je met de kandidaat al dan niet in zee gaat.

    Het kan ook anders

    Je kan echter ook perfect overeenkomen met de makelaar dat die een ruimere bevoegdheid krijgt en dat het hem toegelaten is om een koopovereenkomst met een kandidaat-koper af te sluiten in jouw naam en voor jouw rekening.  In dat geval ben je als verkoper ook gebonden door deze overeenkomst.  Hetzelfde geldt voor een huurovereenkomst.

    Overeenkomst

    Opdat de makelaar dat zou kunnen doen moet dat wel expliciet (en schriftelijk) worden overeengekomen. De wet zegt nu eenmaal dat de bemiddelingsovereenkomst de opdracht bevat van de vastgoedmakelaar en de omvang van zijn bevoegdheid. Hieruit moet dan duidelijk blijken of de opdracht van de makelaar het sluiten van de overeenkomst in jouw naam en voor jouw rekening omvat.

    Grenzen

    Als de makelaar deze bevoegdheid krijgt moet in de makelaarsovereenkomst ook aangegeven worden binnen welke grenzen de vastgoedmakelaar kan onderhandelen over de prijs en de voorwaarden binnen het kader van de afgesproken opdracht.  De minimum vraagprijs alsook de voorwaarden moeten bovendien duidelijk worden gespecificeerd.

     

    Jan ROODHOOFT, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Moet je successierechten betalen op de gezinswoning als je partner sterft?

    Je bent samen met je echtgenoot of samenwonende partner eigenaar van een woning waarin je ook woont. Moet je daarop dan successierechten betalen als je partner zou komen te overlijden? En gelden er verschillende regels in Vlaanderen, Wallonië en Brussel?

    Photo by Krishh on Unsplash

    Het overlijden van je partner brengt heel wat verdriet met zich.  Los daarvan heeft zo’n overlijden ook nog eens allerhande financiële gevolgen. Men zal je nu eenmaal vragen om ook successierechten (in Vlaanderen erfbelasting genoemd) te betalen op wat je erft. Maar geldt dat ook voor de gezinswoning waarin je samen woonde.

    De regeling in Vlaanderen

    In Vlaanderen moet je als langstlevende partner geen erfbelasting betalen op de nettowaarde van de gezinswoning. Meer bepaald kunnen langstlevende echtgenoten of samenwonende partners genieten van een vrijstelling op het betalen van successierechten op deze gezinswoning. Deze vrijstelling moet worden aangevraagd in de aangifte van nalatenschap, onder de rubriek ‘Gunstregelingen’.

    De wetgever wilde nu eenmaal vermijden dat de overlevende partner het huis zou moeten verkopen omdat hij de successierechten niet kan betalen. Bij het bepalen van de ‘nettowaarde’ van de gezinswoning worden de schulden die werden aangegaan om de gezinswoning te verwerven of te behouden, bij voorrang in mindering gebracht van de waarde ervan.

    Samenwonen in de gezinswoning

    De gezinswoning is de woning waar jij en je overleden partner jullie gezamenlijke hoofdverblijfplaats hadden.  Je kan deze gunstregeling dan ook niet inroepen voor bijvoorbeeld een tweede verblijf dat je hebt (zo bv. een chalet in de Ardennen of een appartement aan zee).

    Om van de regeling te kunnen genieten moet je in principe samen­wonen op het moment van het overlijden. Toch bestaan er enkele uitzonderingen op deze regel. Zo kan er toch sprake zijn van de vrijstelling als er sprake is van een feitelijke scheiding van echtgenoten of wettelijk samen­wonenden op het ogenblik van het overlijden. Ook als de hoofd­verblijfplaats verplaatst werd naar een rust- of ver­zorgings­instelling, een serviceflatgebouw of een woningcomplex met dienst­verlening kan de uitzondering toepassing vinden.  Hetzelfde geldt als er sprake is van overmacht die het samenleven tot op het ogenblik van het overlijden onmogelijk gemaakt heeft.

    Wat met feitelijk samenwonenden?

