WordPress

Auteur: jan

  • Zo kan de huur opgezegd worden voor eigen gebruik

    Bij de verhuur van een woning of appartement waarin de huurder zijn hoofdverblijfplaats heeft kan de verhuurder de huur wel eens opzeggen voor ‘eigen gebruik’? Wanneer is dat precies mogelijk en hoe moet de verhuurder dan te werk gaan?  Gelden dezelfde regels in Vlaanderen, Brussel en Wallonië?

    Businessman ripping a contract down to the centre

    Wie moet het ‘betrekken’?

    De verhuurder kan een opzeg geven voor eigen gebruik als hij zelf het huurpand wil gaan betrekken. Hij kan dat ook doen als zijn echtgeno(o)t(e)  in de woning wil gaan wonen.   In Wallonië en Vlaanderen kan de huur eveneens opgezegd worden voor eigen gebruik van de wettelijk samenwonende partner of diens kinderen. In Brussel is dat niet voorzien. Een opzeg voor eigen gebruik is ook mogelijk als de (klein)kinderen, de aangenomen kinderen of (groot)ouders van de verhuurder in het pand gaan wonen alsook als andere familieleden tot in de derde graad het pand willen gaan betrekken.

    De verhuurder kan de huur integendeel niet opzeggen voor eigen gebruik als hij de zetel van een vennootschap waarvan hij aandeelhouder is in het pand wil vestigen en dit zelfs niet als hij de enige aandeelhouder daarvan is.

    Wanneer kan de verhuurder opzeggen?

    De verhuurder kan de huur te allen tijde opzeggen om zelf het pand te gaan betrekken.  Daarbij moet hij als de huurovereenkomst werd aangegaan voor negen jaar een opzegtermijn van zes maanden naleven. Ook die regel geldt in de drie gewesten. Wil de verhuurder iemand anders dan hemzelf (bv. een kind) het pand laten betrekken, dan kan in Vlaanderen de opzeggingstermijn niet verstrijken vóór het einde van de eerste driejarige periode vanaf de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.

    In Brussel en Wallonië (en voor huurovereenkomsten die in Vlaanderen voor 1 januari 2019 werden aangegaan) geldt een andere regeling.  Daar kan de opzeg te allen tijde worden gegeven voor het betrekken van het pand door de verhuurder zelf of diens echtgeno(o)t(e) en familie tot de tweede graad van hen beiden. Een opzeg voor eigen gebruik door familie in de derde graad (bv. tantes en nonkels) is daar enkel na 3 jaar mogelijk.

    Als er sprake is van een huurovereenkomst voor een korte duur (maximum drie jaar) dan kan de verhuurder van een huurpand gelegen in het Vlaamse gewest tijdens de looptijd daarvan het huurcontract niet beëindigen om het pand zelf te betrekken.

    In Wallonië en Brussel kan de verhuurder de huurovereenkomst wel beëindigen om het pand zelf te betrekken. Hij kan dat dan wel enkel doen na het eerste huurjaar en moet daarbij een opzeggingstermijn naleven van drie maanden en een vergoeding betalen aan de huurder gelijk aan één maand huur.

    U kunt in de huurovereenkomst afwijken van de hierboven aangegeven regels. Dit kan echter enkel in het voordeel van de huurder. Dat betekent dan ook dat in de huurovereenkomst de opzegmogelijkheden op deze basis beperkt of zelfs uitgesloten kunnen worden.

    Vormvoorwaarden

    Als de verhuurder de huur om deze reden wil opzeggen moet hij in de opzegbrief aangeven wat de identiteit is van de (nieuwe) huurder en welke band van verwantschap hij daarmee heeft. De huurder kan vragen dat de verhuurder de band van verwantschap bewijst. Doet de huurder dit dan moet de verhuurder binnen de twee maanden dat bewijs leveren. Bij gebreke daaraan kan de huurder de nietigverklaring van de opzegging vorderen. Die vordering moet uiterlijk twee maanden voor het verstrijken van de opzeggingstermijn worden ingesteld.

