WordPress

Auteur: jan

  • Mag je als appartementseigenaar de boekhouding van de syndicus nakijken?

    Binnen een appartementsgebouw staat de syndicus in voor de boekhouding. Maar wat zijn je rechten als je twijfels hebt of de syndicus wel op een correcte manier te werk gaat? Kan je dan vragen dat je diens boekhouding ook mag inzien?

    Inzagerecht?

    De raad van mede-eigendom heeft het recht om de rekeningen en de boekhouding van de syndicus na te zien. Ook de commissaris van rekeningen binnen het gebouw heeft dat recht.

    De meeste rechters zijn bovendien van oordeel dat ook jij als individuele eigenaar dat recht hebt.  Toch is dit recht niet onbeperkt. Zo is het niet altijd zo maar mogelijk om de boekhoudingen en de rekeningen die al zijn goedgekeurd door de algemene vergadering nog in te zien.

    Maak een afspraak

    Wil je een inzage in de boekhouding bekomen neem dan contact met de syndicus en vraag hem of je mag komen kijken naar de nodige stukken. Spreek daarvoor een concrete dag en uur af. Het is dus uit den boze om op een willekeurige dag zo maar binnen te vallen bij de syndicus en te eisen dat je dadelijk alles te zien krijgt. Je kan ook niet vragen dat de syndicus een kopie van de boekhouding naar jou opstuurt.

    Betalen voor kopies

    Wil je bij de inzage van bepaalde stukken een kopie krijgen dan moet dat kunnen. Voorwaarde is dan wel dat je niet overdrijft en dat je niet te veel kopies vraagt. De syndicus kan je dan trouwens vragen om een vergoeding voor die kopies te betalen voorzover die niet overdreven is.

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

     

  • 5 manieren om je partner na je overlijden verder in je huis te laten wonen

    Je woont samen met je partner in een woning waarvan jij alleen eigenaar bent.  Kan je er dan voor zorgen dat deze na je overlijden minstens nog een tijdlang kan blijven wonen? Hoe kan je daarbij zoal te werk gaan?

    Als je feitelijk samenwoont in een huis of appartement dat jouw eigendom is, riskeert je partner op het moment dat jij overlijdt te moeten verhuizen. Feitelijke samenwoners erven nu eenmaal niet automatisch van elkaar en de kans is niet onbestaande dat je erfgenamen de aanwezigheid van je partner in het door hen geërfde pand niet meer zullen dulden.

    Toch bestaan er een aantal mogelijke oplossingen hiervoor. Tijdens je leven kan je er nu eenmaal op verschillende manieren voor zorgen dat je partner toch zal kunnen blijven wonen. Maar hoe kan je hierbij zoal te werk gaan?

    Testament maken

    Een eerste oplossing bestaat erin dat je een testament opmaakt waarin je je partner begunstigt. Je kan dat testament zelf opmaken of dat laten doen door een notaris.

    In dat testament kan je tal van regelingen treffen. Zo zou je bv. de eigendom van de voormalige gezinswoning kunnen nalaten aan je ex-partner. Je zou die ook bv. het vruchtgebruik (levenslang of tijdelijk) over de woning kunnen geven of bv. een recht van bewoning.  Hou er wel rekening mee dat er mogelijks grenzen zijn aan datgene wat je via testament kan nalaten aan je partner. Het kan nu eenmaal zijn dat je een aantal reservataire erfgenamen hebt (zoals bv. je kinderen). In dat geval mag wat je via testament aan je partner geeft het zogenaamd beschikbaar deel van je nalatenschap niet te boven gaan.

    Huurcontract

    Je kan daarnaast ook met je partner een levenslang huurcontract of een huurcontract voor een bepaalde termijn aangaan waarbij je afspreekt dat dit contract pas begint te lopen op het moment dat je overlijdt. Je erfgenamen zullen in dat geval je partner als huurder moeten accepteren en kunnen deze dan niet zomaar uit de woning zetten.

