WordPress

Auteur: jan

  • Kan je bij een financiële tegenslag onder het contract met je aannemer uit?

    Je sloot een contract af met een aannemer voor het bouwen of verbouwen van je woning. Na het sluiten van het contract heb je een financiële tegenslag (waarbij je bv. je job kwijt geraakt). Kan je in dat geval nog onder het contract onderuit?

    Een contract is bindend

    Als je een contract sluit met een aannemer dan zit je aan die overeenkomst vast. Dat betekent dan ook dat zowel jij als de aannemer de overeenkomst in principe moeten nakomen ook al krijg je naderhand een financiële tegenslag.  Getekend is nu eenmaal getekend. Het feit dat je plots minder inkomsten hebt geeft jou dus niet het recht om de overeenkomst te beëindigen.

    Onderling akkoord

    Je kan wel altijd proberen om in onderling akkoord met je aannemer een einde te maken aan het contract.  Hiervoor zal je je aannemer moeten kunnen overtuigen om het daarmee eens te zijn. Je zou ook andere zaken kunnen overeenkomen zo bv. dat de uitvoering van de overeenkomst een tijdlang wordt uitgesteld, dat de aannemer maar een deel van zijn opdracht moet uitvoeren enz.  Je aannemer zou ‘in ruil’ voor diens akkoord een vergoeding aan jou kunnen vragen. Slaag je erin zo’n akkoord te bereiken, dan is het aangewezen om dat ook op papier te zetten.

    Eenzijdig beëindigen

    Je kan ook nog altijd de overeenkomst eenzijdig beëindigen. In dat geval kan de aannemer een vergoeding van je vragen. Meer bepaald moet je je aannemer schadeloos stellen voor alle uitgaven en de arbeid die hij al deed en al wat de aannemer bij de aanneming had kunnen winnen. Weet dat de aannemer in de aannemingsovereenkomst die hij met je afsluit (of in zijn algemene voorwaarden) een clausule kan opnemen die aangeeft op welke vergoeding hij gerechtigd is als je de aannemingsovereenkomst eenzijdig beëindigt.  Is die vergoeding overdreven dan kan je de matiging ervan vragen.

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Dit kan je doen als je niet tevreden bent van de syndicus

    Je bent niet tevreden van de syndicus van het appartementsgebouw waarbinnen je eigenaar bent van een appartement. Moet je hem dan sowieso verder ‘dulden’? Welke stappen kan je in dat geval precies ondernemen?

    Wie beslist?

    De syndicus wordt in principe aangeduid door de algemene vergadering van mede-eigenaars. Daarbij moet een schriftelijke overeenkomst worden afgesloten.  Het mandaat van de syndicus mag maximaal voor drie jaar worden gegeven.  Het mandaat kan als dat verstrijkt wel worden hernieuwd. Wil je als mede-eigenaar tegen het einde van het bestaande mandaat liever een andere syndicus, dan kan je een andere syndicus voorstellen. Het is dan de algemene vergadering van mede-eigenaars die beslist wie er uiteindelijk wordt aangesteld.

    Tussentijds beëindigen?

    De algemene vergadering kan het mandaat van de syndicus ook in de loop van het contract beëindigen en een andere syndicus aanstellen. Wil je dat daartoe wordt overgegaan dan kan je dat agendapunt op de dagorde van de algemene vergadering laten zetten. Weet wel dat de syndicus bij zo’n tussentijdse beëindiging van het contract een schadevergoeding zou kunnen vragen van de vereniging van mede-eigenaars.

    Zelf actie nemen

    Ben je het niet eens bent met een beslissing van de algemene vergadering inzake het mandaat van de syndicus, dan kan je daartegen naar de rechtbank stappen. Er moet dan wel sprake zijn van een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering.

    Daarnaast kan je ook naar de rechtbank stappen bij verhindering of in gebreke blijven van de syndicus. In dat geval kan de vrederechter, voor de duur die hij bepaalt, een voorlopig syndicus aanwijzen.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • 3 voorzorgen die je best neemt als je ook (een deel van) de inboedel koopt

    Bij de verkoop van een onroerend goed neemt de koper ook wel eens een deel van de inboedel (zoals bv. verlichting, gordijnen, bepaalde meubels, …) over. Welke voorzorgen neem je in dat geval als koper maar beter?

