WordPress

Auteur: jan

  • Waarom je maar beter overeenkomt over het lot van de huurwaarborg

    Bij het einde van de huur moeten de huurder en verhuurder een oplossing vinden voor de huurwaarborg. Als dat niet lukt in onderling akkoord is een procedure voor de rechtbank vaak onvermijdelijk…

    De huurwaarborg die de huurder stelt kan alleen maar worden vrijgegeven in onderling akkoord of na een beslissing van de rechtbank die aangeeft aan wie die toekomt.

    Op papier zetten

    Kom je tot een akkoord over hoe de waarborg moet worden vrijgegeven, zet dat dan op papier. Onderteken dat zelf en laat dat ook doen door de andere partij. Zijn er meerdere huurders of verhuurders, dan is het aangewezen dat zij allemaal hun akkoord bevestigen met de inhoud van die overeenkomst.

    Geen akkoord en dan?

    Lukt het niet om tot een akkoord te komen dan zal de vrederechter een beslissing moeten nemen. Om de kosten van een procedure (waar je misschien wel een beroep wil doen op een advocaat) te vermijden zou je in eerste instantie een verzoeningsprocedure kunnen starten. Kom je daar niet tot een akkoord dan moet een ‘echte’ procedure worden gevoerd, met alle kosten van dien. De kans is dan ook niet onbestaande dat de kostprijs van de procedure uiteindelijk het bedrag van de inzet daarvan zal overstijgen.

    Verjaring

    Als verhuurder wacht je overigens maar best niet te lang om actie met betrekking tot de huurwaarborg te ondernemen. Ligt je pand in het Vlaamse gewest en sloot je een woninghuurcontract af sinds 1 januari 2019, dan moet je namelijk de vrijgave van de huurwaarborg in je voordeel vragen binnen het jaar na het einde van de huur. Doe je dat niet, dan is er sprake van verjaring en komt de huurwaarborg toe aan de huurder.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Zo kan je een nieuw betalingsuitstel vragen voor je woonkrediet

    Net als vorig jaar kan je als je een woonkrediet afsloot ook dit jaar in bepaalde gevallen een betalingsuitstel vragen. Welke voorwaarden moet je daarbij naleven? Hoe dien je precies te werk te gaan?

    In het kader van de coronacrisis was het vorig jaar al mogelijk om een betalingsuitstel te vragen voor je woonkrediet. Intussen werd beslist om die mogelijkheid ook in 2021 nog te bieden.

    Wanneer vragen?

    Als je je door de crisis in financiële moeilijkheden bevindt kan je ook dit jaar een betalingsuitstel van kapitaal en interesten vragen voor je woonkrediet. Meer bepaald moet je die aanvraag uiterlijk op 21 maart doen. Het betalingsuitstel kan dan worden verkregen voor een periode van maximaal drie maanden, met andere woorden tot uiterlijk eind juni 2021.

    Intresten

    Door het betalingsuitstel wordt de duur van het krediet verlengd met de maanden uitstel. De intresten gedurende het betalingsuitstel worden achteraf verrekend. Een uitzondering geldt voor kredietnemers die maandelijks minder dan 1.700 euro netto overhouden. Zij kunnen het betalingsuitstel opnemen zonder dat ze intresten op het betalingsuitstel zijn verschuldigd.

    Voorwaarden

    Het betalingsuitstel, toegekend en lopende in 2020 en het nieuwe betalingsuitstel in 2021, mag in totaal maximaal 9 maanden bedragen. Bovendien moet je om het betalingsuitstel te kunnen krijgen aan 4 voorwaarden voldoen.

    Zo moet je inkomen gedaald zijn of wegvallen door de coronacrisis. Verder mocht er op datum van 1 september 2020 geen betalingsachterstand zijn op het hypothecair krediet  waarvoor uitstel gevraagd wordt. Het hypothecair krediet moet verder aangegaan zijn op de enige woning en de hoofdverblijfplaats in België van de kredietnemer(s). Tenslotte moet op het moment van de aanvraag tot betalingsuitstel je totaal roerend vermogen op zicht- en spaarrekeningen en in een beleggingsportefeuille bij de eigen of een andere bank kleiner zijn dan 25.000 EUR. Pensioensparen wordt hier niet in meegerekend.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Wie moet de tuin van het huurhuis onderhouden?

    Als een huis met een tuin verhuurd wordt rijst er wel eens discussie wie bepaalde onderhoudswerken in de tuin moet doen, met name de huurder of de verhuurder. Wat zijn de spelregels die in dat verband gelden?

    Dat van een huurder kan worden verwacht dat hij het gras maait en het onkruid wiedt van het huurpand is wel duidelijk. Maar minder duidelijk is het of de huurder bv. ook snoeiwerken aan bomen moet doen, de gazon moet verticuteren enz.

