WordPress

Auteur: jan

  • Dit kan je doen als een medebewoner het reglement van inwendige orde niet naleeft

    In appartementsgebouwen bestaat er een reglement van inwendige orde waarin allerlei afspraken worden opgenomen over ‘het leven binnen het gebouw’. Maar wat kan je doen als een medebewoner het reglement niet correct naleeft?

    In het reglement van inwendige orde staan onder andere afspraken over hoe en wanneer het huisvuil moet buitengezet worden, wanneer er geen lawaai mag zijn binnen het gebouw, welke zaken al dan niet kunnen worden gestald in de gemene delen, waarvoor de lift mag worden gebruikt enz.

    Neem contact

    Als één van de medebewoners het reglement niet naleeft dan kan je daarmee vooreerst in contact treden.  Je kan vragen dat deze voortaan het reglement wel respecteert.  In heel wat gevallen zal dat al helpen.

    Contacteer de syndicus

    Helpt je tussenkomst niet (of zie je het niet zitten om de medebewoner aan te spreken) dan kan je de inbreuken melden aan de syndicus. Die kan de mede-eigenaar of huurder in gebreke stellen om zich voortaan wel aan het reglement te houden. Als dat niet helpt kan een verzoeningsprocedure bij de vrederechter gestart worden. Helpt ook dat niet dan kan de vereniging van mede-eigenaars via de syndicus een procedure starten bij de vrederechter.

    Boetesysteem?

    In het reglement kan een boetesysteem opgenomen worden waarbij per overtreding een bepaalde boete moet worden betaald. Het bedrag daarvan moet redelijk en niet overdreven zijn. Wordt de boete niet spontaan betaald, dan kan de rechter de overtreder verplichten dat alsnog te doen.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

  • 3 aandachtspunten als je een verhuurd appartement koopt…

    Je wil een reeds verhuurd appartement kopen ‘als belegging’. Met welke spelregels moet je dan rekening houden? Moet je een nieuw huurcontract afsluiten met de bestaande huurder en wat gebeurt er met de huurwaarborg?

    apartment
    Andrei Ianovskii

    Rekeningnummer doorgeven

    Als je een reeds verhuurd appartement koopt, dan doet je aankoop het bestaande huurcontract niet eindigen.  Je moet met de huurder dus geen nieuwe huurovereenkomst afsluiten. Het volstaat dan dat je aan de huurder laat weten dat jij de nieuwe eigenaar bent en op welk rekeningnummer deze de huur voortaan moet betalen.  Bij een discussie kan je vragen aan de verkoper om één en ander te bevestigen.

    Documenten opvragen

    Vraag bij de verkoper alle documenten op inzake de verhuring. Daarbij kan worden gedacht aan het huurcontract zelf, de plaatsbeschrijving die bij aanvang van de huur werd opgemaakt (en eventuele bijkomende plaatsbeschrijvingen), gegevens en stukken inzake de huurwaarborg die werd gesteld en dies meer.

    Werd er bij aanvang van de huur geen plaatsbeschrijving opgemaakt, dan kan er bij het einde van de huur wel eens discussie ontstaan of huurschade wel ten laste van de huurder kan worden gelegd.  Hou dan minstens de foto’s bij die de vastgoedmakelaar die gelast was met de verkoop eventueel publiceerde.

    Huurwaarborg

    Zorg tevens voor een regeling van de huurwaarborg waarbij die wordt overgedragen naar jou en de huurder.  Hiervoor zal ook de medewerking nodig zijn van de verkoper. Op het einde van de huur zal er nu eenmaal tussen jou (als nieuwe eigenaar) en de huurder een regeling moeten worden getroffen voor deze huurwaarborg.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

     

  • Dit moet je weten over de oplevering van je nieuwbouwwoning

    Als je een beroep doet op een aannemer voor het oprichten van een nieuwbouwwoning heeft er op het einde van de werken een zogenaamde oplevering plaats. Wat houdt dat in en waarop moet je dan letten?

