Als je een beroep doet op een aannemer voor ‘grotere’ werken, dan stuurt die je misschien wel rekeningen ‘in functie van de voortgang van de werken’. Maar kan dat wel en moet je die rekeningen ook betalen?
Als bouwheer moet je je aannemer betalen voor de werken die deze uitvoert. Toch betekent dit niet dat je zomaar elke rekening die hij je stuurt blindelings moet voldoen.
Afspraken maken
Maak in de overeenkomst die je met je aannemer afsluit duidelijke afspraken over hoeveel je moet betalen en wanneer je precies wat moet betalen. Zo kan je bijvoorbeeld overeenkomen dat je aannemer je facturen stuurt in functie van de voortgang van de werken. Je aannemer zal zich aan deze afspraken moeten houden.
Je aannemer vraagt ‘meer’
Vraagt je aannemer je ‘meer’ dan wat hij al uitvoerde, neem dan contact met je aannemer en leg hem het probleem voor. Vraag hem om de factuur aan te passen dan wel om even te mogen wachten om ze volledig te betalen (intussen kan je wel al deels betalen om je goede wil te laten zien). Helpt dat niet en dringt hij toch aan op betaling, betaal dan het niet-betwiste deel en protesteer de rest van de factuur.
Betalen op het einde van de werken?
Vooraleer je op het einde van de werken de ganse rekening van je aannemer betaalt, kijk je maar beter na of de werken wel helemaal werden uitgevoerd en of er geen gebreken zijn. Is dat wel het geval, betaal dan niet het ganse factuurbedrag maar hou een deel van wat je verschuldigd bent in.
Betaal enkel voor wat correct werd uitgevoerd (het zogenaamde niet-betwiste gedeelte). Laat wel weten aan de aannemer (desnoods via een aangetekende brief) waarom je zijn rekeningen niet volledig betaalt.
Als je een woning koopt wil je vermijden dat de verkoper naderhand bv bepaalde inbouwtoestellen, inbouwspots of planten uit de tuin meeneemt. Hoe kan je dan te werk gaan om dat risico tot een minimum te beperken?
Philipp Berndt
Als een verkoper ‘onroerende zaken’ meeneemt zonder dat je het als koper daarmee eens was, dan hoeft je dat als koper niet te aanvaarden. Je kan dan zeggen dat hij tekort komt aan zijn leveringsplicht. Je kan eisen dat hij de goederen terugbrengt, hij je een schadevergoeding betaalt of je kan de ontbinding van de koopovereenkomst met een schadevergoeding vorderen.
Bewijzen bijhouden
Bij een discussie zal jij moeten bewijzen dat de verkoper met bepaalde goederen weg is. Om dat te doen kan je de verkoopspubliciteit (waarop bv. de inbouwtoestellen staan) bijhouden. Je kan bv. ook wat foto’s nemen van de toestand van het pand toen je dat bezichtigde.
Overeenkomst
In de compromis (of de aankoop-verkoopbelofte) die je tekent zou je een clausule kunnen inlassen waarin staat dat bv. alle inbouwtoestellen blijven staan (waarbij je die opsomt), welke verlichting blijft enz. Als je twijfelt aan de goede trouw van de verkoper kan je ook vragen of die akkoord gaat om een plaatsbeschrijving van de woning te laten maken.
Ga nogmaals kijken
Verder kan je vlak voor het verlijden van de notariële verkoopakte afspreken met de verkoper om de meterstanden op te nemen en de staat van het onroerend goed opnieuw te bekijken. Als er dan zaken verdwenen zijn kan je bij de notaris (waar je moet zijn voor het verlijden van de notariële akte) het probleem aangeven.
Op de agenda van de algemene vergadering van mede-eigenaars staat vaak dat er moet gestemd worden over een kwijting aan de syndicus, de leden van de raad van mede-eigendom en de commissaris van de rekeningen. Waarom besteed je daar maar beter voldoende aandacht aan?
Wat is het?