    Vlaamse gewest

    Is het huurpand in het Vlaamse gewest gelegen, dan kan je teruggrijpen naar de lijst met huurherstellingen waarin onder andere staat welk onderhoud de huurder aan het huurpand moet doen. Meer bepaald zegt die lijst dat de huurder vooreerst het grasperk moet maaien en verticuteren.  Hij moet verder ook de bomen en struiken snoeien volgens de regels van de kunst.

    Wallonië

    Ook in Wallonië bestaat er een lijst met onderhoudswerken en herstellingen die huurder en verhuurder moeten doen.  Ook hier staat de huurder in voor de meeste werken in de tuin. Toch zijn er uitzonderingen. Zo is het bv. aan de verhuurder om gevaarlijke bomen te verwijderen (bv. omdat deze deels ‘rot’ zijn en kunnen omvallen).  Bovendien moet de verhuurder zorgen voor het snoeien van hoge bomen en kan dat niet van de huurder verwacht worden.

    En in Brussel?

    Ook voor huurwoningen die gelegen zijn in het Brusselse gewest bestaat er een lijst waarop staat wie wat moet doen. Ook daar valt te lezen dat het aan de verhuurder is om dode bomen om te hakken en te vervangen. De verhuurder moet verder hoogstammige bomen snoeien tenzij de partijen bij het huurcontract hierover een andere afspraak maken.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Bevroren waterleiding in een huurhuis; wie betaalt de rekening?

    De vriestemperaturen zorgden ervoor dat in heel wat (huur)huizen leidingen bevroren raakten en ‘sprongen’. Maar wat zijn je rechten en plichten als dat in jouw huurhuis het geval is?

    Als een leiding ‘springt’ door de vorst kunnen de kosten daarvan aanzienlijk zijn. Maar wie betaalt bij een huurhuis de kosten daarvan? Is het de huurder of de verhuurder die daarvoor moet opdraaien?

    Er zijn lijsten

    In de verschillende gewesten bestaan er lijsten die aangeven welk onderhoud en welke herstellingen een huurder en een verhuurder moeten doen aan een huurwoning. In die lijsten staat steevast vermeld dat de huurder het nodige moet doen om (water-)leidingen tegen de vorst te beschermen. Doet hij dat niet en wordt daardoor schade veroorzaakt dan kan de verhuurder de huurder voor die schade aansprakelijk stellen.  Hetzelfde geldt bv. als de huurder de watermeter laat bevriezen.

    De huurder kon er niets aan doen

    Iets anders wordt het als de huurder niets aan de schade kon doen ondanks het feit dat deze de nodige voorzorgen nam. Denk daarbij bv. maar aan het geval dat de bevroren leiding buiten onder de grond lag. In dat geval kan de huurder vragen dat de verhuurder de schade op zich neemt en de leiding op zijn kosten herstelt.

    Verzekering?

    Bij waterschade na de vorst kan je eventueel een beroep doen op de brandverzekering van het gebouw. Dat is echter lang niet altijd het geval.  Je zal ook alleen een schadeloosstelling kunnen krijgen als je ‘als een goede huisvader’ maatregelen hebt genomen om vorstschade te voorkomen.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Als je aannemer vertraging heeft door de vrieskou

    Je aannemer is niet op tijd klaar met de werken op je werf en wijt de vertraging aan de vrieskou en sneeuw van de laatste weken. Is dat een voldoende vergoelijking of kan je toch een schadevergoeding van hem vragen?

    Kijk in het contract

    Om te weten wat je rechten zijn moet je kijken in het contract (of de algemene voorwaarden van de aannemer). Ga vooreerst na of er wel een datum is opgenomen waarop de werken klaar moesten zijn, dan wel een concrete uitvoeringstermijn in kalenderdagen. Is dat het geval dan heb je veelal goede argumenten om een schadevergoeding van de aannemer te vragen, tenzij die mogelijkheid in de overeenkomst werd uitgesloten. Tenzij anders is voorzien moet je de aannemer wel eerst een ingebrekestelling sturen.

    Weerverlet

    De aannemer zou in de overeenkomst of in zijn algemene voorwaarden wel kunnen vermelden dat de uitvoeringstermijn wordt verlengd met dagen weerverlet. Die kunnen in de overeenkomst meteen ook gedefinieerd worden. Zo’n verlenging zal er allicht ook zijn als u een uitvoeringstermijn in werkdagen (en niet in kalenderdagen) afsprak. Staat er geen omschrijving in het contract van wat weerverlet precies is dan zal men in de praktijk veelal kijken naar de dagen die het KMI als weerverlet beschouwde in de betreffende periode.

    Geen afspraken?

