Als je een dringend probleem hebt met je (ver)huurder kan je wel eens een kortgedingprocedure starten om tot een snelle oplossing te komen. Wanneer is dat mogelijk en welke maatregelen kan de rechter dan bevelen?
Sommige discussies die een huurder en een verhuurder hebben vragen om een snelle oplossing. Denk daarbij bv. maar aan het geval dat de huurder het pand half aan het afbreken is of dat de verhuurder nalaat een dringende herstelling te doen.
Kortgeding
Je kan in spoedeisende gevallen wel eens een kortgedingprocedure starten. Het Vlaamse woninghuurdecreet maakt het mogelijk om zo’ n zaken aanhangig te maken bij de vrederechter. Dat kan wel enkel voor huurcontracten die sinds 1 januari 2019 werden afgesloten. Voor andere contracten (en in Wallonië en Brussel) kan je terecht bij de voorzitter van de rechtbank van eerste aanleg.
Spoedeisend
Het is niet omdat jij vindt dat een zaak spoedeisend is dat de rechtbank dat ook zal vinden. Is er geen sprake van een ‘echte’ hoogdringendheid, dan zal de rechtbank je vordering afwijzen. Je zal dan een gewone procedure moeten beginnen. Zo kan je bv. als verhuurder in principe geen spoedeisendheid inroepen als de huurder de huur niet correct betaalt.
Welke maatregelen?
Zelfs als een zaak dringend is kan je niet zomaar gelijk welke maatregel via zo’n kortgeding procedure vragen. Zo kan je daar bv. geen ontbinding van de huurovereenkomst vorderen of een betaling van huurachterstallen. Je kan enkel wat men noemt ‘voorlopige maatregelen’ vragen. Zo zou je bv. kunnen vragen dat de rechter je huurder verbiedt om bv. bepaalde werken uit te voeren aan het pand en dit onder verbeurte van een dwangsom.
Het gebeurt wel eens dat er tussen medebewoners in een appartementsgebouw een juridische procedure wordt gevoerd of dat de vereniging van mede-eigenaars (VME) een advocaat moet nemen in een discussie met een mede-eigenaar.
Scott Graham
Wie betaalt in dat geval de advocatenkosten die daarmee gepaard gaan. Moet de mede-eigenaar die de procedure veroorzaakte naast het betalen van zijn eigen advocatenkosten ook nog eens meebetalen in de kosten van de advocaat van de VME?
Eigen advocatenkosten
Hebt u als mede-eigenaar een eigen advocaat in de procedure (bv. u hebt een discussie met een andere mede-eigenaar rond lawaaihinder of u dagvaardde de VME omdat u een beslissing van de algemene vergadering aanvecht) dan moet u alleszins zelf de kosten van uw eigen advocaat betalen. Een uitzondering hierop kan bestaan als u een rechtsbijstandsverzekering afsloot waarbij de verzekeraar de kosten van uw advocaat op zich nam. Zorg er daarbij voor dat u met uw advocaat goede afspraken maakt over wat diens tussenkomst u juist zal kosten.
Wint u de zaak dan kunt u niet vragen dat de andere partij u de kosten van uw advocaat vergoedt. U kunt dan wel wat men noemt een rechtsplegingsvergoeding vragen. Dat is een forfaitaire vergoeding voor de kosten van uw advocaat. Het bedrag daarvan hangt af van de inzet van het geschil. Gaat het om een discussie die niet echt kan worden gewaardeerd in geld dan bedraagt deze vergoeding in principe 1440 euro. Bij een inzet van het geschil van 7.500 euro bedraagt de vergoeding dan weer bv. 1.080 euro. Weet dat deze forfaitaire vergoeding in beginsel niet zal volstaan om de kosten van uw advocaat integraal te voldoen.
Kosten van de mede-eigenaar die uw tegenpartij is
Is uw tegenpartij in de procedure iemand anders dan de vereniging van mede-eigenaars (zo bv. een andere mede-eigenaar met wie u een discussie hebt, een buur, …) dan moet die op zijn beurt de kosten van zijn advocaat betalen. Weet wel dat u, als u verliest, riskeert aan de andere partij op uw beurt een rechtsplegingsvergoeding te moeten betalen.
