Bij de verhuur van een woning of appartement moet de verhuurder het huurcontract en de plaatsbeschrijving laten registreren. Zijn er hieraan kosten verbonden? En hoe zit het bij de verhuur van een commercieel pand?
Woninghuur
De registratie van het huurcontract en de plaatsbeschrijving bij een woninghuur is in principe gratis. Ze moet gebeuren door de verhuurder van het pand en dit binnen de twee maanden vanaf de ondertekening van het contract. De verplichting tot registratie kan contractueel ook niet ten laste gelegd worden van de huurder.
Commercieel pand
Ook bij de verhuur van bv. een handelspand of bureauruimte moet het huurcontract geregistreerd worden. Dat moet volgens de wet gebeuren door de verhuurder of de huurder en dit binnen de 4 maanden na de ondertekening van het contract. In het huurcontract zal die verplichting vaak ten laste van de huurder gelegd worden. Een dergelijke contractuele bepaling is ook perfect geldig.
Hoeveel betalen?
Voor de registratie van een huurcontract voor een onroerend goed dat niet uitsluitend bestemd is voor de huisvesting van een gezin of een persoon zijn er wél registratierechten verschuldigd. Die bedragen 0,2 % op het totaalbedrag van de huurprijs en de lasten die aan de huurder zijn opgelegd voor de duur van het huurcontract, maar met een minimum dat niet lager mag zijn dan 50 euro. Bij gebrek aan tijdige registratie moeten er bovenop de registratierechten ook intresten en een boete worden betaald.
Jan ROODHOOFT, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Een mede-eigenaar in het appartementsgebouw waar je woont zou een bewakingscamera willen plaatsen in de inkomhal of aan de inkomdeur van het gebouw. Maar kan dat wel? Onze advocaat vertelt je er alles over!
Algemene vergadering
Het is belangrijk om te weten dat hij of zij niet zomaar op eigen houtje de beslissing kan nemen om een camera te plaatsen in de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Die beslissing moet immers genomen worden door de algemene vergadering van mede-eigenaars. Dit is een maatregel die alle bewoners van het gebouw aangaat, en dus het is van groot belang dat iedereen zijn zegje kan doen. Wil je zo’n beslissing door de algemene vergadering laten nemen, dan moet je aan de syndicus vragen om dit punt op de agenda van de algemene vergadering te zetten. Dat zorgt ervoor dat er over de vraag gedebatteerd kan worden en dat iedereen zijn mening kan delen.
Camerawet
Zelfs als de algemene vergadering akkoord is moet er nog rekening worden gehouden met de zogenaamde camerawet en de GDPR-wetgeving (General Data Protection Regulation). Zo moet de camera zo worden opgesteld dat hij zo weinig mogelijk gericht is op de openbare weg om zo de privacy van voorbijgangers te respecteren. De vereniging van mede-eigenaars moet verder ook een pictogram uithangen. Hierbij wordt het publiek geïnformeerd dat ze gefilmd worden. Voor camera’s die geplaatst zijn in de gemene delen van het gebouw moet de syndicus ook een register voor beeldverwerkingsactiviteiten van de bewakingscamera’s bijhouden om de transparantie en de rechten van de bewoners te respecteren.
Politie op de hoogte brengen
Indien er een camera geplaatst wordt in de gemene delen moet de VME de politie daarvan op de hoogte brengen. Die melding moet gebeuren uiterlijk de dag voordat de camera in gebruik wordt genomen, om zo te voldoen aan de huidige regelgeving en om ervoor te zorgen dat de installatie bekend is bij de autoriteiten.
Als je verhuurder een woninghuurovereenkomst opzegt kan je als huurder soms een vergoeding ten belope van 18 maand huur van hem vragen. Wanneer is dat precies het geval? Wat kan je verhuurder ‘tegenargumenteren’?
