WordPress

Auteur: jan

  • Wie kan de huurachterstallen opvragen bij de verkoop van een verhuurde woning?

    Als je een woning koopt waarin een huurder zit die huurachterstallen heeft is het de vraag of jij dan wel de verkoper die achterstallen nog kan opvragen. Met welke spelregels moet je daarbij rekening houden?

    apartment

    Een zaak van de verkoper

    Huurachterstallen die al bestaan op het moment van de verkoop blijven toekomen aan de verkoper.  De verkoper kan, hoewel hij geen eigenaar meer is, de huurachterstallen wel degelijk nog invorderen. Het feit dat het pand verkocht werd voor de achterstallen worden betaald doet daar niet aan af. Wat de verkoper integendeel dan niet kan vragen is bv. de ontbinding van de huur omwille van de slechte betaling. Die vordering kan alleen door de koper worden ingesteld.

    Achterstallen die ontstaan na de verkoop kunnen dan evident weer wel door de koper worden ingevorderd. Daar heeft de verkoper nu eenmaal niets meer mee te maken.

    Andere afspraken maken

    Dat kan dan weer wel. De koper en de verkoper zouden perfect kunnen overeenkomen dat de vordering op grond van huurachterstallen door de verkoper wordt overgedragen aan de koper. Is dat het geval dan kan de koper wel overgaan tot het invorderen van de achterstallen bij de huurder.

    De koper ‘scheldt kwijt’

    Het zou niet de eerste keer zijn dat de koper van een pand met een huurder overeenkomt dat die dadelijk het pand verlaat ‘in ruil’ voor een kwijtschelding van de huurachterstallen.  Het sluiten van een dergelijke overeenkomst gaat niet zomaar.. Zo’n akkoord bindt de verkoper namelijk niet. De ‘oude’ eigenaar die nog gerechtigd is op de huurachterstallen is nu eenmaal geen partij bij deze overeenkomst.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Kan een aannemer je een vergoeding vragen als hij ‘voor je deur stond’?

    Je belt een aannemer om een herstelling te komen doen aan je woning.  Enkele weken later krijgt je een rekening in de bus. De aannemer zou zogenaamd voor je deur hebben gestaan toen je niet thuis was waarbij hij zijn verplaatsingskosten en verloren tijd aanrekent. Moet je die rekening dan betalen?

    Als je in een dergelijk situatie terecht komt heb je soms wel eens argumenten om aan de betaling te ontsnappen.

    ‘U hebt geen afspraak gemaakt’

    Mogelijks kan je vooreerst argumenteren dat de aannemer je niet had laten weten wanneer hij precies zou langskomen en dat je vanzelfsprekend niet altijd kan thuis zijn. Je mag nu eenmaal verwachten dat een aannemer die je voor een herstelling contacteert aangeeft wanneer hij de werken zal komen uitvoeren. Bij een discussie zal het aan de aannemer zijn om aan te tonen dat hij je wel degelijk liet weten wanneer hij zou langskomen.

    ‘U bent niet langs geweest’

    Je zou daarnaast ook wel eens kunnen zeggen dat de aannemer niet bewijst dat hij effectief bij je langskwam.  Als er op dat vlak een discussie rijst zal de aannemer al eveneens het bewijs moeten leveren dat hij ‘voor niets’ aan je deur stond. Ook dat bewijs zal niet altijd even eenvoudig te leveren zijn.

    ‘Het bedrag is overdreven’

    Maakte de aannemer met jou een concrete afspraak wanneer hij zou langskomen en ben je op dat moment niet thuis, dan kan de aannemer in principe wel een schadevergoeding van jou vragen.

    Hij zou het bedrag daarvan met jou kunnen overeenkomen in zijn contract of algemene voorwaarden. Dat bedrag mag dan niet overdreven zijn. Werd er geen akkoord gesloten over de vergoeding dan zal de aannemer zijn werkelijke schade moeten aantonen. Vraagt hij een hoger bedrag dan zijn werkelijke schade dan heb je een argument om niet de ganse vergoeding te moeten betalen.

    Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Zo kan de verhuurder de huur opzeggen na drie of zes jaar

    De verhuurder van een woning of appartement kan de huur ook zonder reden na drie of zes jaar opzeggen.  Hoe moet hij daarbij te werk gaan? Op welke vergoeding heeft de huurder in zo’n geval precies recht?

