WordPress

Auteur: jan

  • 3 manieren om de onroerende goederen van je bejaarde ouders te beheren

    Je ouders zijn bejaard en hebben één of meerdere onroerende goederen die ze verhuren. Kan jij het beheer van de goederen in kwestie dan op jou nemen en is dat ook nog mogelijk als je ouders ‘wilsonbekwaam’ zijn? Hoe ga je daarbij te werk?

    Volmacht

    Je kan in eerste instantie alles voorbereiden en je ouders zelf de nodige documenten laten ondertekenen. Willen jij of je ouders dat jij de nodige documenten kan ondertekenen (bv. een opzegbrief of een huurcontract), dan kunnen ze je een volmacht daarvoor geven. Laat deze volmacht ook op papier zetten. Om discussies over de geldigheid van het huurcontract of de opzeg te vermijden voeg je best een kopie van de volmacht daaraan toe. Wil je onroerende goederen van je ouders kunnen verkopen, dan moet je een notariële volmacht hebben.

    Zorgvolmacht

    Is je ouder wilsonbekwaam dan kan die je geen volmacht meer geven. Een gegeven volmacht vervalt bovendien op het moment dat je ouder wilsonbekwaam wordt. Dit kan vermeden worden door te werken met een zorgvolmacht. Dat is een bijzondere soort volmacht waarbij de volmachtgever (op het moment dat hij nog wilsbekwaam is) aan een vertrouwenspersoon een volmacht geeft om als de volmachtgever wilsonbekwaam wordt in zijn naam op te treden. In de zorgvolmacht wordt ook aangegeven welke bevoegdheden de vertrouwenspersoon precies krijgt.

    Zo’n volmacht kan je zelf opstellen of je kan dat laten doen door een notaris. Je moet ze ook laten registreren in het Centraal Register van Lastgevingsovereenkomsten.

    Bewindvoerder

    Is je ouder wilsonbekwaam en heeft die geen zorgvolmacht opgesteld, dan kunnen noch jij noch je ouder nog het beheer van het onroerend goed op zich nemen. In dat geval zal je een bewindvoerder moeten laten aanstellen door de vrederechter. Je kan daarbij vragen dat jij wordt aangesteld of bv. een advocaat. In het verzoekschrift kan je aangeven welke bevoegdheden je wil dat er aan de bewindvoerder worden toevertrouwd.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Wat kost een proces tegen je aannemer?

    Als je een discussie hebt met je aannemer over de kwaliteit van zijn werken of over zijn factuur overweeg je misschien wel om … de rechtbank te laten beslissen. Met welke kosten moet je bij zo’n procedure zoal rekening houden? Hoe kan je deze kosten vermijden?

    Als een discussie met je aannemer niet opgelost geraakt en het uiteindelijk tot een procedure voor de rechtbank komt, riskeer je heel wat kosten te hebben. Het is belangrijk daar een idee van te hebben voor je effectief beslist om naar de rechtbank te stappen.

    Advocaat

    In een dergelijke procedure zal je meestal een beroep moeten doen op een advocaat die je ook moet betalen (tenzij een rechtsbijstandsverzekering tussenkomt of je recht hebt op een pro deo advocaat).  De kosten van je advocaat zijn dan ook een eerste kostenpost die je riskeert.

    Om verrassingen naderhand te vermijden maak je maar beter op voorhand goede afspraken met je advocaat over wat die je zal kosten. Heel wat advocaten werken daarbij aan een uurtarief (bv. 125 a 175 euro per uur excl. BTW). Weet overigens dat een systeem van ‘no cure, no pay’ in België niet toegelaten is. Los van het eigenlijke ereloon zal je advocaat je ook een kostenvergoeding aanrekenen (bv. voor briefwisseling, voor verplaatsingen, …). Bij dit alles is het trouwens belangrijk een goede advocaat te kiezen waarbij de goedkoopste advocaat niet altijd de beste keuze is.