    De vrijstelling geldt in Vlaanderen niet alleen voor gehuwden maar ook voor wettelijk samenwonenden. Onder bepaalde voorwaarden kunnen ook feitelijk samenwonenden ervan genieten. Zij moeten wel kunnen bewijzen dat zij drie jaar ononder­broken samengewoond hebben vóór het overlijden en dat zij een gemeen­schappe­lijke huishouding gevoerd hebben. Je kan dat bijvoorbeeld bewijzen via de inschrijving in het bevolkingsregister, aan de hand van facturen, verzekeringen enz, Tussen de samenwonenden mag er ook geen verwantschap zijn in op- of neergaande lijn (bv. kind ouder – grootouder)

    Afwijkende regeling in Wallonië

    In Wallonië geldt een andere regeling. Voor overlijdens sinds 1 januari 2018 geniet de langstlevende echtgenoot of de wettelijk samenwonende partner daar een volledige vrijstelling op het nettoaandeel in het onroerend goed dat sinds minstens vijf jaar voor de datum van het overlijden diende tot hoofdverblijfplaats van de overledene. Feitelijk samenwonende partners kunnen niet van deze gunstregeling genieten. Ook in Wallonië  geldt de vrijstelling enkel voor de langstlevende partner en bijvoorbeeld niet voor kinderen die samenwoonden met hun ouder.

    En in Brussel?

    Ook in Brussel geldt er een vrijstelling voor het betalen van successierechten op de gezinswoning en dit voor overlijdens sinds 1 januari 2014. Die geldt ook daar enkel voor echtgenoten en wettelijke samenwoners.  Feitelijke samenwoners komen in Brussel evenmin in aanmerking. De vrijstelling geldt ook in Brussel alleen voor de langstlevende partner en bv. niet voor de kinderen die samenwoonden met hun ouder.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Deze drie mogelijkheden heb je als je al negen jaar (ver-)huurt

    De meeste huurovereenkomsten voor een woning of appartement waarin de huurder zijn hoofdverblijfplaats heeft, worden aangegaan voor negen jaar.  Maar wat gebeurt er bij het verstrijken van die termijn? Kan de huurder dan verder blijven huren? Is daarvoor een nieuwe huurovereenkomst nodig?

    In de drie gewesten (Vlaanderen, Brussel en Wallonië) is de ‘standaardduur’ van een woninghuurovereenkomst negen jaar (hoewel ook contracten voor een korte duur en langere duur kunnen worden aangegaan). Op het einde van die duur kan het zijn dat je als huurder en verhuurder verder met elkaar in zee wil gaan (al dan niet tegen andere voorwaarden) of dat je integendeel liever hebt dat de huurovereenkomst ook effectief een einde neemt.  Hoe kan je daarbij dan te werk gaan?

    Stilzwijgende verlenging

    Een eerste mogelijkheid waarover je als huurder en verhuurder beschikt bestaat er in ‘niets te doen’. Als geen van jullie beide een opzeg geeft (en je ook niet onderling akkoord gaat om de huur te beëindigen), dan wordt de huurovereenkomst stilzwijgend verlengd. De huurovereenkomst eindigt nu eenmaal niet automatisch bij het verstrijken van de negen jaar.

    Deze verlenging gebeurt voor drie jaar. De voorwaarden van de bestaande huurovereenkomst (bv. op het vlak van de huurprijs) blijven gewoon verder gelden. De huurprijs wordt wel verder geïndexeerd en als er aan de wettelijke voorwaarden is voldaan kan je eventueel ook een herziening van de huurprijs vragen.

    Tijdens die drie jaar kan de huurder de huur altijd beëindigen met naleving van een opzegtermijn van drie maand en zonder een opzegvergoeding te moeten betalen. Als verhuurder kan je dat integendeel niet.  Je kan als verhuurder de huur maar opzeggen tegen het einde van de drie jaar, tenzij je zelf (of bepaalde familieleden) je intrek wil nemen in het pand, dan wel je opzegt om bepaalde verbouwingen te gaan doen in je huurpand.

    Zo’n stilzwijgende verlenging kan overigens ook meer dan één keer gebeuren.  Als geen van jullie beide de huur opzegt tegen het einde van de drie jaar waarmee de huur verlengd wordt, wordt die nogmaals voor drie jaar verlengd.  Het aantal verlengingen dat op die manier mogelijk is, is strikt gezien ‘onbeperkt’.

