De wet geeft duidelijke regels aan over hoever bomen en planten van de perceelsgrens moeten staan. Gelden die regels ook voor bomen en beplantingen die op het ‘openbaar domein’ staan?
Wettelijke regels
De wet bevat duidelijke regels over hoever bomen en beplantingen van je buur van de scheidingslijn moeten staan. Meer bepaald zegt de wet dat bomen die minstens twee meter hoog zijn of zullen worden, twee meter van de scheiding moeten staan. Die afstand moet gerekend worden vanaf het midden van de voet van de boom. Voor andere bomen, struiken en hagen bedraagt die afstand een halve meter. Indien die afstanden niet gerespecteerd worden, kan je de rooiing eisen tenzij de rechter oordeelt dat je door je eis misbruik maakt van je rechten.
Openbaar domein
Staan de bomen op het openbaar domein (bv. aan de kant van de weg), dan gelden de voorgaande regels … niet. De wetgever heeft nu eenmaal recent het wetboek aangepast. De wet geeft nu aan dat de afstandsregels niet gelden voor beplantingen en bomen op het openbaar domein. Die uitzondering geldt overigens ook voor bomen en planten die er al stonden toen de uitzonderingsregel in de wet werd ingevoegd.
Kan je dan niets doen?
Toch betekent dit niet dat je niets zou kunnen doen. Indien je een overmatige hinder zou ondervinden van de bomen en beplantingen en de overheid weigert dit op te lossen, kan je nog altijd naar de rechter stappen.
Jan ROODHOOFT, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Als je een aangetekende brief stuurt naar je huurder of aannemer kan het gebeuren dat de bestemmeling deze niet afhaalt. Is de brief dan ‘geldig’? Wat kan je in zo’n geval het beste doen?
Geldigheid
Het feit dat een aangetekende brief niet wordt afgehaald doet niets af aan de geldigheid ervan. Een aangetekende brief die niet wordt afgehaald heeft dezelfde waarde als een aangetekend schrijven dat wel wordt afgehaald. Belangrijk is wel na te kijken of je de brief aan het juiste adres verzond.
Ongeopend bijhouden
Krijg je de aangetekende brief terugbezorgd door de post (omdat die niet werd afgehaald) dan is het belangrijk de enveloppe in kwestie bij te houden. Doe het aangetekend schrijven dat je terugkreeg ook niet open maar hou de enveloppe ongeopend bij. Dit laat je toe om als er later een discussie volgt te bewijzen wat de inhoud precies was van het aangetekend schrijven dat je verzond.
Nogmaals sturen?
Je bent dus hoegenaamd niet verplicht om het aangetekend schrijven nogmaals te versturen aan de bestemmeling. Wat je wel kan doen is de inhoud van het aangetekend schrijven nog eens per mail of per gewone brief aan de bestemmeling ervan bezorgen. Op die manier kan je er namelijk voor zorgen dat de bestemmeling alsnog op de hoogte komt van de inhoud. Was het oorspronkelijk aangegeven adres niet correct dan dien je de brief integendeel wel nogmaals aangetekend te verzenden.
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Je gaat in zee met een aannemer voor het doen van bouw- of verbouwingswerken. Moet je dan voor je zijn facturen betaalt nagaan of hij sociale of fiscale schulden heeft? Waarom kan het nuttig zijn die check toch te doen vooraleer je ermee in zee gaat?
Niet verplicht als ‘particulier’
Als je als particulier in zee gaat met een aannemer voor werken aan je huis of tweede verblijf, dan hoef je vooraleer je diens facturen betaalt niet na te gaan of die sociale of fiscale schulden heeft. Gaat een onderneming een contract aan met een aannemer dan heeft die wel zo’n verplichting.
Een onderneming moet nu eenmaal voordat ze een (onder)aannemer betaalt controleren of er sociale of fiscale schulden zijn. Dat kan gebeuren via de website https://www.checkinhoudingsplicht.be/. Zijn er zulke schulden dan heeft de onderneming een inhoudingsplicht.
