WordPress

Auteur: jan

  • Zo worden de kosten van de gemene delen doorgerekend aan de huurder

    Bij het verhuren van een appartement betaalt de huurder bovenop de eigenlijke huurprijs onder andere ook mee in de kosten van de gemene delen van het gebouw.  Hoe kunnen die kosten precies worden aangerekend? Met welke spelregels moet je daarbij rekening houden?

    Kelly Sikkema

    De huurder van een appartement zal naast de eigenlijk huurprijs ook de kosten van de nutsvoorzieningen (water, gas, elektriciteit, …) die hij verbruikt moeten betalen.  Bovendien zal hij allicht moeten bijdragen in de kosten van de gemene delen. Denk daarbij bv. maar aan de kosten van de lift, het poetsen van de trappenhal, het onderhoud van de tuin, de kosten van de syndicus en dies meer. Die kosten worden aan de eigenaar van het appartement aangerekend volgens de verdeelsleutel die wordt aangegeven in het reglement van mede-eigendom.

    Forfaitair afrekenen

    Een eerste denkpiste bestaat er in om de kosten van de gemene delen forfaitair af te rekenen en daar bv. een vast bedrag per maand voor overeen te komen in het huurcontract. Je hoeft in dat geval geen afrekening te maken op basis van de werkelijke kosten. Een dergelijke afspraak is ook geldig. Zowel de huurder als de verhuurder kunnen dan wel te allen tijde vragen dat wordt overgestapt naar een systeem waarbij de werkelijke kosten worden aangerekend. Weigert de andere partij op die vraag in te gaan, dan kan het verzoek worden voorgelegd aan de rechtbank.

    Afrekenen op basis van de werkelijke kosten

    Een tweede manier om de kosten van de gemene delen door te rekenen aan de huurder bestaat er in af te rekenen op basis van de werkelijke kosten.  Vaak wordt in dat geval door de verhuurder aan de huurder een maandelijks voorschot op deze kosten gevraagd waarna er jaarlijks wordt afgerekend en de huurder al dan niet zal moeten bijbetalen dan wel een deel van de betaalde som terugkrijgt. Als de huurder dat vraagt zal de verhuurder de bewijsstukken moeten bezorgen waaruit de kosten blijken. Het volstaat al eveneens dat de verhuurder aan de huurder de mogelijkheid biedt de stukken in te zien bij de syndicus.

    Welke kosten?

    De verhuurder kan niet alle kosten die verband houden met de gemene delen doorrekenen aan de huurder. Ook al woont hij er zelf niet, toch zal de verhuurder sommige kosten zelf moeten betalen. In Vlaanderen bestaat er voor sinds 1 januari 2019 aangegane huurcontracten een duidelijk lijst met wie wat moet betalen. Zo moet de huurder de kosten ivm de nutsvoorzieningen van de gemene delen betalen, de kleine herstellingen die moeten gebeuren aan de gemene delen alsook de kosten van het schoonmaken van de gemene delen en het ophalen van het vuilnis. De verhuurder betaalt de kosten van de grote herstellingen en deze van de aankoop/vervanging van de meters van nutsvoorzieningen.  Ook de kosten voor het organiseren van de algemene vergadering, het  aandeel in de blokpolis en de bijdrage in het reservefonds zijn voor de verhuurder.

    Sommige kosten moeten worden gedeeld. Zo dienen huurder en verhuurder elk de helft te betalen van de kosten van het periodiek onderhoud van de lift. De kosten van de syndicus zijn voor 34 % ten laste van de huurder en voor 66 % te laste van de  eigenaar.

    Syndicus laten splitsen

    Om te weten welke kosten een verhuurder precies kan terugvragen van de huurder kan het nuttig zijn dat de syndicus deze opsplitsing maakt. Sommige syndici doen dit, andere niet. Zelfs als de syndicus dit doet is het aan de eigenaar om deze kosten aan de vereniging van mede-eigenaars te betalen en ze vervolgens (deels) terug te vorderen van de huurder.