    Weet wel dat je er in dit geval voor moet zorgen dat je een realistische huurprijs overeenkomt om te vermijden dat men meent dat er sprake is van een schenking. Je zou daarbij kunnen afspreken dat die huurprijs maandelijks moet worden betaald (aan je erfgenamen dan), dan wel dat er een eenmalige som moet betaald worden.

    Aankoopoptie

    Een andere denkpiste bestaat erin dat je aan je samenwonende partner een aankoopoptie geeft die deze kan uitoefenen op het moment dat jij overlijdt. Meer bepaald maak je dan de afspraak dat je partner de woning of het appartement waar je samenwoont mag kopen op het moment dat jij sterft waarbij je ook meteen al de aankoopprijs afspreekt waartegen dat zal kunnen gebeuren.

    Ook hier dien je er rekening mee te houden dat als deze aankoopprijs te laag is, de kans bestaat dat je erfgenamen komen te beweren dat er eigenlijk sprake is van een verdoken schenking.  Hou er verder rekening mee dat je partner als deze het pand koopt hierop verkooprechten dient te betalen.

    De aankoopoptie hoeft trouwens niet noodzakelijk te slaan op de volle eigendom van het onroerend goed, maar kan ook bijvoorbeeld betrekking hebben op het vruchtgebruik daarvan.

    Beding van aanwas

    Nog een andere oplossing bestaat erin dat je partner al dadelijk de helft van het onroerend goed van je overkoopt en dat je in de verkoopakte een beding van aanwas overeenkomt. Hierbij spreek je dan af dat als één van jullie beiden overlijdt, het ganse onroerend goed naar de andere gaat.  Een dergelijke afspraak kan je echter alleen maar maken als jij en je partner ongeveer gelijke kansen hebben om eerst te overlijden.

    Huwen of wettelijk samenwonen

    Je kan er ook nog altijd voor kiezen om te huwen of wettelijk te gaan samenwonen.  Gehuwden en wettelijke samenwoners hebben nu eenmaal wel een wettelijk erfrecht. Zo zal je echtgeno(o)t(e) alleszins en minstens het vruchtgebruik erven op je nalatenschap en erft je wettelijk samenwonende partner het vruchtgebruik op de gezinswoning en daarin aanwezige huisraad voorzover je hem of haar dit recht niet ontnam.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Wie is verantwoordelijk voor schimmel in je huurwoning?

    Het gebeurt wel eens dat er schimmel ontstaat in een woning of appartement dat wordt verhuurd. Is dat dan de verantwoordelijkheid van de verhuurder of van de huurder? Wie moet het probleem oplossen?

    Huurders denken wel eens dat als er schimmel ontstaat in de woning die zij huren, dat sowieso de verantwoordelijkheid is van de verhuurder en dat die dit moet oplossen. Toch is dat niet altijd het geval.

    Wat is de reden?

    In eerste instantie moet er nagekeken worden wat de reden is voor de schimmelvorming. Geregeld gebeurt het dat dit te wijten is aan een te beperkte verluchting van de woning, hetgeen dan vaak de verantwoordelijkheid van de huurder is.

    Is de schimmelvorming integendeel bv. te wijten aan een lek in een leiding, onvoldoende verluchtingsmogelijkheden of aan bv. opstijgend vocht, dan is het de verhuurder die hiervoor moet instaan.

    Niet eens, en dan?

    Heb je als huurder en verhuurder een verschillende mening over de reden van het probleem, dan kan je in onderling akkoord een deskundige laten langskomen die zijn mening kan geven over de redenen van het probleem. Afhankelijk van zijn bevindingen kan dan meteen blijken wie het schimmelprobleem moet oplossen.

    Verwittigen

    Ook als het probleem de verantwoordelijkheid is van de verhuurder kan de huurder wel eens voor een deel van de kosten opdraaien. Dat is meer bepaald zo als de huurder de verhuurder niet tijdig verwittigde van het schimmelprobleem en dat dit ten gevolge van deze laattijdige verwittiging enkel maar ernstiger werd.