Als de syndicus zijn taak niet naar behoren uitvoert, kan die daarvoor aansprakelijk gesteld worden. Hetzelfde geldt voor de commissaris van de rekeningen en de leden van de raad van mede-eigendom. Op de algemene vergadering wordt dan ook meestal gevraagd om een kwijting. Dat komt er op neer dat de algemene vergadering aangeeft akkoord te zijn met de uitoefening van de taak van diegene die de kwijting vraagt.
Gevolg
Indien de algemene vergadering inderdaad kwijting geeft dan kan diegene aan wie de kwijting werd gegeven in principe niet meer aansprakelijk gesteld worden voor eventuele fouten die hij beging. De syndicus kan na een kwijting bijvoorbeeld enkel nog aansprakelijk gesteld worden voor bedrog, fraude en diens meer.
Geen automatisme
Op de meeste algemene vergaderingen wordt er sowieso (zonder veel nadenken) een dergelijke kwijting gegeven. Toch ben je daar maar beter voorzichtig mee. Stem niet voor de kwijting als je opmerkingen hebt over wat de syndicus, de commissaris van de rekeningen of de leden van de raad van mede-eigendom deden. Heb je opmerkingen deel die dan ook met de andere mede-eigenaars. Het volstaat namelijk dat een meerderheid binnen de algemene vergadering voor de kwijting stemt opdat die geldig zou zijn.
Als je buren afbraak-, bouw- of verbouwingswerken (laten) doen, dan kan er daardoor wel eens schade ontstaan aan jouw woning. Bij wie kan je dan aankloppen om die schade vergoed te zien?
Het gebeurt wel eens dat werken aan de woning van je buren schade toebrengen aan jouw woning. Denk bv. maar aan het geval dat je woning ten gevolge van de werken scheuren vertoont of zelfs begint te verzakken. De schade hierdoor kan groot zijn.
Aankloppen bij je buur
Als er door werken bij je buren schade ontstaat aan jouw pand dan kan je je buren daarvoor aansprakelijk stellen op basis van burenhinder. De wet geeft dat nu ook expliciet aan. Die zegt namelijk dat als de hinder voortvloeit uit werkzaamheden die door de betrokken eigenaar of de titularis van dit attribuut expliciet of stilzwijgend zijn toegelaten, deze geacht worden hem toerekenbaar te zijn.
En bij diens aannemer?
Je kan daarnaast ook soms aankloppen bij de aannemer die de werken bij je buur uitvoerde. Voorwaarde is dan wel dat de aannemer de werken die hij deed niet uitvoerde zoals een redelijk en voorzichtig aannemer geplaatst in dezelfde omstandigheden die zou hebben uitgevoerd. Je zal dan ook zowel een fout, een schade als een oorzakelijk verband moeten bewijzen. Als de aannemer de werken liet uitvoeren door een onderaannemer dan kan je je daartoe richten.
Verzekering
Weet dat je buur trouwens eventueel verzekerd kan zijn voor deze schade en dit bv. in het kader van een zogenaamde ABR-verzekering.
Bij het bouwen of verbouwen kan je wel eens een discussie krijgen met je aannemer. In het slechtste geval eindigt het dispuut zelfs voor de rechtbank. Met welke ‘gerechtskosten’ moet je in dat geval rekening houden?
Advocaat
Bij een procedure voor de rechtbank dien je allicht een advocaat onder de arm te nemen. Diens kosten zal je zelf moeten betalen. Win je de zaak dan kan je wel eventueel een zogenaamde (forfaitaire) rechtsplegingsvergoeding krijgen van de verliezende partij. Je echte advocatenkosten kan je integendeel niet doorrekenen aan de verliezende partij.
De rekening van je advocaat zal bestaan uit een post ereloon en een post kosten. Vraag bij de eerste consultatie hoeveel dit alles zal bedragen. Heel wat advocaten werken daarbij aan een uurtarief (dat vaak zal liggen tussen de 125 a 175 euro per uur excl. BTW).
