WordPress

Auteur: jan

  • Deze regels gelden bij een stemming in een ‘klein’ appartementsgebouw

    Ook in kleine appartementsgebouwen kan de appartementswetgeving toepassing vinden. Maar welke regels gelden dan wat betreft de te bereiken meerderheden bij stemmingen op de algemene vergadering van mede-eigenaars?

    De appartementswet voorziet dat voor heel wat beslissingen van de algemene vergadering een gewone meerderheid van stemmen vereist is (50% + 1).  In bepaalde gevallen wordt ook een bijzondere meerderheid (bv. 2/3 of 3/4) vereist.

    Spelregels

    De wet bevat geen afwijkende spelregels voor wat betreft kleine gebouwen. De regels rond stemmingen en meerderheden uit de appartementswet spelen daar ook.  Een regel die daarbij een bijzonder belang kan hebben is dat niemand aan de stemming kan deelnemen voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken.

    Het probleem

    In een kleiner appartementsgebouw komt het vragen van een gewone of een bijzondere meerderheid er dan ook soms op neer dat alle eigenaars unaniem een akkoord moeten bereiken. Denk bijvoorbeeld maar aan het geval dat er maar twee eigenaars zijn in het gebouw of dat in een gebouw er drie mede-eigenaars zijn en een ¾ meerderheid moet worden bereikt.

    Een blokkage, en dan?

    Raakt door dit alles de besluitvorming geblokkeerd (omdat één eigenaar bv. blijft tegenstemmen) dan kan naar de vrederechter worden gestapt. Meer bepaald kan men dan vragen aan de vrederechter om de beslissing te nemen als die in het belang is van de mede-eigendom.  Daar kan men nu eenmaal argumenteren dat de tegenstemmende eigenaar een misbruik maakt van de situatie.

     

    Jan ROODHOOFT, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Dit riskeer je als je huurder zijn gasrekening niet meer kan betalen

    De prijzen van gas enz. rijzen de laatste maanden de pan uit. Maar wat riskeer je als verhuurder als je huurder de rekening daarvan niet kan betalen.  Kan de gasleverancier dan ook bij jou komen aankloppen?

    Heel wat gezinnen zullen het de komende tijd allicht moeilijk krijgen om de rekeningen van gas en elektriciteit te betalen. Daaronder zullen ook een belangrijk aantal huurders zijn.

    Op naam huurder

    Staat de meter op naam van je huurder en kan die zijn rekening niet betalen, dan hoef je je geen zorgen te maken. De gasleverancier kan dan niet bij jou komen aankloppen omdat jij eigenaar bent van de woning in kwestie. Zorg er wel voor dat de meterstanden dan correct worden opgenomen (en doorgegeven) bij het begin en einde van de huur.

    Voorschot

    Het kan ook gebeuren dat jij als verhuurder de afrekening van gas en elektriciteit betaalt en dat je vervolgens afrekent met de huurder.  Je kan dan bv. werken met een maandelijks voorschot dat je huurder je betaalt.  Volg je die werkwijze dan zal jij de rekening van de leverancier moeten betalen en vervolgens moeten afrekenen met je huurder.  Kan die dan niet betalen, dan is dat jouw probleem.  Je kan dat argument dan niet gebruiken richting de leverancier om daar zelf niet te moeten betalen.

    Forfait

    Het kan ook zijn dat je met een forfait werkt dat de huurder je moet betalen.  Als dat het geval is zal jij de afrekening van de leverancier van de nutsvoorzieningen moeten betalen. Je kan het bedrag van het forfait niet zomaar eenzijdig verhogen tijdens de looptijd van de huur en dit ook niet als de werkelijke kosten die tegenover het forfait staan sterk gestegen zijn.  Je kan wel in onderling akkoord met de huurder een hoger forfait afspreken.  Weet dat je te allen tijde aan de rechtbank kan vragen dit systeem om te zetten naar een systeem van afrekening van werkelijke kosten.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Deze ereloonafspraken kan je maken met je architect

    Als je met een architect in zee gaat voor een bouw- of verbouwingsproject wil je allicht wel weten wat dat je precies zal kosten. Met welke regels moet je daarbij rekening houden?

    Geen ‘vaste’ tarieven

    Er staan in de wet geen ‘vaste tarieven’ waaraan je architect zich moet houden. De ene architect zal dan ook al duurder zijn dan de andere. Zo kan een architect met meer ervaring of een zeer goede reputatie je dan ook bv. meer aanrekenen dan een beginnende architect. Daarnaast zal ook de omvang van de opdracht die je aan de architect geeft mee bepalend zijn om te weten hoeveel je deze zal moeten betalen.