    Aparte overeenkomst

    Als je los van het onroerend goed ook bepaalde roerende goederen overneemt, dan maak je daar best een aparte overeenkomst voor op.  In die overeenkomst detailleer je dan wat je precies koopt. Zijn er waardevolle goederen bij dan zou je in de overeenkomst een foto kunnen voegen en/of een gedetailleerde beschrijving.

    Het is  wel belangrijk de verkoop van de roerende goederen te koppelen aan de verkoop van het onroerend goed en te bepalen dat de verkoop van de roerende goederen enkel doorgaat als ook de koop van het onroerend goed doorgang vindt.

    Realistische prijs

    Kom voor de aankoop van de roerende goederen een realistische prijs overeen. Het gaat niet op om de waarde te overschatten om op die manier minder te moeten betalen voor het onroerend goed op zich. Een dergelijke werkwijze is namelijk niet zonder gevaar.  De fiscus zou nu eenmaal een tekortschatting op de prijs van de woning zelf kunnen inroepen.

    Ga kijken

    Spreek verder met de verkoper af dat je vlak voor de notariële akte inzake de aankoop van het onroerend goed wordt verleden nog even mag langskomen in het gekochte pand. Je kan dan meteen zien of de zaken die je bijkocht er nog staan en of deze zich nog in goede staat bevinden.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Kan je aannemer zijn tienjarige aansprakelijkheid beperken?

    Je aannemer en architect zijn tien jaar aansprakelijk voor bepaalde verborgen gebreken die zich aan je woning voordoen. Kunnen zij in de overeenkomst die ze met je afsluiten deze aansprakelijkheid beperken? Wat moet je hiervan weten?

    Voor wat 10 jaar aansprakelijk?

    De tienjarige aansprakelijkheid van je aannemer en/of architect geldt niet voor alle mogelijke gebreken.  Ze geldt alleen voor gebreken die van aard zijn om de stevigheid van het gebouw of van een belangrijk onderdeel ervan in het gedrang te brengen. Je aannemer is aansprakelijk voor de uitvoering van zijn werk, je architect voor conceptiefouten en/of fouten in zijn controle van het werk.

    ‘Verplichte’ garantie

    In het contract dat je aannemer en/of architect met je afsluit kan deze zijn tienjarige aansprakelijkheid niet beperken of ‘uitsluiten’. Doet de aannemer of architect dat toch, dan is die aansprakelijkheidsbeperking niet geldig. De regels die verband houden met de tienjarige aansprakelijkheid zijn namelijk van openbare orde.

    Elk voor zijn deel?

    Als zowel je aannemer als je architect aansprakelijk zijn dan kan je die wat men noemt in solidum aansprakelijk stellen. Dat wil zeggen dat je de volledige schade bij één van hen  (naar jouw keuze) kan verhalen.  Je moet dus niet ‘opsplitsen’. Een clausule in het contract met je aannemer of architect dat hun aansprakelijkheid beperkt is tot hun aandeel in de totstandkoming van de schade is al eveneens nietig.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Kan je een huurovereenkomst voor korte duur opzeggen voor eigen gebruik?

    Als je een woning of appartement verhuurt waarin je huurder zijn hoofdverblijfplaats heeft kan je als verhuurder de huur wel eens opzeggen voor ‘eigen gebruik’. Geldt dat ook als je een huurovereenkomst voor een korte duur afsloot? Wat zijn dan de spelregels?

    Vlaanderen

    Verhuur je een woning of appartement voor een korte duur (voor een looptijd van maximaal drie jaar) en is het huurpand gelegen in het Vlaamse gewest, dan kan je de huurovereenkomst tijdens de looptijd daarvan niet beëindigen om het pand zelf te betrekken.  Het is dan al evenmin mogelijk om de huurovereenkomst op te zeggen voor eigen gebruik omdat een bepaald familielid (bloed- of aanverwant) in het pand zou willen gaan wonen.