Gerechtsdeurwaarder
Start je zelf de procedure, dan zal je de dagvaardingskosten moeten betalen aan de gerechtsdeurwaarder. Die bedragen enkele honderden euro’s. Win je de zaak dan kan je vragen dat de rechtbank de andere partij veroordeelt tot de terugbetaling van de dagvaardingskosten. De rechtbank zal tevens beslissen wie het rolrecht betaalt (dat bedraagt bv. 165 euro in een procedure voor de rechtbank van eerste aanleg).
Gerechtsdeskundige
Het gebeurt in bouwgeschillen vaak dat de rechtbank een gerechtsdeskundige aanstelt om zijn standpunt te geven over de toestand van de werf. Vaak moet jij als bouwheer de kosten van die deskundige voorschieten. Win je de zaak dan kan je het betaalde bedrag terugvragen van de aannemer die verliest. Hoe er rekening mee dat de rekening in kwestie wel eens kan tegenvallen en al snel meerdere duizenden euro’s kan bedragen.
Kortom : procederen in bouwgeschillen is een redelijk dure zaak. Denk dan ook twee keer na vooraleer je een procedure start en overweeg of het sop de kool wel waard is.
Als mede-eigenaar binnen een appartementsgebouw vraagt men je misschien wel om commissaris van de rekeningen te worden in het gebouw. Toch denk je maar beter twee keer na voor je dit aanvaardt. Waarom is dat het geval?
Wat is de taak?
De exacte taak van de commissaris staat in het reglement van inwendige orde. Algemeen gesteld komt die er op neer controle te houden op het financieel beheer van de syndicus. Zo moet je als commissaris onder andere nazien of de syndicus boekhoudkundig correct handelt. De commissaris moet verder van zijn bevindingen verslag uitbrengen op de algemene vergadering van mede-eigenaars.
Aansprakelijkheid
In het uitoefenen van de taak van commissaris van de rekeningen kan je dus heel wat tijd moeten steken. Hou er bovendien rekening mee dat je hiervoor meestal niet betaald wordt. Dat is echter nog niet alles. Als je fouten maakt riskeer je zelfs aansprakelijk te worden gesteld voor de uitoefening van je functie. Ofte hoe het commissaris van de rekeningen zijn je niets opbrengt maar je integendeel geld kan kosten.
Neem voorzorgen
Het is dan ook maar beter je enkel kandidaat te stellen voor de functie van commissaris van de rekeningen als je voldoende tijd hebt en voldoende kennis hebt van boekhouding en financiële zaken.
Zorg er tevens voor dat je een verzekering neemt die je eventuele aansprakelijkheid dekt. Als je niet betaald wordt voor de functie kan je vragen aan de algemene vergadering dat de vereniging van mede-eigenaars de premies van de verzekering betaalt. Weigert men dat, weiger dan zelf ook commissaris te worden.
Bij het bouwen of verbouwen doe je een beroep op een aannemer. De werken die hij uitvoerde gebeurden niet correct of bepaalde zaken die hij plaatste blijken ‘beschadigd’ te zijn. Hoe kan je in dat geval reageren?
Stel : na het plaatsen van nieuwe ramen in je woning stel je vast dat er enkele serieuze krassen op de raamkaders zijn. Of de nieuwe vloer die je liet leggen ligt schots en scheef. Wat moet je in zo’n geval doen?
Oplevering
Als de werken die je aannemer uitvoert wat men noemt ‘zichtbare gebreken’ vertonen, dan moet je die opmerken op het moment van de zogenaamde oplevering van de werken. Doet je dat niet, dan wordt je geacht de werken te hebben aanvaard en kan je later niet meer moeilijk doen over zichtbare gebreken. Dat is alvast het principe….
Reageer direct
In de praktijk is er vaak geen ‘echte’ oplevering van de werken. Het is dan ook belangrijk om je aannemer zodra je de gebreken vaststelt daarvan op de hoogte te brengen. Zorg dat je daarvan ook een bewijs hebt. Stuur bv. een mail naar je aannemer waarbij je vraagt de ontvangst te bevestigen. Doet je aannemer dat niet, dan kan je ook een aangetekende brief sturen waarin je wijst op de problemen met de werken.