Kosten van de vereniging van mede-eigenaars
Als de vereniging van mede-eigenaars betrokken is in de procedure zal die op haar beurt een advocaat onder de arm kunnen nemen. De VME kan daarbij zowel eiser (denk daarbij bv. maar aan het geval dat een procedure wordt gestart omdat een mede-eigenaar de bijdragen in de kosten niet betaalt of omdat een mede-eigenaar verboden werken doet aan de gemene delen van het gebouw) als verweerder zijn (zo bv. in een procedure waar een mede-eigenaar de nietigverklaring vraagt van bepaalde beslissingen van de algemene vergadering van mede-eigenaars).
De kosten van de advocaat van de VME worden daarbij in principe gedeeld tussen de mede-eigenaars en dit volgens de verdeelsleutels die gelden voor een verdeling van die kosten. Vaak gebeurt dit in functie van de aandelen die elk appartement volgens de basisakte heeft in de gemene delen.
Uitzonderingen
In bepaalde gevallen moet de mede-eigenaar die de tegenpartij was van de VME in de betreffende procedure niet meebetalen in de kosten van de advocaat van de VME en moeten die kosten worden verdeeld onder de andere mede-eigenaars.
Meer bepaald stelt de wet dat de mede-eigenaar, die verweerder is in een gerechtelijke procedure ingesteld door de vereniging van mede-eigenaars, waarvan de vordering door de rechter volledig ongegrond werd verklaard, vrijgesteld wordt van elke bijdrage in de erelonen en kosten van de advocaat van de VME , die worden verdeeld over de andere mede-eigenaars.
Hetzelfde geldt trouwens voor de mede-eigenaar van wie de vordering na een gerechtelijke procedure tegen de vereniging van mede-eigenaars door de rechter volledig gegrond wordt verklaard. Wordt de vordering gedeeltelijk gegrond verklaard, dan moet de mede-eigenaar, die eiser of verweerder is, wel bijdragen in de erelonen en kosten ten laste van de vereniging van mede-eigenaars.
Je doet een beroep op een aannemer voor het doen van bouw- of verbouwingswerken. Mag je als die op zijn beurt een onderaannemer stuurt deze laatste vragen om ‘rechtstreeks’ bepaalde meerwerken te doen?
Stel : je verbouwt je woning waarbij je aannemer op zijn beurt een beroep doet op een onderaannemer-schrijnwerker. Tijdens de werken beslis je nog een extra ingemaakte kast te laten maken. Mag je die opdracht dan geven aan de onderaannemer rechtstreeks waarbij die je een prijs maakt en je uiteindelijk ook met hem afrekent?
Afspraken?
Om te weten wat je rechten zijn moet je in eerste instantie kijken naar de overeenkomst die je met de aannemer afsloot (en ook naar de algemene voorwaarden van je aannemer). Daar kan nu eenmaal een bepaling instaan die zegt dat het je verboden is rechtstreeks opdrachten te geven aan de onderaannemer. Er zou meteen een sanctie kunnen voorzien zijn voor het geval je deze afspraak met de voeten treedt. Een dergelijke clausule zal veelal ook geldig zijn.
Vraag ook na bij de onderaannemer of er zo geen clausule staat in zijn overeenkomst met de aannemer. Is dat het geval dan zou men nu eenmaal wel eens kunnen zeggen dat je je schuldig maakt aan derde medeplichtigheid aan contractbreuk.
En anders?
Staat er niets in het contract, dan kan je wel degelijk rechtstreeks in zee gaan met de onderaannemer voor de bijkomende werken. Hou er dan wel rekening mee dat als er later iets mis blijkt te zijn met de werken van de onderaannemer er wel eens een discussie kan rijzen over wie je juist garantie moet geven op de uitgevoerde werken.
Onlangs kwam in de krant dat, gelet op de stijgende grondstofprijzen, heel wat aannemers hun klanten uiteindelijk meer aanrekenen dan de prijs die in de aanvaarde offerte staat. Maar is dat zomaar mogelijk?
Offerte is bindend
Dat is alvast het uitgangspunt. Als je aannemer een offerte opmaakt en je je daarmee akkoord verklaart dan is de prijs die je voor de werken afsprak bindend. Dat is dan zowel voor jou als voor de aannemer het geval.