    Zelfs als je de zaak uiteindelijk wint zal je de kosten van je advocaat niet kunnen laten terugbetalen door de aannemer.  Je kan hooguit een zogenaamde rechtsplegingsvergoeding van hem vragen. Dat is een forfaitaire vergoeding voor de kosten van je advocaat die meestal de werkelijke kosten niet dekt.  Overigens riskeer je als je de zaak verliest op jouw beurt zo’n rechtsplegingsvergoeding te moeten betalen aan de aannemer (als die eveneens een beroep deed op een advocaat). Die vergoeding is afhankelijk van de waarde van het geschil maar beloopt ook al snel in de duizenden euro’s. Werkte je met meerdere aannemers of wil je bv. ook je architect in de procedure betrekken, dan riskeer je zelfs verschillende rechtsplegingsvergoedingen te moeten betalen.

    Rechtbank en deskundige

    Los van de kosten van je advocaat en de eventuele rechtsplegingsvergoeding die je moet betalen zijn er ook de kosten van de dagvaarding en het rolrecht dat de verliezende partij riskeert te moeten betalen.  Het gaat daarbij meestal om enkele honderden euro’s. Stelt de rechtbank een deskundige aan, dan moeten ook diens kosten betaald worden (door de verliezende partij). Vraag jij om de aanstelling van een deskundige dan riskeer je wel vaak diens kosten te moeten voorschieten (waarbij je ze zal trachten te moeten verhalen op de aannemer als je uiteindelijk wint). De kosten van zo’n deskundige kunnen al snel oplopen.  Rekeningen van meerdere duizenden euro’s zijn daarbij zeker geen uitzondering.

    Als de rechtbank een deskundige aanstelt, zal dat allicht ook de rekening van je eigen advocaat verhogen. Die zal nu eenmaal aanwezig zijn bij de expertise, minstens bij bepaalde verrichtingen daarvan.  Daarnaast kan je bij een deskundigenonderzoek eventueel je belangen nog mee laten verdedigen door een technisch expert.  Ook deze kosten zal je zelf moeten voldoen.

    Een alternatief

    Het is dan ook belangrijk om vooraleer je naar de rechtbank stapt te overwegen of het sop de kool wel waard is.  Weeg de kosten van een procedure af tegen de mogelijke baten. Laat je daarbij ook adviseren over je kansen op succes.

    Overigens hoeft een discussie met je aannemer niet altijd tot een gerechtelijke procedure te leiden. Mogelijks slaag je er namelijk nog in om met je aannemer tot een oplossing te komen. Indien dat lukt kan je een dading sluiten met je aannemer.  Daarin geef je aan welke discussies je juist had en welke oplossingen je samen hebt uitgewerkt. Slaag je erin om tot een dading te komen, dan zet je die maar beter op papier.  Op die manier is het meteen voor iedereen duidelijk welke afspraken je precies maakte en kan er daarna niet op teruggekomen worden.

     

     

    Jan Roodhooft, advocaat

  • 3 zaken die je moet weten over de blokpolis voor je appartement

    Als je eigenaar bent van een appartement zal je allicht een bijdrage moeten betalen in de zogenaamde blokpolis van het gebouw. Wat houdt dat precies in en wat moet je daarvan weten?

    leohoho

    Als eigenaar van een woning zal je die allicht willen verzekeren tegen brand en aanverwante risico’s. Ook bij een appartement is dat het geval. Alleen moet je daar meestal niet zelf een brandverzekering afsluiten maar is er sprake van een zogenaamde blokpolis.

    Wat is het?

    Een blokpolis is de (brand)verzekering die wordt afgesloten voor een volledig appartementsgebouw. De syndicus sluit deze verzekering af. Daarbij zijn zowel de individuele en privatieve kavels verzekerd als de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Je hoeft dan ook als individuele eigenaar geen aparte verzekering af te sluiten. De premie van deze ‘globale’ verzekering wordt betaald door de verschillende eigenaars in het gebouw in functie van ieders aandeel daarin.

    Wat is er gedekt?

    Een blokpolis dekt schade door brand, storm, water enz.  Ook de burgerlijke aansprakelijkheid bij eventuele schade wordt gedekt. Schade aan uw inboedel of die van uw huurder bij een schadegeval is in principe niet gedekt.  Het is dan ook belangrijk dat u of uw huurder daar een aparte verzekering voor afsluiten.

