WordPress

Auteur: jan

  • 4 aandachtspunten als het huis dat je huurt verkocht wordt

    Als je huurder bent van een woning of appartement waarin je je hoofdverblijfplaats hebt kan het wel eens gebeuren dat de verhuurder dat in de loop van de huurovereenkomst wil verkopen? Met welke spelregels moet je in zo’n geval zoal rekening houden?

     

    Voorkooprecht?

    Als huurder heb je wettelijk gezien geen voorkooprecht op de woning of het appartement dat je huurt. Een wettelijk voorkooprecht bestaat enkel voor een pachter. Een dergelijk  voorkooprecht geeft je overigens het recht om het gehuurde pand bij voorrang aan te kopen, ook al heeft de eigenaar-verhuurder al een verkoopovereenkomst gesloten met een andere kandidaat-koper. Je hebt al evenmin een zogenaamd voorkeurrecht. Hierbij verbindt de eigenaar van het gebouw zich ertoe om eerst met jou als begunstigde van het voorkeurrecht te onderhandelen, indien hij van plan zou zijn om zijn onroerend goed te verkopen.

    Je kan met de eigenaar wel een voorkoop- of voorkeurrecht overeenkomen. Dat kan je doen in de huurovereenkomst zelf, in een addendum daaraan of in een aparte overeenkomst.  Maak je een dergelijke afspraak dan is het belangrijk dat die correct wordt geformuleerd.  Maak daarbij onder andere duidelijke afspraken over de modaliteiten van zo’n clausule en kom een forfaitaire schadevergoeding bij overtreding overeen.

    Maakte je geen zulke afspraak dan verhindert niets je om een bod te doen op de woning en dit ook in een openbare verkoop.  Je kan als huurder net zo goed kopen als dat iemand anders dat kan.

    Verwittigen?

    Als de woning of het appartement dat je huurt gelegen is in het Brusselse gewest, dan moet je verhuurder je verwittigen van de verkoop en dit vooraleer hij een publieke mededeling daarvan doet (bv. doordat hij het pand op een immosite te koop zet). Hij moet dit doen via een aangetekende brief of bij deurwaardersexploot. Een clausule in je huurcontract waarin staat dat je verhuurder niet verplicht is om je van een verkoop te verwittigen zal niet geldig zijn.

    Is het huis of het appartement dat je huurt gelegen in Vlaanderen of in Wallonië, dan geldt deze verplichting niet.  Je verhuurder moet je dan niet op de hoogte brengen van een voorgenomen verkoop. Meestal zal je echter ook dan vrij snel op de hoogte zijn van het feit dat het pand verkocht wordt al was het maar omdat je dat zal zien in publiciteit die wordt gemaakt, omdat er een bord ‘te koop’ wordt aangebracht op de woning of omdat kandidaat-kopers het pand komen bezichtigen.

    Publiciteit en kandidaten binnenlaten?

    Als de verhuurder het pand verkoopt heeft hij het recht om publiciteit voor de verkoop te maken aan het pand.  In het huurcontract kan een bepaling staan die zegt dat hij bv. een bord aan de woning mag aanbrengen of dat er binnen (en buiten) de woning foto’s mogen gemaakt worden om die te gebruiken bij een advertentie die de verhuurder bv. online plaatst.  Ook zonder zo’n bepaling heeft hij binnen bepaalde grenzen dat recht. Dat moet echter gebeuren op een manier die zo weinig mogelijk schadelijk is voor jou als huurder.

    In het huurcontract kan ook afgesproken worden dat de verhuurder (of een door hem aangestelde makelaar) het recht krijgt om gedurende bepaalde dagen en uren het huurpand te bezichtigen samen met kandidaat-kopers. Ook zonder afspraken in het huurcontract moet je als huurder dulden dat kandidaat-kopers het pand bezichtigen. Dat kan echter niet onbeperkt. De verhuurder kan bv. vragen dat je als huurder twee keer per week twee uur kandidaten binnenlaat. Raak je het onderling niet eens met de verhuurder dan kan de zaak aanhangig gemaakt worden bij de vrederechter.

