WordPress

Auteur: jan

  • Daarom kan het contract met je aannemer binnenkort soms worden aangepast

    Als je een contract afsluit met een aannemer dan is dat in principe bindend en kan het naderhand niet meer zomaar worden aangepast. Het nieuwe wetboek verbintenissen nuanceert dit nu en laat toe het contract soms toch aan te (laten) passen. Wat moet je daarvan weten?

    Jan Roodhooft, advocaat

    Op 21 april laatstleden werd in het parlement een nieuw wetboek verbintenissenrecht goedgekeurd.  Die wet geeft onder andere ook aan wat er met een contract gebeurt als er sprake is van een wijziging van omstandigheden. De nieuwe wet is weliswaar al gestemd maar treedt nog niet dadelijk in werking. Dat zal pas gebeuren op de eerste dag van de zesde maand volgend op de publicatie in het staatsblad. Dit laatste was op het moment van de redactie van deze tekst nog niet gebeurd. Verwacht wordt dat de inwerkingtreding eind dit jaar zal gebeuren.

    Hoe zit het nu?

    Op dit moment is het zo dat als je een beroep doet op een aannemer en die een vaste prijs met je afsprak, deze prijs niet zomaar kan worden veranderd en dit ook niet als er sterk gewijzigde omstandigheden zijn (zo bv. grote prijsstijgingen ten gevolge van een crisis).  Je aannemer mag de prijs dan ook niet zo maar aanpassen zelfs als de prijs van materialen of deze van de lonen sterk steeg.

    Iets anders wordt het als er een prijsherzieningsclausule in je aannemingsovereenkomst zou staan. Als die clausule effectief overeengekomen werd en ook geldig is, kan een aanpassing van de prijs wel aan de orde zijn.

    Wat zegt de nieuwe wet?

    De nieuwe wet laat ook zonder zo’n prijsherzieningsclausule soms toe om de voorwaarden (bv. de prijs) van de aannemingsovereenkomst nog in vraag te stellen en eventueel te wijzigen. Hoewel het uitgangpunt van de wet blijft dat elke partij haar verbintenissen moet nakomen ook al is de kostprijs van de uitvoering gestegen bestaat er op die regel toch een uitzondering.

    Meer bepaald zegt de wet dat een wijziging van het contract (bv. van de aannemingsovereenkomst) toch aan de orde kan zijn als de wijziging van omstandigheden de uitvoering van het contract buitensporig bezwarend maakt, in die mate dat de uitvoering ervan redelijkerwijze niet langer kan worden geëist.

    Wat zijn de voorwaarden?

    Opdat zo’n wijziging aan de orde zou kunnen zijn moeten er nog een aantal andere voorwaarden vervuld zijn.  Zo moet de verandering van de omstandigheden onvoorzienbaar geweest zijn bij de contractsluiting. De verandering moet bovendien ontoerekenbaar zijn aan je aannemer die het risico op dat vlak ook niet voor zijn rekening mag hebben genomen.

    Het contract dat je met de aannemer afsloot kan de mogelijkheid om de voorwaarden van het contract aan te passen ook uitsluiten of integendeel verruimen.  De wettelijke regeling is dan ook met andere woorden van aanvullend recht en geldt enkel als je geen andere afspraken maakte met de aannemer.

    Hoe vragen?

    Zijn de voorwaarden om een wijziging van het contract te vragen vervuld, dan zou je aannemer die een vaste prijs met je overeenkwam je kunnen vragen om het contract dat je met hem afsloot te heronderhandelen. Daarbij zou je dan bijvoorbeeld kunnen overeenkomen dat de aannemer uiteindelijk toch een zekere prijsverhoging mag toepassen, dat het contract eindigt waarbij de aannemer je bv. een beperkte schadevergoeding betaalt en dies meer.  In de loop van deze onderhandelingen moet elke partij zijn verbintenissen blijven nakomen.

