WordPress

Auteur: jan

  • Dit kan je doen als de buren klagen over hinder door je huurder

    Je verhuurt een appartement.  De buren binnen het gebouw vallen je geregeld lastig omdat ze lawaaihinder ondervinden van je huurder. Welke stappen kan je in dat geval tegen je huurder ondernemen?

    Ga het gesprek aan

    In eerste instantie kan je een gesprek hebben met je huurder waarin je deze wijst op de klachten die de buren formuleren.  Je kan daarbij je huurder meteen vragen om geen hinder meer te veroorzaken en hem onder andere nog eens wijzen op het reglement van inwendige orde.  Leidt dit gesprek niet tot het gewenste resultaat dan kan je een aangetekend schrijven sturen naar je huurder waarin de deze aanmaant om alsnog te stoppen met de hinderverwekkende activiteit.

    Verzoening

    Blijft je huurder zich hinderlijk gedragen dan kan je vervolgens een verzoeningsprocedure starten voor de vrederechter.  Kom je daar tot een akkoord dan kan de vrederechter daar een PV van opstellen.  Is er geen akkoord of komt de huurder niet opdagen dan is de verzoening een maat voor niets.

    Procedure

    Blijft de huurder zijn hinderverwekkende activiteiten verder zetten dan kan je uiteindelijk een echte procedure starten bij de vrederechter.  In die procedure zou je, als het gaat om ernstige hinder, kunnen vragen dat het huurcontract ontbonden wordt. Weet wel dat je de feiten die je je huurder verwijt zal moeten kunnen bewijzen. Daarbij zou je bv. kunnen vragen dat de buren die klagen een getuigenis op papier zetten. Je zou bv. ook de brieven en klachten die je kreeg van de medebewoners kunnen voorleggen of bv. een klacht die door buren werd neergelegd bij de politie. Je zou aan de vereniging van mede-eigenaars (VME) ook kunnen vragen om samen met jou te procederen.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Heb je recht op ‘verlof’ om te verhuizen?

    Je gaat verhuizen en wil hiervoor graag een week afwezig zijn op het werk.  Kan je dan een beroep doen op de regels van klein verlet of kan je zeggen dat dit een reden is voor sociaal verlof? Hoe kan je te werk gaan?

    people moving

    Geen klein verlet

    In de wet worden een aantal gevallen aangegeven waarin je als werknemer omwille van zogenaamd klein verlet afwezig mag zijn van het werk terwijl je toch je recht op loon behoudt.  Het feit dat je gaat verhuizen staat hier niet bij. Dit is dan ook geen reden voor klein verlet tenzij er in het bedrijf waar je werkt een CAO zou bestaan die je in zo’n geval toch één of meerdere dagen klein verlet toekent.

    Verlof om dwingende reden?

    Je kan al evenmin een beroep doen op de regels rond het zogenaamde verlof om een dwingende reden (je mag dan afwezig zijn op het werk maar wordt hier in de regel niet voor betaald).  Een verlof om dwingende reden kan nu eenmaal alleen genomen worden bij een onvoorziene, los van het werk staande gebeurtenis die de dringende en noodzakelijke tussenkomst van de werknemer vereist, voor zover de uitvoering van het contract deze tussenkomst onmogelijk maakt. Een verhuis is geen vorm van sociaal verlof omdat het nu eenmaal in de regel geen onvoorziene gebeurtenis is.

    Vakantie nemen?

    Om afwezig te kunnen zijn op het werk om te kunnen verhuizen zal je dan ook vakantie moeten nemen of aan je werkgever moeten vragen of die akkoord is dat je verlof zonder wedde neemt. Je kan eventueel ook recupdagen opnemen. Weet daarbij dat je werkgever niet noodzakelijk akkoord moet gaan met het aantal dagen dat je afwezig wil zijn op het werk. Probeer dan ook een oplossing te vinden waarin jullie je beiden kunnen vinden.

  • Zo ga je te werk als je als appartementseigenaar een eigen verwarmingssysteem wil…

    In heel wat appartementsgebouwen wordt gewerkt met een gemeenschappelijk verwarmingssysteem (bv. een mazout- of gasketel). Moet je nog mee betalen in de kosten van onderhoud en herstelling van dat systeem als je kiest voor een ‘eigen’ verwarming?

    e24

    Stel : je wil je appartement voortaan verwarmen met elektrische toestellen veeleer dan nog gebruik te maken van het gemeenschappelijk verwarmingssysteem in het gebouw. Kan de syndicus de kosten van dat gezamenlijk systeem nog (deels) door jou laten betalen?