    Luxueuze inrichting?

    Is uw appartement luxueus afgewerkt dan kan het aangewezen een bijkomende verzekering aan te gaan bovenop de blokpolis. Die laatste gaat namelijk uit van een standaard afwerking van uw appartement. Om latere discussies bij een schadegeval te vermijden neemt u deze extra verzekering vaak maar beter bij de maatschappij waar ook de blokpolis werd afgesloten.

     

    Jan Roodhooft, advocaat

  • Meer huur betalen als je een huisdier hebt?

    Sommige verhuurders zetten een clausule in een huurcontract dat je meer huur moet betalen als je als huurder een huisdier houdt. Maar is zo’n clausule wel geldig? Wat kan je als huurder doen als je zo’n bepaling getekend hebt?

    Verbod op huisdieren?

    Zonder meer een verbod opnemen in een huurcontract om huisdieren te houden is niet zomaar geldig. Heel wat rechters zijn namelijk van mening dat zo’n verbod strijdig is met het recht op eerbiediging van je privéleven. Een uitzondering op die regel kan bestaan als het pand dat je huurt echt niet geschikt is voor het houden van dieren (zo bv. omwille van de beperkte ruimte die er is binnen het verhuurde pand enz.).

    Dan maar meer betalen?

    Sommige verhuurders trachten daar een mouw aan te passen door in het huurcontract te bepalen dat de huurprijs omhoog gaat (met een bepaald percentage of een bepaald bedrag) als je als huurder een huisdier houdt. Zelfs als je zo’n clausule ‘getekend’ hebt, hoef je die ‘boete’ niet noodzakelijk te betalen.

    Je betaalt niet en dan?

    Vraagt je verhuurder het bedrag toch op argumenteer dan dat de clausule strijdig is met het recht op respect voor je privé- en familieleven. Dringt de verhuurder ondanks deze argumentatie toch nog verder aan dan zal die de zaak aanhangig moeten maken bij de vrederechter. Daar kan je je argumentatie herhalen. Weet dat er al vrederechters zijn die zo’n prijsverhoging als ongeldig hebben afgewezen. Je hebt dus goede kansen dat de vrederechter je standpunt ook zal volgen.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Kan je als (ver-)huurder zelf naar de rechtbank stappen?

    Je hebt een conflict met je (ver-)huurder dat uiteindelijk voor de rechtbank eindigt. Is het aangewezen daar zelf je belangen te verdedigen of doe je toch maar beter een beroep op de diensten van een advocaat?

    Verzoening

    Is er sprake van een verzoeningsprocedure bij de vrederechter, dan kan je perfect je eigen belangen behartigen. Je hoeft daarvoor geen beroep te doen op een advocaat (hoewel dat wel kan). Kom je bij zo’n verzoeningsprocedure niet tot een oplossing, dan zal de vrederechter overigens geen beslissing nemen.  Hij zal dan een PV van niet-verzoening opstellen.

    Een ‘echte’ procedure

    Gaat het om een echte procedure dan kan je jezelf strikt gezien ook verdedigen. Weet wel dat je dan rekening zal moeten houden met allerlei procedureregels die je zal moeten eerbiedigen, dat je mogelijks ook inhoudelijk zal moeten argumenteren over de zaak en dat de kans niet onbestaande is dat er langs de andere kant wel een advocaat staat.  Overweeg dan ook of je dat allemaal wel ziet zitten en voldoende beheerst vooraleer je beslist je eigen belangen te behartigen.

    En de kosten?

    Als je een advocaat raadpleegt zal je die natuurlijk wel moeten betalen. Maak op voorhand met je advocaat afspraken over wat diens tussenkomst je zal kosten. Vaak zal je advocaat daarbij werken aan een uurtarief. Misschien heb je overigens wel een rechtsbijstandsverzekering.  Informeer dan daarbij of de verzekering de kosten van je advocaat dekt.  Is je inkomen beperkt dan kan je eventueel ook aanspraak maken op een pro deo advocaat.