    Huurcontract beëindigen?

    Door de verkoop van het huurpand eindigt (enkele uitzonderingen niet te na gesproken) het huurcontract niet automatisch. De nieuwe eigenaar moet dan meestal het huurcontract verder respecteren zoals de verkoper-verhuurder dat diende te doen. Weet wel dat als de koper zelf in het pand wil gaan wonen die meestal het contract kan opzeggen voor eigen gebruik.  Het kan ook wel eens gebeuren dat de koper verbouwingen wil doen aan het pand en zich daarop steunt om via een opzeg een einde te maken aan de huurovereenkomst.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Waarom je voortaan maar beter het bedrag van de lening opneemt in de opschortende voorwaarde

    Bij de verkoop van een onroerend goed vraagt de koper vaak om in de compromis een opschortende voorwaarde te lassen van het bekomen van een hypothecaire lening. Om discussies te vermijden is het aangewezen meteen te voorzien welk bedrag de koper moet kunnen lenen. Waarom is dat het geval?

    Opschortende voorwaarde

    Kandidaat-kopers die al een compromis willen tekenen zonder zeker te zijn dat ze een lening kunnen krijgen zullen vaak vragen of de koop kan worden afgesloten onder de opschortende voorwaarde van het bekomen van zulke lening. Weet wel dat de verkoper het eens moet zijn om een dergelijke voorwaarde te kunnen opnemen. Staat er zo’n voorwaarde in de compromis en krijgt de koper uiteindelijk geen lening dan gaat de verkoop niet door.

    Bedrag opnemen

    Het is aangewezen meteen te voorzien welk bedrag de koper moet kunnen lenen. Het zou nu eenmaal perfect kunnen gebeuren dat de koper niet het ganse bedrag van de aankoop kan of moet lenen maar slechts een deel daarvan. Dit geldt des te meer vanaf begin 2022 omdat de geschatte waarde van een woning vanaf dan zal dienen als basis voor het toekennen van een woonkrediet.

    En anders?

    Werd er geen bedrag opgenomen dan kan er wel eens een discussie rijzen of de opschortende voorwaarde al dan niet vervuld is.  De kans is dan groot dat de kandidaat-koper zal zeggen dat dat niet het geval is als hij niet het ganse bedrag van de aankoop kan lenen.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Zo kan je je woning beschermen tegen je professionele schuldeisers

    Als je als zelfstandige aan de slag bent loop je wel eens het risico om je woning te verliezen omdat een professionele schuldeiser daar beslag op wil leggen. Maar wist je dat je dat kan vermijden en hoe ga je daarbij te werk?

    Magnet me

    Verklaring van onbeslagbaarheid

    De wet biedt je de mogelijkheid om je gezinswoning te beschermen tegen je schuldeisers door een zogenaamde verklaring van onbeslagbaarheid af te leggen. Als je dat doet kunnen je professionele schuldeisers je woning niet laten verkopen. Weet wel dat je je enkel kan beveiligen tegen schulden die je aangaat of die ontstaan nadat je de verklaring van onbeslagbaarheid aflegde.

    Je kan zo’n verklaring ook gaan afleggen als je enkel zelfstandige in bijberoep bent. Weet wel dat je enkel de gezinswoning kan beschermen. Een tweede verblijf kan je integendeel niet beschermen via zo’n verklaring.

    Hoe doe je dit?

    Als je een verklaring van onbeslagbaarheid wil afleggen moet je daarvoor  langs een notaris van je keuze passeren. De notaris maakt dan een notariële akte op en laat die vervolgens inschrijven op het bevoegde kantoor rechtszekerheid. Hou hierbij rekening met een kostprijs van ongeveer 1.000 euro excl BTW.

    En als je stopt als zelfstandige?

    De verklaring van onbeslagbaarheid blijft gelden als je stopt met je zelfstandige activiteit omdat je bv. als werknemer aan de slag gaat of op pensioen gaat. Overlijd je dan stopt de bescherming. Dat betekent dan ook dat je schuldeisers na je overlijden wel degelijk nog beslag kunnen leggen op je woning en ze die kunnen laten verkopen.