    Kom je onderling niet tot een akkoord binnen een redelijke termijn, dan kan de aannemer de zaak voorleggen aan de rechtbank die zetelt in kortgeding. De rechter kan dan beslissen om het contract te behouden zoals dat is.   Hij kan dat echter ook aanpassen of het contract deels of volledig laten eindigen. Als hij het aanpast zal de rechter trachten om het in overeenstemming te brengen met hetgeen de partijen redelijkerwijze zouden zijn overeengekomen op het tijdstip van de contractsluiting indien zij rekening hadden gehouden met de verandering van omstandigheden.

  • Mag een huurder onderverhuren?

    Je huurder mag de woning of het appartement dat hij van jou huurt niet zo maar aan iemand anders onderverhuren. Doet hij dat toch, dan kan je bij de vrederechter de ontbinding van de huur vragen.

    Bij een onderhuur verhuurt je huurder het huis of appartement dat hij van jou huurt deels of volledig aan iemand anders.

    Je toestemming is nodig

    In het kader van de woninghuurwet mag je huurder je huis of appartement niet op eigen initiatief aan iemand anders onderverhuren tenzij je het daarmee eens bent. Je hoeft dat zelfs niet expliciet in de huurovereenkomst te regelen.

    Verhuurt je huurder toch (een deel van) het huis aan iemand anders en ben je het daar niet mee eens, stuur hem dan dadelijk een aangetekende brief en vraag hem ermee te stoppen. Doet hij dat vervolgens nog niet, dan kan je naar de vrederechter stappen om daar de ontbinding van de huurovereenkomst te vragen.

    Er zijn grenzen

    Zelfs als je akkoord gaat met de onderverhuur zijn er strikte grenzen die je huurder moet naleven. Zo mag hij maar een deel van het onroerend goed in onderhuur geven en moet hij zelf de rest van de woning als hoofdverblijfplaats blijven gebruiken. Bovendien mag de duur van de onderhuur de resterende duur van de hoofdhuurovereenkomst niet overschrijden. Je huurder moet verder aan zijn huurder laten weten dat hij zelf huurt en wat de omvang van zijn rechten is.

    Beëindig jij als verhuurder de huur, dan moet je huurder de onderhuurder daarvan binnen vijftien dagen op de hoogte brengen. Hij moet hem meedelen dat het contract van de onderhuur op dezelfde datum als die van de hoofdhuur zal eindigen. Als je huurder vervroegd de hoofdhuurovereenkomst beëindigt, moet hij de onderhuurder een opzeggingstermijn van ten minste drie maanden geven (samen met een afschrift van de opzegging die hij aan jou als verhuurder richt) en moet hij de onderhuurder een vergoeding betalen die gelijk is aan drie maanden huur.

    Tekst: Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Als erfgenaam naar de algemene vergadering gaan?

    Je erft samen met je broer en zus een appartement van je ouders. Wie van jullie mag dan deelnemen aan de algemene vergadering van mede-eigenaars binnen het gebouw? Welke stappen moet je in dat geval ondernemen?

    Pawel Chu

    Als je samen met andere erfgenamen een appartement erft, dan is dat in overdeelde mede-eigendom tot er uiteindelijk een oplossing is voor het pand (bv. één van jullie koopt het pand in of het wordt verkocht).

    Wie neemt deel?

    Heeft een appartement meerdere mede-eigenaars, dan dienen die samen een lasthebber aan te duiden die hen vertegenwoordigt op de algemene vergadering. Wil jij naar de algemene vergadering gaan dan is het dus belangrijk dat de andere erfgenamen je als lasthebber aanduiden. Doen ze dat niet en duiden ze niemand aan, dan worden jullie stemrechten geschorst en kan je niet mee beslissen op de vergadering.

    Zorg voor bewijzen

    Na een overlijden bezorg je best een bewijs aan de syndicus dat je erfgenaam bent. Je kan dat bewijs bv. leveren aan de hand van een attest van erfopvolging.  Bezorg de syndicus tevens een verklaring van de andere mede-eigenaars dat jij als lasthebber bent aangesteld.

    Meegaan naar de vergadering?