    Als een woninghuurovereenkomst wordt aangegaan voor negen jaar kan de verhuurder die veelal tussentijds opzeggen als hij bepaalde verbouwingen wil doen of als hij (of bepaalde familieleden) in het pand willen gaan wonen.

    Zonder reden opzeggen

    De verhuurder kan de huurovereenkomst daarnaast ook zonder reden opzeggen en dit tegen het verstrijken van elke driejarige periode.  Hij kan de huur dus beëindigen na drie of zes jaar.  Dit is trouwens in de drie gewesten (Vlaanderen, Brussel, Wallonië) het geval.  In het huurcontract kan deze beëindigingsmogelijkheid worden uitgesloten of beperkt.

    Opzegtermijn naleven

    Wil de verhuurder dit doen dan moet hij de huur tijdig opzeggen. Meer bepaald moet hij hierbij een opzegtermijn van 6 maanden naleven. Zijn er meerdere huurders of is de huurder gehuwd of wettelijk samenwonend, dan is het aangewezen een aparte aangetekende brief te sturen aan elke huurder (en aan de gehuwde of de wettelijk samenwonende partner van de huurder).

    Schadevergoeding betalen

    Wil de verhuurder op deze wijze een einde maken aan de huurovereenkomst dan is hij aan de huurder een schadevergoeding verschuldigd. Die bedraagt 9 maand huur als de huurovereenkomst wordt beëindigd tegen het verstrijken van de eerste driejaarlijkse periode en 6 maand huur als de huur tegen het einde van het zesde jaar van het huurcontract wordt beëindigd.

     

    Jan ROODHOOFT, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Dit kan je doen als een andere eigenaar binnen het gebouw hinder veroorzaakt

    Je bent eigenaar van een appartement waar je ook in woont. Een andere eigenaar verstoort de rust in  het gebouw door bv. geregeld feestjes te geven of zijn televisie bijzonder luid te zetten. Welke stappen kan je dan ondernemen?

    Waarop je beroepen?

    Bij hinder door een andere bewoner kan je je in de eerste plaats beroepen op het reglement van inwendige orde, de statuten van het gebouw of de beslissingen van de algemene vergadering van mede-eigenaars. Daarin kunnen bepalingen staan die de rust in het gebouw moeten bevorderen.  Je zou je eventueel ook kunnen beroepen op de wettelijke regels rond overmatige burenhinder of op een gemeentelijk reglement. waarin bepaalde vormen van overlast verboden worden.

    Hoe te werk gaan?

    Bezondigt een andere bewoner zich aan overdreven hinder dan kan je daar vooreerst mee in dialoog gaan.  Helpt dat niet, meld dan het probleem aan de syndicus. Die kan de bewoner aanschrijven en eventueel de in het reglement van inwendige orde voorziene boete opvragen. Als ook dat niet helpt kan de vereniging van mede-eigenaars eventueel een procedure opstarten tegen je buur. Je kan als er sprake is van een schending van een gemeentelijk reglement ook bij de gemeente een klacht neerleggen.

    Zelf optreden?

    Als je persoonlijk hinder ondervindt en de syndicus niets onderneemt kan je ook zelf naar de vrederechter stappen. Je moet de syndicus daarvan wel op de hoogte brengen. Die moet dan op zijn beurt de andere eigenaars binnen het gebouw inlichten.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

     

  • Als je meubels maar niet geleverd worden…

    Je bestelde een aantal maanden geleden in een meubelwinkel een nieuwe eetkamer of salon.  Ondanks verschillende telefoontjes raakt die maar niet geleverd. Blijf je dan verder vastzitten aan de koop of ben je daardoor niet meer gebonden?

    Point3D Commercial Imaging Ltd.

    Leveringstermijn

    Om te weten wat je rechten zijn moet je in eerste instantie kijken naar wat er op de bestelbon die je tekende staat. Daarop wordt mogelijks een leveringstermijn vermeld. Dat kan bv. een uiterlijke datum zijn of de vermelding dat de levering binnen de x aantal weken zal gebeuren.  Een dergelijke overeenkomst is ook geldig.

    Sprak de winkelier geen specifieke leveringstermijn met je af dan moet hij het bestelde goed aan je leveren ten laatste binnen de 30 dagen na de bestelling.  Deze regel geldt niet als je bv. goederen koopt voor je zaak.