    De statuten tellen

    In de statuten van het gebouw wordt aangegeven wie hoeveel bijdraagt in de kosten van de gemene delen van het gebouw.  Is er sprake van een gemeenschappelijk verwarmingssysteem, dan worden de kosten van het onderhoud en de eventuele herstellingen veelal verdeeld volgens de verdeelsleutel die in de statuten is voorzien. De kosten van verbruik worden dan weer veelal verdeeld volgens het werkelijk verbruik van iedere kavel.

    Eigen systeem

    Plaats je een eigen verwarmingssysteem en gebruik je het gemeenschappelijke systeem niet meer dan zal je wellicht geen verbruikskosten meer moeten betalen.  Voor de kosten van onderhoud en herstelling van het gezamenlijke systeem blijf je in principe wel nog instaan ook al maak je er geen gebruik meer van.

    Hoe oplossen?

    Je kan aan de algemene vergadering van mede-eigenaars vragen om de statuten en de daarin voorziene verdeling van de kosten aan te passen en te bepalen dat wie geen gebruik maakt van het gezamenlijke verwarmingssysteem niet meer in de kosten moet bijdragen.  Vraag aan de syndicus om dit punt op de agenda van de algemene vergadering te zetten.  Weet dat een 4/5 meerderheid binnen de vergadering akkoord zal moeten gaan met je voorstel.  Is dat niet het geval dan kan je de beslissing van de algemene vergadering eventueel aanvechten bij de vrederechter.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Zo kan je het onroerend goed van je demente ouder (laten) verkopen

    Je vader of moeder die dement is, is eigenaar van een onroerend goed dat leeg staat. Samen met je broers en/of zussen zou je het pand willen verkopen. Is dat wel mogelijk? Hoe ga je daarbij precies te werk?

    Wilsbekwaamheid nodig

    Als de eigenaar van een onroerend goed dement is, kan die het pand niet zo maar zelf verkopen. Om een geldige verkoopovereenkomst te kunnen sluiten moeten de koper en de verkoper nu eenmaal beiden wilsbekwaam zijn.  Zelfs als alle kinderen het eens zijn kunnen ook zij het onroerend goed niet verkopen. Zij zijn nu eenmaal niet de (enige) eigenaar van het pand.

    Zorgvolmacht

    Heeft je ouder voor deze wilsonbekwaam werd aan iemand (bv. aan één van de kinderen) een zorgvolmacht gegeven, dan kan daarin aangegeven zijn dat diegene die de volmacht kreeg kan overgaan tot de verkoop van onroerende goederen.  Is dat het geval dan kan de gevolmachtigde de verkoop regelen.

    Bewindvoerder

    Is er geen zorgvolmacht opgesteld dan zal je, als je tot de verkoop wil laten overgaan, aan de vrederechter moeten vragen om een bewindvoerder aan te stellen. Als kind kan je een dergelijk verzoekschrift indienen (al dan niet via een advocaat).

    De vrederechter kan daarbij bijvoorbeeld een familielid of een advocaat of accountant aanstellen als bewindvoerder.  Om tot een verkoop van een onroerend goed te kunnen overgaan zal de bewindvoerder een machtiging moeten vragen van de vrederechter.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

  • 5 zaken die je moet weten over het geven van een recht van bewoning

    Een eigenaar van een onroerend goed wil wel eens een recht van bewoning toekennen aan de partner waar hij feitelijk mee samenleeft. Maar wat houdt dat precies in en wat moet je daar van weten?

    De meeste mensen hebben wel al gehoord van een recht op vruchtgebruik. Het recht van bewoning is integendeel over het algemeen minder bekend. Maar wat is dat juist?

    Wat is het?

    Een recht van bewoning geeft aan diegene die dat krijgt het recht om het onroerend goed waar het recht op slaat te bewonen. Hij mag dat doen samen met zijn of haar gezin. Voor dit bewoningsrecht moet ook geen vergoeding worden betaald, tenzij dit anders wordt overeengekomen.  Het recht van bewoning gaat daarbij wel minder ver dan een vruchtgebruik. Zo mag wie een bewoningsrecht krijgt dat pand niet zomaar verhuren en er de huurinkomsten van opstrijken. Het bewoningsrecht is ook persoonlijk wat betekent dat het niet mag worden verkocht of worden overgedragen aan iemand anders.