    Wallonië en Brussel

    Is het huurpand gelegen in het Waalse of het Brussels gewest dan geldt er een andere regeling. Daar kan je de huurovereenkomst wel degelijk beëindigen om het pand zelf te betrekken. Het kan ook daar echter niet om het even wanneer. Meer bepaald kan je dat enkel doen na het eerste huurjaar.  Je moet daarbij een opzeggingstermijn naleven van drie maanden en een vergoeding betalen aan de huurder gelijk aan één maand huurprijs.

    Andere afspraken?

    Je kan in het huurcontract dat je met je huurder afsluit trouwens geen andere afspraken maken. De wet is nu eenmaal van wat men noemt ‘dwingend recht’. Neem je in de huurovereenkomst toch een andere regeling op, dan zal deze niet geldig zijn.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Kan je aannemer een vergoeding van je vragen als hij voor een gesloten deur staat?

    Je doet een beroep op een aannemer voor het uitvoeren van bepaalde werken aan je woning. Op het moment dat die langs komt ben je zelf niet thuis waardoor de aannemer moet terugkeren. Kan de aannemer daar een schadevergoeding voor vragen?

    Datum afgesproken?

    Een eerste vraag die in zulk geval rijst is te weten of je aannemer een datum en uur met jou afsprak waarop hij zou langskomen. Is dat niet het geval en komt hij op een ‘onverwacht’ moment langs dan kan hij maar moeilijk verwachten dat je sowieso thuis bent.  Iets anders wordt het als er wel concrete afspraken waren over het moment waarop de aannemer zou langskomen.  Bij een discussie zal de aannemer de afspraak wel moeten kunnen aantonen.

    Schadevergoeding?

    Was je op het afgesproken moment niet thuis, dan kan de aannemer wel degelijk een schadevergoeding van je vragen voor de verloren uren.  Hij zal zijn schade daarbij moeten kunnen aantonen. Iets anders wordt het als er een overmachtssituatie voorlag in jouwen hoofde (omdat je bv. op dat moment was opgenomen in het ziekenhuis). In dat geval ben je geen schadevergoeding verschuldigd.

    Een aannemer die voor de deur stond kan daardoor de aannemingsovereenkomst integendeel in principe niet als door jou verbroken beschouwen.

    Algemene voorwaarden

    Je aannemer kan in zijn algemene voorwaarden de schadevergoeding opnemen die je verschuldigd bent als hij voor een gesloten deur staat.  Hij moet dan wel een gelijkwaardige vergoeding voorzien in jouw voordeel voor het geval hij zich niet houdt aan de overeenkomst.

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Kan je een vergoeding voor huurschade vragen als je het huurpand niet herstelt?

    Je bent eigenaar van een huurpand waarin de huurder huurschade veroorzaakt. Kan je daarvoor een vergoeding vragen als je beslist de schade niet of zelf te herstellen? En wat als je het pand intussen verkoopt?

    Het uitgangspunt

    Een huurder is aansprakelijk voor beschadigingen of verliezen die gedurende zijn huurtijd zijn ontstaan, tenzij de huurder kan aantonen dat die buiten zijn schuld zijn ontstaan.  Die schade kan je als verhuurder onder andere aantonen door een vergelijking te maken tussen de inkomende en de uitgaande plaatsbeschrijving. Je kan meteen een aantal offertes van aannemers toevoegen voor werken die zouden moeten gebeuren om de schade op te lossen.

    Je herstelt niet of zelf

    Het kunnen vragen van een vergoeding voor de huurschade staat los van de vraag of je die schade als verhuurder al dan niet herstelt. Ook als je zelf de herstellingswerken uitvoert kan je trouwens de schadevergoeding vragen.

    Ook de omvang van de schadevergoeding die je kan vragen is niet afhankelijk van de al dan niet deelse herstelling van het huurpand en van de vraag of je die herstellingen al dan niet zelf uitvoerde. Je krijgt dus in alle gevallen dezelfde vergoeding.

    En bij een verkoop?

    Herstel je zelf de huurschade en verkoop je vervolgens het pand, dan kan je als verhuurder/verkoper ook nog wel degelijk de huurschade opvragen. Volgens rechtspraak van het hof van cassatie is de verkoopprijs nu eenmaal de tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht en strekt deze niet tot het vergoeden van de huurschade.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Mag je je garage in een appartementsgebouw aan om het even wie verhuren?