     

    Jan Roodhooft, advocaat

  • Deze 3 zaken kan je voortaan vragen als je het slachtoffer bent van burenhinder

    Het nieuwe wetboek goederenrecht dat sinds 1 september geldt bevat een wettelijke regeling rond burenhinder.  Daarbij wordt onder andere aangegeven welke maatregelen je aan de rechtbank kan vragen als je het slachtoffer wordt van burenhinder. Wat moet je daarvan weten?

    Een som geld

    Als je het slachtoffer wordt van burenhinder kan je vooreerst een financiële compensatie vragen.  De bedoeling daarvan is de hinder die je ondervindt te compenseren.  Vraag je een dergelijke vergoeding dan is het van belang je dossier grondig samen te stellen en de hoogte van het bedrag dat je vraagt te motiveren.

    Gedane of te doene kosten terugbetalen

    Het kan ook zijn dat je door het nemen van bepaalde maatregelen (bv. aanbrengen van isolatie, het verhogen van je schouw, herstelwerken als er door verbouwingen bij de buren schade was aan je huis…) de hinder kan beperken.  Je kan dan aan de rechtbank vragen om je buur die de hinder veroorzaakte te verplichten om de kosten die verbonden zijn aan compenserende maatregelen op het gehinderde onroerend goed (om de hinder tot het normale niveau te verminderen) te vergoeden.

    Hinderverwekkende activiteit stoppen

    De rechter zou ook het bevel kunnen opleggen om de handeling die het evenwicht verstoort te staken.  Hij kan ook bevelen dat op het hinderende onroerend goed maatregelen moeten worden genomen die de hinder verminderen tot het normale niveau. Voorwaarde is dan wel dat dit op zich geen nieuw onevenwicht doet ontstaan en een normaal gebruik en genot van het onroerend goed hierdoor niet wordt uitgesloten,

    De rechter beslist

    Het is uiteindelijk de rechtbank die beslist welke maatregel er wordt opgelegd. Overigens hoeft de rechter zich niet te beperken tot het opleggen van één enkele maatregel.  De wet sluit nu eenmaal ook een combinatie van al de voorgaande mogelijkheden niet uit.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Dit zijn je rechten als je buur voor een stukje op jouw perceel grond bouwde

    Het gebeurt wel eens dat een gebouw of bijgebouw voor een stukje over de perceelsgrens wordt gebouwd.  In dat geval is het de vraag wat de rechten en plichten van de buur precies zijn en of die bv. de afbraak kan eisen van wat er ten onrechte op zijn grond staat.

    Nieuw wetboek goederenrecht

    Op 1 september laatstleden trad het nieuwe wetboek goederenrecht in werking.  In die wet wordt expliciet aangegeven wat er gebeurt als een van je buren een bouwwerk ten dele op, boven of onder je grond bouwt zonder dat die dat mag doen op basis van een wettelijke regeling of op grond van een contract dat je met hem sloot.  Hierbij wordt een onderscheid gemaakt naargelang je buur al dan niet te goeder trouw was bij het bouwen.

    Je buur was te goeder trouw

    Was je buur te goeder trouw (hij wist bv. niet dat hij verkeerd bouwde maar het ging om een vergissing) dan zegt de wet dat als je buur door de wegneming van het overschrijdende gedeelte onevenredig zou worden benadeeld, je als eigenaar van de aanpalende grond de verwijdering niet kunt eisen.

    Je hebt dan de keuze om ofwel een recht van opstal voor de duur van het bestaan van het gebouw toe te kennen aan je buur dan wel om het daartoe benodigde gedeelte van het perceel over te dragen. Je hebt wel recht op een schadeloosstelling van je buur.

    Je buur was te kwader trouw

    Was je buur te kwader trouw, dan geldt er een andere regel. Je kan dan de verwijdering vragen van het overschrijdende deel van het gebouw.  Een uitzondering op die regel geldt als er noch een omvangrijke inname, noch een potentiële schade in jouwen hoofde voorligt.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Dit kan je huurder vragen als je woning niet voldoet aan de kwaliteitsnormen

    Je verhuurt een woning die niet aan de wettelijke kwaliteitsnormen voldoet. Kan je huurder dan de betaalde huur van je terugvragen? Met welke spelregels moet je rekening houden?