    Het bewoningsrecht is bv. een geschikt instrument om een samenwoner die eigenaar is van een onroerend goed toe te laten zijn partner verder in dat goed te laten wonen nadat hij zelf is overleden. Het kan bv. ook nuttig zijn in het geval ouders hun onroerend goed willen overdragen aan hun kinderen maar zij nog tot hun overlijden willen blijven wonen in het pand.

    Hoe lang duurt het?

    Diegene die het bewoningsrecht geeft kan vrij beslissen voor hoelang het bewoningsrecht wordt toegekend. Dit kan gegeven worden voor zolang diegene die het recht krijgt leeft of voor een kortere periode. Zo is het bijvoorbeeld ook mogelijk dit maximaal voor vijf of tien jaar of nog voor een andere termijn toe te kennen.

    Wat zijn de rechten en plichten?

    Bij het begin van het recht van bewoning moet er in principe een staat van het onroerend goed worden opgesteld. Bovendien kan worden geëist dat de titularis van het recht een vorm van zekerheid geeft. Diegene die het bewoningsrecht krijgt moet het onroerend goed effectief bewonen en het onderhouden als een goed huisvader.

    De titularis van het recht van bewoning staat in voor dezelfde uitgaven als degene die de vruchtgebruiker moet dragen. Zo moet hij de kosten wegens onderhoud en slijtage betalen, alsook de kosten van verwarming, elektriciteit en water. De eigenaar staat op zijn beurt in voor de grote herstellingen aan het onroerend goed.

    Bij het einde van het bewoningsrecht moet de titularis van dat recht het onroerend goed teruggeven in dezelfde staat als waarin hij het ontving, rekening houdend met het normale gebruik en de slijtage. Diegene die het recht van bewoning had kan in principe geen vergoeding vorderen voor eventuele verbeteringswerken.

    Hoe vestig  je het?

    Je kan het recht van bewoning vooreerst via een overeenkomst toekennen. Omdat het recht van bewoning een zakelijk recht is moet deze overeenkomst wel worden opgemaakt bij een notaris. Daarnaast (en dat gebeurt veelal) kan het recht van bewoning ook via testament toegekend worden. De eigenaar van het onroerend goed kan dus een testament opmaken waarin hij aangeeft dat zijn samenwonende partner het recht krijgt om zijn eigendom na zijn overlijden (kosteloos) te blijven bewonen. Wil je zo’n testament opmaken dan doe je –om vergissingen in bewoordingen te vermijden- dat het beste ook via een notaris.

    Weet overigens dat er naast een zakelijk bewoningsrecht ook een persoonlijk bewoningsrecht kan worden toegekend. Dat geeft de titularis ervan iets minder bescherming. De notaris kan je helpen om te kiezen voor de voor jou beste formule.

    Kunnen de erfgenamen het in vraag stellen?

    In principe kunnen de erfgenamen dit recht van bewoning niet zo maar in vraag stellen. Een uitzondering op die regel bestaat als de waarde van het bewoningsrecht een inbreuk zou maken op de reservataire rechten van bepaalde erfgenamen. Zo zal er rekening moeten worden gehouden met de rechten van de afstammelingen van diegene die het recht van bewoning toekent. Vanaf september 2018 bedraagt deze reserve ½ van de nalatenschap.

  • Moet de verkoper het huis proper achterlaten?

    Je koopt een huis of appartement dat niet meer bewoond is. In het huis bevindt zich alleen nog een hoop rommel. Kan je dan van de verkopers verwachten dat ze de woning tegen het verlijden van de notariële akte proper’maken? Hoe ga je daarbij te werk?

    Als je een huis of appartement koopt uit een erfenis of een echtscheiding gebeurt het maar al te vaak dat daar op het moment dat je het bezichtigt nog een hoop rommel staat. Kan je eisen dat de verkopers die alsnog verwijderen?

    Maak goede afspraken

    Je kan discussies op dit vlak vermijden door in de compromis hieromtrent een regeling te treffen. Meer bepaald kan je daarin opnemen dat de verkoper zich ertoe verbindt het onroerend goed leeg en opgekuist te leveren. Je kan meteen een welbepaald bedrag als schadevergoeding afspreken dat de verkoper je moet betalen als hij zich niet aan deze verplichting houdt.