    Wat is het?

    Als een aannemer werken voor je doet, dan kan je die bij het einde van de werken ‘keuren’.  Hierbij kijk je na of de werken werden uitgevoerd volgens de gemaakte afspraken en of ze ook werden uitgevoerd volgens de regels van de kunst. Dit noemt men de oplevering van het pand.

    Bij het bouwen van een nieuwbouwwoning wordt er meestal gewerkt met twee opleveringen, meer bepaald een zogenaamde voorlopige en een definitieve oplevering.  Als de wet Breyne van toepassing is (sleutel op de deur woningen of verkoop op plan) dan is het zelfs verplicht met twee opleveringen te werken. De definitieve oplevering mag in dat geval ook ten vroegste één jaar na de voorlopige oplevering plaatsvinden.

    Bij de voorlopige oplevering worden in principe de zichtbare gebreken aan de woning genoteerd. Bij de definitieve oplevering wordt dan weer gekeken of de aannemer de gebreken die gemeld werden bij de voorlopige oplevering verhielp en of er sindsdien nieuwe gebreken opdoken.

    Zichtbare gebreken inroepen

    Het is dus belangrijk om bij de voorlopige oplevering de werken grondig te inspecteren en alle opmerkingen die je hebt aan te geven. Na de voorlopige oplevering kan je nu eenmaal geen gebreken meer inroepen die al zichtbaar waren op het moment van de oplevering. Op die regel bestaat wel een uitzondering voor gebreken die zo ernstig zijn dat ze de stevigheid van het gebouw of van een gedeelte daarvan aantasten en waarvoor een 10-jarige aansprakelijkheid van je aannemer geldt.

    Hoe concreet te werk gaan?

    Zorg ervoor dat je als bouwheer aanwezig bent op het moment van de voorlopige oplevering en kijk grondig rond.  Vraag ook aan je architect dat hij zijn bemerkingen geeft bij de werken.  Heb je om één of andere reden onvoldoende vertrouwen in je architect (je vindt bv. dat die te veel de kant van de aannemer kiest) dan kan je er ook een expert bijroepen die je kan bijstaan.

    Van de oplevering zal een PV worden opgemaakt.  Hierin kan je je opmerkingen bij de werken laten noteren. Kijk alleszins na of al je opmerkingen worden vermeld. Er kan dan meteen een termijn worden overeengekomen waarbinnen je aannemer de gebreken die je opmerkte moet oplossen. Zijn de gebreken te ernstig, dan kan je de oplevering weigeren.

    Zolang de voorlopige oplevering niet heeft plaatsgevonden aanvaard je maar beter de sleutels van het pand nog niet. Er kan nu eenmaal wel eens worden geoordeeld dat je de uitvoering van de werken aanvaardt als je de factu(u)r(en) van de aannemer betaalt of als je de sleutels van je nieuwe huis in ontvangst neemt zonder voorbehoud.

    Andere gevolgen

    De oplevering heeft ook nog andere gevolgen. Zo gaat op het moment van de oplevering het risico van het gebouw op jou over. Dat betekent dan ook dat je er alleszins voor zal moeten zorgen dat je het gebouw vanaf dan tegen brand verzekert.  Bovendien begint vanaf de oplevering de termijn voor de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer te lopen. Vaak wordt in de aannemingsovereenkomst of in de algemene voorwaarden van de aannemer overigens bepaald dat de tien jaar in kwestie start op het moment van de voorlopige (en niet van de definitieve) oplevering.

    Gebreken nadien?