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Dit kan je overeenkomen als je je huurhuis later wil kopen

    Je huurt een huis of appartement dat je op termijn ook wil kunnen aankopen. Welke afspraken kan je dan maken met de verhuurder opdat dit mogelijk zou zijn?

    Stel : je zit in een echtscheiding en vond een huurwoning die je op termijn ook zou willen kopen. Of je huurt een appartement aan zee voor langere termijn waarbij je, als het verblijf daar meevalt, het appartement ook zou willen aankopen. Welke afspraken kan je dan maken met de verhuurder (voorzover die daar natuurlijk mee wil instemmen)?

    Voorkeurrecht

    Je zou vooreerst met de verhuurder een voorkeurrecht kunnen afspreken. Bij zo’n voorkeurrecht verbindt de eigenaar van de woning of het appartement zich ertoe om eerst met jou als begunstigde van het voorkeurrecht te onderhandelen als hij van plan is om het pand te verkopen.

    Voorkooprecht

    ‘Sterker’ is het als je een voorkooprecht afspreekt met de verhuurder. Als je zo’n voorkooprecht krijgt, dan kan je het door jou gehuurde pand bij voorrang aankopen als de verhuurder het verkoopt, en dit niettegenstaande de eigenaar-verhuurder al een verkoopovereenkomst heeft gesloten met een andere kandidaat-koper. Het volstaat daarbij om dezelfde prijs te bieden als deze kandidaat-koper om het pand te kunnen kopen.

    Aankoopoptie

    Wil je helemaal zeker zijn dat je het pand later kan kopen, dan kan je ook een aankoopoptie overeenkomen met de verhuurder. Je krijgt dan het recht om gedurende een bepaalde periode het pand te kopen tegen een afgesproken prijs.

    Weet dat de verhuurder aan deze optie bv. een zogenaamde onbeschikbaarheidsvergoeding kan koppelen voor de duur dat de optie loopt. Als je dan nadien de optie licht, wordt die som eventueel in mindering gebracht op de verkoopprijs.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Zo kan je te werk gaan bij een akkoord om de huur te beëindigen

    Als je als huurder en verhuurder akkoord gaat om de huurovereenkomst in onderling akkoord te beëindigen, dan zet je deze afspraak maar beter op papier. Waarom is dat het geval en waarop moet je zoal letten?

    Als je een woning (ver-)huurt kan het wel eens gebeuren dat jij en de (ver)huurder het eens zijn om de huurovereenkomst in onderling akkoord te laten eindigen. Denk daarbij bv. maar aan het geval dat de huurder eigenlijk weg wil en de verhuurder een andere kandidaat-huurder heeft.

    Afspraken op papier

    Maak je een dergelijke afspraak dan hoeft die aan geen bijzondere vormvoorwaarden te voldoen (let op : bij een handelshuur ligt dit soms anders). Je kan de afspraak dus strikt gezien ook louter mondeling maken. Toch ben je daar maar beter voorzichtig mee. Als de andere partij een mondelinge afspraak later in vraag stelt kan je die nu eenmaal maar moeilijk bewijzen.

    Iedereen laten tekenen

    Zorg er verder voor dat iedereen die bij de huur betrokken is de overeenkomst ook ondertekent. Zijn er twee verhuurders (bv. een echtpaar) laat die dan beiden hun handtekening plaatsen. Hetzelfde geldt als er twee huurders zijn.  Is er sprake van één huurder die intussen gehuwd is of wettelijk samenwoont en is de woning hun gezinswoning, dan is het belangrijk ook de echtgenoot of wettelijk samenwonende partner mee te laten tekenen.

    Wat op papier zetten?

    Vermeld in de overeenkomst die je opstelt wanneer de huurovereenkomst precies eindigt en welke vergoedingen er wederzijds eventueel verschuldigd zijn. Is de huurder al verhuisd op het moment van de opmaak van de overeenkomst dan kan je meteen vermelden of er al dan niet een vergoeding verschuldigd is voor huurschade. Is de huurder nog niet vertrokken maak dan als verhuurder alleszins voorbehoud voor eventuele huurschade die nog zal kunnen blijken.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Wanneer kan de huurprijs van je woning geïndexeerd worden?