    Vlaamse gewest

    Is je woning die niet aan de normen voldoet in het Vlaamse gewest gelegen en werd de huurovereenkomst afgesloten sinds 1 januari 2019, dan is de huurovereenkomst nietig. De huurder kan dan in principe de huurgelden die hij betaalde terugvorderen en een schadevergoeding vragen. Als verhuurder kan je wel een bezettingsvergoeding van je huurder vragen die gebaseerd is op de objectieve huurwaarde van het pand, rekening houdend met de gebreken.

    Brussels gewest

    Ligt je huurpand in het Brusselse gewest dan heeft je huurder de keuze. Hij kan dan de uitvoering eisen van de werken die noodzakelijk zijn om het verhuurde goed in overeenstemming te brengen met de wettelijke voorschriften, dan wel de ontbinding van de huurovereenkomst vragen met een schadevergoeding.  De keuze van de huurder moet redelijk zijn. Hij mag bv. niet zomaar de ontbinding van de huur vragen als de werken vrij eenvoudig kunnen worden uitgevoerd.

    Waalse gewest

    Bij huurpanden die in Wallonië gelegen zijn moet de huurder de verhuurder  aanmanen om de werken uit te voeren die nodig zijn om het verhuurde goed in overeenstemming te brengen.  Gebeurt dit dan niet, dan heeft de huurder de keuze om hetzij de uitvoering te eisen van de werken ofwel de ontbinding van het huurcontract te vragen met een schadevergoeding.  De rechtbank kan in afwachting van de uitvoering van de werken een vermindering van de huurprijs toestaan.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • 3 zaken die je moet weten over het ‘werfverslag’

    Als je bij het bouwen of verbouwen een beroep doet op een architect die ook de controle doet op de werf, dan zal die allicht een aantal werfverslagen opstellen. Wat houdt zo’n verslag precies in en hoe ga je daarmee om?

    Wat is het?

    Als je architect met jou en de aannemer(s) een werfvergadering heeft dan maakt die daar wellicht een verslag van op.  Hierin kunnen bijvoorbeeld opmerkingen worden opgenomen over het al dan niet tijdig uitvoeren van de werken en over de kwaliteit van de uitvoering. In het werfverslag kunnen bv. ook afspraken gemaakt worden om eventuele aanpassingen, herstellingen of verbeteringen aan te brengen.

    Wat is het belang?

    Als je later een discussie krijgt met je aannemer of architect kan het werfverslag een belangrijk bewijsstuk vormen. De rechtbank bij wie de discussie aanhangig wordt gemaakt zal nu eenmaal vaak teruggrijpen naar het werfverslag en de daarin opgenomen vaststellingen of afspraken om bv. bepaalde gebreken aan te tonen of een akkoord over bv. bepaalde meer- of minwerken te weerhouden.

    Niet eens en dan?

    Staan er in het werfverslag zaken waar je het niet mee eens bent, dan is het belangrijk daarop te reageren. Doe dat schriftelijk zowel naar de architect als de andere partijen die aanwezig waren bij het werfbezoek toe. Je kan dit eventueel doen met een mail waarbij je om een ontvangstbevestiging vraagt. Krijg je die niet stuur dan een aangetekende brief.  Reageer je niet dan bestaat de kans dat men uiteindelijk zegt dat je met de inhoud van het verslag akkoord ging ook al was dat in werkelijkheid niet het geval.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Daarom controleer je een levering van bouwmaterialen maar beter dadelijk

    Als je bouwmaterialen laat leveren omdat je aan het bouwen of verbouwen bent controleer je die maar beter zo snel als mogelijk bij de ontvangst. Waarom is dat het geval en wat kan je doen als je vaststelt dat er problemen mee zijn?