Toch ‘nuttig’
Hoewel je als particulier niet verplicht bent om te checken of er schulden zijn is het vaak nuttig dat toch te doen vooraleer je beslist om met een welbepaalde aannemer in zee te gaan. Als de aannemer zulke schulden heeft kan dat er nu eenmaal op wijzen dat hij niet in te beste financiële papieren zit. Het kan een belangrijk element zijn om te beslissen beter met een andere aannemer in zee te gaan.
Hoe doen?
Ook als particulier kan je eenvoudig online checken of de aannemer al dan niet sociale of fiscale schulden heeft via de eerder aangegeven website. Het volstaat het ondernemingsnummer van de aannemer in te geven om dadelijk het resultaat te zien. Dit is ook gratis.
Jan ROODHOOFT, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Heel wat mensen die een onroerend goed kopen willen dat er in de compromis of de koop-verkoopbelofte een opschortende voorwaarde van het bekomen van een lening wordt opgenomen. Op wat let je dan maar beter?
Akkoord verkoper nodig
Om een onroerend goed te kunnen aankopen onder de opschortende voorwaarde van het bekomen van een hypothecaire lening heb je het akkoord van de verkoper nodig. Zorg er dan ook voor dat deze opschortende voorwaarde duidelijk in de compromis of koop-verkoopbelofte wordt opgenomen.
Denk aan de termijn
Zorg er ook voor dat je voldoende tijd krijgt om het krediet aan te vragen. Vaak zal de verkoper er op aandringen dat de termijn die je krijgt zo kort mogelijk wordt gehouden. Stem met je bankier af hoe lang deze nodig heeft om je kredietaanvraag te beoordelen.
Hou je strikt aan de voorwaarden
De opschortende voorwaarde zal vaak zeer gedetailleerd worden uitgewerkt waarbij niet enkel een termijn is aangegeven waarbinnen je moet laten weten dat je geen lening krijgt. Bovendien moet je wel eens een schriftelijke weigering van twee banken kunnen bijbrengen, tijdig een aangetekend schrijven sturen waarin je meedeelt geen lening te krijgen enz.
Hou je alleszins zeer strikt aan deze modaliteiten. Als je dat niet doet zal je nu eenmaal geen correct beroep hebben gedaan op de opschortende voorwaarde. De verkoper zal dan een schadevergoeding van jou kunnen vragen die veelal gelijk is aan 10 % van de overeengekomen prijs voor het onroerend goed.
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Je krijgt een factuur van je aannemer waar je het niet mee eens bent. Is het dan belangrijk dat je die ook protesteert of is dat niet nodig? Hoe ga je daarbij precies te werk?
Niet ‘verplicht’ voor particulieren
Als je een particulier bent moet je de factuur van je aannemer waar je het niet mee eens bent niet noodzakelijk protesteren. De aannemer kan niet zeggen dat je bij gebreke aan protest zijn factuur hebt aanvaard.
Ga je als ondernemer in het kader van je zaak met een aannemer in zee, dan geldt er een andere regeling. In dat geval moet je de factuur van je aannemer waar je het niet mee eens bent wel protesteren. Doe je dat niet, dan wordt je geacht de factuur te hebben aanvaard.
Uitzondering
Op die regel bestaat wel een uitzondering, en dit men name als het uitblijven van een reactie kan worden beschouwd als een ‘omstandig stilzwijgen’. Concreet gaat het dan om een stilzwijgen dat niet anders kan worden uitgelegd dan als de aanvaarding van de factuur van de aannemer. Zo’n ‘omstandig stilzwijgen’ kan er bv. zijn als je aannemer je herhaaldelijk aanmaningen heeft gestuurd en je daarop nooit hebt gereageerd.
Andere afspraken
Je aannemer kan in het contract dat hij met je sluit ook geen andere afspraken met je maken. Zo kan hij daarin bv. niet voorzien dat als je niet binnen een vaste termijn op zijn factuur reageert, je vermoed wordt die te hebben aanvaard. Een dergelijke clausule zal ongeldig worden geacht en, als het geschil voor de rechtbank komt, nietig worden verklaard.
