WordPress

Auteur: jan

  • Waarom je architect je ook moet helpen bij de keuze van je aannemer

    Voor sommige bouw- of verbouwingswerken moet je een beroep doen op een architect. Maar wist je dat die je ook moet bijstaan als het er op aankomt een aannemer te kiezen om de werken uit te voeren?

    Wettelijke plicht

    Als je een beroep doet op een architect moet die jou bijstaan bij de keuze van je aannemer. Dat blijkt onder andere uit de deontologische regels die voor architecten gelden.

    Zo geeft art. 22 van die deontologie aan dat de architect (wat zijn statuut ook moge zijn), de opdrachtgever bijstaat in de keuze van de aannemer met het oog op de verwezenlijking van het ontwerp in de beste voorwaarden naar prijs en kwaliteit. Hij moet volgens diezelfde bepaling daarnaast ook de aandacht van zijn cliënt vestigen op de waarborgen welke de aannemer biedt.

    Wat houdt dit in?

    De verplichting in kwestie houdt onder meer in dat de architect je op de hoogte moet brengen van de informatie die hij eventueel heeft over de bekwaamheid van de aannemer waarvoor je wil kiezen of over diens reputatie.

    Aansprakelijk stellen

    Komt je architect deze verplichting niet na en lijd je daardoor schade (doordat je bv. met een onbetrouwbare aannemer in zee ging) dan kan je je architect daarvoor eventueel aansprakelijk stellen.

    Je zal dan wel moeten kunnen aantonen dat je schade leed ten gevolge van de fout van je architect. Wil je een dergelijke procedure opstarten, dan overweeg je best eerst met een advocaat wat je kansen op succes precies zijn.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Als je geen lening krijgt voor je bouwplannen…

    Als je wil bouwen of verbouwen heb je daar vaak een lening voor nodig. Maar wat gebeurt er als de bank je na het ondertekenen van het aannemingscontract geen lening geeft? Wat zijn dan je rechten?

    Getekend is getekend

    Heb je een contract getekend met een aannemer en krijg je uiteindelijk geen lening, dan blijft de overeenkomst zonder meer bestaan. Het feit dat je geen lening krijgt doet daar niets aan af.  De aannemer kan dan ook zeggen dat je door het contract gebonden bent en dat je, als je dat verbreekt, een schadevergoeding aan hem verschuldigd bent. In het contract dat je met de aannemer afsluit wordt die schadevergoeding wel eens forfaitair begroot (op een welbepaald percentage van de aannemingssom).

    Informeer op voorhand

    Het is dan ook van belang zulke situaties (die je veel geld kunnen kosten) te vermijden. Doe dat door vooraleer je een contract met de aannemer ondertekent te informeren bij je bank of je wel een lening krijgt. Zolang je daar niet zeker van bent ga je maar beter niet definitief met een aannemer in zee.

    Opschortende voorwaarde

    Bij de aankoop van een onroerend goed is het gebruikelijk om in de compromis een opschortende voorwaarde van het bekomen van een lening op te nemen. Zo’n opschortende voorwaarde zou je ook kunnen opnemen in het contract dat je met de aannemer afsluit. Zorg er in dat geval wel voor dat de voorwaarde correct wordt geformuleerd en dat je voldoende tijd krijgt om naar de bank te stappen en daar een krediet aan te vragen.

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Als de verkoper nog iets in orde moet brengen…

    Bij de verkoop van een woning gebeurt het wel eens dat de verkoper nog iets in orde moet brengen (bv. een herstelling aan het verkochte pand, een vergunning die nog moet worden bekomen, …). Hoe zorg je er dan als koper voor dat de verkoper het nodige doet?

    Maak goede afspraken

    Het is vooreerst belangrijk om in de verkoopscompromis en in de notariële akte afspraken te maken over wat de verkoper allemaal nog in orde moet brengen. Zorg er daarbij voor dat die afspraken klaar en duidelijk zijn.  Geef aan wat de verkoper juist moet doen en vermeld tevens de termijn waarbinnen dit alles in orde moet worden gebracht.