    Sprak je geen uitvoeringstermijn of einddatum van de werken af met de aannemer dan kan je weinig doen. De aannemer moet de werken dan uitvoeren binnen een redelijke termijn. Bij een discussie zal de rechtbank allicht rekening houden met de dagen weerverlet waardoor wat redelijk wordt geacht wel eens ‘langer’ kan zijn.

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

     

     

  • Als de huurder zijn domicilie niet neemt in het huurpand

    Bij een woninghuurcontract moet de huurder zijn domicilie in principe vestigen op het adres van de huurwoning. Maar wat gebeurt er als hij dat niet doet? Moet de verhuurder dat dan zomaar aanvaarden en wat kan die desgevallend doen?

    Happy couple moving home

    Het gebeurt wel eens dat een huurder die een woning of appartement huurt in het kader van een woninghuurcontract zijn domicilie niet op het adres van de huurwoning zet (en dat elders laat staan). Maar wist je dat daar gevolgen aan kunnen verbonden zijn?

    Er kunnen financiële gevolgen zijn

    Als de huurder zijn domicilie niet vestigt in het huurpand en er bestaat een regeling rond de belasting voor een tweede verblijf op de locatie waar de huurwoning gelegen is, dan bestaat het risico dat de verhuurder zo’n belasting opgelegd krijgt. De verhuurder heeft dan goede argumenten om die belasting op zijn beurt terug te vragen van de huurder.

    Ontbinding?

    De huurder die zijn domicilie niet op de locatie van de huurwoning zet loopt tevens het risico dat de verhuurder zegt dat hij zijn huurdersverplichtingen niet nakomt. De verhuurder zou dan zelfs naar de rechtbank kunnen stappen om daar de ontbinding van de huurovereenkomst te vragen. Weet trouwens dat er rechters zijn die in zo’n verhaal ook meegaan en de ontbinding van de huur om die reden ook uitspreken.

    Sneller buiten

    Nam je als huurder je domicilie niet in het pand en ontbindt de vrederechter de huur om één of andere reden, dan loop je ook het risico dat de rechter de verhuurder sneller toelaat om tot een uithuiszetting over te gaan.

  • Zo worden de kosten verdeeld bij de terrasrenovatie van een appartement

    In heel wat appartementsgebouwen moeten op termijn de terrassen worden gerenoveerd. Wie betaalt daar uiteindelijk de rekening van? Moeten de eigenaars van de terrassen deze renovatie altijd zelf betalen?

    Basisakte

    Terrassen in een appartementsgebouw maken meestal deels deel uit van de gemene delen van het gebouw en zijn deels privatief. Zo zal de vloerbekleding van de terrassen veelal privatief zijn terwijl de structuur van de terrassen meestal behoort tot de gemene delen van het gebouw. Balustrades zijn nu weer eens privatief en dan weer gemene delen. Om te weten wat juist privatief is en wat niet dien je te kijken in de statuten van het gebouw.

    En de rekening?

    De rekening voor herstellingen aan de privatieve delen van een terras moet betaald worden door de eigenaar van het terras in kwestie. De kosten van de herstellingen aan de gemene delen van het terras worden gedeeld tussen de mede-eigenaars in het gebouw en dit in principe in functie van het aantal aandelen dat ze hebben in de gemene delen van het gebouw.

    Discussies

    Moet de vloerbekleding van het terras worden verwijderd om werken aan de daaronder liggende structuur te kunnen uitvoeren (en wordt die dan nadien gewoon teruggeplaatst) dan hebt u als eigenaar van het appartement waar de werken gebeuren goede argumenten om te zeggen dat de kosten van opbreken en herplaatsen toch kosten zijn van de gemene delen. U kunt dan namelijk wel eens zeggen dat de verwijdering en het terugplaatsen van de vloerbekleding enkel nodig zijn om de onderliggende lagen te kunnen herstellen.

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Zo kan je reageren als je huurder gas en elektriciteit vroegtijdig stopzet

    Nadat een huurder een opzegbrief naar jou als verhuurder stuurde, zegt die ook al het contract met de elektriciteits- en gasleverancier stop. Moet je dat als verhuurder zomaar aanvaarden? Wat kan je dan doen?

     

    Als je huurder tijdens de opzegtermijn het abonnement voor gas en elektriciteit al stopzet, dan vraagt de maatschappij wellicht dat jij die als eigenaar overneemt. Doe je dat niet, dan bestaat de kans dat de energietoevoer in je huurpand wordt afgesloten. Maar hoe reageer je dan best?

    Wat zegt de wet?

    De huurder mag de nutsvoorzieningen niet stopzetten voor het huurcontract effectief eindigt. Het behoort nu eenmaal tot zijn huurdersverplichtingen om de nutsvoorzieningen te blijven betalen tot het einde van het contract. Je kan in het huurcontract trouwens ook een bepaling opnemen die hem een dergelijke verplichting oplegt.

    Hoe reageren?