Opzeg voor eigen gebruik
Als je verhuurder de huurovereenkomst opzegt voor eigen gebruik, dan moet deze het pand gedurende ten minste twee jaar werkelijk en doorlopend betrekken (de wet zegt niet dat hij het pand moet gaan bewonen). Gebeurt dat niet dan heb je als huurder recht op een vergoeding van 18 maanden huur. Om op die vergoeding gerechtigd te zijn moet je als huurder overigens geen schade aantonen.
En voor verbouwingen?
Geeft je verhuurder een opzeg om verbouwingen te gaan doen in het verhuurde pand, dan moet hij de werken starten binnen de zes maanden na het verstrijken van de opzegtermijn (of als de huurovereenkomst verlengd wordt na de teruggave van het goed door de huurder). De werken moeten bovendien beëindigd worden binnen de 24 maanden na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder (of bij verlenging van de huur na teruggave). Als de verhuurder deze spelregels niet naleeft kan je huurder al eveneens een schadevergoeding van hem vragen ten belope van 18 maanden huur.
Buitengewone omstandigheden
Op de voorgaande regels geldt wel een uitzondering als de verhuurder onvoorzienbare en buitengewone omstandigheden kan aantonen die onafhankelijk zijn van zijn wil. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een overlijden of een ernstige ziekte.
Jan ROODHOOFT, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Als huurder kan je wel eens vragen dat je toch langer in het huurhuis mag blijven als er sprake is van zogenaamde buitengewone omstandigheden. Wanneer kan dat nuttig zijn en onder welke voorwaarden is zo’n verlenging dan mogelijk?
Stel : je verhuurder zegde de huurovereenkomst die hij met je sloot op en je vindt tegen de einddatum van de opzeg geen geschikt pand om naar te verhuizen. Of je hebt zelf een opzeg gegeven omdat je een woning aan het bouwen of verbouwen bent maar de werken zijn niet tijdig klaar zodat je er niet naar kan verhuizen. Of nog tegen de einddatum van de huur word je ernstig ziek waardoor je niet dadelijk kan verhuizen. In al die gevallen kan het nuttig zijn dat je ondanks het einde van de huurovereenkomst toch een tijdje langer in het huurpand kan blijven wonen. Maar kan dat wel en zo ja onder welke voorwaarden?
Buitengewone omstandigheden
Als een huurovereenkomst vervalt of eindigt ten gevolge van een opzegging (ongeacht of die wordt gegeven door de huurder dan wel door de verhuurder), dan kan een huurder die het bewijs levert van buitengewone omstandigheden om een verlenging van de huurovereenkomst verzoeken. Eindigt de huurovereenkomst in onderling akkoord dan kan dat integendeel niet.
Buitengewone omstandigheden zijn daarbij omstandigheden waardoor de huurder tijdelijk niet of moeilijk kan verhuizen of een andere woning kan zoeken. Hierbij kan bv. gedacht worden aan de hoge leeftijd van de huurder, een zware ziekte of ongeval, een zwangerschap waardoor de huurder moet rusten, de onbeschikbaarheid van de aangekochte woning of vertraging in de afwerking, enz.
Hoe moet je het vragen?
Als je als huurder zo’n verlenging van de huurovereenkomst wil bekomen moet je dat vragen aan de verhuurder. De wet zegt ook hoe en wanneer dat moet gebeuren. Je moet dat meer bepaald vragen uiterlijk één maand voor het einde van de normale huur.
Het is ook niet om het even hoe je die verlenging aan de verhuurder vraagt. Zo volstaat het niet om dat mondeling te doen. In de verschillende gewesten geldt daarbij een andere regeling. Voor huurovereenkomsten die vóór 1 januari 2019 mbt een in Vlaanderen gelegen onroerend goed werden aangegaan en voor huurpanden die in het Waalse of het Brussels gewest gelegen zijn, moet je je aanvraag aangetekend versturen. Voor huurovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2019 in het Vlaams gewest mag de verlenging van de huur gevraagd worden met een aangetekende brief, door afgifte van een schrijven tegen ontvangstbewijs of door betekening van een gerechtsdeurwaardersexploot.