Tenzij…
Een uitzondering op de voorgaande regel bestaat als de aannemer in de offerte zich de mogelijkheid voorbehield om de prijs aan te passen door een zogenaamde prijsherzieningsclausule op te nemen. Om te weten of dat in jouw situatie het geval was dien je er de offerte en de algemene voorwaarden van de aannemer op na te kijken.
Opdat de aannemer zich op zo’n bepaling zou kunnen beroepen moet die wel voldoende concreet zijn. De prijsherzieningsclausule moet zo geformuleerd zijn dat de nieuwe prijs bepaald of bepaalbaar is. Het moet bv. gaan om een formule die toelaat om de nieuwe prijs te bepalen door het ingeven van een aantal parameters (bv. de stijging van de prijs van bepaalde grondstoffen). Bovendien is het vereist dat je de algemene voorwaarden van de aannemer ook hebt aanvaard.
Hoe reageren?
Vraagt je aannemer een hogere prijs terwijl er geen geldige prijsherzieningsclausule werd overeengekomen, dan is het aangewezen dat je zijn factuur protesteert. Doe dat via een aangetekende brief. Je kan dan meteen al het niet betwiste gedeelte van de factuur betalen.
Op de algemene vergadering van het appartementsgebouw waarbinnen je eigenaar bent wordt een beslissing genomen over een onderwerp dat niet op de agenda staat. Is die beslissing dan geldig? Hoe kan je reageren?
Het gebeurt maar al te vaak dat op de algemene vergadering een mede-eigenaar een onderwerp ter sprake brengt dat niet op de agenda stond. Soms wordt daar dan zelfs over gestemd…
Niet toegelaten
De algemene vergadering kan enkel vergaderen over de punten die expliciet vermeld worden op de agenda. Het is dan ook niet zomaar mogelijk om andere onderwerpen te behandelen. Dit kan zelfs niet onder de noemer ‘varia’ die je op de uitnodiging van de meeste vergaderingen ziet staan. Een uitzondering op die regel kan bestaan als alle mede-eigenaars aanwezig zijn op de vergadering en ze ook allemaal akkoord zijn dat het onderwerp toch wordt behandeld.
Het gebeurt toch
Wil men toch een onderwerp aansnijden dat niet op de agenda staat en ben je het daar niet mee eens, dan is het aangewezen dadelijk te reageren. Laat weten aan de voorzitter van de vergadering dat je niet akkoord bent om dit onderwerp te bespreken. Laat dat desnoods ook vermelden in de notulen. Stem alleszins ook tegen de beslissing. Doe je dat niet dan riskeer je ze nadien niet meer te kunnen aanvechten.
Naar de vrederechter
Wordt het onderwerp uiteindelijk toch behandeld en wordt er ook over gestemd, dan kan je de beslissing van de algemene vergadering aanvechten bij de vrederechter. Weet wel dat je een dergelijke procedure moet starten binnen de vier maanden na de algemene vergadering.
Als je een woning of appartement verhuurt waarin je huurder zijn hoofdverblijfplaats heeft, dan moet je het huurcontract en de plaatsbeschrijving laten registeren. Maar wist je dat je daarbij soms gebruik moet maken van wettelijk voorgeschreven documenten?
Online
Als je een huurcontract wil registreren kan je dat vooreerst online doen. Meer bepaald kan je dat doen met de toepassing MyRent | FOD Financiën (belgium.be). Op de website in kwestie vind je terug hoe je daarbij te werk moet gaan. Je kan dit online zelfs doen voor een familielid of vriend die een pand verhuurt.
Opsturen
Wat je niet meer kan doen is langs gaan langs het zogenaamde registratiekantoor om het contract daar te laten registreren. Zie je een online registratie niet zitten, dan kan je wel nog via de post werken. Je moet dan een formulier invullen en daarbij een kopie van het huurcontract of van de plaatsbeschrijving voegen.
Wettelijk voorgeschreven
Weet daarbij dat het niet om het even is welk formulier je daarvoor gebruikt. De vorm van het formulier is wettelijk voorgeschreven. Je moet ook het juiste formulier gebruiken. Zo zijn er verschillende formulieren naargelang wat je wil registeren. Meer bepaald zijn er verschillende formulieren voor een registratieaanvraag van een huurcontract met of zonder plaatsbeschrijving, de registratieaanvraag van een afzonderlijk aangeboden plaatsbeschrijving voor een huur en de registratieaanvraag voor een onderhuur of een addendum, een overdracht van huur of opzegging van huur of van onderhuur.