    Houdt je huurder zich niet aan deze verplichtingen, dan kan je hem een ingebrekestelling sturen. Vraag hem daarbij dadelijk het nodige te doen om het contract met de energieleverancier alsnog voort te zetten. Stel hem tevens aansprakelijk voor de schade die je riskeert te lijden (bv. schade aan je woning wegens gebrek aan verwarming, de kosten van de heraansluiting, …).

    Helpt die aanmaning niet dan zou je eventueel naar de vrederechter kunnen stappen om de huurder te laten verplichten de contracten verder te zetten onder verbeurte van een dwangsom. Lijdt je effectief schade dan kan je die ook op de huurder verhalen.

    Zelf verder zetten?

    Het contract zelf verder zetten is een minder goed idee. Als je dat doet en je hebt de sleutels nog niet terug, dan riskeer je op te draaien voor het verbruik dat er nog wordt gerealiseerd in de periode van de huuropzeg. Bovendien ben je niet zeker dat zelfs dan de huurder je pand bv. wel voldoende zal verwarmen om ‘vriesschade’ te vermijden.

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Dit riskeer je als je aannemer schade toebrengt bij de buren

    Als je voor bouw- of verbouwingswerken een beroep doet op een aannemer kan het wel eens gebeuren dat er in de loop van de werken schade ontstaat bij de buren. Maar wist je dat ook jij daar verantwoordelijk voor kan worden gesteld?

    Stel het je maar voor : door de werken die een aannemer bij je uitvoert verzakt een deel van het huis van de buren. Of door de trillingen die er ontstaan tijdens de werken ontstaan er scheuren in de muren van hun huis.

    Ook jouw verantwoordelijkheid

    Als de aannemer de werken onzorgvuldig uitvoerde kan je buur de aannemer voor de schade aansprakelijk stellen. Daarnaast kan hij echter ook jou verantwoordelijk stellen. Je buur kan namelijk tegenover jou argumenteren dat de schade ontstond door overmatige burenhinder en dat jij daarvoor moet opdraaien. Men kan nu eenmaal zeggen dat jij de opdracht gaf voor de werken zodat die jou toerekenbaar zijn.

    Terugvragen van de aannemer

    Als je opdraait voor de schade die je aannemer veroorzaakte bij de buren, kan jij op jouw beurt de aannemer daarvoor aansprakelijk stellen als die een fout beging en de schadevergoeding die je moet betalen daarvan terugvragen.  Hou er wel rekening mee dat als je aannemer intussen failliet of insolvabel is, je riskeert om achter het net te vissen.

    Verzekering nemen

    Je kan dan ook maar beter verrassingen op dit vlak vermijden. Neem daarom bij het bouwen of verbouwen een zogenaamde ABR-verzekering. Zorg er wel voor dat deze verzekering ook tussenkomt bij schade bij de buren.

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Daarom is het voortaan goedkoper om een huis te slopen en het her op te bouwen

    Als je een bestaande woning sloopt en heropbouwt betaal je sinds kort minder BTW waardoor je meteen geld bespaart. Wat houdt deze nieuwe regeling precies in en wat moet je daarvan weten?

    In bepaalde steden kon je al van een voordelig BTW-tarief genieten als je een bestaand pand sloopte en heropbouwde. Die regeling wordt nu veralgemeend en uitgebreid tot gans het Belgische grondgebied.

    6 % BTW

    Je betaalt voortaan 6 in plaats van 21 % BTW als je een bestaande woning sloopt en heropbouwt.  Op die manier steek je meteen 15 % BTW in je zak.  Hou er wel rekening mee dat deze regeling niet onbeperkt in de tijd geldt.  Op dit moment geldt de maatregel namelijk in de periode van 1 januari 2021 tot en met 31 december 2022.

    Voorwaarden

    Om van dit voordelige tarief te kunnen genieten moet het gaan om woningen die gedurende 5 jaar de enige en eigen woning van de bouwheer/koper zijn en die een bewoonbare oppervlakte hebben van maximum 200 m2. Ook woningen die gedurende een periode van 15 jaar ter beschikking worden gesteld aan een sociaal verhuurkantoor komen in aanmerking.

    Hierbij telt men de oppervlakte van alle woonvertrekken (keukens, woonkamers, eetkamers, slaapkamers, bewoonbare zolder- en kelderruimten, bureaus en alle andere voor huisvesting bedoelde ruimtes, op voorwaarde dat die ruimtes een minimumoppervlakte hebben van 4 m² en een minimumhoogte boven de vloer van 2 meter). Deze ruimtes worden daarbij gemeten vanaf en tot de binnenkanten van de muren.

    Meer vragen?

    Hebt u meer vragen over dit alles dan kunt u terecht op de website Afbraak en heropbouw | FOD Financiën (belgium.be). Daar vindt u een overzicht van de meest gestelde vragen en hun antwoorden terug.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)