    Naast het eigenlijke ereloon van de architect ben je hem of haar mogelijks ook nog andere kosten verschuldigd (zoals bv. een verplaatsingsvergoeding, enz.).

    Meerdere systemen

    Je kan verschillende soorten ereloonafspraken met je architect maken. Zo kan diens ereloon bv. bepaald worden op een percentage van de bouwkost. Een richtsnoer daarbij is dat voor een nieuwbouw een ereloon van 7 à 10 % op de bouwprijs gebruikelijk is. Voor een verbouwing worden wel eens percentages van 12 à 15 % genoemd. Je kan ook bv. een forfaitair bedrag overeenkomen of een bedrag per uur. Het is ook mogelijk om een combinatie van afspraken te maken.

    Afspraken op papier

    Zorg er alleszins voor dat de ereloonafspraken die je met je architect maakt duidelijk zijn en dat ze ook op papier staan. Je architect is trouwens verplicht om een schriftelijk contract met je af te sluiten.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • 3 redenen om bij bouwproblemen een eigen expert te nemen

    Als je meent dat er gebreken zijn aan bouw- of verbouwingswerken die een aannemer bij je deed kan het nuttig zijn om een eigen expert onder de arm te nemen. Waarom is dat het geval en waarmee moet je dan rekening houden?

    Als een bouwgeschil aan de rechtbank wordt voorgelegd zal die wel eens een deskundige aanstellen om na te gaan of er iets mis is. Nam je zelf een deskundige onder de arm dan zal diens verslag voor de rechtbank namelijk allicht niet volstaan (het is nu eenmaal eenzijdig en jij betaalde de deskundige).  Desalniettemin kan het werken met een eigen deskundige nuttig zijn.

    Probleem of niet

    Vooreerst kan je deskundige je in eerste instantie adviseren of er effectief wel een probleem is met de werken die de aannemer bij je uitvoerde en of je iemand daarvoor aansprakelijk kan stellen.  Je krijgt zo tenminste een opinie of het wel mogelijk is om je aannemer of architect verantwoordelijk te stellen voor de gebreken.

    Verslag opmaken

    Meent je eigen expert dat er inderdaad problemen zijn dan je hem vragen om daar een verslag van op te maken waarbij je expert meteen ook foto’s kan toevoegen van de problemen in kwestie. Dat verslag kan je dan voor de rechtbank gebruiken om een begin van bewijs te leveren. Doe je dan niet dan riskeer je dan je vordering … wordt afgewezen.

    Bijstand

    Je eigen expert kan je bovendien ook bijstaan als er uiteindelijk een expert wordt aangesteld door de rechtbank.  Hij kan je belangen tijdens die expertise mee behartigen en de expert proberen te overtuigen van je gelijk op basis van technische argumenten.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Daarom kan je aankloppen bij je verzekeraar bij schade door droogte

    De droogtes van de voorbije jaren zorgden ervoor dat sommige woningen gingen scheuren en/of stabiliteitsproblemen gingen vertonen. Maar wist je dat je als je daar het slachtoffer van wordt kan aankloppen bij je brandverzekeraar?

    Het probleem

    De laatste jaren hebben vooral woningen die werden gebouwd op kleigronden te lijden onder verzakkingen en het inkrimpen van de grond. Als eigenaars van zo’n woning aangifte deden bij hun brandverzekeraar weigerde die vaak de schade te dekken. Ze zeiden nu eenmaal dat ze enkel moesten tussenkomen bij ‘een beweging van een belangrijke massa van de bodemlaag, die goederen vernielt of beschadigt’.  Volgens hen moest er daarvoor sprake zijn van een plotse beweging wat bij droogte niet het geval is.

    Wetsontwerp

    Vandaar dat zowel door NVA als Vooruit een wetsvoorstel werd ingediend voor een zogenaamde interpretatieve wet. Die moet verduidelijken dat de verzekeraar in zo’n geval wel degelijk dekking moet verlenen. Deze zogenaamde interpretatieve wet werd intussen ook goedgekeurd door het parlement.

    Wat zegt de wet?