    Opzeg geven

    Wil je dat de huur eindigt tegen het verstrijken van de eerste negen jaar daarvan, dan moet je een opzeg geven.  Als huurder volstaat het daarbij om een opzegtermijn van drie maanden na te leven.  Ook hier weer ben je als huurder buiten de opzegtermijn die je moet naleven geen vergoeding verschuldigd aan de verhuurder. Als verhuurder is je opzegtermijn langer.  Meer bepaald moet je de huur opzeggen minstens zes maand voor het verstrijken van de negen jaar.

    Het is natuurlijk ook altijd mogelijk om in onderling akkoord een einde te maken aan de huurovereenkomst.  Maak je een dergelijke afspraak dan moet je die ook kunnen bewijzen. Zorg er dan ook voor dat de overeenkomst terzake duidelijk op papier wordt gezet en de handtekening bevat van zowel huurder als verhuurder.

    Nieuwe afspraken maken

    Indien je na de negen jaar het pand verder wil (ver-)huren aan/van dezelfde (ver-)huurder maar tegen andere voorwaarden (zo bv. op het vlak van de huurprijs), dan is dat eveneens mogelijk.  Je kunt dan onderling een overeenkomst opmaken waarbij de bestaande huur beëindigd wordt en een nieuwe huurovereenkomst afsluiten. Die kan bijvoorbeeld ook voor een kortere duur dan drie jaar worden aangegaan (zo bv. voor 6 maanden).  In die overeenkomst kan je dan perfect andere afspraken maken over de huurprijs die vanaf dan verschuldigd is.  Ook als één van jullie tijdig de huur opzegde, kan je nadien nog altijd beslissen om toch verder van of aan elkaar te (ver-)huren en een nieuwe huurovereenkomst aangaan (al dan niet tegen andere voorwaarden).

    (Ver-)huur je een pand dat in Vlaanderen is gelegen en ga je een nieuwe huurovereenkomst aan, hou er dan rekening mee dat de nieuwe wettelijke regels die in het Vlaamse huurdecreet staan op die nieuwe huurovereenkomst van toepassing worden.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten)

  • Mag je je kandidaat-kopers tegen elkaar laten ‘opbieden’?

    Als je een woning verkoopt die goed in de markt ligt, zijn er misschien wel meerdere kandidaten die de vraagprijs (of zelfs meer) willen bieden. Mag je deze kandidaten dan tegen elkaar laten opbieden via bv. ‘biedingen onder gesloten omslag’? En moet je dan sowieso verkopen aan de hoogste bieder?

    Waarover gaat het?

    Als je meerdere geïnteresseerden hebt voor je woning mag je die wel degelijk tegen elkaar laten ‘opbieden’.  Je kan die kandidaten bijvoorbeeld vragen om hun hoogste bod te laten kennen tegen een welbepaalde datum. Hierbij kan je bijvoorbeeld vragen dat ze tegen dat uiterste moment hun hoogste bod op papier zetten en dat in een gesloten omslag binnenbrengen.

    Moet je dan verkopen?

    Ongeacht hoe hoog de biedingen zijn, je bent als verkoper niet verplicht om aan één van de bieders te verkopen en dit zelfs niet als de vraagprijs of zelfs meer wordt geboden.  Je kan dus perfect beslissen om het pand nog langer te koop te stellen of om dat bv. uiteindelijk zelf te houden.  Het feit dat je je pand te koop stelde met een bepaalde vraagprijs is namelijk enkel een aanbod tot onderhandelen dat je helemaal niet ‘vastzet’ en ‘verplicht tot verkopen’. De koop zal pas tot stand komen als je als verkoper een welbepaald bod aanvaardt.

    Hoogste bieder?

    Verkoop je uiteindelijk, dan ben je ook niet verplicht om dat aan de hoogste bieder te doen.  Je kan perfect kiezen voor een andere minder biedende kandidaat en dit bv. omdat je daar een betere ‘klik’ mee hebt of omdat die geen opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een hypothecaire lening wil laten opnemen.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)