    Bedrag inhouden

    Zorg er verder voor dat een deel van de verkoopprijs wordt ‘geconsigneerd’ bij de notaris waarbij dat bedrag pas wordt vrijgegeven nadat de verkoper datgene wat hij in orde moest brengen ook effectief regelde. Op die manier heb je meteen een extra waarborg dat de verkoper het nodige zal doen om zijn verplichtingen ook effectief na te komen.

    Modaliteiten

    Zorg er verder voor dat het bedrag dat wordt ingehouden zeker voldoende is om de verkoper te overtuigen het nodige te doen. Bepaal meteen dat dit bedrag aan jou als koper toekomt als de verkoper niet binnen de afgesproken termijn het nodige doet om uit te voeren wat hij beloofde.

    Als het niet duidelijk is of met de ingehouden som alle schade die je als koper riskeert te lijden vergoed is, dan formuleer je het best ook nog een voorbehoud om nadien eventueel nog een grotere schadevergoeding te kunnen opeisen.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Dit riskeer je als je een contract met een vastgoedmakelaar stopzet

    Je doet een beroep op een vastgoedmakelaar om je huis of appartement te verkopen. In de loop van het contract wil je dat stopzetten. Kan de makelaar dan een schadevergoeding van je vragen?

    No. Young businessman don't want to sign contract

    Het kan wel eens gebeuren dat je niet volledig tevreden bent van de vastgoedmakelaar die je onroerend goed verkoopt. Toch ben je dan maar beter voorzichtig om het contract zonder meer stop te zetten.

    Opzeggen kan

    Je hebt altijd het recht om het bemiddelingscontract met de makelaar stop te zetten en dit zonder dat je de beëindiging moet motiveren. Het contract dat je als particulier met een makelaar afsluit moet die beëindigingsmogelijkheid ook voorzien. Kende je de opdracht als ondernemer aan de makelaar toe dan geldt de voorgaande regel niet.

    Schadevergoeding betalen?

    Je vastgoedmakelaar kan wel een schadevergoeding van je vragen als je de overeenkomst vroegtijdig stopzet. Hij kan die vergoeding namelijk opnemen in het contract dat hij met je afsloot. De wet brengt wel grenzen aan aan de vergoeding die de makelaar in dat geval kan vragen. Meer bepaald mag de vergoeding maximaal 50% van zijn ereloon bedragen.

    Hogere vergoeding

    Soms kan je toch een hogere vergoeding verschuldigd zijn aan de makelaar. Zo kan de makelaar soms 100 % van zijn ereloon vragen. Dat kan meer bepaald zo zijn als je je pand verkoopt binnen de zes maanden na de vroegtijdige opzegging aan een koper die op de lijst staat die de vastgoedmakelaar opmaakte. Verkoop je je pand binnen een periode van zes maanden na het einde van het bemiddelingscontract  aan iemand die niet op de lijst voorkomt, dan kan de makelaar een vergoeding vragen van 75 % van zijn ereloon als hij dit ook voorzag in het bemiddelingscontract.

  • Hierop moet je letten als je aannemer je een werkbon wil laten tekenen

    Een aannemer die werken bij je uitvoert wil je wel eens een werkbon laten aftekenen. Wat is de bedoeling van een dergelijk document? Waarop moet je zoal letten als je aannemer je een dergelijke bon voorlegt?

    Bewijs van de werken

    Als je aannemer je een werkbon ter ondertekening voorlegt wil hij allicht een bewijs hebben van de werken die hij voor je uitvoerde. Denk daarbij bv. maar aan het geval dat hij wil bewijzen een herstelling bij jou te hebben uitgevoerd of dat hij (als hij aan een uurtarief bij jou werkt) een aantal uren prestaties op de werf heeft geleverd. Beschikt de aannemer over een dergelijke ondertekende werkbon dan zal de rechtbank dat bij een discussie nagenoeg steeds als een voldoende bewijs beschouwen.

    Kijk de bon na

    Zorg er alleszins voor dat je de werkbon grondig nakijkt voor je deze tekent. Ga na of de werken (en/of uren) die de aannemer vermeldt wel overeenstemmen met de prestaties die deze in werkelijkheid leverde. Kijk tevens na of de prestaties die worden vermeld wel gebeurden tot jouw tevredenheid. Staan er algemene voorwaarden op de werkbon dan ga je best ook na of je het daarmee eens kan zijn.