Betaal niet (volledig)
Zijn er bepaalde gebreken aan de werken, dan betaal je ook maar beter de factuur van je aannemer niet (volledig). Betaal enkel het niet-betwiste gedeelte. Doe je dat niet en betaal je toch de volledige rekening, dan kan je aannemer zeggen dat je de werken aanvaardde en daar niet meer moeilijk over kan doen.
Als je een woning of appartement koopt moet je naast de eigenlijke aankoopprijs ook registratierechten en de kosten van de notaris betalen. Met welk bedrag moet je daarbij rekening houden en hoe kan je dat berekenen?
Om te weten welk budget je juist moet voorzien bij de aankoop van een onroerend goed, is het van belang te weten welke kosten er bij de eigenlijke aankoopprijs komen.
Website
Om een goed idee te krijgen van deze kosten kan je terecht op de website Bereken – Notaris.be. Daar kan je ingeven waar het onroerend goed dat je wil kopen gelegen is (Vlaanderen, Wallonië of Brussel) en wat de aankoopprijs is. Je kan ook andere zaken aanduiden en dit afhankelijk van waar het pand gelegen is. Zo kan je voor woningen in Vlaanderen bijvoorbeeld aanduiden of het gaat om een woning of appartement dan wel om een bouwgrond alsook of het al dan niet je eigen woning is.
Berekening
Na het ingeven van deze verschillende zaken krijg je een berekening van de registratierechten waar je rekening mee moet houden alsook van de notariskosten (het eigenlijke ereloon van de notaris, de administratieve kosten van de notaris alsook de kosten van de overschrijving van de akte). Deze berekening is indicatief maar geeft je een bijzonder goed beeld van het kostenplaatje.
BTW
Hou er rekening mee dat als je een pand koopt dat onder de BTW-regeling valt je de berekeningsmodule niet zonder meer kunt gebruiken. De optie dat je BTW moet betalen op de constructie is daar nu eenmaal niet in vervat.
In de loop van de huurovereenkomst doe je als verhuurder bepaalde werken aan het pand dat je verhuurt. In dat geval is het belangrijk niet te vergeten een addendum aan de oorspronkelijke plaatsbeschrijving op te maken. Hoe ga je daarbij te werk?
Stel dat je in de loop van de huurovereenkomst een nieuwe keuken of badkamer plaatst in de woning die je verhuurt of dat je nieuwe vloerbekleding legt of nieuwe ramen plaatst. In dat geval is de toestand van de woning gewijzigd tegen deze bij het begin van de huur.
Addendum maken
Je maakt dan ook maar beter een addendum op aan de plaatsbeschrijving die je bij het begin van de huur opmaakte. Doe je dat niet en veroorzaakt de huurder later schade aan de werken die je liet uitvoeren, dan riskeer je niet te kunnen bewijzen dat de huurder deze schade veroorzaakte. Maak je zo’n addendum op dan is het belangrijk dat meteen ook te laten registreren.
Je huurder weigert
Zowel in Wallonië als in Vlaanderen zegt de huurwetgeving overigens dat als in de gehuurde plaatsen belangrijke wijzigingen zijn aangebracht nadat de plaatsbeschrijving is opgemaakt, elke partij kan eisen dat op tegenspraak en voor gemeenschappelijke rekening een bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving wordt opgemaakt.
Is je huurder niet akkoord om een addendum op te maken, dan kan je naar de vrederechter stappen. Die kan een deskundige aanduiden die het bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving opmaakt.
Je aannemer komt bij je langs om werken uit te voeren op een moment dat je niet thuis bent. Kan hij in dat geval een vergoeding vragen voor de ‘verloren’ uren en nutteloze verplaatsingskosten? Welke argumenten heb je als je aannemer dat vraagt?
Brett Jordan
Datum en uur afgesproken?