    Aanvullende termijn

    Houd de winkelier zich niet aan de termijn die hij met je afsprak of -als er geen afspraken zijn- aan de termijn van 30 dagen, geef dan de winkelier een aanvullende termijn om alsnog tot de levering over te gaan. Die termijn moet volgens de wet ‘gezien de omstandigheden passend zijn’.  Doe dat via een aangetekende brief. Levert de winkelier binnen die bijkomende termijn het product nog niet, dan heb je het recht om de overeenkomst te beëindigen en de bestelling te annuleren. Je moet dan aan de winkelier geen schadevergoeding betalen en de winkelier moet je alle bedragen die je hem al betaalde terugbetalen (zo bv. het voorschot).

    Er is een uitzondering

    Als je kan aantonen dat de leveringstermijn essentieel voor je was (jij zal dat bewijs moeten leveren wat niet eenvoudig zal zijn tenzij het expliciet op de bestelbon staat) en de winkelier dan niet levert binnen de overeengekomen termijn of  -als er geen afspraken zijn- binnen de 30 dagen vanaf de bestelling, dan heb je het recht om de overeenkomst dadelijk te beëindigen.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Dit zijn je rechten als je een huis erft met een huurder in

    Je erft (al dan niet samen met bepaalde andere erfgenamen) een verhuurde woning of appartement. Blijft de huurovereenkomst in zo’n geval gewoon verder lopen of ben je niet gebonden door de huur? Waarop moet je verder letten?

    Dylan Gillis

    Geen einde

    Het overlijden van de verhuurder maakt in principe geen einde aan de huurovereenkomst die er tussen de overleden verhuurder en diens huurder bestond. Als erfgenaam treed je dan ook in de plaats van de verhuurder in het contract.  Je bent nu eenmaal diens rechtsopvolger en hebt dezelfde rechten en plichten dan deze die de overledene had. Iets anders wordt het natuurlijk als je de nalatenschap zou verwerpen.

    Neem contact

    Je hoeft ook geen nieuw huurcontract of een addendum aan het bestaande contract op te maken. Wel is het aangewezen dat je contact neemt met de huurder en die ervan op de hoogte brengt dat jij voortaan de eigenaar bent van het pand.  Je vraagt dan ook best meteen om de huurgelden voortaan op jouw rekening over te schrijven.  Ook de huurwaarborg kan je mee op je naam laten zetten. Wil je de nalatenschap verwerpen of aanvaarden onder het voorrecht van boedelbeschrijving vraag dan advies voor je deze stappen onderneemt om te vermijden dat men later zegt dat je stilzwijgend aanvaardde.

    Meerdere erfgenamen

    Ben je met meerdere erfgenamen die elk een deel van de nalatenschap erven dan is het verhuurde pand wellicht een tijdlang in onverdeeldheid. Laat dan de huur toekomen op een gemeenschappelijke rekening van de erfgenamen. Weet bovendien dat je dan voor bepaalde handelingen mbt de huur (bv. naar de rechtbank stappen om de ontbinding te vragen) vaak de medewerking van alle erfgenamen nodig hebt.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Kan je aankloppen bij de erfgenamen van je huurder voor huurachterstallen?

    Een vroegere huurder moet je nog allerhande bedragen betalen. Maar wat gebeurt daarmee als die overlijdt? Kan je dan aankloppen bij diens erfgenamen?

    Het gebeurt wel eens dat een huurder die vertrekt nog allerlei zaken aan jou moet betalen (achterstallige huur, huurschade, vergoeding wegens beëindiging in de eerste drie jaar van de huur, …). Als de huurder dan overlijdt kan je bij hem of haar vanzelfsprekend niet meer aankloppen. Maar bij wie kan je dan wel terecht?

    Er zijn erfgenamen

    Heeft de huurder erfgenamen die zijn nalatenschap hebben aanvaard, dan kan je bij hen aankloppen. Je kan dan vragen dat zij de bedragen die de huurder je verschuldigd is aan jou betalen. Hebben de erfgenamen de nalatenschap gewoon aanvaard dan kan je zelfs vragen dat zij van hun eigen gelden ‘bijleggen’ als wat zij ontvangen uit de nalatenschap niet volstaat om jouw vordering te voldoen.

    Aanvaard onder ‘voorrecht’

    Het kan ook zijn dat de erfgenamen de nalatenschap aanvaard hebben onder het voorrecht van boedelbeschrijving. Als dat het geval is gaat de gehoudenheid van de erfgenaam niet verder dan wat hij uit de erfenis krijgt. Hij moet als dat niet volstaat dus niet bijpassen met zijn eigen middelen.