    Twee jaar betrekken

    Na een opzeg voor eigen gebruik moet diegene die het pand betrekt het goed gedurende ten minste twee jaar werkelijk en doorlopend betrekken (de wet zegt niet dat hij het pand moet gaan bewonen).   Gebeurt dat niet dan heeft de huurder recht op een vergoeding van 18 maanden huur. Om op die vergoeding gerechtigd te zijn moet de huurder overigens geen schade aantonen. Een uitzondering op die regel bestaat als de verhuurder buitengewone omstandigheden kan aantonen zoals bijvoorbeeld een overlijden of een ernstige ziekte.

  • Kan je aankloppen bij je verzekeraar voor schade door een bevroren waterleiding?

    De vriestemperaturen van de voorbije weken hebben her en der geleid tot bevroren waterleidingen met schade tot gevolg van zodra het ging dooien. Kan je als je dat zelf meemaakt en daardoor schade hebt die laten betalen door je brandverzekeraar?

    Jonathan Delange

    Waarborg waterschade?

    In het kader van je brandverzekering is waterschade in principe verzekerd. Denk daarbij bv. maar aan het geval dat er een lek is in je plat dak en er daardoor bij je binnen schade ontstaat.  Ook als een waterleiding springt in je woning ben je in principe verzekerd voor de schade die daaruit voortvloeit.

    Bevroren leidingen?

    Voorwaarde om op de tussenkomst van je verzekeraar een beroep te kunnen doen is wel dat je de nodige voorzorgen nam om het bevriezen van de leidingen te vermijden. Je moet met andere woorden als een goed huisvader voldoende maatregelen tegen de vrieskou hebben genomen. De preventiemaatregelen kan je wel eens terugvinden in de voorwaarden van de verzekeringspolis. Denk bijvoorbeeld maar aan het voldoende verwarmen (of het aflaten van water in leidingen op plaatsen waar je niet kan verwarmen).  In de praktijk zal je verzekeraar zich wel eens trachten te beroepen op dit zogenaamde gebrek aan voorzorg om te weigeren tot dekking over te gaan.

    Doe aangifte

    Heb je een probleem met bevroren leidingen en heb je daardoor schade dan doe je best sowieso aangifte van het schadegeval bij je brandverzekeraar. Weigert die dekking te geven probeer dan via je makelaar of de klachtendienst binnen de maatschappij tot een oplossing te komen.  Helpt ook dat niet dan kan je aankloppen bij de ombudsman van de verzekeringen. Eventueel kan je ook een advocaat raadplegen.

     

    Jan ROODHOOFT, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Kan het geluid van een warmtepomp overdreven ‘burenhinder’ zijn?

    Je verwarmt je woning met een warmtepomp waarop een buur beweert dat deze te veel lawaai maakt. Kan hij dan zeggen dat er sprake is van overdreven burenhinder en dat je maatregelen moet nemen om de hinder te beperken?

    Heat Pump

    Overdreven of niet?

    Het is niet omdat je warmtepomp geluid maakt dat je buur kan eisen dat je maatregelen neemt (zoals bv. het aanbrengen van een overkapping of het zelfs uitschakelen van de warmtepomp). Iedere buur moet nu eenmaal een ‘normale’ hinder aanvaarden.

    Gaat de hinder die je pomp veroorzaakt de grenzen van het normale te buiten, dan hoeft je buur dat niet te aanvaarden.  Hij kan dan zeggen dat er sprake is van bovenmatige burenhinder. Bij een discussie of de hinder al dan niet bovenmatig is heeft de rechtbank het laatste woord.  De rechtbank zou daarbij eventueel een deskundige kunnen aanstellen of misschien zelf ter plaats kunnen komen.

    En als er burenhinder is?

    Is de burenhinder overdreven dan kan je buur eventueel een schadevergoeding van je vragen.  Je buur zou ook eventueel kunnen vragen dat je maatregelen treft om de hinder te beperken. Men zou bijvoorbeeld kunnen vragen dat je een overkapping voorziet voor de warmtepomp of zelfs dat je die eventueel verplaatst.