    En anders?

    Als er niets in de compromis staat over het leegmaken en opruimen van de woning, riskeer je als koper aan het kortste eind te trekken. De verkoper moet dan allicht niet opruimen en de rommel ook niet uit het door jou gekochte pand verwijderen. In de meeste koopovereenkomsten staat nu eenmaal een bepaling dat het onroerend goed wordt verkocht in de staat waarin het zich bevindt. Staat een dergelijke bepaling in de compromis, dan ben je akkoord gegaan om te kopen met … de rommel erbij.

    Onderhandel een korting

    Het gebeurt maar al te vaak dat erfgenamen of mede-eigenaars die uiteengaan elkaar niets gunnen en voor elkaar niets willen doen. Je zou daarvan gebruik kunnen maken om te zeggen dat jij de woonst of het appartement wel zal opruimen mits er nog iets van de prijs afgaat…

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • 3 clausules die je maar beter schrapt in de kleine lettertjes van je aannemer

    Als je met een aannemer in zee gaat zal die je allicht een offerte of contract voor akkoord laten ondertekenen met daarop een aantal ‘kleine lettertjes’. Daar staan echter vaak een aantal clausules tussen die je maar beter laat schrappen.  Waarop moet je zoal letten?

    Als je een beroep doet op een aannemer zal die je een voorstel van contract overmaken of een offerte met daarop zijn kleine lettertjes. Weet dan dat die vaak niet te nemen of te laten zijn en je wel eens bepaalde clausules kan laten schrappen. Met de volgende bepalingen doe je dat alvast best.

    De prijs

    Als je met je aannemer een vaste prijs afsprak voor zijn werken, dan gebeurt het wel eens dat hij in zijn kleine lettertjes vermeldt dat de aannemingsprijs toch mag worden aangepast als de prijs van bijvoorbeeld materialen of werkuren stijgt.  Een dergelijke clausule schrap je maar beter.  Hetzelfde geldt voor een bepaling waarin de aannemer aangeeft te werken op basis van vermoedelijke hoeveelheden. Ook dan riskeer je namelijk later voor verrassingen te komen staan wat betreft de uiteindelijke kostprijs van de werken.

    Gebreken inroepen

    Vaak staan er in de algemene voorwaarden ook bepalingen waarbij de aannemer tracht om zijn aansprakelijkheid in de mate van het mogelijke te beperken. Ook met dergelijke clausules ben je maar beter voorzichtig. Zo dien je na te kijken of de termijn die je krijgt om gebreken te melden wel voldoende lang is. Schrap ook een eventuele clausule in het contract waarin staat dat je door de woning te betrekken de werken zonder meer aanvaardt.

    Schadevergoeding bij beëindiging

    Kijk verder ook na of de vergoeding die je aan de aannemer moet betalen als je eenzijdig de aannemingsovereenkomst beëindigt niet te hoog is.  Is dat wel het geval, schrap dan deze bepaling of laat de vergoeding verminderen.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Draai je als nieuwe eigenaar van een appartement op voor de schulden van de verkoper?

    Stel : je koopt een bestaand appartement van de vorige eigenaar. Die blijkt echter nog schulden te hebben aan de vereniging van mede-eigenaars.  Kan de syndicus in dat geval vragen dat je die nog openstaande rekeningen als koper ‘ophoest’?

    Unpaid bills

    De regel

    Als de verkoper van het appartement de rekeningen die hij kreeg van de syndicus voor kosten en onderhoud van de gemene delen niet betaalde, dan sta je daar als koper van het appartement niet voor in.  De syndicus zal die rekeningen moeten invorderen bij de vorige eigenaar. Weet overigens dat bij de verkoop van het appartement de syndicus aan de notaris kan vragen de koopprijs ten belope van het openstaande saldo aan de VME te laten toekomen. Hiervoor geldt wel een strak tijdschema. Doet de syndicus dat niet, dan is dat niet jouw verantwoordelijkheid.

    Andere afspraak

    Het is wel mogelijk om in de verkoopovereenkomst die werd afgesloten tussen jou en de verkoper andere afspraken te maken. Daarin zou nu eenmaal kunnen staan dat jij je engageert om alle openstaande rekeningen die de verkoper van de VME kreeg te betalen. Een dergelijke bepaling is ook geldig.  Kijk dan ook na of er geen dergelijke clausule in de compromis en/of notariële aankoopakte staat.