    Als er na de opleveringen gebreken opduiken aan de woning dan kan je je eventueel beroepen op de tienjarige aansprakelijkheid van je aannemer en/of architect.  Evenwel geldt die aansprakelijkheid niet voor alle gebreken. Ook voor andere (lichtere) gebreken kunnen de aannemer en architect na de opleveringen nog aansprakelijk zijn als het gaat om verborgen gebreken. Je moet zo’n gebrek dan wel inroepen binnen een redelijke termijn nadat je het vaststelde.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Waarom je maar beter een voldoende lange termijn voorziet voor het bekomen van een lening

    Kopers van een onroerend goed vragen vaak dat er in de compromis of een aankoop-verkoopbelofte een opschortende voorwaarde wordt opgenomen van het bekomen van een lening. Welke termijn vraag je dan best om de voorwaarde al dan niet in vervulling te zien gaan?

    Even schetsen

    Als er een opschortende voorwaarde wordt voorzien van het bekomen van een lening, zal er vaak worden bepaald dat die geacht wordt vervuld te zijn tenzij de koper binnen een bepaalde termijn een attest van één of meerdere banken bijbrengt waarin staat dat hij geen lening krijgt.  Wordt zo’n attest dan niet bijgebracht dan wordt de koop definitief (ook al is er in werkelijkheid geen lening).

    Welke termijn?

    De verkoper wil vanzelfsprekend zo snel als mogelijk zekerheid of de verkoop al dan niet kan doorgaan.  Hij zal dan ook vragen dat de termijn die je als koper krijgt zo kort mogelijk wordt gehouden.  In de praktijk wordt vaak gewerkt met een termijn van twee a drie weken. Als koper heb je belang bij een zo lang mogelijke termijn.  Probeer die dan ook naar een maand te brengen.

    De termijn blijkt te kort

    Blijkt de termijn achteraf te kort te zijn (je kan niet tijdig bij de bank terecht of die doet langer over haar beslissing) vraag dan aan de verkoper of hij de termijn voor de opschortende voorwaarde wil verlengen. Wil die dat niet doen, dring dan aan bij de bank op een snelle beslissing.  Is de termijn echt te kort om een beslissing van de bank te krijgen dan zou je bij de rechtbank kunnen argumenteren dat de termijn ‘onredelijk’ was. De kans dat dat argument ook wordt gevolgd is echter hoogst onzeker.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Dit gebeurt er als er onvoldoende aanwezigen zijn op de algemene vergadering

    Opdat een algemene vergadering van mede-eigenaars geldig beslissingen zou kunnen nemen moeten er voldoende mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd zijn. Hoeveel aanwezigen moeten er zijn? Wat gebeurt er als dat niet het geval is?

    Het quorum

    Opdat de algemene vergadering geldig zou kunnen vergaderen moeten er aan het begin van de vergadering meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd zijn. Zij moeten dan tevens tenminste de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten. De algemene vergadering kan ook geldig beslissen als de mede-eigenaars die aanwezig of vertegenwoordigd zijn aan het begin van de algemene vergadering, meer dan drie vierde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen vertegenwoordigen.

    Bij dit alles telt het aantal aanwezigen bij het begin van de vergadering.  Het is dus niet van belang of bepaalde aanwezigen in de loop van de vergadering vertrekken.

    Onvoldoende aanwezigen, en dan?

    Als geen van de beide voorgaande quorums wordt bereikt, dan kan de algemene vergadering niet geldig beraadslagen en beslissingen nemen. Er zal in dat geval een tweede algemene vergadering na het verstrijken van een termijn van ten minste vijftien dagen moeten bijeenkomen.

    Zijn er op die vergadering weerom te weinig aanwezigen, dan maakt dat niet uit. Die vergadering kan wel geldig beraadslagen en beslissingen nemen, ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde leden en de aandelen van mede-eigendom waarvan ze houder zijn.

     

    Jan ROODHOOFT, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Waarom het bij een echtscheiding soms nodig is de waarde van je woning te actualiseren

    Bij een echtscheiding (of als samenwoners uiteengaan) wil één van de partners de woning wel eens overnemen.  Vaak wordt dan gewerkt op basis van een schatting door bv. een landmeter. Maar wat kan je doen als die schatting intussen van enkele jaren geleden dateert?