    En in Brussel en Wallonië?

    In Wallonië en Brussel bestaat er eveneens een lijst van onderhoudswerken die de huurder respectievelijk de verhuurder moet betalen.  In die lijst worden een aantal kosten vermeld die betrekking hebben op de gemene delen van het gebouw. Zo wordt bv. inzake de lift van het gebouw in Wallonië bepaald dat de huurder de kosten van het periodiek onderhoud moet betalen net als de kosten van de periodieke controle van de lift. De verhuurder moet op zijn beurt de kosten betalen van de grote herstellingen van de lift en van de herstellingen die nodig zijn door slijtage.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Hierop moet je letten als een aannemer je een ‘extra’ garantie aanbiedt

    Je overweegt om bepaalde werken aan je huis toe te vertrouwen aan een aannemer die je meer garantie geeft dan diegene die hij je wettelijk gezien zou moeten geven. Waarop let je dan maar beter?

    Wat zegt de wet

    Je aannemer moet je tien jaar garantie geven voor gebreken die van aard zijn om de stevigheid van het gebouw of van een belangrijk onderdeel ervan in het gedrang te brengen.  Daarnaast is je aannemer ook aansprakelijk voor lichte verborgen gebreken die al in de kiem aanwezig waren bij de oplevering. Je moet die dan wel inroepen binnen een korte termijn nadat je ze ontdekte.

    Sommige aannemers geven wel eens een ruimere garantie dan die waartoe ze wettelijk verplicht zijn. Zo zou je aannemer je voor alle gebreken tien jaar of zelfs langer garantie kunnen geven.

    Bekijk de voorwaarden

    Een dergelijke extra garantie is perfect geldig.  Weet wel dat de aannemer aan deze extra garantie voorwaarden kan koppelen. Zo kan hij bijvoorbeeld de eventuele gebreken waarop de garantie van toepassing is beperken of de procedure die je moet volgen om de garantie in te roepen omschrijven. Ga dan ook,  voor je met de aannemer in zee gaat, na wat de modaliteiten zijn van de extra garantie.

    Geen ‘zekerheid’

    Weet ook dat het niet absoluut zeker is dat je op de garantie uiteindelijk een beroep zal kunnen doen. Het zou nu eenmaal wel eens kunnen gebeuren dat de aannemer op het moment dat je op diens garantie een beroep wil doen failliet is gegaan of dat de vennootschap waar je een beroep op deed vereffend is.

    Oefende de aannemer zijn activiteit uit via een eenmanszaak en stopte deze zijn bedrijf dan kan je nog wel bij hem aankloppen om de garantie te vragen. Overleed de aannemer die werkte met een eenmanszaak dan kan je zelfs bij zijn erfgenamen om garantie vragen.

     

    Jan ROODHOOFT, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Heb je garantie als je een inbouwtoestel verkeerd installeert?

    Je koopt in een winkel een inbouwtoestel voor je keuken dat je zelf wil installeren. Bij die installatie gaat er iets mis. Kan je dan vragen dat de verkoper het toestel onder garantie herstelt? En wat als de verkoper het toestel zelf installeert en er daarbij iets verkeerd gaat?

    Je gaat zelf in de fout

    Doe je de installatie zelf en doe je die verkeerd waardoor het toestel schade oploopt dan kan je van de winkelier die je het toestel verkocht niet vragen dat die je garantie geeft.  Dat geldt trouwens ook als je een andere vakman dan de verkoper inschakelde om de installatie te doen en deze in de fout gaat.  In dit laatste geval kan je wel vragen dat de installateur de schade die hij veroorzaakte oplost of vergoedt.

    Het feit dat je wettelijk gezien geen recht hebt op garantie betekent natuurlijk niet dat je niet kan trachten een beroep te doen op de goodwill van de verkoper om toch garantie te krijgen.