    Zoek naar een oplossing

    Heeft je buur ergens een punt kijk dan na of je geen oplossing vindt waarbij je de hinder op een aanvaardbaar niveau kan brengen. Je kan je installateur vragen naar wat mogelijke oplossingen zijn.

  • 5 zaken die je moet weten over de agenda van de algemene vergadering van mede-eigenaars

    Als mede-eigenaar binnen een appartementsgebouw word je uitgenodigd op de algemene vergadering van mede-eigenaars.  Bij die uitnodiging zit meteen ook de agenda van de vergadering.  Wat is het belang daarvan en wat moet je daarvan weten?

    Dylan Gillis

    De agenda telt

    De agenda van de algemene vergadering geeft aan welke punten er op de algemene vergadering zullen worden besproken. Je kan door de agenda na te kijken meteen zien hoe belangrijk de vergadering is.  Dat kan een invloed hebben op je beslissing om al dan niet naar de algemene vergadering te gaan, een gevolmachtigde te sturen of zonder meer niet te gaan. Het laat je ook toe je voor te bereiden.

    Op de algemene vergadering kunnen er trouwens geen andere punten besproken worden dan diegene die op de agenda staan. Een uitzondering op die regel kan bestaan als alle mede-eigenaars aanwezig zijn op de vergadering en ze ook allemaal akkoord zijn dat het onderwerp toch wordt behandeld.

    Wat kan er besproken worden onder de post ‘varia’?

    Op de agenda van heel wat algemene vergaderingen komt een post ‘varia’ terug. In de praktijk wordt wel eens geprobeerd om onder deze noemer alsnog allerhande zaken te bespreken (en eventueel zelfs te stemmen) die niet expliciet vermeld werden op de agenda.

    Weet dat een dergelijke werkwijze niet mogelijk is.  Het gaat niet op om onder de noemer varia beslissingen te nemen over zaken die niet op de agenda van de algemene vergadering staan.  Via de ‘varia’ kunnen hooguit wat bekommernissen of opmerkingen van mede-eigenaars worden meegedeeld en besproken waar echter geen stemming over kan gebeuren en/of beslissing over kan worden genomen.

    Wie bepaalt de agenda?

    Op de jaarlijkse algemene vergadering zullen sowieso een aantal vaste punten aan bod komen. Denk daarbij bv. maar aan het goedkeuren van de rekeningen, de aanstelling van de raad van mede-eigenaars en de commissaris van de rekeningen,  het geven van een kwijting aan de raad van mede-eigenaars, de syndicus en de commissaris enz.

    Daarnaast heeft elke mede-eigenaar het recht om ook agendapunten aan te dragen. Dat kan je bijvoorbeeld doen als je zou willen dat er verfraaiingswerken gebeuren aan de gemene delen van het gebouw, als je wijzigingen wil laten aanbrengen aan het reglement van inwendige orde enz . Als je een punt op de agenda van de algemene vergadering wil laten zetten, dan moet je vragen aan de syndicus om daartoe het nodige te doen. Je kan dat vragen tot drie weken voor de eerst mogelijke datum van de algemene vergadering.

    Wanneer krijg je de agenda?

    De wet zegt dat je als mede-eigenaar de agenda samen moet krijgen met de oproeping voor de algemene vergadering.  Het gaat dus niet op dat je de agenda bv. pas krijgt bij het begin van de algemene vergadering. In de regel (tenzij er iets spoedeisend is) moet de bijeenroeping (met de agenda) ten minste vijftien dagen vóór de datum van de vergadering aan jou ter kennis worden gebracht. Dat gebeurt dan met een aangetekende zending, tenzij je uitdrukkelijk en schriftelijk hebt ingestemd om de oproeping via een ander communicatiemiddel te ontvangen.

    Wat kan je doen als er iets beslist wordt dat niet op de agenda staat?