Protesteer maar beter
Om alle discussies te vermijden protesteer je ook als particulier niettemin maar beter de facturen waar je het niet mee eens bent. Doe dat ‘op papier’ en dit via een aangetekende brief of een mail waarvan je later de bevestiging ontvangt dat de aannemer die ontvangen heeft.
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Je doet een beroep op een aannemer voor het bouwen of verbouwen van je huis. In dat geval is het belangrijk diens factuur op het juiste rekeningnummer te betalen. Wat gebeurt er als je dat niet doet? Wat zijn je rechten als hackers het rekeningnummer op de factuur van je aannemer veranderden? Welke voorzorgen kan je nemen?
Qui paie mal…
Als je een factuur van je aannemer per vergissing op een verkeerd rekeningnummer betaalt, dan is die betaling niet geldig. Je aannemer kan dan vragen dat je nog eens betaalt, ditmaal wel op het juiste rekeningnummer. Je kan dus niet tegen je aannemer zeggen dat die het geld maar moet gaan halen bij diegene aan wie je ten onrechte betaalde. Juristen drukken dit wel eens uit door te verwijzen naar het principe ‘qui paie mal, paie deux fois’.
Je kan als je verkeerd betaalde op jouw beurt wel aankloppen bij diegene aan wie je ten onrechte betaalde en daar het door jou betaalde bedrag terugvragen. Als je kan aantonen dat diegene die het bedrag ontving te kwader trouw was kan je ook intresten vragen op het verkeerd gestorte bedrag. Bij dit alles kan je argumenteren dat er sprake was van een zogenaamde onverschuldigde betaling.
Om dat bedrag te kunnen recupereren is het wel nodig dat diegene aan wie je betaalde nog voldoende solvabel is. Is dat niet het geval dan riskeer je het betaalde bedrag kwijt te zijn. Je kan nu eenmaal een zogenaamde ‘kei het vel niet afdoen’. Weet dat je aan je bank soms kan vragen om contact te nemen met de bank van de begunstigde van de verkeerde storting met de vraag om de betaling ‘terug te boeken’.
Er is sprake van ‘hacking’
Het gebeurt wel eens dat bedrijven het slachtoffer worden van zogenaamde hackers. Die onderscheppen een factuur die via mail wordt verstuurd aan de klant en passen de mail aan waarna die pas aan de bestemming wordt bezorgd. Zij vervangen intussen het rekeningnummer van de aannemer door ‘hun’ rekeningnummer en sturen vervolgens de mail pas door aan jou als klant.
Indien je dan de factuur betaalt op het ‘veranderde’ rekeningnummer, riskeer je twee keer te moeten betalen. Je aannemer kan in de regel dus zelfs als diens mail is gehackt is (en jij dus als klant eigenlijk niet beter weet) zeggen dat je nog eens moet betalen.
Een uitzondering op die regel geldt als je als klant de aannemer een fout kan verwijten. Dat kan bv. het geval zijn als je aannemer wist dat hij ‘gehackt’ was en hij zijn klanten daarvan niet op de hoogte bracht. Weet wel dat jij als klant die fout ook zal moeten bewijzen, wat in de praktijk meestal niet eenvoudig zal zijn.
Voorzorgen nemen
Het is dan ook belangrijk om als klant de nodige voorzorgen ten nemen. Krijg je een eerste keer een factuur van een aannemer kijk dan even na of het rekeningnummer wel correct is. Je kan dat bv. bekijken op de website van de aannemer, op het aannemingscontract dat je afsloot, op de offerte van de aannemer enz. Vind je daarop nergens het rekeningnummer van de aannemer terug, bel dan de aannemer even op en vraag hem om de bevestiging dat het vermelde rekeningnummer ook het correcte is.
Ontvang je meerdere facturen van dezelfde aannemer en wijzigt het rekeningnummer op een bepaald moment, dan is het eveneens aangewezen bij de aannemer navraag te doen of deze wijziging wel correct is, dan wel het werk is van hackers.
Verkeerd betaald en dan?
Betaalde je ten onrechte het bedrag van de factuur toch aan de hackers en diende je twee keer te betalen (met name één keer aan de hackers en één keer aan de aannemer), leg dan dadelijk een strafklacht neer. Weet wel dat de kans klein is dat de hackers zullen kunnen worden gevat.