    Had diegene van wie je erft meerdere kavels in het gebouw (bv. een garage en een appartement) dan kan je een verschillende lasthebber aanduiden voor de garage en het appartement. Zo kan ook een andere mede-eigenaar meegaan naar de vergadering.

    Bovendien zegt de wet dat je het recht hebt om iemand mee te nemen naar de vergadering.  Dit kan wel enkel indien je de syndicus daar via een aangetekende brief ten minste vier werkdagen vooraf van verwittigt. Ook dat biedt perspectieven om een andere erfgenaam de vergadering mee te laten bijwonen.

     

    Jan ROODHOOFT, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • 2 redenen om een verkoopcompromis te laten opstellen door een notaris

    Als je een woning wil kopen wordt in beginsel eerst een compromis of koop-verkoopbelofte opgesteld waarna een notariële akte wordt verleden. Maar wist je dat het nuttig kan zijn ook de compromis te laten opmaken door een notaris?

    Scott Graham

    De authentieke akte die bij de verkoop van een onroerend goed wordt opgesteld moet worden opgemaakt door een notaris.  Voor een compromis is dat niet het geval. Die mag ook onderling of bv. door een vastgoedmakelaar worden opgesteld.

    Waarom toch doen?

    Toch kan het aangewezen zijn om ook de compromis door een notaris te laten opmaken.  Op die manier ben je tenminste gerust dat deze correct is opgemaakt en dat deze alle wettelijk verplichte vermeldingen bevat.

    Bovendien heb je dan als koper recht op een gratis verzekering tegen overlijden tussen het moment van het tekenen van de compromis en de notariële akte. Als je in die periode overlijdt door een ongeval dan dekt die verzekering de betaling van de koopsom tot een maximaal bedrag van 250.000 euro.

    Wie stelt ze op?

    Hebben zowel de verkoper als de koper een eigen notaris, dan stelt de notaris van de verkoper in de regel de compromis op en de notaris van de koper de notariële akte.  Weet dat het opstellen of nazien van een compromis door de notaris geen extra kosten voor de koper en/of de verkoper met zich brengt. De kosten hiervan zitten nu eenmaal vervat in de aktekosten die je toch zal moeten betalen als koper.

     

    Jan ROODHOOFT, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Waarom het raadzaam kan zijn de plaatsbeschrijving ‘uit te besteden’

    Bij het aangaan van een huurovereenkomst wordt allicht een plaatsbeschrijving opgesteld. Waarom kan het nuttig zijn daarbij een beroep te doen op een professionele derde? Wie betaalt de kosten daarvan?

    Als een woning of appartement verhuurd wordt heeft de verhuurder er alle belang bij dat een plaatsbeschrijving wordt opgemaakt.  Gebeurt dat niet, dan wordt de huurder bij het einde van de huur vermoed het goed in dezelfde staat terug te geven als diegene waarin hij het kreeg.  Het gaat daarbij om een weerlegbaar vermoeden.

    Zelf doen of uitbesteden?

    De plaatsbeschrijving kan tussen de huurder en de verhuurder onderling worden opgemaakt. Dit durft in de praktijk echter wel eens aanleiding te geven tot problemen en dit bv. omdat de plaatsbeschrijving niet voldoende omstandig is opgemaakt. Om die discussies te vermijden kan het aangewezen zijn een beroep te doen op een professionele derde voor de opmaak ervan.

    Vermelden in het huurcontract

    U kunt in het huurcontract meteen aangeven wie de plaatsbeschrijving zal opmaken. Dat geldt dan zowel voor wat betreft de plaatsbeschrijving bij aanvang van de huur als deze bij het beëindigen daarvan.  U kunt meteen ook een alternatieve naam van een derde naar voor schuiven voor het geval de eerst genoemde deskundige geen tijd heeft.

    En de kosten?

    Als een beroep wordt gedaan op een derde voor de opmaak van de plaatsbeschrijving, dan worden de kosten daarvan normalerwijze gedeeld tussen de huurder en de verhuurder.  Voorzie die wijze van verdeling van kosten meteen in het huurcontract. De kosten van een plaatsbeschrijving bedragen vaak 300 euro of meer voor een appartement. Voor een woning zullen de kosten vaak hoger zijn waarbij deze onder andere ook afhangen van de oppervlakte van de woning.