    Als de algemene vergadering een beslissing zou nemen over een onderwerp dat niet op de agenda van de algemene vergadering stond, dan hoef je dat niet zomaar te aanvaarden. Ben je aanwezig op de algemene vergadering en komt iets dat niet op de agenda staat aan bod, protesteer dan tegen de gang van zaken en laat je opmerking ook vermelden in de notulen van de vergadering. Wordt er ondanks je protest toch gestemd, stem dan tegen.

    Wordt het onderwerp toch behandeld en wordt er ook over gestemd, dan kan je de beslissing in kwestie van de algemene vergadering aanvechten bij de vrederechter.  Je moet een dergelijke procedure wel starten binnen de vier maanden na de algemene vergadering.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

     

  • Wie betaalt de schade bij een inbraak in een huurwoning?

    Bij een inbraak in je woning kunnen er niet enkel goederen meegenomen worden maar kan het ook gebeuren dat de inbrekers schade berokkenen aan de woning zelf. Wie draait er dan op voor deze schade als er sprake is van een huurwoning?

    Overmacht?

    Een inbraak in de huurwoning kan een geval van overmacht uitmaken (als de huurder niets kon doen aan de inbraak). Als dat het geval is, dan draait de verhuurder op voor de schade die de inbrekers aan de woning zelf aanbrachten (ze forceerden bv. de voordeur, sloegen een glas uit, …). De huurder moet de verhuurder wel op de hoogte brengen van de inbraak en van de veroorzaakte schade.

    Iets anders is het als de huurder niet de nodige voorzorgen nam om de inbraak te vermijden en dat de reden is voor de inbraak.  In dat geval kan de verhuurder namelijk zeggen dat er geen overmacht is en de huurder instaat voor de schade.

    De inboedel

    Wordt er bij een inbraak in een huurhuis iets gestolen dat eigendom is van de huurder (bv. bepaalde elektrische apparaten, cash geld, …) dan is dat de huurder zijn probleem. De huurder kan dan niet vragen dat de verhuurder hem hiervoor vergoedt.

    Verzekering

    De schade die de inbrekers aan de gehuurde woning veroorzaakt hebben, kan mogelijks door huuraansprakelijkheidsverzekeraar ofwel door de brandverzekeraar van de verhuurder ten laste genomen worden.  Het is belangrijk er de polisvoorwaarden op na te kijken. Doe alleszins ook aangifte van de inbraak bij de politie.

     

     

    Jan ROODHOOFT, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Moet je een huur voor 9 jaar opzeggen tegen de einddatum?

    Je (ver)huurt een woning of appartement (waarin de huurder zijn hoofdverblijfplaats heeft) voor negen jaar.  Eindigt zo’n overeenkomst dan automatisch tegen de voorziene einddatum of moet je daarvoor een opzeg geven?

    Scott Graham

    Geen automatisch einde

    Als een huurovereenkomst wordt aangegaan voor negen jaar, dan komt die op de einddatum daarvan niet automatisch ten einde. De verhuurder of huurder die willen dat de huur eindigt op de ‘vervaldag’ moeten een opzeg geven.  In de huurovereenkomst kan ook geen andere afspraak gemaakt worden waarin staat dat de huur wel zonder opzeg een einde neemt op de einddatum. Zo’n afspraak is nu eenmaal niet geldig.

    Welke opzegtermijn?

    Wil de verhuurder dat de huurder vertrekt tegen de einddatum van het contract, dan moet hij een opzegtermijn van 6 maanden naleven. De opzeg moet niet gemotiveerd worden. De verhuurder is dan ook geen schadevergoeding verschuldigd aan de huurder voor de opzeg van de huur.  Geeft de huurder de opzeg dan moet die een opzegtermijn van 3 maanden naleven.  Ook hij dient de opzeg niet te motiveren en is geen schadevergoeding verschuldigd.

    En als er geen opzeg is?