Hou je ook strikt aan deze voorschriften. Als je dat niet doet, dan is je vraag tot huurverlenging nu eenmaal nietig en moet de verhuurder daar geen rekening mee houden.
Een aanvraag, en dan?
Je verhuurder kan na je aanvraag vooreerst akkoord gaan met de verlenging. In dat geval zal er allicht een addendum aan de huurovereenkomst opgemaakt worden waarbij de verhuurder aangeeft akkoord te zijn met een verlenging van de huur gedurende een bepaalde periode.
Weigert de verhuurder de huurverlenging, dan kan je als huurder de zaak aanhangig maken bij de vrederechter. Die kan beslissen om de verlenging toch toe te staan ook al wil de verhuurder dat eigenlijk niet. Bij zijn beoordeling zal de vrederechter rekening houden met de belangen van beide partijen. Zo kan hij bv. rekening houden met de plannen die de verhuurder heeft met betrekking tot het verhuurde onroerend goed. De wet zegt verder dat de vrederechter o.a. ook rekening moet houden met de eventuele hoge leeftijd van een van de partijen.
De vrederechter beslist meteen ook over de modaliteiten van de verlenging. Zo kan hij aangeven voor hoelang de verlenging geldt, welke huurprijs er zal gelden tijdens de periode van de verlenging enz.
Nog dit : als ook de verlenging niet volstaat kan je als huurder nog een tweede verlenging vragen. Een volgende (derde) verlenging aanvragen is integendeel niet mogelijk.
Jan ROODHOOFT, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Je tekent een compromis of een koop-verkoopbelofte waarna je al snel spijt krijgt van je aankoop. Kan je je in dat geval nog bedenken en op de aankoop terugkomen of zit je daardoor aan de verkoop vast?
Getekend is getekend
Dat is alvast het uitgangspunt. Als je een compromis of koop-verkoopbelofte ondertekende zit je in beginsel vast aan de aankoop. Je beschikt dus niet over een bedenktijd. Ook de verkoper kan zich na het ondertekenen niet meer bedenken. Een ontbinding in onderling akkoord is wel soms mogelijk. Doe daarvoor navraag bij een notaris hoe u dat best op papier zet. Ook als bepaalde formaliteiten niet werden nageleefd of bepaalde attesten niet voorhanden waren kan de compromis of koop-verkoopbelofte wel eens in vraag gesteld worden.
Opschortende voorwaarde
Je kan in de overeenkomst wel een opschortende voorwaarde laten inlassen. In dat geval komt de verkoop pas tot stand als de voorwaarde in kwestie zich ook realiseert. Een ‘klassieker’ daarbij is dat de koper de verkoop aangaat onder de opschortende voorwaarde van het bekomen van een hypothecaire lening. Ook andere opschortende voorwaarden zijn mogelijk zoals bv. dat de verkoop wordt aangegaan op voorwaarde dat één of andere vergunning wordt bekomen.
Je bedenkt je toch
Bedenk je je toch hoewel dat eigenlijk niet kan, dan kan de verkoper veelal de gedwongen uitvoering van de verkoop vragen (lees : het verlijden van de notariële akte) eventueel vergezeld van een schadevergoeding. De verkoper zou ook de ontbinding van de verkoop kunnen vragen waarbij hij een schadevergoeding vraagt. Het bedrag daarvan wordt veelal vastgelegd in de compromis of de koop-verkoopbelofte en bedraagt vaak 10 % van de afgesproken koopprijs.
Jan ROODHOOFT, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Als je een discussie hebt met je aannemer over bouw- of verbouwingswerken die hij bij je deed dan kan je binnenkort naar een specifieke ombudsdienst stappen. Wat doet zo’n ombudsdienst precies?
Waar aankloppen?