    De wet komt er eigenlijk op neer dat je wel degelijk om tussenkomst van je verzekeraar kan vragen bij schade door droogte. Meer bepaald zegt de wet dat onder een beweging van een belangrijke massa van de bodemlaag, die goederen vernielt of beschadigt, welke geheel of ten dele te wijten is aan een natuurlijk fenomeen anders dan een overstroming of een aardbeving onder meer moet worden begrepen een inklinken van een belangrijke massa van de bodemlaag, waardoor goederen worden vernield of beschadigd, dat geheel of ten dele het gevolg is van een langdurige periode van droogte.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Dit kan je doen als je bij het einde van de huur niet kan verhuizen

    Het gebeurt wel eens dat een huurder bij het einde van de huur niet dadelijk kan verhuizen omdat hij bv. geen andere woonst heeft of ziek is. Kan de huurder dan langer in het huurpand blijven? Met welke regels moet je dan rekening houden?

    Buitengewone omstandigheden

    Als een huurovereenkomst vervalt of eindigt ten gevolge van een opzegging, kan de huurder die het bewijs levert van buitengewone omstandigheden om een verlenging verzoeken.  Buitengewone omstandigheden zijn daarbij omstandigheden waardoor de huurder tijdelijk niet of moeilijk kan verhuizen of een andere woning kan zoeken. Hierbij kan bv. gedacht worden aan de hoge leeftijd van de huurder, een zware ziekte of ongeval van de huurder, een zwangerschap waardoor men moet rusten, de onbeschikbaarheid van de aangekochte woning enz.

    Bijkomende voorwaarden

    Opdat de huurder dat zou kunnen vragen moet hij  zijn hoofdverblijfplaats in het gehuurde goed hebben. Bovendien is vereist dat de huurovereenkomst eindigt ten gevolge van een opzegging. Enkel indien dit het geval is, zal om een verlenging kunnen verzocht worden.

    Tijdig vragen

    Wil je een verlenging van de huur krijgen, dan moet je dat aan de verhuurder vragen uiterlijk een maand voor de vervaldag van de huur.  Je kan die vraag stellen via een aangetekende brief. Voor huurovereenkomsten afgesloten vanaf 1 januari 2019 in het Vlaamse gewest kan je het ook vragen door afgifte tegen ontvangstbewijs of door betekening van een gerechtsdeurwaardersexploot.

    Gaat de verhuurder niet akkoord met deze vraag dan kan je als huurder de zaak aanhangig maken bij de vrederechter. Die kan dan beslissen om de verlenging al dan niet toe te staan.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Kan je je architect aansprakelijk stellen voor gebreken aan je huis?

    Bij het bouwen of verbouwen van je woning doe je een beroep op een architect. Kan je die dan nadien aansprakelijk stellen als er gebreken aan de woning blijken te zijn? Met wat moet je daarbij rekening houden?

    Tienjarige aansprakelijkheid

    Je architect is, net als je aannemer, gedurende tien jaar aansprakelijk voor bepaalde gebreken aan je bouw.  Het moet dan gaan om gebreken die ernstig zijn en een bedreiging inhouden voor de stevigheid van het gebouw op korte of lange termijn. Om je architect aansprakelijk te kunnen stellen moet je wel een fout in zijnen hoofde kunnen aantonen. Dat kan dan bv. een fout zijn in de conceptie van de werken of in het toezicht op de werf.

    Lichtere gebreken

    Ook voor lichtere verborgen gebreken die er zich op je werf voordoen kan je je architect eventueel aansprakelijk stellen als je ook hier weer een fout in zijnen hoofde kan aantonen. Je moet zo’n lichter verborgen gebrek wel inroepen binnen een korte termijn nadat het gebrek je ter kennis kwam. Het is dus niet zo dat je ook deze gebreken sowieso gedurende tien jaar na de oplevering nog kan inroepen.

    Beiden aansprakelijk?

    Is er zowel sprake van een fout van je aannemer als van de architect dan kan je die beiden aansprakelijk stellen. Weet dat beiden trouwens hun aansprakelijkheid binnen bepaalde grenzen ook moeten verzekeren.  Overweeg je een procedure te starten tegen je aannemer en/of architect, overleg dan met je advocaat tegen wie je zal ageren.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Wie moet het onroerend goed waarop een vruchtgebruik rust verzekeren?

    Als iemand een recht van vruchtgebruik heeft op een onroerend goed, rijst wel eens de vraag wie dit moet verzekeren. Wat zegt het nieuwe wetboek goederenrecht daarover? Wie krijgt de uitkering die de verzekering eventueel betaalt?

    Vruchtgebruiker

    De nieuwe wet (die op 1 september laatstleden in werking trad) zegt dat de vruchtgebruiker de verplichting heeft om de goederen waarop het vruchtgebruik rust in volle eigendom te verzekeren. Meer bepaald moet de vruchtgebruiker van een onroerend goed dat tegen brand verzekeren.  Bovendien moet de vruchtgebruiker ook de premies van deze verzekering betalen.