    Brett Jordan

    Zichtbare gebreken

    Het gebeurt wel eens dat de op een werf geleverde goederen blijken te verschillen van wat je bestelde (je bestelde bv. grijze tegels en men levert er witte) of dat er daar allerhande gebreken aan zijn (bv. een belangrijk aantal geleverde vloertegels of dakpannen zijn gebroken of zijn beschadigd). In dat geval is er sprake van zichtbare gebreken aan de geleverde goederen.

    Dadelijk inroepen

    Als koper moet je zichtbare gebreken in principe inroepen bij de levering.  Doe je dat niet dan kan men wel eens zeggen dat je de levering hebt aanvaard. Ben je aanwezig op het moment dat de goederen op je werf geleverd worden dan doe je maar beter al dadelijk een eerste controle (bv. naar de kleur). Kan je niet alles dadelijk controleren (het gaat bv. om verschillende paletten die worden geleverd) dan inspecteer je die best zo snel mogelijk.

    Er zijn problemen

    Stel je problemen vast dan kan je de levering weigeren. Gaat het om kleinere gebreken (bv. 5 tegels zijn gebroken) laat dit dan minstens op de leveringsbon vermelden. Lijkt alles bij een eerste grove controle in orde en vraagt men je om de leveringsbon te ondertekenen, vermeld dan bij de handtekening op de bon ‘onder voorbehoud van nazicht’.

    Stel je nadien vast dat er problemen zijn, neem dan dadelijk contact op met de leverancier en bevestig via mail het probleem waarbij je om een dadelijke reactie vraagt.  Krijg je die reactie niet op korte termijn stuur dan een aangetekende brief.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Mag je buur voortaan zomaar op jouw grond komen?

    Er is de laatste dagen in de pers heel wat te doen over het nieuwe wetboek goederenrecht dat op 1 september eerstkomende in werking treedt. Dat zou zogezegd je buren toelaten om bv. een bal die op jouw perceel grond terecht kwam te komen halen. Maar loopt het allemaal zo een vaart wel? En wat zegt de wet precies?

    Nieuw wetboek goederenrecht

    Vanaf 1 september eerstkomende treedt er inderdaad een nieuw wetboek goederenrecht in werking. De wet zelf dateert al van vorig jaar maar wordt dus nu pas van kracht.  In die wet staan een hoop nieuwigheden en dit onder andere wat betreft de regels rond vruchtgebruik, burenhinder en hoe die kan worden vermeden, de afstand van bomen en planten en dies meer.  De wet heeft dus op heel wat meer betrekking dan enkel maar op de relaties tussen buren.

    Weet wel dat de nieuwe wet niet automatisch op alle discussies van toepassing wordt. Er kunnen nu eenmaal gevallen zijn waarin de vroegere wetgeving nog (een tijdje) blijft lopen.  In de nieuwe wet staat dan ook wat men noemt een zogenaamd ‘overgangsregeling’.

    Toegang tot je perceel grond

    De nieuwe wet bevat onder andere regels die aangeven wanneer een buur toegang krijgt tot jouw perceel grond.  Vroeger bestond een dergelijke regeling ook reeds. Men noemde dat destijds het zogenaamde ‘ladderrecht’.

    De nieuwe wet verduidelijkt dit recht verder en breidt het ietwat uit. Meer bepaald stelt de nieuwe wet dat de eigenaar van een onroerend goed moet ‘gedogen’ dat zijn nabuur toegang heeft tot dit onroerend goed indien dit noodzakelijk is om bouw- of herstellingswerken uit te voeren of om de niet-gemene afsluiting te herstellen of te onderhouden. Zo kan je buur bv. een kraan op joud erf plaatsen als dat echt nodig is om bepaalde werken aan zijn woning uit te kunnen voeren.

    Er zijn voorwaarden

    Aan het uitoefenen van dit recht zijn er ook een aantal voorwaarden gekoppeld.  Zo moet je buur als hij van dit recht gebruik wil maken je voorafgaandelijk op de hoogte brengen.  Bovendien ‘vervalt’ zijn recht als je als eigenaar rechtmatige motieven kan laten gelden om deze toegang te weigeren. Bij een discussie is het een rechtbank die het laatste woord heeft.