    Indien geen van beide partijen de huur opzegde tegen de einddatum, dan loopt de huurovereenkomst in principe gewoon verder en dit onder dezelfde voorwaarden. De huur wordt dan verlengd voor een periode van 3 jaar. De huurder en de verhuurder kunnen wel nog altijd onderling overeenkomen dat de huurovereenkomst toch stopt.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Daarom vermijd je maar beter tegenstrijdigheden tussen compromis en notariële akte

    Als je een onroerend goed (ver-)koopt wordt er veelal eerst een compromis (of koop-verkoopbelofte) opgesteld en nadien een notariële akte.  Waarom zorg je er maar beter voor dat die inhoudelijk niet verschillen? Hoe worden zo’n verschillen opgelost?

    contracts
    Gabrielle Henderson

    De ‘waarde’ van de documenten

    In tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht heeft een compromis niet minder waarde dan een notariële akte.  Het is al evenmin een voorlopig document dat dan later vervangen wordt door de akte die wordt opgesteld.  Beide documenten hebben dezelfde waarde.

    Verschillen en dan?

    Werden bepaalde afspraken uit de compromis niet hernomen in de notariële akte, dan heb je veelal goede argumenten om te zeggen dat die toch gelden, tenzij de andere partij zou kunnen aantonen dat het jullie gezamenlijke bedoeling was dat ze zouden komen te vervallen. Hetzelfde geldt voor afspraken die niet in de compromis maar wel in de notariële akte staan.  Ook die gelden.

    Moeilijker wordt het als de compromis en de notariële akte onderling tegenstrijdig zijn. Als er dan niet in de overeenkomsten staat welke primeert is het wel eens onzekerheid troef.  Er moet dan achterhaald worden wat de bedoeling was van de partijen.

    Hoe vermijden?

    Je kan zo’n discussies dan ook maar best vermijden. Dat kan je al doen door voor de opmaak van de compromis (of aan- en verkoopbelofte) een beroep te doen op de notaris die later ook de akte opmaakt. Vraag minstens aan de notaris om de bepalingen van de compromis te respecteren in zijn akte.  Lees verder het ontwerp van notariële akte dat aan jou wordt overgemaakt grondig door.

  • Daarom moet je geen genoegen nemen met de vastgelegde vergoeding als je appartement niet tijdig klaar is

    Als je een appartement op plan koopt wordt er in de aankoopakte wellicht een vergoeding vastgelegd waarop je aanspraak kan maken als het appartement niet tijdig klaar is. Maar wist je dat je soms een hoger bedrag kan vragen dan wat er in staat?

    Apartment repair

    Wet Breyne

    Als je een appartement op plan koopt is de zogenaamde Wet Breyne veelal van toepassing.  Die wet verplicht de promotor om in de notariële akte een ganse reeks clausules te zetten. Zo moet er in de overeenkomst onder andere een bepaling staan die aangeeft wanneer het appartement klaar zal zijn en op welke vergoeding je recht hebt als dat niet het geval is.

    Er is een minimum

    De wet Breyne geeft meteen ook aan hoeveel deze vergoeding bij laattijdige afwerking van het appartement minstens moet bedragen. Meer bepaald moet deze minimaal gelijk zijn aan een normale huurprijs van het pand dat je kocht. Staat er bv. in dat je recht hebt op een schadevergoeding van 25 euro per dag en is de maandelijkse huurprijs van het appartement 1.000 euro dan kan je meer vragen dan wat in de overeenkomst staat.

    Stel je vast dat de promotor zich niet aan de afgesproken termijn houdt, stuur die dan een aangetekende brief en eis de vertragingsvergoeding op. Weet wel dat het soms wat telwerk kan vragen om te bepalen of er al dan niet een vertraging voorligt.

    En als de wet Breyne niet van toepassing is?

    Als de wet Breyne niet speelt moet er geen verplichte clausule in de overeenkomst worden opgenomen inzake de termijn waarbinnen het appartement moet klaar zijn. De aannemer/promotor moet als er geen andere afspraak is het appartement afwerken binnen een redelijke termijn. Je kan dan als vergoeding je werkelijke schade (die je zal moeten bewijzen) door de vertraging opvragen.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Mag de verhuurder tijdens de huur werken uitvoeren aan het huurpand?