Verwittig bovendien je bank. Door dat snel te doen kan mogelijks een deel van het onterecht betaalde bedrag worden gerecupereerd bij de bank van de hackers. Alles wat je op die manier kunt terugkrijgen moet je tenminste al niet gaan proberen terug te vorderen.
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Vanaf 1 november geldt in het Brusselse gewest een nieuwe huurreglementering die ook aangeeft of een huurder huisdieren mag houden. Wat houdt die regeling in? Hoe zit het in de andere gewesten?
Vinicius Amnx Amano
Nieuwe regeling
Vanaf 1 november 2024 geldt in het Brusselse gewest een nieuwe regeling welke van toepassing is op huurovereenkomsten die zijn gesloten of verlengd vanaf 1 november 2024. Meer bepaald wordt dan elke bepaling in de huurovereenkomst of de bijlagen ervan die het houden van een gezelschapsdier in het gehuurde goed zonder meer verbieden voor niet-geschreven gehouden. De huurovereenkomst kan het houden van gezelschapsdieren wel koppelen aan de voorwaarde dat er geen overlast en met name geen enkele agressiviteit is. Het huurcontract kan ook het aantal dieren of de soorten die gehouden mogen worden, beperken op basis van aanvaardbare redenen.
En elders?
Is het huurpand in het Vlaamse of Waalse gewest gelegen en staat er niets in het huurcontract, dan kan de huurder huisdieren houden. Dit dier mag dan niet gevaarlijk of hinderlijk zijn. De huurder mag ook alleen die dieren houden die wettelijk toegelaten zijn. De huurder moet verder de schade vergoeden die het dier aanbrengt aan het huis of appartement.
Verbod in het huurcontract
In Vlaanderen en Wallonië zijn de meeste rechters van oordeel dat een absoluut verbod op het houden van huisdieren niet toegelaten is, tenzij er goede redenen zijn om het verbod op te nemen. Dit kan mogelijks bv. het geval zijn als de luxematerialen in de woning delicaat zijn en het houden van een huisdier binnenshuis niet toelaten is of als de studio of appartement dat wordt verhuurd te klein is om een huisdier te houden.
Jan ROODHOOFT, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Als echtgenoten uit de echt scheiden kunnen zij de zogenaamde preferentiële toewijzing van de gezinswoning die eigendom is van beiden vragen. Wettelijke samenwoners konden dat tot op heden niet. Maar wat verandert er op dat vlak?
Wat is het?
Als echtgenoten uit de echt scheiden en er niet in slagen om tot een akkoord te komen, kan elk van hen wat men noemt de preferentiële toebedeling vragen van de gezinswoning. Elke voormalige echtgenoot kan vragen dat hij of zij de woning mag overnemen tegen een schattingsprijs. Als beide ex-echtgenoten de preferentiële toewijzing vragen, dan zal de notaris beslissen wie in eerste instantie in aanmerking komt. Weet wel dat de preferentiële toebedeling enkel kan worden gevraagd voor wat betreft de gezinswoning en niet voor een tweede verblijf waarvan de echtgenoten eigenaar zijn (bv. een appartement aan zee).
En bij samenwoners?
Voor samenwoners bestaat er geen soortgelijke wettelijke bepaling. Er werd dan ook van uitgegaan dat noch wettelijke, noch feitelijke samenwoners de preferentiële toewijzing van de gezinswoning kunnen vragen.
Wat verandert er?
Het grondwettelijk hof heeft pas beslist dat ook wettelijke samenwoners de preferentiële toewijzing van de gezinswoning moeten kunnen vragen. Voor feitelijke samenwoners geldt die mogelijkheid integendeel (nog altijd) niet. Zij riskeren dan ook dat als ze niet tot een akkoord komen en een zogenaamde verdeling in natura niet mogelijk is, de woning openbaar zal moeten worden verkocht.
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Als je je huis of appartement wil verkopen plaatst je vastgoedmakelaar (of jijzelf) wellicht een verkoopsadvertentie. Maar wat als daar een verkeerde vraagprijs in staat? Ben je daar dan door gebonden?