    Verwerpen

    Als de erfgenamen de nalatenschap verwerpen (of er geen erfgenamen zijn) dan is er sprake van een zogenaamde onbeheerde nalatenschap. Je kan dan naar de rechtbank stappen om een curator over de onbeheerde nalatenschap te laten aanstellen. Bij die curator kan je dan je vordering laten gelden. Als er uit de verkoop van de bezittingen van je ex-huurder vervolgens voldoende geld komt, kan dat gebruikt worden om jouw vordering te voldoen.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Deze afspraken kan je maken als de huurder een voorkooprecht wil

    Als een huurder een voorkooprecht wil op het pand dat deze huurt en de verhuurder wil dat ook geven, dan is het aangewezen om deze afspraken op papier te zetten. Met wat kan je daarbij zoal rekening houden?

    Jan ROODHOOFT, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

    Geen wettelijk recht

    Wettelijk gezien heeft een huurder geen voorkoop- of voorkeurrecht op de woning of het appartement dat hij huurt. Ook in het kader van een handelshuur of een gemeenrechtelijke huur (bv. de verhuur van een kantoorruimte) bestaat er geen dergelijk recht.  Enkel in het kader van de pachtwetgeving is er wel een wettelijk voorkooprecht van toepassing.

    Als een huurder een voorkooprecht wil hebben dan moet dat expliciet worden overeengekomen met de verhuurder. Weet dat je als verhuurder nooit verplicht kan worden om het hiermee eens te zijn. Meestal ga je maar beter niet in op de vraag van een huurder om een voorkooprecht te geven, tenzij bijvoorbeeld in het geval dat je het pand op termijn toch wil verkopen en een interessante kandidaat-huurder zich aanbiedt die enkel van jou wil huren als hij een voorkooprecht krijgt. Door het geven van een voorkooprecht riskeer je nu eenmaal potentiële andere kopers af te schrikken.

    Wat houdt het in?

    Als een huurder een voorkooprecht heeft op een onroerend goed dan brengt dit met zich dat de huurder voorrang krijgt op andere kandidaat-kopers om het onroerend goed in kwestie te kopen. De huurder moet met andere woorden eerst de kans krijgen om het pand te kopen tegen de prijs en modaliteiten waaraan een andere kandidaat-koper het onroerend goed wil kopen. Een voorkooprecht betekent dus niet noodzakelijk dat de huurder het pand sowieso zal kopen. Als een andere kandidaat-koper uiteindelijk meer biedt dan wat de huurder wil betalen zal het onroerend goed alsnog naar de andere kandidaat gaan.

    Een voorkooprecht is niet hetzelfde als een voorkeurrecht, dat eveneens zou kunnen worden overeengekomen tussen de huurder en verhuurder. Bij een voorkeurrecht krijgt een huurder alleen als eerste de mogelijkheid om een bod uit te brengen of om te onderhandelen met een eigenaar die van plan is om zijn onroerend goed te verkopen. Is de huurder dan niet geïnteresseerd om te kopen of is iemand anders bereid om te kopen aan minstens dezelfde prijs, dan kan je als verkoper perfect verkopen aan deze andere kandidaat-koper.

    Denk aan de modaliteiten

    Kom je een voorkooprecht overeen, dan zet je die afspraak ook best op papier. Dat kan in het huurcontract zelf gebeuren of ook bv. in de loop van de huur in een addendum dat aan de huurovereenkomst wordt opgemaakt. Je laat een dergelijke clausule best opstellen door iemand die daarvoor voldoende juridische ervaring heeft.

    Denk daarbij goed na over de modaliteiten die je aan het voorkooprecht koppelt. Je kan deze meestal vrij overeenkomen. Zo kan je aangeven in welke gevallen het voorkooprecht speelt (bv. enkel bij een echte verkoop of ook als het onroerend goed wordt weggeschonken) en wat er met het voorkooprecht gebeurt als de verhuurder overlijdt. Je kan het voorkooprecht ook bv. beperken in de tijd. Verder is het aangewezen in de overeenkomst te voorzien hoe het voorkooprecht moet worden uitgeoefend. Zo zal afgesproken moeten worden hoe en binnen welke termijn de verkoper de huurder op de hoogte moet brengen van een geplande verkoop, welke termijn de huurder dan vervolgens heeft om zijn voorkooprecht te laten gelden, op welke wijze hij zijn beslissing ter kennis moet brengen aan de verkoper enz.