    Het gebeurt maar al te vaak dat een koppel dat uiteengaat en dat eigenaar is van een onroerend goed dat vrij snel na het uiteengaan laat schatten.  De uiteindelijke vereffening-verdeling kan vervolgens heel wat tijd in beslag nemen waarbij het soms jaren duurt vooraleer het onroerend goed uiteindelijk effectief door één van de partners wordt overgenomen.

    Welke waarde?

    In dat geval rijst de vraag of die vroegere schatting nog wel relevant kan zijn om de overnamewaarde te begroten. Als de schatting al van jaren geleden dateert correspondeert de schatting mogelijks niet meer aan de huidige werkelijke waarde.

    Het is in principe de waarde op het moment van de effectieve vereffening-verdeling (lees : het moment van de overname van het onroerend goed) die telt om te bepalen wat diegene die het onroerend goed wil overnemen moet betalen aan de andere. Men moet dus de actuele waarde (en niet die van jaren geleden) bekijken.

    Nieuwe schatting

    Een eerste oplossing bestaat er dan in een nieuwe schatting te vragen.  Hierbij kan bv. gevraagd worden aan de schatter die het pand aanvankelijk schatte om zijn schatting te actualiseren.  Op die manier beschikt u dan meteen over de juiste waarde.

    ABEX-index

    Een andere oplossing die wel eens wordt toegepast is de schattingsprijs die destijds werd bekomen aan te passen in functie van de evolutie van de ABEX-index. Dat indexcijfer wordt twee keer per jaar aangepast. De indexcijfers in kwestie vind je terug op de website Indexen – ABEX.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Kan je als kandidaat-huurder een ‘optie’ krijgen?

    Je bent op zoek naar een woning of appartement om te huren. Kan je, als je interesse hebt in een welbepaald pand maar nog even wil nadenken (of overleggen met iemand), aan de verhuurder om een optie vragen? Met welke spelregels moet je daarbij rekening houden?

    young renting house

    Als je wil gaan huren en een bepaald pand dat je bezocht je aanstaat, wil je allicht nog even nadenken vooraleer je beslist om effectief een huurovereenkomst af te sluiten.  Misschien wil je thuis alles nog eens op een rijtje zetten of met je partner overleggen.  De kans bestaat dan evenwel dat een andere kandidaat-huurder van die ‘tussentijd’ gebruik maakt om het pand in kwestie te huren en dat deze ‘je voor is’. Om dat te vermijden zou je kunnen vragen aan de verhuurder of je geen optie krijgt.

    Een optie is wettelijk gezien toegelaten

    Krijg je zo’n optie dan krijg je het recht om binnen de termijn waarvoor de optie aan jou verleend wordt het pand te huren tegen de door de verhuurder vooropgestelde voorwaarden.  Jij als huurder verbindt je door zo’n optie te krijgen tot niets. Beslis je uiteindelijk om het pand niet te huren, dan staat dat je vrij.  Het is enkel de verhuurder die zich engageert om gedurende de termijn dat de optie geldt niet aan iemand anders te verhuren.

    De wet verbiedt niet dat de verhuurder je een optie geeft om het pand te huren.  Weet wel dat je de verhuurder niet kan verplichten om dat te doen. Ook de tijd waarvoor je zo’n optie kunt krijgen (bv. voor 24 uur, een week of zelfs langer) wordt in de wet niet begrensd. Dat is trouwens in de drie gewesten (Vlaanderen, Brussel en Wallonië) het geval.

    De verhuurder miskent de optie

    Geeft een verhuurder je een optie en verhuurt hij nadien tijdens de optietermijn het pand toch aan iemand anders, dan gaat de verhuurder in de fout. Je kan dan een schadevergoeding van hem vragen of (als de verhuurder het pand nog niet aan iemand anders verhuurde) eventueel de gedwongen uitvoering van het huurcontract.