     

    Jan Roodhooft, advocaat

  • Wie moet ‘de rommel opruimen’ bij een verkoop?

    Als een woning of appartement verkocht wordt staat er her en der wel nog eens wat rommel. Is het dan aan de verkoper om dat allemaal op te ruimen of moet de koper van het pand dat integendeel doen?

    Boris Misevic

    Bij de verkoop van een pand gebeurt het wel eens dat er her en der nog een kast, wat rekken, gordijnen enz. in de woning staan of dat er bv. nog bepaalde bouwmaterialen liggen.  Het zou dan niet de eerste keer zijn dat de koper en de verkoper het niet eens zijn over wie dat alles moet opruimen.

    Kijk in de overeenkomst

    Om te weten wiens taak het is deze zaken op te ruimen is het belangrijk de compromis (en eventueel de notariële akte) erop na te lezen. Daarin kan bv. staan dat de verkoper ervoor moet zorgen dat het pand volledig leeg is op het moment dat de sleutels worden afgegeven. Een dergelijke afspraak is ook perfect geldig.

    Er is niets voorzien

    Staat een dergelijke bepaling niet in het contract maar staat daar (zoals gebruikelijk) wel in dat de koper het goed koopt in de staat waarin het zich bevindt, dan is het aan de koper om de opruim te doen.  Hij kan dan niet vragen aan de verkoper om het gekochte pand alsnog leeg te maken.

    Regeling treffen

    Moet de verkoper het pand leeg maken maar doet deze dat niet, dan kan je als koper trachten een regeling te treffen. Zo zou je bv. kunnen afspreken dat de verkoper je dan een vergoeding betaalt zodat je zelf het nodige kan doen. Een alternatief bestaat er dan in naar de rechtbank te stappen om daar de gedwongen uitvoering van de werken dan wel een schadevergoeding te vragen.

     

    Jan Roodhooft, advocaat

     

  • Met deze kosten moet je rekening houden als je bij echtelijke moeilijkheden wil blijven wonen…

    Als je samen met je echtgeno(o)t(e) eigenaar bent van een woning dan wil je daar als er echtelijke moeilijkheden zijn misschien wel in blijven wonen (waarbij de andere vertrekt) tot de uiteindelijke verdeling. Welke kosten riskeer je in zo’n geval te moeten betalen?

    Woonstvergoeding

    Je ex kan in dat geval vooreerst een woonstvergoeding van je vragen en dit meestal vanaf het begin van de echtscheidingsprocedure. Concreet zal je aan je ex allicht een vergoeding moeten betalen ten belope van de helft van de huurwaarde van het pand (als je elk voor de helft eigenaar bent). Die vergoeding moet je niet maandelijks betalen. Ze zal je in zijn totaliteit aangerekend worden op het moment van de uiteindelijke vereffening-verdeling. Zeker als die geruime tijd aansleept kan deze vergoeding zeer aanzienlijk zijn.

    Nutsvoorzieningen

    In de periode dat jij alleen in het pand woont zal jij in principe de kosten van de nutsvoorzieningen moeten dragen die betrekking hebben op die periode. Denk daarbij bijvoorbeeld maar aan de kosten van het verbruik van water, gas en elektriciteit.  Je kan dus niet vragen dat je ex daarin meebetaalt.

    Andere kosten

    De kosten van de brandverzekering wat betreft de woning, de lening en de onroerende voorheffing zal je (als je beiden voor een gelijk deel eigenaar bent) voor de helft moeten betalen.  Hetzelfde geldt voor herstellingskosten die normaal de verhuurder moet betalen. Wil je zo’n herstelling doen vraag dan wel of je ex-echtgeno(o)t(e) het daarmee eens is en laat dat akkoord op papier zetten. Doe je dat niet, dan riskeer je er alleen voor te moeten opdraaien.