    Het is nog steeds een vaak voorkomend misverstand dat de huurprijs van een woning of appartement jaarlijks op 1 januari kan worden geïndexeerd. Wanneer is dat dan wel het geval en hoe kan je de berekening het beste doen?

    Mimi Thian

    De huurprijs van een woning of appartement kan jaarlijks worden aangepast aan de index. De partij die daar belang bij heeft (dat is veelal de verhuurder) moet dat wel vragen.

    Wanneer aanpassen?

    De aanpassing aan de index kan jaarlijks gebeuren. Meer bepaald kan de indexaanpassing gedaan worden op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huur.  Huur je bv. sinds maart 2019 een onroerend goed, dan kan de volgende indexaanpassing gebeuren in maart 2021.  Het is dus niet zo dat alle huurprijzen jaarlijks op 1 januari kunnen worden geïndexeerd.

    Hoe berekenen?

    Wil je de aangepaste huurprijs berekenen dan doe je dat best via de online huurcalculator van de overheid. Een link daarnaar vind je hier terug (hier linken naar Huurindexatie | Statbel (fgov.be)). Door het ingeven van de ingangsdatum van de huur, de datum van het huurcontract en de maandelijkse huurprijs die je overeenkwam kan je meteen zien hoeveel de nieuwe huurprijs bedraagt.

    Gewest ingeven

    Als je de huurcalculator gebruikt zal je vaststellen dat je het gewest moet ingeven waar het onroerend goed is gelegen. Het is belangrijk dat ook te doen. Afhankelijk van het gewest in kwestie kan er namelijk een verschillend resultaat bekomen worden. Zo geldt bv. in Vlaanderen voor contracten gesloten sinds 01.01.2019 een andere aanvangsindex dan in de andere gewesten. Meer bepaald is dat de index van de maand vóór de ingangsdatum van het huurcontract en niet die van de maand vóór het afsluiten van het huurcontract.

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Kan je een geërfde woning dadelijk verkopen?

    Je erft samen met je broer(s) en/of zus(sen)  een huis of appartement. Kan je dat dan dadelijk verkopen of moet daar enige tijd ‘over’ gaan? Met welke spelregels moet je rekening houden?

    Inheritance

    Als je een onroerend goed erft kan het wel eens zijn dat je dat liefst dadelijk wil verkopen. Op die manier kan je nu eenmaal vermijden dat het leeg staat. Of je wil het misschien wel verkopen omdat je een goede prijs krijgt of omdat je bv. het geld nodig hebt om de successierechten te kunnen betalen.

    Niet wachten

    Van zodra je eigenaar bent van het onroerend goed (dat is in principe zo vanaf het moment van het overlijden), dan kan je dat verkopen. De wet verplicht je dus niet om een zekere ‘tijd’ te laten verstrijken tussen het overlijden en de verkoop. Wil je het pand te koop stellen via een vastgoedmakelaar dan zal die je allicht wel om een bewijs vragen dat je de nieuwe eigenaar (en de erfgenaam ) bent.

    Meerdere erfgenamen

    Ben je met meerdere erfgenamen, dan moet iedere erfgenaam het eens zijn met de verkoop.  Is dat niet het geval, dan kan het onroerend goed niet dadelijk verkocht worden. Komt er geen akkoord van iedereen met een verkoop, dan zal er uiteindelijk allicht een gerechtelijke vereffening-verdeling van de nalatenschap moeten gebeuren door een notaris die door de rechtbank wordt aangesteld.