    Niet akkoord en dan

    Ben je het niet eens met wat er op de werkbon staat (bv. de aannemer vermeldt meer uren dan deze die hij in werkelijkheid presteerde) dan is het aangewezen de bon niet zomaar voor akkoord te ondertekenen. Minstens dien je je opmerkingen te vermelden op de bon.

    Deed je dat niet en stel je later pas vast dat de werken niet volledig of correct gebeurden, stuur dan dadelijk alsnog een aangetekende brief naar de aannemer waarin je je opmerkingen laat kennen.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Dit moet je weten als je een verhuurde woning wil kopen

    Je bent geïnteresseerd in de aankoop van een huis of appartement dat verhuurd wordt en waarin de huurder zijn hoofdverblijfplaats heeft. Eindigt de huur dan automatisch ten gevolge van de verkoop? Hoe ga je te werk als je zelf in de woning wil gaan wonen? Wat moet je doen als je het pand verder wil blijven verhuren?

    De huur stopt niet

    Dat is alvast het uitgangspunt. Het feit dat jij het pand koopt heeft niet tot gevolg dat de huurovereenkomst die de vorige eigenaar-verhuurder afsloot automatisch een einde neemt. De lopende huur blijft dus in beginsel bestaan. Die regel geldt zelfs als de verhuurder in het huurcontract een clausule zou hebben gezet waarin het tegendeel staat. Een dergelijke bepaling zal nu eenmaal niet geldig zijn.

    Wat je wel zou kunnen doen is in de koopovereenkomst een clausule te laten opnemen waarin staat dat de verkoper zich ertoe verbindt ervoor te zorgen dat de bestaande huurder voor de levering van het gekochte pand aan jou dit onroerend goed verlaat. Zelfs als de verkoper bereid zou zijn akkoord te gaan met een dergelijke bepaling dan bindt die de huurder niet. Vertrekt de huurder dan niet, dan kan je enkel een schadevergoeding vragen van de verkoper. Je zou in de koopovereenkomst meteen een forfaitaire  schadevergoeding kunnen vastleggen voor het geval de verkoper er niet in slaagt de huurder tijdig te laten vertrekken.

    Je wil er zelf gaan wonen

    Wil je zelf in de door jou gekochte woning gaan wonen, dan kan je de huurovereenkomst veelal wel opzeggen. Je kan dat doen van zodra de eigendom van het door jou gekochte pand aan jou wordt overgedragen. Meestal is dat het geval vanaf de ondertekening van de notariële akte bij de notaris.

    Meestal moet je bij een opzeg voor eigen gebruik een opzeg van zes maanden naleven. Je zal onder andere ook moeten aangeven in de opzegbrief dat je zelf het huurpand wil gaan bewonen.  Zeg je de huur op voor eigen gebruik, dan moet je later ook effectief het pand betrekken binnen het jaar na het verstrijken van de opzegtermijn. Je moet het pand vervolgens minstens twee ononderbroken jaren in gebruik nemen. Leef je deze voorwaarden niet na, dan kan de huurder aanspraak maken op een schadevergoeding ten bedrage van maar liefst 18 maanden huur.

    Hou er rekening mee dat er afwijkende regels van toepassing kunnen zijn als de verkoper het pand verhuurde voor een korte duur of als het huurcontract geen vaste datum heeft (omdat het bv. niet geregistreerd is). Je kan de notaris op wie je een beroep deed om de verkoopsakte op te maken om advies vragen.  Hij kan je allicht ook helpen om je een ontwerp van opzegbrief te bezorgen.

    Andere opzegmogelijkheden?

    Het kan ook zijn dat je niet zelf in het pand wil gaan wonen maar de huurovereenkomst toch wil opzeggen. Denk daarbij maar aan het geval dat je verbouwingen wil gaan doen in het pand of dat je liever met een andere huurder in zee wil gaan.

    In dat geval beschik je in principe weerom over dezelfde opzegmogelijkheden als diegene die de verkoper zou hebben gehad. Zo kan je de huur dan veelal opzeggen als je bepaalde verbouwingen wil doen. Je kan de huur bv. ook opzeggen tegen het einde van het derde en het zesde jaar van de huur mits betaling van een schadevergoeding aan de huurder van negen of zes maand huur.  Ook hier weer kunnen er afwijkende opzegmogelijkheden bestaan als de huur geen vaste datum heeft.