     

    Jan Roodhooft, advocaat

  • Dit kan je doen als je minder werken wil laten uitvoeren door je aannemer

    Je gaat in zee met een aannemer voor het doen van bouw- of verbouwingswerken. Na het sluiten van het contract of het tekenen van de offerte beslis je een aantal werken uit te stellen of zelf te doen. Moet je aannemer het daar dan zo maar mee eens zijn?

    Getekend is getekend

    Dat is alvast het uitgangspunt. Als je met een aannemer in zee gaat voor het doen van bepaalde werken aan je woning dan kan je niet zomaar zeggen dat je een aantal werken toch niet door hem zal laten uitvoeren.  Je moet het met je aannemer aangegane contract nu eenmaal respecteren.

    Een uitzondering op die regel kan bestaan als je met je aannemer afsprak dat je het recht krijgt om bepaalde werken die nochtans in het contract staan uiteindelijk niet aan de aannemer toe te vertrouwen. De kans dat de aannemer bereid zal zijn zulke clausule voor akkoord te ondertekenen is evenwel beperkt.

    Onderling akkoord

    Wil je bepaalde werken toch niet langer door de aannemer laten uitvoeren, dan probeer je best met hem tot een akkoord te komen. Je kan eventueel aanbieden een (liefst zo beperkt mogelijke) schadevergoeding te betalen.  Is je aannemer het daarmee eens dan is er geen probleem. Zorg er dan wel voor dat deze afspraak ook op papier staat om te vermijden dar er later alsnog discussie zou ontstaan.

    Vergoeding betalen

    Kom je niet tot een akkoord en beperk je toch de opdracht van je aannemer, dan kan je aannemer een schadevergoeding van je eisen. De omvang daarvan kan in de overeenkomst staan die je met de aannemer afsloot. Staat daar niets in dan kan de aannemer een schadevergoeding van je eisen ten belope van de uitgaven die hij al deed en de winst die hij had kunnen maken met de werken.

    Jan ROODHOOFT, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Kan de prijs van je nieuwbouwappartement nog aangepast worden?

    Je kocht een aantal maanden geleden een appartement op plan aan. Kan de overeengekomen prijs voor de aankoop dan nog aangepast worden gelet op de stijgende materialenprijzen en loonkosten? Met welke regels moet je rekening houden?

     

    Jan Roodhooft, advocaat

    Als je een appartement op plan koopt dat nog (verder) moet worden gebouwd kan het perfect zijn dat er tussen het moment van je aankoop en het moment dat het appartement afgewerkt wordt heel wat tijd verloopt.  In die periode kunnen de prijzen van bouwmaterialen en lonen (zeker in deze tijden) flink stijgen. Rijst dan de vraag of de promotor deze prijsstijgingen aan jou kan doorrekenen waardoor je uiteindelijk riskeert flink wat meer te moeten betalen dan wat oorspronkelijk werd overeengekomen.

    Wet Breyne

    In de zogenaamde Wet Breyne wordt duidelijk aangegeven in welke mate de promotor prijsstijgingen aan jou mag doorrekenen.  Het uitgangspunt daarbij is dat de overeengekomen prijs duidelijk moet worden aangegeven in de overeenkomst die je afsluit inzake de aankoop. Die prijs moet trouwens opgesplitst worden tussen enerzijds de prijs voor het grondaandeel en anderzijds de prijs voor de constructies die zullen worden opgericht.

    In de overeenkomst moet ook vermeld worden dat de prijs kan worden herzien. Staat er geen prijsherzieningsmogelijkheid in de overeenkomst dan kan de prijs niet worden aangepast. De promotor moet zich dan houden aan de met jou overeengekomen prijs voor het appartement.

    Strikte regels

    Staat er wel een prijsherzieningsclausule in de overeenkomst dan moet die trouwens aan een aantal strikte voorwaarden voldoen.  Die voorwaarden staan in de wet en de uitvoeringsbesluiten. Een contractuele clausule die niet voldoet aan deze voorwaarden zal voor niet geschreven worden gehouden.