Je kan het formulier telefonisch aanvragen op het nummer 02 572 57 57, dan wel via een webformulier (Fin – 2.0.14 (fgov.be)) dat je invult. Daarbij geeft de site van de overheid zelf aan dat het tot 10 dagen kan duren eer je het formulier ontvangt. Hou er ook rekening mee dat je een origineel exemplaar van het formulier moet gebruiken en geen kopie.
Je wil in zee gaan met een aannemer om te bouwen of verbouwen. Alleen is er de schrik om je job door de coronacrisis te verliezen die je tegenhoudt. Maar wat gebeurt er als je het contract toch tekent en je effectief je job zou verliezen?
Getekend is getekend
Het uitgangspunt is alvast dat als je een contract met een aannemer tekent, je daardoor ook gebonden bent. Verlies je je job of vermindert je inkomen (omdat je bijvoorbeeld zelfstandige bent) dan blijft het contract bestaan. Je kan dan niet zeggen dat er sprake is van overmacht waardoor je sowieso onder het contract onderuit kan. De aannemer kan dan ook vragen dat je het contract verder naleeft.
Andere afspraken maken
Je zou in het contract dat je met de aannemer afsluit wel andere afspraken kunnen maken. Zo zou je bijvoorbeeld kunnen overeenkomen dat het contract dat je sluit toch eindigt (zonder dat je een vergoeding moet betalen aan de aannemer) als je je job verliest. Je zou bv. ook een zogenaamde opschortende voorwaarde kunnen opnemen in de overeenkomst van het bekomen van een lening bij de bank. Weet wel dat de kans klein is dat je aannemer akkoord zal gaan met de opname van een dergelijke clausule.
Onderhandelen
Sloot je het contract af en zit je daar ondanks het verlies van je job aan vast, dan zal je moeten overwegen of je de overeenkomst nog wil laten doorgaan. Is dat niet het geval, probeer dan met de aannemer tot een oplossing te komen. Leg hem de situatie voor en probeer een regeling te treffen.
Zo zou je bv. kunnen afspreken dat de uitvoering van. de overeenkomst een tijdlang wordt uitgesteld, dat de aannemer maar een deel van zijn opdracht moet uitvoeren of dat de overeenkomst in onderling akkoord wordt ontbonden met betaling van een (liefst beperkte) schadevergoeding. Kom je tot een akkoord, dan is het aangewezen dat op papier te zetten.
Als je samen met anderen een onroerend goed erft wil je dat pand en de inboedel misschien wel beschermen tegen de andere erfgenamen. Mag je daarbij ook een ander slot steken? Wat zijn je rechten?
Zeker als je in onenigheid leeft met de andere erfgenamen kan je er wel eens aan denken de goederen die tot de nalatenschap behoren te beschermen. Een nieuw slot steken kan daarbij een bepaalde bescherming bieden. Toch ben je er maar beter voorzichtig mee.
Saisine
Als wettelijk erfgenaam hebt je de zogenaamde ‘saisine’ van de nalatenschap. Zo mag je in principe binnengaan in de woning die je erfde. Je kan daar ook foto’s nemen van waardevolle goederen, serienummers van elektrische apparaten opschrijven en dies meer.
Slot steken?
Je zou ook een nieuw slot kunnen steken in de inkomdeuren van het geërfde onroerend goed. Alleen kom je daar vaak niet echt ver mee. Ook de andere erfgenamen hebben nu eenmaal de saisine. Zij zouden dan ook het slot dat jij stak kunnen laten openboren of op hun beurt in het pand een ander slot laten steken.
Het steken van een nieuw slot is ook niet zonder gevaar. Zo moet je er rekening mee houden dat als je een ander slot steekt je riskeert aansprakelijk te worden gesteld als er iets gebeurt met de woning en/of de goederen.