     

    Jan ROODHOOFT, advocaat

  • Cash betalen en toch nog een factuur krijgen?

    Een aannemer komt bij jou een kleine herstelling uitvoeren en rekent cash met je af. Enkele weken later krijg je alsnog een factuur in de bus waarbij de werken je worden aangerekend. Wat kan je in dat geval doen?

    Umit Yildirim

    Neem voorzorgen

    Als je beweert je aannemer te hebben betaald dan moet jij dat bewijzen.  Betaal je cash dan is dat bewijs lang niet altijd mogelijk. Je vermijdt dan ook maar beter discussies op dat vlak. Vraag aan de aannemer al je overgaat tot een cashbetaling om je meteen een door hem ondertekende kwijting te geven. Heb je die in de hand, dan kan je meteen de betaling bewijzen.

    Stuurt de aannemer een personeelslid bij je langs, kijk dan toch maar even na of er in diens voorwaarden niet staat dat je met dat personeelslid niet cash mag afrekenen.

    Neem contact

    Heb je betaald en krijg je toch een factuur neem dan dadelijk telefonisch contact met de aannemer. De kans is reëel dat er een vergissing in het spel is.  Vraag de aannemer je dan een bevestiging te sturen dat het om een vergissing gaat en dat je niet meer moet betalen.  Lukt dat niet, stuur dan een aangetekende brief waarin je aangeeft toch betaald te hebben.

    Andere bewijsmiddelen

    Dring de aannemer toch aan dan kan je nog altijd proberen andere bewijzen te zoeken van de betaling.  Misschien waren er namelijk wel getuigen aanwezig op het moment dat je betaalde of mogelijks ging je die dag juist het betaalde bedrag afhalen op de bank (hoewel dat op zich niet voldoende is als bewijs).  Kan je het bewijs niet leveren, dan riskeer je uiteindelijk twee keer te moeten betalen…

    Jan ROODHOOFT, advocaat

  • Deze afspraken kan je maken over verbouwingen die een huurder wil doen…

    Bij het verhuren van een huis of appartement wil de huurder bij aanvang of in de loop van de huur wel eens verbouwingen doen, door bv. een nieuwe vloer te leggen of een nieuwe badkamer of keuken te plaatsen. Maar mag een huurder daar wel toe overgaan en moet de verhuurder daarvoor dan bij het einde van de huur een vergoeding betalen?

    Een verbod in het contract?

    In het huurcontract neem je best een bepaling op die aangeeft of een huurder al dan niet mag verbouwen in het huurpand. Daarbij is het mogelijk een totaal verbod van verbouwingen op te nemen. Meer nog, de verhuurder zou zelfs kunnen bepalen dat het bv. verboden is om de muren te schilderen in bepaalde kleuren of om die te behangen.

    Als de verhuurder wel toestemt in bepaalde werken, dan is het aangewezen die toestemming ook op papier te zetten. Je kan dat doen in de huurovereenkomst zelf of in een addendum daaraan.  Geef dan wel duidelijk aan voor welke werken de toestemming wordt gegeven. Als verhuurder kan je bijvoorbeeld ook vragen dat je de plans en offerte van een aannemer mag zien en mee toezicht mag houden op de werken. Een voorzichtige verhuurder zal meteen ook aangeven dat het geven van diens toestemming niet betekent dat hij mee moet betalen voor de werken of dat hij daar bij het einde van de huur een vergoeding voor moet betalen.

    Als er geen regeling is

    Als er geen regeling wordt getroffen in het huurcontract, mag de huurder in de loop van de huurovereenkomst wel degelijk werken uitvoeren in het huurpand, en dit ook zonder de toestemming van de verhuurder. Meer bepaald mag hij werken doen die hem toelaten om ten volle te genieten van het door hem gehuurde goed.

    Niettemin zijn er grenzen aan de werken die hij mag (laten) doen. Zo moet hij de bestemming van het pand respecteren, moet hij de werken uitvoeren (of laten uitvoeren) volgens de regels van de kunst en mag hij de structuur van het onroerend goed ook niet veranderen. Zo mag een huurder bijvoorbeeld wel degelijk een nieuwe badkamer plaatsen of nieuwe vloerbekleding leggen maar mag hij bijvoorbeeld geen muren weghalen.