Vanaf 2026 zou er een specifieke ombudsdienst komen voor alle bouw- en verbouwgeschillen tussen consumenten en aannemers of architecten. Dit zal gebeuren door de Verzoeningscommissie Bouw uit de bouwen tot een ombudsdienst bouw. Deze ombudsdienst zal dan enkel bevoegd zijn voor klachten van particuliere klanten. Heb je als bedrijf een klacht over een aannemer die werken bij je uitvoerde dan zal de ombudsdienst niet bevoegd zijn.
Wat doet zo’n dienst?
Als je een vraag tot bemiddeling indient bij zo’n ombudsdienst, dan kan je daarbij aangeven wat het probleem precies is. De ombudsdienst vraagt vervolgens aan de aannemer om zijn versie van de feiten te geven. De ombudsdienst zal opvolgend trachten een minnelijke regeling uit te werken. Lukt dat en komt een akkoord tot stand dan is dat ook bindend en kan je er later niet op terugkomen.
Geen akkoord en dan?
Lukt het niet om een minnelijke regeling uit te werken, dan zal de ombudsdienst haar standpunt geven over de zaak en aanbevelingen formuleren over hoe volgens haar de zaak kan worden opgelost. Dit advies is echter niet bindend voor de aannemer en voor jou. Ook de rechtbank is overigens niet gebonden door het advies van de ombudsdienst en kan een totaal ander standpunt innemen.
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Mensen die uiteengaan met hun partner of echtgenoot en die samen eigenaar zijn van een woning overwegen wel eens om tijdelijk afwisselend (week om week) in de gezinswoning te verblijven. Is een dergelijke regeling wel mogelijk? Met welke ongemakken moet je dan rekening houden?
Alexander Dummer
Akkoord mogelijk
Je kan perfect met je ex-partner overeenkomen om afwisselend ieder een week in de voormalige gezinswoning te blijven wonen waarbij de kinderen daar bv. steeds verblijven. Weet wel dat als je het onderling niet eens bent over een dergelijke regeling, de rechtbank die wellicht niet spontaan zal opleggen. De rechtbank zal meestal één van de ex-echtgenoten of gewezen samenwonende partners toelaten verder in de woning te verblijven.
Er zijn nadelen
Hou er rekening mee dat zo’n systeem van ‘delen van de woning’ geregeld leidt tot zware discussies onder andere rond het poetsen van het huis, het verbruik van gas, water, elektriciteit, het gebruiken van goederen en etenswaren van de andere enz.
Veelal is het afwisselend gebruik van de woning trouwens een regeling die enkel voor relatief korte termijn aan de orde is. In het kader van de echtscheiding of het uiteendoen van de goederen van samenwoners wordt nu eenmaal best gezocht naar een definitieve oplossing (waarin bv. één van de echtgenoten het onroerend goed overneemt of dat bv. aan iemand anders verkocht wordt).
Weet ook dat je geen woonstvergoeding zal kunnen vragen aan je ex voor de periode dat je afwisselend en in gelijke periodes in de voormalige gezinswoning verbleef.
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Je buur heeft heel wat onkruid in zijn tuin staan dat hij ook ‘onbeperkt’ laat groeien. Moet je dat dan zomaar aanvaarden? Welke stappen kan je eventueel tegen je buur ondernemen?
Niet verboden
Je kan niet zomaar van je buur vragen dat die zijn tuin perfect onderhoudt. Wil je buur bomen, planten en onkruid laten groeien dan kan je daar lang niet altijd iets tegen doen. Vroeger bestond een wettelijke verplichting om distels te verdelgen. Die verplichting bestaat intussen echter niet langer voor particuliere eigenaars van gronden.
Wel kan het gemeentelijk reglement dat van toepassing is in je buurt voorschriften bevatten over het onderhoud van terreinen, en het laten groeien van onkruid. Online vind je de meeste reglementen van gemeentes en steden terug.
Overdreven hinder
Je kan daarnaast ook bezwaren maken tegen het onkruid, als je door de groei van het onkruid een overmatige burenhinder zou kunnen verwijten aan je buur. In de praktijk zal het bijzonder moeilijk zijn om dat te kunnen bewijzen.