    Een fout in de handleiding

    De voorgaande regel geldt niet zo maar als er iets misging bij de installatie doordat er een fout stond in de gebruiksaanwijzing. Als de verkeerde installatie te wijten was aan deze fout, dan kan je wel vragen dat de verkoper je garantie geeft.

    De verkoper installeert zelf

    Deed de verkoper zelf de installatie (of liet die ze doen door iemand anders onder zijn verantwoordelijkheid zoals bijvoorbeeld door een extern bedrijf waar hij mee samenwerkt) en gaat er daarbij iets mis dan heb je al eveneens garantie.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Binnenkort een eerste gratis herinnering als je de factuur van je aannemer te laat betaalt

    Als je een factuur van een aannemer of leverancier van bouwmaterialen niet op tijd betaalt, riskeer je nu bovenop de factuur een schadevergoeding en intresten te moeten betalen. Door een nieuwe wet wordt wat de aannemer of leverancier dan van jou kan vragen beperkt.

    Op 27 april ll werd in het parlement een wet gestemd die de invordering van schulden bij consumenten regelt. De wet moet nog wel worden gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad en zal de eerste dag van de vierde maand na die publicatie in werking treden.

    Eerste herinnering gratis

    Je aannemer zal je voortaan als je een factuur niet tijdig betaalt een eerste gratis herinnering moeten sturen. Je hebt dan vervolgens alsnog 14 dagen de tijd om tot betaling over te gaan zonder dat men in die periode bv. intresten of een schadevergoeding kan vragen.

    Hoeveel intresten betalen?

    Betaal je binnen de 14 dagen na de herinnering nog niet correct dan kan je aannemer wel vragen dat je intresten betaalt op het factuurbedrag. Die intresten mogen niet hoger zijn dan de interest tegen de referentie-interestvoet vermeerderd met acht procentpunten bedoeld in de wet van 2 augustus 2002 betreffende de bestrijding van de betalingsachterstand bij handelstransacties.

    Welke schadevergoeding riskeer je?

    De aannemer kan in zijn kleine lettertjes ook een schadevergoeding vastleggen voor het geval je je factuur niet betaalt binnen de 14 dagen na de eerste herinnering.  De nieuwe wet brengt ook aan de omvang van die vergoeding beperkingen aan. Zo zegt de wet bv. dat de vergoeding 65 euro vermeerderd met 5 % van het verschuldigde bedrag op de schijf boven 500 euro met een maximum van 2000 euro mag bedragen als het verschuldigde saldo hoger dan 500 euro is.

     

    Jan ROODHOOFT, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Daarom contacteer je maar beter de syndicus als je buren hinder veroorzaken

    Als eigenaar-bewoner van een appartement, wordt u soms geconfronteerd met overlast van de buren. Wist u dat u in dat geval contact moet opnemen met de syndicus ?

    Melden

    Als je buur zich bezondigt aan overdreven burenhinder kan je daar in eerste instantie een gesprek mee aanknopen. Mogelijks kan een goed gesprek al veel oplossen. Helpt dat niet dan kan je de syndicus contacteren. Die kan dan op zijn beurt de medebewoner contacteren en een oplossing trachten te vinden.

    Procedure starten door de VME

    Helpt de tussenkomst van de syndicus niet, dan kan de vereniging van mede-eigenaars via de syndicus eventueel een procedure opstarten voor de vrederechter. Daarbij kan bijvoorbeeld gevraagd worden dat het de bewoner wordt verboden om de hinderverwekkende activiteit nog verder te doen (eventueel onder verbeurte van een dwangsom).  Er zou ook bijvoorbeeld een schadevergoeding kunnen worden gevorderd.

    Zelf naar de rechtbank?

    Je zou ook eventueel zelf naar de vrederechter kunnen stappen als je persoonlijk getroffen bent door de hinder die de medebewoner in het gebouw veroorzaakt. In dat geval moet je de syndicus op de hoogte brengen van de procedure die je start. De syndicus zal daar dan op zijn beurt de andere eigenaars binnen het gebouw van verwittigen. In plaats van dadelijk een ‘echte’ procedure te starten zou je eventueel ook een verzoeningsprocedure kunnen starten.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Hoeveel jaarlijks storten in het reservefonds?