    De verhuurder leeft het niet na

    Als een voorkooprecht wordt overeengekomen, dan is dat bindend. Een verhuurder die het voorkooprecht niet respecteert riskeert een aanzienlijke schadevergoeding te moeten betalen aan de huurder.  In de overeenkomst waarin het voorkooprecht wordt vastgelegd kan overeengekomen worden welke schadevergoeding de verhuurder aan de huurder verschuldigd is voor het geval dat deze het voorkooprecht niet respecteert. Dat kan bv. een forfaitair bedrag zijn of een percentage van de verkoopprijs.

  • Waarom je als verhuurder tijdig de huurwaarborg moet opvragen…

    Als je als verhuurder een pand dat in Vlaanderen is gelegen verhuurt in het kader van een woninghuur, wacht je maar beter niet te lang om de huurwaarborg op te eisen als je het daarover niet eens geraakt. Waarom is dat het geval?

    paperwork
    Dimitri Karastelev

    Huurschade

    Als er bij het einde van de huur schade blijkt te zijn aan de door jou verhuurde woning dan kan je vragen dat de huurwaarborg (of een deel daarvan) aan jou als verhuurder toekomt.  Volstaat de huurwaarborg niet dan kan je zelfs eisen dat de huurder nog ‘bijpast’.

    Hoe regelen?

    Je kan als verhuurder de huurwaarborg niet zomaar eenzijdig ‘opeisen’. Ook de huurder kan dat niet. De waarborg mag namelijk maar worden vrijgegeven als er een schriftelijk akkoord is tussen jou en de huurder over de verdeling ervan.  Dat akkoord kan ook ten vroegste worden opgemaakt bij het beëindigen van de huurovereenkomst. Een clausule in de huurovereenkomst dat de huurwaarborg sowieso aan jou als verhuurder toekomt zal dus niet geldig zijn.

    Naar de rechtbank?

    Slaag je er niet in om samen met je huurder tot een oplossing te komen voor de huurwaarborg, dan zal één van jullie beiden naar de rechtbank moeten stappen om daar de vrijgave te vragen. In het Vlaamse woninghuurdecreet wordt hieraan voor jou als verhuurder een duidelijke termijn gekoppeld. Meer bepaald zegt de wet dat de rechtsvordering van de verhuurder tot vrijgave van de huurwaarborg in zijn voordeel verjaart door verloop van één jaar nadat de huurovereenkomst is beëindigd.

     

    Jan ROODHOOFT, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Mag een huurder de huurwoning ‘herschilderen’?

    De huurder van een woning of appartement wil bepaalde ruimtes misschien wel in een ander kleurtje zetten. Is dat zonder meer toegelaten? Kan de verhuurder bij het einde van de huur vragen dat de muren terug in de oorspronkelijke kleuren worden geschilderd?

    paint
    Roselyn Tirado

    Kijk in het huurcontract

    In de meeste huurcontracten staat een bepaling die aangeeft dat een huurder de muren, deuren, plafonds en dies meer van de woning niet zomaar mag herschilderen. Een dergelijke bepaling is ook perfect geldig. Wil je als huurder in zo’n geval toch herschilderen vraag daar dan de schriftelijke toestemming van de verhuurder voor. Krijg je die niet, dan is het beter niet te herschilderen. Doe je dat toch, dan riskeer je bij het einde van de huur een schadevergoeding te moeten betalen.

    En anders?

    Staat er niets in het huurcontract dan mag de huurder de muren ook niet zomaar in een andere kleur herschilderen. Er bestaan al gerechtelijke uitspraken die menen dat het herschilderen van muren in een totaal andere (bv. schreeuwerige) kleur een vorm van huurschade is en dat de verhuurder op het einde van de huur dan kan zeggen dat de huurder hem moet vergoeden voor de aldus geleden schade. Dat principe staat in Wallonië en Vlaanderen trouwens ook in de lijsten met de zogenaamde huurherstellingen.

    Sowieso herschilderen?

    Als er in het huurcontract een bepaling staat dat de huurder op het einde van de huur het huurpand sowieso moet herschilderen, dan is een dergelijke bepaling niet geldig. Een verhuurder kan de huurder nu eenmaal niet laten opdraaien voor slijtage.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)