Verzegeling
Vrees je dat er goederen zullen verdwijnen uit de woning, dan bestaat een betere werkwijze erin aan de rechtbank te vragen om de woning van de overledene te verzegelen. Voor het voeren van een dergelijke procedure doe je best een beroep op de diensten van een advocaat. Nadat de woning werd verzegeld zal dat worden gevolgd door een ontzegeling. Daarbij wordt een inventaris opgemaakt door een notaris.
Als je verhuist vraag je misschien wel aan bepaalde familieleden of vrienden om je daar even mee te komen helpen. Maar wat riskeer je als iemand daarbij gekwetst raakt en waarom neem je maar beter een degelijke verzekering?
Bij een verhuis (of als iemand je komt helpen op de werf) kan er wel eens een ongeval gebeuren waarbij de helper ook gekwetst raakt. De gevolgen daarvan kunnen aanzienlijk zijn zo bv. in het geval dat de helper tijdelijk of zelfs definitief (deels) arbeidsongeschikt is.
Aansprakelijk?
Het valt in dat geval niet uit te sluiten dat de helper nadien komt te zeggen dat het ongeval jouw fout was (omdat er bv. op een foutieve wijze werd ingepakt en bepaalde dozen veel te zwaar waren of omdat er ten val werd gekomen over een obstakel dat je had moeten verwijderen). Als je effectief in de fout ging riskeer je de schade die het slachtoffer leed te moeten vergoeden. En die schadevergoeding kan zeer aanzienlijk zijn en je in extreme gevallen zelfs ruïneren.
Verzekering
Het is dan ook aangewezen dat je een verzekering neemt voor je helpers. Sluit een polis af die deze risico’s dekt en die o.a. tussenkomt als je helper tijdelijk of blijvend arbeidsongeschikt is of medische kosten heeft. Je verzekeringsmakelaar of –agent kan je aangeven welke polis je best afsluit. Kijk daarbij alleszins ook de polisvoorwaarden na en ga na welke franchise er van toepassing is en wat de maximumbedragen zijn die verzekerd zijn. Vergelijk eventueel de polisvoorwaarden en prijs van verschillende polissen.
Verklaring
Laat de helpers ook een verklaring op papier zetten dat ze gratis helpen. Als je dat niet doet dan bestaat de kans dat ze bij een ongeval zeggen dat ze eigenlijk bij jou in dienst waren en de toepassing van de wetgeving op de arbeidsongevallenverzekering inroepen.
Je bent eigenaar van een woning of appartement dat je verhuurt en dat je wil verkopen. Welke publiciteit mag je dan voor de verkoop maken aan het pand? Is je huurder verplicht om bezichtigingen van het pand mogelijk te maken?
Maak afspraken
Je kan in het huurcontract afspraken maken over de publiciteit die je bij een verkoop mag maken aan het pand. Zo kan je overeenkomen dat jij (of bv een vastgoedmakelaar die je aanstelt) de nodige publiciteit mag maken aan de woning zelf en dat jij (of de makelaar) foto’s mag komen nemen van het huurpand (zowel binnen als buiten) om die te gebruiken bij een advertentie die je bv. online plaatst.
Je kan ook afspreken dat je het recht krijgt om gedurende bepaalde dagen en uren het huurpand te bezichtigen samen met kandidaat-kopers. Je kan meteen ook vermelden dat de huurder er voor moet zorgen dat de woning voldoende opgeruimd is tijdens dergelijke bezoeken. Deze afspraken zijn in principe ook geldig voorzover je niet overdrijft en het rustig genot van het pand niet teveel beperkt.
Publiciteit
Maakte je geen afspraken in het huurcontract, dan mag je perfect op of aan je eigendom een bord ‘te koop’ plaatsen. Dat moet echter gebeuren op een manier die zo weinig mogelijk schadelijk is voor de huurder. Je hebt ook het recht om bv. online publiciteit te maken voor het pand waarbij je meteen ook foto’s plaatst. Je moet daarbij wel de privacy van de huurder eerbiedigen.
Bezichtigingen
Ook zonder afspraken in het huurcontract moet je huurder dulden dat kandidaat-kopers het pand bezichtigen. Dat kan echter niet onbeperkt. Je kan bv. vragen dat je huurder twee keer per week twee uur kandidaten binnenlaat. Weigert hij dat, dan kan je naar de vrederechter stappen om hem daartoe te horen verplichten.