Even schetsen
Je zal het maar meemaken : in de advertentie waarin je pand te koop wordt aangeboden wordt een te lage verkoopprijs opgenomen. Al snel krijg je dan misschien een kandidaat-koper over de vloer die het pand tegen de verkeerde prijs wil kopen en aangeeft dat je door die prijs gebonden bent. Maar is dat wel zo?
Aanbod?
Staat er een verkeerde verkoopprijs in de advertentie, dan moet je je nog geen zorgen maken. Zo’n advertentie houdt enkel een aanbod tot onderhandelen in. Het volstaat dus niet dat een kandidaat-koper bereid is de prijs te geven die je verkeerdelijk aankondigt opdat er een koopovereenkomst zou zijn. Zelfs als de prijs die in de advertentie staat wel correct zou zijn ben je overigens nog niet verplicht tegen die prijs te verkopen aan kandidaat-kopers die zich aanbieden.
Pas de advertentie aan
Zodra je op de hoogte komt van de vergissing, laat je wel best de prijs dadelijk ‘rechtzetten’. Zo vermijd je discussies met mogelijke kandidaten. Doe je dat niet dan zou men je ook mogelijks een precontractuele aansprakelijkheid kunnen verwijten (doordat je niet correct onderhandelt door doelbewust een verkeerde prijs aan te geven).
Staan er in de advertentie andere verkeerde zaken (bv. over wat inbegrepen is in de koop, de oppervlakte van het perceel enz.) dan zet je die maar beter recht naar mogelijke kandidaten toe. Zorg ervoor dat je daar ook een bewijs van hebt. Zo niet zou de uiteindelijke koper later mogelijks kunnen argumenteren dat er sprake was van bedrog, dwaling of van bv. een gebrek dat je verzweeg of verdoezelde.
Jan ROODHOOFT, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Je huurder voerde bepaalde werken uit in de woning of het appartement dat hij van je huurt. Kan hij daar bij het einde van de huur een vergoeding voor vragen? Welke afspraken kan je maken in de huurovereenkomst?
Afspraken maken
Je kan in het huurcontract perfect een regeling uitwerken omtrent het lot van verbouwings- en veranderingswerken bij het einde van de huur. Daarbij heb je de volledige vrijheid om gelijk wat af te spreken. Zo kan je bv. bepalen dat je als verhuurder sowieso kan kiezen om de werken (ongeacht welke deze zijn) te behouden zonder dat je aan de huurder een vergoeding verschuldigd bent.
Geen afspraken, en dan?
Maakte je geen afspraken en deed je huurder de werken zonder dat je daar je toestemming voor gaf, dan moet een onderscheid gemaakt worden tussen ‘wegneembare’ en ‘niet wegneembare’ werken.
Wegneembare werken mag je huurder verwijderen als hij je pand in de oorspronkelijke staat herstelt of de schade vergoedt. Wil de huurder de werken ‘achterlaten’ dan heb je de keuze om de werken te behouden dan wel de huurder te vragen ze weg te nemen en de woning in zijn oorspronkelijke toestand te herstellen. Wil je de werken behouden, dan ben je aan de huurder een vergoeding verschuldigd.
Bij niet-wegneembare werken wordt soms geoordeeld dat je geen vergoeding verschuldigd bent. Er zijn ook rechters die menen dat een onderscheid moet worden gemaakt tussen luxewerken, nuttige werken en noodzakelijke werken. Zij zijn van oordeel dat je luxewerken niet moet vergoeden maar wel de nuttige en noodzakelijke uitgaven.
En als je toestemming gaf?
Voerde je huurder werken uit waarvoor je de toestemming gaf, dan wordt veelal geoordeeld dat je als verhuurder niet kan eisen dat de werken bij het einde worden weggenomen. De huurder kan integendeel wel beslissen de werken als door hem uitgevoerd weg te nemen. Doet hij dit niet, dan moet je als verhuurder een vergoeding betalen. Voor niet-wegneembare werken wordt wel eens geoordeeld dat dezelfde regeling geldt als hierboven uiteengezet (onderscheid tussen noodzakelijke, nuttige en luxe werken).
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