    Het gebeurt wel eens dat een verhuurder in de loop van de huurovereenkomst bepaalde herstellings- of verfraaiingswerken wil doen aan het verhuurde pand. Moet de huurder dat dan zo maar aanvaarden of kan die zich daartegen verzetten? Wat zijn de spelregels?

    Dringende herstelling?

    Als er een dringende herstelling moet gebeuren aan het huurpand welke niet kan wachten tot het einde van de huurovereenkomst, kan de huurder de verhuurder niet verbieden om die uit te voeren.  Iets anders is het als de verhuurder herstellings- of verfraaiingswerken wil uitvoeren die niet dringend zijn. Dergelijke werken moet de huurder niet dulden. De verhuurder kan deze enkel (laten) doen als de huurder het daarmee eens is.

    Zo weinig mogelijk ongemak veroorzaken

    Zelfs als de verhuurder al gerechtigd is om dringende herstellingen te doen moet de verhuurder de werken (laten) uitvoeren op een manier die de huurder het minste ongemak bezorgt en dit zelfs als dat een zekere meerkost voor de verhuurder met zich zou brengen (tegenover een andere meer hinderverwekkende uitvoeringswijze).

    Vergoeding?

    Meestal kan de huurder geen vergoeding vragen voor het mingenot dat deze heeft tijdens de werken.  Iets anders wordt het als de werken echt lang duren (afhankelijk van het gewest waar het huurpand ligt gaat het om 30 of 40 dagen).  Wordt de woning door de werken onbewoonbaar, dan zou de huurder ook de ontbinding van de huurovereenkomst kunnen vorderen.

     

    Jan ROODHOOFT, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

     

  • Dit kan je doen als je buur een ‘lelijke’ afsluiting plaatst

    Je buur plaatst op zijn perceel grond een afsluiting met jouw perceel die je echt lelijk vindt. Kan je daar dan iets tegen ondernemen of moet je daar verder op blijven kijken? Met welke spelregels moet je zoal rekening houden?

    Leefde je buur de wet na?

    Dat is alvast de eerste vraag die je je moet stellen. Het kan nu eenmaal zijn dat je buur een stedenbouwkundige vergunning nodig had om de afsluiting te mogen plaatsen.  Heeft hij die niet, dan moet je de afsluiting niet zomaar aanvaarden.  Het kan daarnaast bv. ook gebeuren dat je buur een levende haag bestaande uit planten plaatst terwijl de wettelijke afstand daarvoor niet wordt nageleefd.

    Geen wettelijke inbreuk, en dan?

    Blijkt dat je buur correct handelde en geen wettelijke spelregels overtrad, dan wordt het moeilijker om je te verzetten tegen de afsluiting. Om in dat geval iets te kunnen ondernemen zou je al moeten aantonen dat de afsluiting je een bovenmatige burenhinder veroorzaakt ook al beging je buur op zich geen enkele fout. Hou er daarbij rekening mee dat bij de beoordeling of er al dan niet sprake is van bovenmatige burenhinder je subjectieve gedachten over de afsluiting (lees : of je ze al dan niet lelijk vindt) geen rol spelen.  Je zal integendeel moeten kunnen aantonen dat de afsluiting voor effectieve hinder zorgt, bv. visueel of omdat het je lichtinval belemmert.

    Hoe te werk gaan?

    Stoort de afsluiting je neem dan in eerste instantie contact met je buur en probeer een oplossing uit te werken.  Lukt dat niet dan zou je een verzoeningsprocedure kunnen starten bij de vrederechter. Is ook dat een maat voor niets en kan je een fout of bovenmatige burenhinder aantonen, dan kan je wel eens de afbraak of rooiing van de afsluiting vragen. Eventueel kan je ook een schadevergoeding vorderen.

    Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)