Een eerste vraag die in dit geval rijst is of je aannemer een datum en uur met jou heeft afgesproken dat hij zou langskomen. Als deze op het onverwachts langskomt kan de aannemer nu eenmaal maar moeilijk verwachten dat je ook thuis bent. Sprak hij wel een tijdstip met je af, dan mag de aannemer integendeel wel verwachten dat er iemand thuis is. Als opdrachtgever is het nu eenmaal je taak om hem de toegang tot de werf mogelijk te maken.
Bij een discussie zal de aannemer wel moeten kunnen bewijzen dat er een concreet tijdstip waarop hij zou langskomen werd afgesproken. Werd dit louter mondeling of telefonisch afgesproken, dan zal dit bewijs meestal moeilijk zijn. Heeft je aannemer een mailbericht, whatsapp of sms-bericht van jou waarin je laat weten akkoord te gaan met een bepaald moment waarop hij zou langskomen dan zal hij het bewijs wel kunnen leveren.
Niet thuis, en dan?
Ben je niet thuis op het afgesproken moment en kan de aannemer niet bij je binnen, dan bega je als opdrachtgever een fout. Iets anders wordt het als je door een overmachtssituatie niet thuis kon zijn (je werd bv. plots gehospitaliseerd en kon de aannemer niet verwittigen). Je aannemer zal, als je zou betwisten dat hij langs is geweest, wel moeten aantonen dat dit effectief het geval was.
Je aannemer zou dan wel degelijk een schadevergoeding kunnen vragen voor de nutteloze uren en verplaatsingskosten. Of hij dat al dan niet wil doen is natuurlijk zijn beslissing. Hij zou om commerciële redenen ook kunnen beslissen niets van jou te vragen. Vraagt je aannemer toch een vergoeding dan is het aan hem zijn schade aan te tonen. Je hoeft dus niet noodzakelijk akkoord te gaan met het bedrag dat deze zo maar als schade vooropstelt.
Contractuele afspraken
Je aannemer zou in het aannemingscontract dat deze met je afsluit of in zijn algemene voorwaarden afspraken met je kunnen maken over de vergoeding die hij je zal vragen als hij voor een gesloten deur staat. Zo zou hij bijvoorbeeld een forfaitair bedrag met jou kunnen afspreken of een tarief per uur dat ‘verloren’ ging. Hij zou ook bv. een vergoeding met je kunnen afspreken voor de nutteloze verplaatsingskosten (bv. een bedrag per kilometer).
Beroept de aannemer zich op een dergelijke bepaling dan moet deze aantonen dat je akkoord ging met de algemene voorwaarden doordat je ze bv. voor akkoord ondertekende. Je kan als consument de geldigheid van de contractuele bepaling eventueel ook betwisten door te zeggen dat er geen gelijkwaardige vergoeding is voorzien in jouw voordeel voor het geval je aannemer zich niet houdt aan de overeenkomst.
En als je je woning verhuurt?
Wil je door een aannemer bepaalde (herstellings)werken laten doen aan een woning die je verhuurt dan is het belangrijk dat er met je huurder een moment wordt afgesproken dat de aannemer kan langskomen. Je kan je aannemer eventueel deze afspraak rechtstreeks met je huurder laten maken. Is je huurder niet thuis op het moment dat de aannemer langsgaat dan kan de aannemer eventueel een schadevergoeding aan jou vragen omdat jij zijn contractspartij bent. Jij zal dan op jouw beurt die schadevergoeding moeten trachten verhalen op je huurder.
Weet trouwens dat als je huurder niet thuis is, jij de aannemer niet in het huurhuis mag binnen laten. Je mag al evenmin zelf binnengaan. Als je dat toch doet bega je een strafrechtelijke inbreuk. Bovendien kom je dan tekort aan je verhuurdersverplichtingen. Wat wel mogelijk is, is met je huurder af te spreken dat je met je sleutel de aannemer mag binnenlaten. Indien je zulk akkoord hebt laat je dit best via e-mail, whatsapp of sms bevestigen door je huurder.