    Afspraken over een vergoeding op het einde van de huur?

    Je kan in het huurcontract meteen ook afspreken of er op het einde van de huur al dan niet een vergoeding moet worden betaald door de verhuurder voor werken die de huurder aan het pand deed. Bij het maken van deze afspraken heb je een grote vrijheid. Het is wel belangrijk dat de afspraken klaar en duidelijk zijn om discussies naderhand te vermijden.

    De meeste verhuurders zullen in het huurcontract een bepaling opnemen dat zij het recht hebben om de werken te behouden zonder dat ze ook maar enige vergoeding aan de huurder verschuldigd zijn. Ook andere clausules zijn echter mogelijk. Zo is het ook perfect denkbaar dat wel een vergoeding wordt overeengekomen.  Hierbij is het aangewezen om de berekeningswijze van deze vergoeding meteen ook overeen te komen. Zo kan je bijvoorbeeld overeenkomen dat de verhuurder de meerwaarde dient te vergoeden die door de betreffende werken aan het onroerend goed werd aangebracht.

    En als er zo geen afspraken gemaakt werden?

    Maakte je in het huurcontract geen afspraken over de eventueel door de verhuurder te betalen vergoeding bij het einde van de huur, dan is de oplossing niet altijd even duidelijk. Vaak zal de huurder dan kunnen beslissen om de werken (als die wegneembaar zijn) bij het einde van de huur ‘af te breken’ en het pand te herstellen in de vorige toestand.  Laat hij de werken toch en wil de verhuurder die ook behouden, dan riskeert de verhuurder wel eens een vergoeding te moeten betalen ten belope van de kosten van het materiaal en het arbeidsloon. Bij niet wegneembare werken wordt wel eens geoordeeld dat de verhuurder een vergoeding moet betalen voor nuttige en noodzakelijke werken die de huurder deed (en niet voor luxewerkzaamheden).

    Hadden de werken tot gevolg dat het huurpand een minwaarde kreeg dan kan de verhuurder een schadevergoeding vragen van de huurder.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Hier kan je terecht als je stookolietank lekt

    Als je je huis verwarmt op stookolie en er een lek is in de mazouttank of -leidingen kan dat wel eens tot bodemverontreiniging aanleiding geven. Maar wist je dat je in dat geval terecht kan bij een fonds dat je helpt en financieel tussenkomt?

    Het probleem

    Een lek in je stookolietank of in de leidingen kan wel eens leiden tot een bodemverontreiniging. Het oplossen daarvan vergt een ganse administratie.  Bovendien is er aan een bodemsanering een bijzonder zwaar financieel kostenplaatje gekoppeld. De overheid heeft dan ook een fonds opgericht (Promaz genoemd) dat je bij dit alles kan helpen.

    Welke hulp krijg je?

    Heeft je woning een woonfunctie dan kan het fonds in jouw plaats de sanering uitvoeren. Ze stellen dan een erkende bodemsaneringsdeskundige en een aannemer aan en nemen alle effectieve kosten voor hun rekening, tot een maximum van 200.000 euro. Je moet dan enkel een beheerskost betalen en een franchise als je na 08/05/2019 niet verder op mazout verwarmt, maar overgeschakeld bent op een andere energiebron.

    Je kan ook beslissen de werken zelf in de hand te nemen en een eigen energiedeskundige en aannemer aan te stellen. Je kan dan onder bepaalde voorwaarden de kosten terugkrijgen tot 200.000 euro.

    Wanneer vragen?

    Elke aanvraag kan worden ingediend tot en met 28/02/2025 en moet ontvankelijk worden verklaard door het fonds. Je kan je aanvraag online doen via de website van Promaz (Promaz) of per aangetekend schrijven naar Promaz, Jules Bordetlaan 166, 1140 Brussel.

     

    Jan Roodhooft, advocaat

  • Wanneer ben je te oud om te lenen voor een huis?