    En de statuten?

    Als er in de statuten van het gebouw een bepaling zou staan die zegt dat de koper van een bepaalde kavel in het gebouw ook de achterstallen moet betalen die de verkoper had, dan hoef je je nog niet noodzakelijk zorgen te maken.  Je hebt nu eenmaal in dat geval goede argumenten om te zeggen dat een dergelijke clausule niet geldig is.

     

    Jan ROODHOOFT, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Wanneer gaat je huuropzeg in?

    Als huurder wil je de huurovereenkomst die je aanging mbt de woning of het appartement waarin je je hoofdverblijfplaats hebt opzeggen. Wanneer begint de opzegtermijn die je moet geven dan te lopen? Gelden er andere regels als het huurcontract niet inging de eerste van een maand?

    moving day

    Wat zegt de wet?

    In de drie gewesten is de regel dezelfde. Meer bepaald gaat de opzegtermijn overal in de eerste van de maand volgend op deze waarin de opzeg werd gegeven.  Gaf je de opzeg bijvoorbeeld op 15 januari, dan gaat de opzegtermijn in op 1 februari.  Overigens geldt dezelfde regel als de verhuurder de huur wil opzeggen voor persoonlijk gebruik of voor het doen van verbouwingswerken.  Het Vlaamse huurdecreet zegt bv. dat in alle gevallen waarin een opzegging te allen tijde kan worden gedaan, de opzeggingstermijn een aanvang neemt de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging wordt gedaan.

    De huur begon niet op de eerste

    Niet alle huurcontracten starten de eerste van de maand. Zo kan het bv. perfect zijn dat je een huurovereenkomst afsloot die inging de 10, 15e of 27ste van de maand.  In dat geval gaat men er meestal vanuit dat de opzegtermijn ook dan van start gaat de eerste van de maand na deze waarin de opzeg werd gegeven.

    Andere rechtspraak

    Toch zijn er rechters die dit wel eens anders zien. Zij zijn dan van oordeel dat de eerste van de maand niet noodzakelijk slaat op een kalendermaand maar wel op de contractueel bepaalde huurmaand.  Ging het huurcontract bijvoorbeeld in de 15de van de maand dan begint volgens die visie de opzegtermijn te lopen de 15de van de maand.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Riskeer je een boete als je een negatieve elektriciteitskeuring krijgt?

    Bij de verkoop van een ouder huis of appartement heeft de verkoper een elektriciteitskeuring nodig. Maar wat gebeurt er als die keuring negatief is? Kan de woning dan nog verkocht worden? Welke verplichtingen heeft de koper?

    Als de elektriciteitsinstallatie van een oudere woning wordt gekeurd, zal die in de meeste gevallen … afgekeurd worden. De redenen daarvoor kunnen uiteenlopend zijn. De aanpassingswerken die moeten gebeuren kunnen beperkt dan wel eerder omvangrijk zijn.

    Wanneer is een keuring nodig?

    Als je een woning wil verkopen met een elektrische installatie die in gebruik werd genomen vóór 1 oktober 1981, dan ben je in principe verplicht om een keuring van de  elektrische installatie te laten uitvoeren. Je moet dat laten doen door een erkend controleorganisme. De keuring is niet vereist voor een woning die onbewoonbaar werd verklaard.

    Je kan verkopen

    Het feit dat de keuring negatief eindigt betekent niet dat je het onroerend goed niet meer kan verkopen. Je kan perfect met de koper overeenkomen dat die de nodige werken maar moet uitvoeren.

    De nieuwe eigenaar heeft dan 12 tot 18 maanden de tijd om de woning conform te maken en ervoor te zorgen dat de installatie wel in orde is. Hij moet de installatie vervolgens ook opnieuw laten keuren. Dit kan gebeuren door dezelfde keuringsinstantie maar het kan ook door een andere.

    De nieuwe eigenaar doet het niet

    Als de koper de werken niet uitvoert en de installatie niet opnieuw laat keuren, riskeert hij een geldboete. De notaris die de verkoopsakte verlijdt zal de naam en het adres van de koper overigens overmaken aan de keuringsinstantie die de aanvankelijke keuring uitvoerde.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)