Welke stappen ondernemen?
Is het onkruid storend voor jou, dan kan je contact nemen met je buur en vragen iets aan het onkruid te doen. Weigert deze dat, dan zou je je buur kunnen oproepen in verzoening bij de vrederechter. Is er sprake van overdreven hinder of een inbreuk op een gemeentelijk reglement dan zou je ook een echte procedure bij de vrederechter kunnen starten. Zondigt je buur tegen een gemeentelijk reglement dan kan je ook een klacht bij de gemeente of stad neerleggen.
Bij het einde van de huur kan er wel eens huurschade zijn. Kan je daar meteen een regeling voor treffen en hoe ga je daarbij te werk? Wat kan je doen als jij en de (ver-)huurder het niet eens zijn over de vergoeding van de schade in kwestie?
Aansprakelijkheid
Een huurder is aansprakelijk voor de beschadigingen of de verliezen die tijdens de huur ontstaan en dit door toedoen van hemzelf, dan wel zijn huisgenoten of onderhuurder. Hij is integendeel niet aansprakelijk voor normale slijtage aan het pand. Als er huurschade is kan de verhuurder vragen dat de huurder die herstelt of hij kan een schadevergoeding vragen.
Regeling treffen
Op het moment dat de huurder het pand verlaat wordt er in de regel afgesproken om een afsluitende plaatsbeschrijving op te maken. Je kan op dat moment dadelijk een regeling treffen voor de huurschade. Een dergelijke afspraak zet je best op papier in twee originele exemplaren welke telkens door de huurder en verhuurder worden ondertekend.
Geen akkoord, en dan?
Is er geen regeling zorg er dan als verhuurder voor dat er een uitgaande plaatsbeschrijving wordt opgemaakt die tegensprekelijk is. Geraken jullie er onderling opvolgend nog niet uit over hoeveel de huurder als huurschade moet betalen, dan kan de zaak aanhangig worden gemaakt bij de vrederechter. Het is dan uiteindelijk de rechtbank die het laatste woord heeft om te beslissen op welke vergoeding de verhuurder aanspraak kan maken.
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Als er gebreken zijn aan de woning die je bouwde of renoveerde kan je je architect daarvoor wel eens aansprakelijk stellen. Wanneer is dat precies het geval en op welke fouten van je architect kan je je daarbij juist beroepen?
Niet automatisch aansprakelijk
Net zoals op je aannemer rust er op je architect een tienjarige aansprakelijkheid. Bovendien kan je architect ook aansprakelijk zijn voor ‘lichtere’ verborgen gebreken. Toch betekent dit niet dat je architect sowieso aansprakelijk is voor alle gebreken die zich aan je nieuwbouwwoning of verbouwde woning voordoen.
Welke fouten wel?
Het is niet omdat je aannemer werken niet volgens de regels van de kunst uitvoerde dat ook je architect daar automatisch voor aansprakelijk is. Je architect staat wel in voor fouten die hij maakt in de conceptie van de werken. Hij kan daarnaast bv. ook aansprakelijk zijn als hij fouten maakt bij het toezicht op de werf. Je architect moet namelijk voldoende controle uitoefenen op belangrijke en cruciale momenten in het bouwproces, zodat belangrijke gebreken en tekortkomingen tijdig gemeld kunnen worden en de architect waar nodig nog kan bijsturen. Verder moet je architect je verwittigen als hij meent dat het budget niet realistisch is en dient hij ervoor te zorgen dat het budget niet ontspoort.
Beiden aansprakelijk stellen
Bij een gebrek aan je woning bestaat de kans dat zowel je aannemer als je architect een fout begingen. Je kan hen dan wat men noemt ‘in solidum’ aansprakelijk stellen. Dat wil zeggen dat je kan kiezen van wie van beiden je de volledige vergoeding van je schade vordert ook al is de fout van de ene zwaarder dan die van de andere.
Jan ROODHOOFT, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