    Het nieuwe verbintenissenrecht dat begin volgend jaar in werking treedt laat soms ook toe de uitvoering van het huurcontract te vragen of (als de uiteindelijke huurder afwist van de optie) dat je in diens plaats gesteld wordt als huurder.

    Afspraken op papier

    Wil je de optie afdwingen of een schadevergoeding vragen, dan moet je het bestaan daarvan wel kunnen aantonen. In de praktijk zal dat bijzonder moeilijk zijn als de verhuurder niets op papier zette en deze je louter mondeling de optie gaf.

    Vraag daarom dat de verhuurder zijn engagement ook schriftelijk aan jou bevestigt. Vraag daarbij dat duidelijk vermeld wordt over welk onroerend goed het gaat, voor hoelang de huurovereenkomst dient te worden gesloten en tegen welke prijs dat het geval is.  Laat de verhuurder ook vermelden voor hoelang je een optie krijgt.  In de optie kan ook staan op welke manier je moet laten weten dat je beslist om toch te huren. Weet wel dat maar weinig verhuurders bereid zullen worden gevonden om dat te doen en dat je allicht genoegen zal moeten nemen met ‘hun woord’.

    Vergoeding?

    Misschien wil de verhuurder je wel een optie geven maar vraagt die dat je daarvoor een bepaald bedrag als vergoeding betaalt.  Dat bedrag wordt dan bv. in mindering gebracht op de eerste huurprijs als je uiteindelijk huurt.  Huur je niet, dan ben je de vergoeding in kwestie ‘kwijt’ en komt die toe aan de verhuurder.

    De kans is naar mijn mening niet onbestaande dat een dergelijke afspraak ook geldig is. Als huurder vermijd je dan ook maar beter een vergoeding voor de optie te moeten betalen.

    En een huurbelofte?

    Strikt gezien is het ook denkbaar dat je als kandidaat-huurder een huurbelofte onderschrijft. Daarbij verbind je je dan om een huurcontract af te sluiten als de verhuurder ook aan jou wil verhuren.  De verhuurder blijft in zo’n geval vrij om al dan niet aan jou te verhuren.  Jij bent de enige die je verbindt. Het moge duidelijk zijn dat je maar beter een dergelijk engagement niet op jou neemt.

  • Dit riskeer je als je gehuurde verhuiswagen te zwaar geladen is

    Voor je verhuis huur je een verhuiswagen bij een verhuurfirma. Maar wist je dat je dan voldoende aandachtig moet zijn voor het gewicht dat je daarin laadt? Welk risico loop je als je het voertuig overlaadt?

    Handiwork NYC

    Zware meubels, dozen met boeken, bepaald elektrische toestellen enz die moeten worden verhuisd kunnen wel eens flink wat wegen. Het is dan ook belangrijk een inschatting te maken van dat gewicht vooraleer je een verhuiswagen huurt. Maar wat als je dat niet doet?

    Overladen mag niet

    Als je een verhuiswagen huurt is het belangrijk bij de verhuurmaatschappij na te vragen hoeveel je daarin mag laden. Het ene voertuig is daarbij het andere niet.

    Overladen is wettelijk gezien niet toegelaten. De wetgever gaat er namelijk van uit dat als je voertuig te zwaar geladen is het wegdek kan worden beschadigd.  Bovendien stelt men dat een te zwaar beladen voertuig de remafstand verlengt met alle veiligheidsrisico’s van dien.

    Zware boetes

    Als je je niet aan deze regels houdt dan riskeer je zware boetes. Een overlading van minder dan 500 kg kan in Vlaanderen aanleiding geven tot een boete tussen € 400 en € 40.000. Je riskeert zelfs een gevangenisstraf.  Is de overlading groter dan 500 kilogram dan zijn de sancties nog zwaarder.

    Schade aan het voertuig

    Je riskeert overigens niet alleen een boete.  Indien het voertuig beschadigd raakt doordat het te zwaar werd geladen riskeer je bovendien aan de verhuurder van het voertuig de veroorzaakte schade te moeten vergoeden.