    Indien dit recht toegelaten wordt, moet het bovendien ook op de voor jou minst schadelijke wijze worden uitgeoefend. Lijd je schade door het feit dat je buur bv. een kraan op jouw grond plaatst om werken uit te voeren, dan moet je buur deze schade vergoeden.

    Onbebouwd perceel grond

    Ben je eigenaar van een onbebouwd perceel grond (je hebt bv. ergens een niet-bebouwde bouwgrond liggen) dan gelden er nog andere regels. De wet zegt dan iedereen (en dus niet enkel je buren) er zich op mag begeven tenzij de eigenaar van dit perceel schade of hinder hiervan ondervindt of op duidelijke wijze kenbaar heeft gemaakt dat het verboden is voor derden om zonder zijn toestemming de grond te betreden.

    Wil je dus niet dat er mensen op je onbebouwd perceel grond komen zonder je toestemming dan is het van belang dat duidelijk aan te geven door er bv. een afsluiting te plaatsen of een bord te zetten waarop je meldt dat derden zich geen toegang mogen verschaffen zonder je toestemming.

    Een bal komen halen?

    Er werd in heel wat kranten ook gesuggereerd dat je buren (of bv. hun kinderen) zomaar op jouw perceel grond zouden kunnen komen om daar bv. een bal te komen halen die bij het spelen op jouw perceel grond was terecht gekomen.  Ook dat moet worden genuanceerd.

    Meer bepaald speelt de regeling die thans in de wet staat enkel als een zaak (bv. een bal) of een dier op onopzettelijke wijze op een naburig onroerend goed is terechtgekomen. Zorgt men er doelbewust voor dat dit gebeurt, dan speelt de wet dus niet. Als dit onopzettelijk gebeurt, zo zegt de wet, dan moet je dit teruggeven of toelaten dat de eigenaar van deze zaak of van dit dier ze weghaalt. Eigenlijk is het daarbij de bedoeling van de wet aan te geven dat je dan geen eigenaar wordt van het dier of het goed dat op je erf terecht kwam en dat ‘mag achterhouden’..

    Je kan dus als de buurkinderen aanbellen bv. perfect zeggen dat je de bal wel zal teruggooien. Je mag ook van de buren verwachten dat die eerst bij je aanbellen om te vragen of ze de bal of hun dier mogen halen en dat ze niet zomaar ‘binnendringen’ op je perceel grond.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

     

     

  • Dit gebeurt er als je een huurovereenkomst voor korte duur niet tijdig opzegt

    Als je een woninghuurovereenkomst voor korte duur afsluit (zo bv. voor één jaar) dan moet je die tegen de einddatum daarvan veelal opzeggen. Welke opzegtermijn moet je dan naleven en wat gebeurt er als je niet opzegt?

    Cytonn Photography

    Opzeg geven

    Een woninghuurovereenkomst die je voor een korte duur aangaat eindigt meestal niet sowieso op de einddatum die je overeenkwam. Wil je dat de overeenkomst toch eindigt tegen de einddatum dan moet je deze opzeggen. Dat geldt trouwens zowel als je verhuurder bent dan indien je als huurder zo’n huurovereenkomst afsloot.

    Drie maanden

    Wil je dat de huurovereenkomst eindigt tegen de afgesproken termijn, dan moet je ten minste drie maanden vóór het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duur een opzeg geven.  Die regel geldt overigens zowel in Vlaanderen, Wallonië als in Brussel.

    Geen opzeg en dan?

    Liet je na tijdig een opzeg te geven, dan loopt de huurovereenkomst verder. De huurovereenkomst wordt dan geacht te zijn aangegaan voor een  duur van negen jaar, te rekenen vanaf de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden. De huurprijs en de andere voorwaarden van de huur blijven dan dezelfde als die welke bepaald waren in de aanvankelijk gesloten huurovereenkomst van korte duur,

    Zeer korte duur

    Afhankelijk van het gewest kunnen er wel bijzondere regels gelden voor huurovereenkomsten die voor minder dan zes maand werden aangegaan.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)