    Minderjarige

    Is er tussen de erfgenamen ook een minderjarige, dan zal er via de vrederechter moeten worden ‘gepasseerd’ om daar een machtiging te krijgen om het onroerend goed te verkopen. Hetzelfde kan het geval zijn als één van de erfgenamen onder het bewind staat van een bewindvoerder.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Daarom heb je soms andermans akkoord nodig om je appartement te renoveren

    Als je eigenaar bent van een appartement en dat wil verbouwen, dan heb je soms de toestemming nodig van de algemene vergadering van mede-eigenaars. Wanneer is dat precies het geval en wat zijn de grenzen aan wat je op eigen initiatief kan doen?

    Eigenaars van een woning beslissen in principe zelf welke verbouwingen zij doen aan een woning waarvan ze eigenaar zijn, dit natuurlijk voorzover de vergunningen die eventueel nodig zijn ook effectief bekomen worden. In een appartementsgebouw ligt dat wel eens anders, hetgeen eigenaars van appartementen wel eens durven te vergeten.

    Eigen appartement

    Wil je je eigen appartement verbouwen, dan kan je dat veelal doen zonder de toestemming van iemand anders. Zo kan je bv. perfect een nieuwe keuken plaatsen, de badkamer van je appartement renoveren, nieuwe vloerbekleding plaatsen en dies meer. Je mag bij de verbouwing echter niet raken aan de gemene delen van het gebouw. Zo mag je bv. niet zomaar steunende binnenmuren in je appartement verwijderen, de inkomdeur van je appartement verplaatsen, raken aan de dragende constructie van je terras enz. In de statuten van het gebouw (basisakte en reglement van mede-eigendom) kan je lezen welke delen van het appartementsgebouw privatief zijn en welke gemeenschappelijk.

    Bovendien kunnen er binnen het gebouw beperkingen aangebracht worden aan de materialen en de technieken die je in het appartement wil gebruiken. Denk daarbij bv. maar aan het geval dat men om redenen van (geluids-)isolatie een bepaald soort vloerbekleding uitsluit en dies meer.

    Veroorzaak je door de werken schade aan de gemene delen (door bv. materialen via de lift of de gemene delen binnen te brengen of gemene leidingen te raken tijdens de verbouwing) of aan andere privatieven (door bv. door de muur of het plafond te boren) dan zal je daar ook voor moeten instaan en die schade moeten vergoeden.

    Gemene delen

    Wil je werken doen aan de gemene delen van het gebouw (bv. de inkomhal, het halletje voor je appartement, dragende muren in je appartement, …) dan kan je daartoe niet zomaar overgaan. Je kan dat zelfs niet doen als je de werken zelf betaalt.  Het is integendeel de algemene vergadering van mede-eigenaars die hierover moet beslissen.

    Wil je tot zo’n werken laten overgaan dan moet je ervoor zorgen dat dit punt op de agenda van de algemene vergadering komt.  Je kan aan de syndicus vragen om dit agendapunt op te nemen. Je kan meteen aan de eigenaars al meer info geven (bv. plannen van je verbouwing) zodat zij zich tegen de vergadering al kunnen voorbereiden.

    Vervolgens moet je een meerderheid achter je plannen krijgen op de algemene vergadering. Om tot een verbouwing te kunnen overgaan moet de beslissing daarover nu eenmaal worden genomen met een 2/3e meerderheid van stemmen. Gaat het om wettelijk opgelegde werken aan de gemene delen, werken tot behoud van het goed of daden van voorlopig beheer, dan volstaat in principe een gewone meerderheid van stemmen.

    Krijg je een akkoord van de algemene vergadering, dan kan je overgaan tot de werken.  Is dat niet het geval dan … is de uitvoering van de werken niet mogelijk. Doe je dat toch, dan riskeer je de gemene delen waar je werken aan uitvoerde terug in de oorspronkelijke toestand te moeten brengen.  Je riskeert ook een schadevergoeding te moeten betalen.