    Weet dat de blote eigenaar aan de vruchtgebruiker kan vragen om het bewijs van het afsluiten van de verzekering en het betalen van de verzekeringspremies voor te leggen.

    Hij doet het niet

    Laat de vruchtgebruiker na om een verzekering voor het onroerend goed af te sluiten, dan hoeft de blote eigenaar niet zomaar machteloos toe te zien. Meer bepaald kan deze dan zelf een verzekering afsluiten.  De blote eigenaar kan dan wel vragen dat de vruchtgebruiker hem de kosten daarvan (zo de premies die de blote eigenaar moet betalen) onmiddellijk vergoedt.

    Er doet zich een schadegeval voor

    Doet er zich een schadegeval voor aan het pand en betaalt de verzekering een uitkering, dan dan kan de blote eigenaar een aanspraak op de uitkering laten gelden ten belope van zijn rechten uit hoofde van de blote eigendom.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Zo ga je te werk als je koper geen nederlands of frans spreekt

    Als je een onroerend goed verkoopt kan het wel eens zijn dat je een koper vindt die geen nederlands of Frans spreekt. Moet je in dat geval de compromis en akte in een andere taal laten vertalen? Hoe ga je te werk?

    Eigen taal

    Strikt gezien kan je kiezen in welke taal de compromis wordt opgesteld. Weet wel dat enkel aktes die in één van de drie landstalen zijn opgesteld (nederlands, frans of duits) kunnen worden geregistreerd.  Om problemen te vermijden zorg je er dan ook maar beter voor dat de compromis en de akte in één van deze drie talen worden opgemaakt waardoor je bv. kan kiezen voor de taal van de plaats waar het onroerend goed is gelegen.

    Laten toelichten

    Om te vermijden dat de koper later komt zeggen dat hij niet begreep wat hij tekende kan je vragen dat hij iemand aanspreekt die de taal van de overeenkomst wel begrijpt en die hem uitlegt wat hij precies tekent.  Doet de koper dat, zet dan meteen in de compromis een clausule daarover. Geef hierin aan dat de koper verklaart dat de akte hem mondeling werd toegelicht door iemand die zijn taal en de taal van de overeenkomst kent en dat hij de inhoud ervan begrepen heeft.

    Vertaling

    Je zou natuurlijk ook nog altijd kunnen vragen dat de kandidaat koper de overeenkomst als die deze niet begrijpt laat vertalen op zijn kosten. Gebeurt dat, dan kan je dat meteen ook aangeven in de overeenkomst waarbij je kan vermelden dat de koper verklaart een vertaling van de overeenkomst te hebben gekregen en de inhoud ervan te begrijpen.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Zo worden de leden van de raad van mede-eigendom gekozen

    In een appartementsgebouw moet wel eens een raad van mede-eigendom samengesteld worden. Wie kan daar dan lid van worden? Wat gebeurt er als er meer kandidaten dan plaatsen zijn?

    Soms verplicht

    Een raad van mede-eigendom is verplicht in appartementsgebouwen met minstens 20 kavels (kelders, garages en parkeerplaatsen niet meegerekend). Is er sprake van een kleiner gebouw dan kan er ook vrijwillig zo’n raad  opgericht worden. In de statuten van het gebouw kan staan hoeveel leden de raad moet bevatten. Ook de algemene vergadering kan dat eventueel vastleggen met een drie/vierde meerderheid van stemmen. Wil men de regels uit de statuten aanpassen dan is er wel een aanpassing van de statuten nodig.

    Net voldoende kandidaten

    Indien u deel wil uitmaken van de raad van mede-eigendom kunt u zich als mede-eigenaar kandidaat stellen op de algemene vergadering. U hoeft uw kandidatuur dus niet op voorhand aan te kondigen. Zijn er evenveel kandidaten als er plaatsen zijn dan zal men vaak ineens stemmen over de groep die zich kandidaat stelt.  Het volstaat dan dat een gewone meerderheid van stemmen gehaald wordt die akkoord gaat met de benoeming van de kandidaten.

    Meer kandidaten

    Zijn er meer kandidaten dan plaatsen dan wordt er per kandidaat gestemd. De kandidaten die de meeste stemmen halen zullen dan deel uitmaken van de raad van mede-eigendom.  Er is wel vereist dat de kandidaten in kwestie verkozen worden met een gewone meerderheid van stemmen.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)