    De huur mag verder lopen

    Mag de huur wat jou betreft verder lopen met dezelfde huurder, dan moet je daarmee geen nieuw huurcontract afsluiten.  Je wordt ten gevolge van je aankoop automatisch partij bij de bestaande huurovereenkomst. Het is ook niet nodig om een addendum op te maken bij het bestaande contract.

    Geef aan de huurder wel door dat jij de nieuwe eigenaar bent en dat die de huur voortaan op jouw rekening moet betalen. Zorg er verder ook voor dat je samen met de verkoper en de huurder een regeling treft voor de huurwaarborg. Vaak zal die ‘geblokkeerd staan’ bij een bank of financiële instelling. Daar kan je dan met de huurder en verkoper langsgaan om jou als nieuwe verhuurder te laten opnemen.

  • Daarom kan je je buur binnenkort verplichten om mee te betalen in de afsluiting tussen jullie eigendommen

    Als je eigenaar bent van een perceel grond, dan wil je mogelijks wel een afsluiting plaatsen tussen jouw perceel en dat van je buur. Maar wist je dat er daarvoor vanaf 1 september eerstkomende nieuwe regels gelden?

    Nick Tiemeyer

    Hoe zit het nu?

    Op dit moment geldt er geen algemene verplichting voor je buur om tussen te komen in de kosten van een afsluiting die jij tussen beide percelen wil plaatsen. Meer bepaald kan je je buur nu alleen maar verplichten om bij te dragen voor een gemeenschappelijke afsluiting als je in een stad of voorstad woont (en niet op het platteland). Bovendien komt niet elk soort afsluiting in aanmerking om een bijdrage te vragen.

    Nieuwe regels

    Vanaf 1 september verandert dit. De nieuwe wet zegt nu eenmaal dat tussen twee percelen waarvan minstens één is bebouwd, iedere eigenaar van de aangrenzende eigenaar kan vorderen dat hij meewerkt aan de oprichting van een gemene afsluiting, tenzij er zich al een private afsluiting bevindt langs de scheidslijn. Die gemene afsluiting kan elk soort omheining zijn (bv. houten schutsels, een muur, een haag, …).  De regeling geldt nu bovendien ook op het platteland.

    De nieuwe wet zegt bovendien dat als een gemene afsluiting wordt opgericht, de eigenaars in de kosten voor gelijke delen bijdragen.

    Hoe te werk gaan?

    Wil je dat je buur bijdraagt in de kosten van een afsluiting tussen jullie beide percelen grond neem dat contact met hem op. Weigert de buur bij te dragen, dan zal je de zaak aanhangig moeten maken bij de vrederechter. Het gaat niet op om zelf alvast de afsluiting te plaatsen en de rekening nadien voor te schotelen aan je buur.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • 3 aandachtspunten als je bij het verbouwen een container op de weg wil plaatsen

    Als je wil verbouwen heb je bij de slopingswerken vaak een container nodig om het bouwafval in te doen. Mag je zo’n container dan zomaar op de openbare weg plaatsen? Met wat moet je rekening houden?

    Toelating vragen

    Als je een container op de openbare weg wil laten plaatsen, heb je daarvoor een toelating nodig van de gemeente. Het kan zijn dat je daarvoor ook moet betalen. De tarieven die daarvoor worden gevraagd hangen af van gemeente tot gemeente. Je moet de toelating ook tijdig aanvragen. Soms zal men je ook vragen om een schets te voegen van welke inname van de openbare weg je precies wil doen.

    Signalisatie

    Zorg er ook voor dat je een gepaste signalisatie op de container aanbrengt. Die zal daar nu eenmaal wellicht ook ‘s nachts staan. Je moet er dan ook voor zorgen dat andere weggebruikers de container voldoende goed kunnen zien en dit om ongevallen te vermijden. Doe je dat niet dan bestaat het risico dat je aansprakelijk gesteld wordt voor een eventueel ongeval, los van het feit dat je ook een boete riskeert.