    Je bent eigenaar van een garage in een appartementsgebouw. Mag je die dan ook verhuren aan iemand die zelf niet in het gebouw woont? Kunnen de statuten van het gebouw je beperkingen op dat vlak opleggen?

    Je kiest zelf

    Als je je garage wil verhuren kies je in principe zelf aan wie je dat doet. De huurder kan daarbij bv. diegene zijn die tegelijk ook je appartement huurt.  Het kan daarnaast bv. ook gaan om een andere bewoner binnen het gebouw of zelfs iemand die voor de rest niets met het gebouw vandoen heeft (zoals bv. een bewoner uit een naburig gebouw die op zoek is naar een plaats om zijn wagen te parkeren).

    Beperking in de statuten?

    In het reglement van mede-eigendom binnen het appartementsgebouw kan een afwijkende regeling staan. Meer bepaald gebeurt het soms dat in dit reglement wordt vermeld dat je je garage enkel mag verhuren aan een andere bewoner binnen het gebouw.  Soms gaat men ook nog verder en bepaalt men dat je de garage alleen maar mag verkopen samen met je appartement of aan een andere mede-eigenaar binnen het gebouw.

    Geldig?

    De vraag rijst dan of een dergelijke clausule wel geldig is. De meeste rechters zijn daarbij van oordeel dat het aanbrengen van beperkingen aan je mogelijkheid om de garage te verkopen niet zomaar geldig is.

    Wat betreft een verhuring aan een niet-mede-eigenaar/bewoner is er meer discussie. Sommige rechters zijn van mening dat zo’n beperking wel kan. Andere rechters zien het allicht anders.  Staat er zo’n clausule die je rechten beperkt in het reglement van mede-eigendom, dan kan het nuttig zijn ze aan te vechten.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Zo kan je als gehuwde ‘alleen ‘een woning kopen

    Het kan wel eens gebeuren dat je gehuwd bent en alleen een onroerend goed wil aankopen.  Is dat altijd zonder meer mogelijk of moet je rekening houden met het huwelijksvermogensstelsel waaronder je getrouwd bent? Gelden dezelfde spelregels als je (wettelijk) samenwoont?

    Scheiding van goederen

    Als je getrouwd bent onder een stelsel van scheiding van goederen, dan kan je perfect een onroerend goed aankopen dat op jouw naam alleen staat. Je echtgeno(o)t(e) moet in dat geval ook niet akkoord gaan met je aankoop.  Je beslist daar zelf over.

    Investeert je echtgeno(o)t(e) vervolgens in het door jou aangekochte pand (door bv. bepaalde verbouwingen mee te betalen) dan wordt die daardoor geen mede-eigenaar. Komt het uiteindelijk tot een echtscheiding dan kan je echtgeno(o)t(e) hooguit trachten het geïnvesteerde bedrag van jou terug te vragen. Werd er hierover tussen jullie niets op papier gezet dan zal het in de praktijk vaak moeilijk zijn om een vergoeding hiervoor te vragen.

    Wettelijk stelsel

    Ben je getrouwd onder het wettelijk stelsel (scheiding van goederen en gemeenschap van aanwinsten) dan geldt een andere regeling. Het uitgangspunt is dan dat je niet alleen een onroerend goed mag kopen. Je moet die aankoop dan in principe samen met je echtgeno(o)t(e) doen waarbij het gekochte onroerend goed in het gemeenschappelijk vermogen valt.

    Op deze regel bestaat een uitzondering als je het onroerend goed in belangrijke mate betaalt met eigen gelden. Je kan dan wat men noemt een ‘onroerende wederbelegging’ doen waardoor het door jou aangekocht pand valt in het gemeenschappelijke vermogen. Denk daarbij bv. maar aan het geval dat je geld ontving uit een schenking of erfenis van je ouders en je daarmee een onroerend goed wil aankopen. Weet wel dat als er discussie bestaat over de vraag of het gaat om eigen gelden, de echtgenoot die beweert dat het eigen gelden zijn het bewijs daarvan moet leveren.

    Er zijn voorwaarden

    Om zo’n onroerende wederbelegging te kunnen doen moeten er een aantal voorwaarden vervuld zijn.