    Zo mag de prijsherziening alleszins geen betrekking hebben op de prijs voor het grondaandeel dat je kocht. De prijs daarvan kan dus niet worden aangepast. Ook de prijs voor de constructies is sowieso voor een deel ‘vast’. Meer bepaald kan er hooguit voor 80 % van de prijs van de constructies een aanpassing van de prijs aan de orde zijn.

    In de prijsherzieningsclausule kan overigens worden gewerkt met een maximaal stijgingspercentage waardoor je meteen weet welk risico op prijsherzieningen je maximaal loopt.

    Parameters

    De wet geeft ook aan op basis van welke parameters de prijs dan kan worden aangepast.  Dat kan namelijk vooreerst gebeuren in functie van de schommelingen van de arbeidskosten (lonen en sociale lasten). Een herziening van deze kostfactor is echter maar mogelijk ten bedrage van maximaal 50% van de prijs van de werken.  Bij dit alles houdt men rekening met het gemiddeld uurloon, gevormd door het gemiddelde van de lonen der geschoolde werklieden, geoefende werklieden en handlangers, zoals die door het Nationaal Paritair Comité van de bouwbedrijf vastgesteld zijn voor de categorie die overeenstemt met de plaats waar de bouwplaats van de aanneming gelegen is.

    Een tweede parameter betreft de schommelingen van de prijs van materialen, grondstoffen of producten. Hierbij kijkt men dan weer naar de schommelingen gebaseerd op het maandelijks indexcijfer, berekend op basis van een jaarlijks verbruik van de voornaamste materialen en grondstoffen door het bouwbedrijf op de binnenlandse markt. Dit indexcijfer is bepaald door de Commissie van de prijslijst der bouwmaterialen, dit zetelt in het Ministerie van Economische Zaken.

    Vertraging in de werken

    Koop je een appartement op plan, dan zal er in de overeenkomst die je afsloot allicht staan binnen welke termijn het gekochte appartement klaar zal zijn.  Helaas gebeurt het maar al te vaak dat die uitvoeringstermijn niet wordt gehaald.

    Is dat het geval en is er een prijsstijging van lonen en/of materialen in de periode dat de werken al hadden moeten klaar zijn, dan kan de promotor voor die periode je geen prijsstijgingen aanrekenen.  Hij kan je namelijk geen prijsverhogingen doorrekenen voor de periode dat de uitvoeringstermijn overschreden werd tenzij dat bijvoorbeeld te wijten was aan een situatie van overmacht.

  • 3 zaken die je moet weten over de bevoegdheid van de raad van mede-eigendom

    In appartementsgebouwen is er veelal een zogenaamde raad van mede-eigendom. Alleen blijkt dat de leden daarvan lang niet altijd beseffen welke taken en bevoegdheden ze daarin hebben. Wat moet je daarvan weten?

    In appartementsgebouwen die meer dan 20 kavels tellen moet een raad van mede-eigendom worden opgericht. In kleinere gebouwen mag dat maar is het niet verplicht.

    Beperkte bevoegdheden

    De wet geeft duidelijk aan welke bevoegdheden zo’n raad van mede-eigendom precies heeft. Meer bepaald bestaat de taak van de raad er in om er op toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitoefent. Een andere wettelijke taak heeft de raad niet.  Het is dus niet de bedoeling dat die bv. allerlei beslissingen gaat nemen die moeten worden genomen door de algemene vergadering van mede-eigenaars.

    Extra taken

    De raad van mede-eigendom kan (binnen bepaalde grenzen) wel een aantal extra taken krijgen van de algemene vergadering van mede-eigenaars. Zo kan men bv. aan de raad van bestuur de keuze toevertrouwen tussen verschillende offertes van aannemers die op de algemene vergadering werden besproken.

    Kwijting

    Gaat de raad van mede-eigendom zijn bevoegdheid te buiten, dan kunnen de leden daarvan aansprakelijk gesteld worden. Het is dan wel belangrijk om op de algemene vergadering die volgt na het te buiten gaan van de bevoegdheden geen kwijting te geven aan de leden van de raad van mede-eigendom voor de uitoefening van hun taak.

     

    Jan Roodhooft, advocaat