    Maak afspraken met je aannemer

    Doe je voor de werken een beroep op een aannemer, maak dan met hem goede afspraken over wie de toelating voor het plaatsen van de container zal aanvragen.  Spreek ook af wie er juist zal zorgen voor de signalisatie van de container. Kijk in de algemene voorwaarden van de aannemer of er afspraken op dat vlak worden aangegeven.  Ben je het daar niet mee eens, vraag dan aan de aannemer om de clausule in dat verband aan te passen. Maakte je in de aannemingsovereenkomst geen afspraken, dan kan de aannemer allicht zeggen dat het in orde brengen van één en ander jouw verantwoordelijkheid is.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Waarom je maar beter een arbitrageclausule in de kleine lettertjes van je aannemer schrapt

    Als je een beroep doet op een aannemer voor het uitvoeren van allerlei werken aan je huis, staat er in diens algemene voorwaarden wel eens een arbitrageclausule. Wat betekent dat precies en waarom ben je daar maar beter voorzichtig mee?

    Wat is het?

    Als er een arbitragebeding staat in de overeenkomst die je met je aannemer afsluit dan zijn de gewone rechtbanken niet meer bevoegd om geschillen tussen jou en je aannemer op te lossen. Die bevoegdheid komt dan toe aan de arbiter die in de overeenkomst wordt vermeld.  Heb je je akkoord gegeven met deze bepaling (door de algemene voorwaarden bv. voor akkoord te ondertekenen) dan is de kans groot dat deze clausule ook geldig is.

    Wat zijn de nadelen?

    Als je betrokken raakt in zo’n arbitrageprocedure dan zijn er vaak heel wat formaliteiten van toepassing die je moet vervullen, zo onder andere om je standpunt en stukken te laten kennen.  Bovendien zijn de kosten van zo’n procedure vaak heel wat hoger dan die van een klassieke procedure voor de rechtbank. Verder is het nog maar de vraag wie er als arbiter wordt aangesteld en hoe erg die wel thuis is in de materie.

    Schrappen?

    Vaak is het dan ook beter niet zo maar akkoord te gaan met een arbitragebeding in de algemene voorwaarden of het contract van je aannemer. Vraag hem dan ook deze bepaling te schrappen. De kans dat je aannemer daarop zal willen ingaan is groot. Wil hij dat niet dan heb jij de keuze : je kan dan hetzij de clausule aanvaarden, hetzij in zee gaan met een andere aannemer.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Kan je een huurovereenkomst afsluiten met een vruchtgebruiker?

    Als je een woning wil huren van iemand die daar het vruchtgebruik op heeft, riskeer je soms dat de huur vroeger eindigt dan dat je wel wil. Wat zegt het nieuwe wetboek goederenrecht daarover en met welke spelregels moet je rekening houden?

    Verhuren mag

    In het nieuwe wetboek goederenrecht dat op 1 september eerstkomende in werking treedt wordt als principe aangegeven dat een vruchtgebruiker de goederen waarop hij een vruchtgebruik heeft wel degelijk mag verhuren. Sluit je met zo’n vruchtgebruiker dus een huurovereenkomst af dan is die in principe ook geldig.  Tot daar is er dus geen enkel probleem.

    Er zijn grenzen

    Toch is het niet zeker dat je de ganse duur van de huurovereenkomst mag blijven wonen in het pand. Als de vruchtgebruiker bv. overlijdt en er aan het vruchtgebruik een einde komt, dan loopt de huur niet onbeperkt verder. Dat gebeurt dan namelijk voor ten hoogste drie jaar waarna de huur van rechtswege ten einde komt, tenzij de blote eigenaar (die dan intussen volle eigenaar is geworden) natuurlijk akkoord zou gaan om je toch nog langer te laten huren.

    De verhuurder overlijdt dadelijk

    Overlijdt de verhuurder-vruchtgebruiker tussen het moment dat je de huurovereenkomst met hem of haar tekent en de begindatum van de huurovereenkomst, dan geldt er een afwijkende regeling. In dat geval kan je de huur ‘vergeten’. Volgens de nieuwe wet krijgen gebruiksrechten die door de vruchtgebruiker werden toegestaan en die nog niet in uitvoering zijn bij het einde van het vruchtgebruik nu eenmaal geen uitwerking.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)