    Naar de rechtbank

    Krijg je geen toestemming voor je verbouwing, dan kan je eventueel naar de vrederechter stappen. De vrederechter kan je dan mogelijks machtigen om dringende en noodzakelijke werken aan de gemene delen te laten doen op kosten van de gemeenschap. Zijn de werken die je voorstelt niet dringend en noodzakelijk maar alleen maar nuttig, dan kan je vragen dat  de vrederechter je machtigt om de werken op eigen kosten uit te voeren als de algemene vergadering zich zonder reden verzet.  Voor een dergelijke procedure doe je best een beroep op de diensten van een advocaat.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

     

     

  • Zo kan je zelf de EPC waarde van je huis berekenen

    Als je je woning wil verkopen of verhuren heb je daarvoor een EPC-attest nodig. Dat laat je opmaken door een erkend energiedeskundige. Maar wist je dat er nu een online tool bestaat waarmee je een idee kan krijgen van deze waarde?

    Waarover gaat het?

    In de drie gewesten moet je bij de verkoop of verhuur van een huis meestal over een EPC attest  beschikken (EPB genoemd in Brussel en PEB in Wallonie). Maar misschien wil je voor er een energiedeskundige ter plaatse komt al een idee hebben van wat je kan verwachten en aan welk resultaat die zal komen.  Of je bent mogelijks gewoon geïnteresseerd in wat de energiewaarde van jouw woning zou zijn (ook al heb je geen plannen om die op dit moment te verhuren of te verkopen).

    Nieuwe website

    Het Vlaams Energieagentschap heeft een online tool ontwikkeld die je toelaat om een idee te krijgen van de EPC waarde van je huis. Deze tool vind je hier terug (linken naar Test uw EPC | Energiesparen). Er wordt meteen ook aangegeven hoe je je woning eventueel energetisch kan verbeteren tot energielabel A.  Via de website kan je ook nagaan hoe je woning scoort ten opzichte van gelijkaardige woningen in de gemeente, de provincie of Vlaanderen.

    Telt niet als attest

    De website laat je toe een indicatieve waarde (lees : een orde van grootte) te bekomen. Als je verkoopt of verhuurt kan je er zelf geen attest mee ‘aanmaken’. Daarvoor moet je dan ook nog altijd een beroep blijven doen op een erkend energiedeskundige.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Heeft het zin om een huurcontract door een notaris te laten opmaken?

    Als je een woning huurt of verhuurt, dan komt er bij de opmaak van het contract in principe geen notaris te pas. Toch is zo’n tussenkomst mogelijk en zelfs soms verplicht. Maar wanneer is dat het geval en waarom kan zo’n tussenkomst toch nuttig zijn?

    Onderling opmaken

    Een huurcontract wordt meestal ‘onderhands’ opgemaakt. Dit gebeurt door een vastgoedmakelaar of door de verhuurder zelf. Die gebruikt daarvoor meestal één of ander modelletje. Enkele uitzonderingen niet te na gesproken is een dergelijk contract ook geldig.

    Soms notaris verplicht

    Voor bepaalde specifieke huurovereenkomsten bent je echter verplicht om naar een notaris te stappen die dan een notariële huurovereenkomst moet opmaken. Dit is vooreerst het geval als je een woninghuurovereenkomst wil afsluiten met een huurder met een duurtijd van meer dan 9 jaar. Hetzelfde geldt overigens bij een handelshuur met een looptijd van meer dan 9 jaar.

    Altijd toegelaten

    Ook in gevallen waar je kan werken met een onderhandse huurovereenkomst (bv. bij een woninghuur voor negen jaar) mag je een beroep doen op een notaris om de huurovereenkomst notarieel te laten verlijden. Ook een notariële huurovereenkomst is namelijk perfect geldig.

    Een notariële huurovereenkomst biedt een belangrijk voordeel tegenover een gewone onderhandse overeenkomst. Ze biedt namelijk wat men noemt een ‘uitvoerbare titel’. Dat betekent dat als de huurder zich niet houdt aan zijn verplichtingen uit hoofde van de huur (bv. hij betaalt de maandelijks afgesproken huurprijs niet), je meteen op basis van de huurovereenkomst kan gaan uitvoeren en niet eerst langs de rechter dient te passeren.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)