     

    Jan Roodhooft (www.advocatenroodhooft.be)

  • Kan je als samenwonende het huis van je partner erven?

    Stel dat je wettelijk of feitelijk samenwoont in het huis van je partner.  Krijg je dan op het moment dat je partner zou overlijden de eigendom van het huis of een recht van vruchtgebruik daarop? Met welke spelregels moet je rekening houden?

    Old couple
    Matt Bennet

    Het gebeurt maar al te vaak dat samenwonende partners hun intrek nemen in het huis of appartement van één van hen. Als de eigenaar van de woning dan overlijdt ontstaan er wel eens discussies tussen de erfgenamen van de eigenaar en de overlevende partner over de woning.

    Beperkte wettelijke rechten

    Een wettelijke samenwoner heeft een beperkt erfrecht van diens overleden partner. Meer bepaald erft deze het vruchtgebruik op de gezinswoning en de inboedel, Eigendomsrechten op de woning krijg je als overlevende wettelijk samenwonende partner integendeel niet. Weet trouwens dat je partner je deze rechten via een testament zou kunnen ontnemen.

    Woon je feitelijk samen, dan heb je zelfs geen wettelijke erfrechten.  Je kan dan bij een overlijden van je partner geen enkele aanspraak laten gelden op de woning of het appartement.

    Testament

    Je partner kan van de voorgaande regels wel afwijken door een testament op te maken waarin hij je bepaalde rechten geeft op de gezinswoning. Er zijn niettemin grenzen aan wat je partner je via testament mag geven.  Hij mag nu eenmaal niet raken aan de zogenaamde reserve van bepaalde erfgenamen (zoals bv. zijn kinderen of kleinkinderen die ½ van de nalatenschap moeten krijgen).

    Beding van aanwas

    Koop je samen met je samenwonende partner een huis, dan zou je ook kunnen werken met een beding van aanwas. Als een van jullie beiden dan overlijdt, komt het deel van de overledene toe aan de langstlevende.

     

    Jan ROODHOOFT, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Je huis staat net over de scheidingslijn … wat nu?

    Je buurman laat je weten dat je woning of garage per vergissing voor een deeltje op zijn perceel grond staat. Kan hij dan eisen dat je tot afbraak overgaat van wat er op zijn perceel staat? Wat zegt de wet daar precies over?

    Je zal het maar meemaken dat je een woning, garage of tuinhuis laat bouwen en de aannemer dit per vergissing enkele centimeters over de scheidingslijn tussen jouw perceel grond en dat van de buren bouwt. Wat riskeer je in dat geval?

    Afbraak vragen?

    De wet zegt dat als een bouwwerk ten dele op, boven of onder de grond van de nabuur is gebouwd, de buur de verwijdering daarvan kan vragen. Een uitzondering op die regel geldt als er een wettelijke of contractuele reden is hiervoor. Ook als het gebouw er al jaren staat en de verjaring bereikt is bestaat er een uitzondering op de regel.

    Niet overdrijven

    Toch bestaat er nog een andere belangrijke nuance op de algemene regel. Als je namelijk te goeder trouw was (je wist bv. niet eens af van het feit dat er voor een stuk verkeerd werd gebouwd) en je door de wegneming van het overschrijdende gedeelte onevenredig zou worden benadeeld, dan kan de eigenaar van de aanpalende grond niet de verwijdering eisen.

    De wet zegt dat je buur in dat geval de keuze heeft om ofwel een recht van opstal voor de duur van het bestaan van het gebouw toe te kennen ofwel het daartoe benodigde gedeelte van het perceel aan jou over te dragen.  In die beide gevallen kan je buur wel aanspraak maken op een schadeloosstelling

    Was je wel te kwader trouw, dan kan de buur de verwijdering vragen van wat er op zijn perceel werd gebouwd tenzij er noch een omvangrijke inname is noch een potentiële schade in hoofde van je buur.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)