    • Vooreerst moet het onroerend goed namelijk voor meer dan de helft betaald worden met financiële middelen die komen uit het eigen vermogen van de echtgenoot die alleen wil kopen.
    • Bovendien moet er in de aankoopakte uitdrukkelijk een ‘verklaring van wederbelegging’ opgenomen worden.
    • De andere echtgenoot zal de aankoopakte met die verklaring erin bovendien moeten ondertekenen.
    • Wordt de rest van de prijs betaald met gelden van het gemeenschappelijk vermogen dan kan als het tot een echtscheiding komt (of als één van de echtgenoten overlijdt) de andere echtgenoot vragen dat er een vergoeding wordt betaald voor de investering die gebeurde.

    Ook een zogenaamde ‘vervroegde’ wederbelegging is soms mogelijk.. Hierbij wordt het onroerend goed gekocht met gemeenschappelijke gelden maar moet je binnen de twee jaar na de akte meer dan de helft terugbetalen van het bedrag dat uit het gemeenschappelijk vermogen genomen is voor de aankoop.

    Je wil het verkopen

    Ben je alleen eigenaar van een onroerend goed en wil je dat verkopen, dan kan je daar in principe alleen over beslissen.  Je hebt daar dus de goedkeuring van je echtgeno(o)t(e) niet voor nodig.  Zelfs als die niet akkoord is met de verkoop kan je daar toch toe overgaan.

    Een uitzondering op die regel geldt als de woning de gezinswoning is.  In dat geval moet je echtgeno(o)t(e) wel instemmen met de verkoop. Wil die dat niet doen, dan kan je eventueel naar de rechtbank stappen om daar een vervangende machtiging te vragen. Weet overigens dat er per gezin maar één woning wordt beschermd (namelijk diegene waar je met je gezin echt woont). Een tweede verblijf komt dus niet voor de bescherming in aanmerking.

    Je woont samen

    Woon je wettelijk samen dan kan je al eveneens alleen een onroerend goed aankopen (op jouw naam alleen).  Hou er rekening mee dat ook hier geldt dat je de instemming van je partner nodig hebt om een woning die tot gezinswoning dient te verkopen.  Woon je feitelijk samen, dan kan je ook alleen een onroerend goed aankopen. De bescherming die geldt voor de gezinswoning speelt in dat geval niet.

     

    Jan ROODHOOFT, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • 3 zaken die je als huurder moet weten over het reglement van inwendige orde

    Als je een appartement huurt geldt er in het gebouw allicht een reglement van inwendige orde. Ben je als huurder daar ook door gebonden? Hoe kom je op de hoogte van dat reglement en wat riskeer je als je je daar niet aan houdt?

    Mari Helin

    Bindend

    Als huurder van een appartement ben je wel degelijk gebonden door het reglement van inwendige orde binnen het gebouw. Daarin staan onder andere een aantal praktische afspraken en leefregels die de bewoners van het appartementsgebouw moeten naleven om de veiligheid, de netheid en de rust binnen het gebouw te respecteren.  Zo kunnen er bv. afspraken instaan over het al dan niet stallen van fietsen in de gang, de plaats en het tijdstip waar het huisvuil moet worden gezet in afwachting van de ophaling daarvan enz.

    Waar vind je het?

    In de regel zal je verhuurder in de huurovereenkomst vermelden dat je als huurder het reglement van inwendige orde binnen het gebouw moet respecteren. Vaak wordt als bijlage aan de huurovereenkomst meteen ook een kopie van het reglement gevoegd.  Het reglement kan ook uithangen in de gemene delen van het gebouw of je kan het opvragen bij de syndicus/

    Je leeft het niet na

    Als je het reglement van inwendige orde niet naleeft dan kan de syndicus je in gebreke stellen. Als dat niet helpt kan een verzoeningsprocedure bij de vrederechter gestart worden. Helpt ook dat niet dan kan de vereniging van mede-eigenaars via de syndicus een procedure starten bij de vrederechter.  Je verhuurder zou in bepaalde extreme gevallen zelfs de ontbinding van de huurovereenkomst kunnen vragen voor de rechtbank.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)