    Ook op latere leeftijd wil je misschien wel een hypothecaire lening aangaan voor het bouwen of verbouwen van een woning of voor de aankoop van een tweede verblijf. Maar zijn er leeftijdsgrenzen waarmee je rekening moet houden en waarboven je geen lening meer krijgt?

    Stel : je bent 60 jaar en wil een appartement aan zee kopen als tweede verblijf.  Of je bent als 58-jarige verwikkeld in een echtscheiding en zou de gezinswoning willen inkopen.  In die gevallen moet je om te kunnen kopen mogelijks ook een lening aangaan. Maar kan je die wel krijgen bij de bank?

    Wat zegt de wet?

    De wet bevat nergens een regeling die zegt dat je vanaf of boven een bepaalde leeftijd geen lening meer zou kunnen aangaan voor je woning. Dat betekent dan ook dat je bv. als 55 of 65-jarige wettelijk gezien perfect nog een lening kunt afsluiten.

    De bank beslist

    Het is uiteindelijk de bank waar je aanklopt die beslist of ze je al dan niet nog een lening geeft.  Bij het beoordelen daarvan zal de bank ondermeer rekening houden met je terugbetalingsmogelijkheden, waarbij het vaak zo is dat je inkomen riskeert terug te vallen als je op pensioen gaat.

    Als je een lening krijgt kan het ook zijn dat de bank de looptijd daarvan beperkt omdat men wil dat de lening tegen een bepaalde leeftijd is terugbetaald. Zo zou de bank bv. de terugbetalingstermijn kunnen beperken tot de datum waarop je 67 of 70 jaar wordt.

    Schuldsaldoverzekering

    Hou er ook rekening mee dat de bank zou kunnen vragen dat je voor de lening een schuldsaldoverzekering aangaat. Hou ouder je bent, hoe meer je voor zo’n verzekering riskeert te moeten betalen.

    Jan Roodhooft, advocaat (ww.ra-advocaten.be)

     

  • Dit zijn de nieuwe regels als je een voorkeurrecht krijgt op een onroerend goed

    Eigenaars van een onroerend goed geven wel eens een voorkeurrecht aan bv. de huurder van hun pand. Je krijgt dan ‘de voorkeur’ om het pand aan te kopen als dat zou worden verkocht. Maar wat zegt het nieuwe wetboek verbintenissen daarover?

    Eind dit jaar treedt het nieuwe wetboek verbintenissen in werking. In die wet wordt onder meer een regeling getroffen voor zogenaamde voorkeurscontracten die bv. met betrekking tot onroerende goederen worden afgesloten.

    Informatie geven

    Volgens de nieuwe wet moet diegene die het voorkeurrecht gaf aan de begunstigde daarvan kennis geven van de essentiële en substantiële bestanddelen van het contract dat hij wil sluiten met een andere partij.  Hij mag bovendien slechts met een derde contracteren nadat hij aan de begunstigde van het voorkeurrecht de gelegenheid gaf om dat recht uit te oefenen.

    Beslis je dan als begunstigde het voorkeurrecht niet uit te oefenen dan kan de eigenaar met iemand anders in zee gaan. Hij mag dat evenwel niet doen tegen een lagere prijs of tegen gunstigere voorwaarden. Wil de eigenaar de voorwaarden wijziging dan moet hij je daarvan opnieuw in kennis stellen en je opnieuw toelaten je voorkeurrecht uit te oefenen.

    Sanctie

    Schendt de eigenaar je voorkeurrecht, dan kan je de gedwongen uitvoering van het contract en/of een schadevergoeding vragen. Was de uiteindelijke koper op de hoogte van het voorkeurrecht dan kan je je ook tot hem richten. Je kan ook van hem een schadevergoeding vragen of zelfs eisen dat je de plaats van de koper mag innemen in het gesloten contract.

    Andere afspraken

    De wettelijke regeling is wat men noemt van aanvullend recht. Dat betekent dan ook dat de eigenaar en jij het voorkeurrecht anders zouden kunnen invullen in de overeenkomst die je onderling maakt.

     

    Jan Roodhooft, advocaat