    Op de algemene vergadering van mede-eigenaars in een appartementsgebouw zal vaak beslist worden hoeveel er het komende jaar in het reservefonds zal worden gestort. Van welk bedrag kan daarbij worden uitgegaan?

    Wettelijke verplichting

    Sinds 1 januari 2019 geldt de verplichting om een reservefonds in te richten in appartementsgebouwen waar de voorlopige oplevering van de gemene delen 5 jaar of meer voordien gebeurde. De algemene vergadering kan met een 4/5 meerderheid hiervan afwijken. In recentere gebouwen moet er geen reservefonds worden ingericht tenzij de algemene vergadering met een gewone meerderheid van stemmen beslist om toch een reservefonds aan te leggen.

    De algemene vergadering beslist

    De algemene vergadering kan jaarlijks beslissen hoeveel er in het reservefonds dient te worden gestort. Dat bedrag kan dan ook jaarlijks variëren. Het gaat dan om een globaal bedrag waarin elke mede-eigenaar zal moeten meebetalen in functie van het aandeel dat zijn kavel heeft in de gemene delen van het gebouw.

    Hoeveel storten?

    Bij het bepalen van het bedrag wordt best rekening gehouden met hoeveel er al in het reservefonds zit en met de werken die zich wellicht in de loop van de volgende jaren zullen opdringen. In de wet wordt een minimum voorzien. Meer bepaald mag de jaarlijkse bijdrage niet lager zijn dan vijf procent van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar. De algemene vergadering van mede-eigenaars kan echter met een 4/5 meerderheid van de stemmen beslissen om van deze wettelijke minimumvereiste af te wijken.

    Jan ROODHOOFT, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Dit moet je weten als je een eigendom met een verhuurgarantie wil kopen

    Verkopers van een nieuwbouwappartement adverteren wel eens met een ‘verhuurgarantie’ die ze aan het pand koppelen. Weet dan dat de ene garantie de andere niet is. Waarop let je dan ook maar beter vooraleer je beslist om zo’n aankoop te doen?

    new apartment
    Spacejoy

    Verkopers van een onroerend goed proberen mogelijke kopers wel eens te overtuigen door een verhuurgarantie te geven.  Op het eerste zicht lijkt zo’n garantie interessant te zijn.  Je bent zo namelijk ‘zeker’ dat het pand opbrengsten oplevert. Toch stel je voor je overweegt om het pand te kopen je maar beter de vraag waarom de garantie wordt gegeven (een goed in de markt liggend pand heeft nu eenmaal geen extra garantie nodig) en of de kost van de garantie niet wordt doorgerekend in de prijs die je uiteindelijk voor het pand betaalt.

    Geen specifieke wettelijke regeling

    Er bestaat in het Belgische recht overigens geen specifieke wettelijke regeling die aangeeft wat een verhuurgarantie precies moet inhouden. Hoever de waarborg juist gaat hangt dan ook af van de afspraken die je maakt met diegene die de garantie geeft. Koop je een pand met verhuurgarantie in het buitenland dan is het belangrijk na te (laten) gaan of er in het land in kwestie wel specifieke wettelijke spelregels gelden.

    De ene garantie is dan ook de andere niet. Het is alleszins belangrijk dat de garantie op papier staat.  Tevens is het van groot belang om vooraleer je beslist om tot de aankoop over te gaan de voorgestelde garantie grondig na te lezen. Zijn de bewoordingen niet volledig duidelijk laat dan iemand met een voldoende juridische kennis de garantie nakijken. Kijk onder andere na voor hoelang de garantie precies wordt gegeven, welke bedragen er  worden gegarandeerd en wat de voorwaarden zijn opdat de garantie wordt gegeven. Zo kan het bv. gebeuren dat je geen inspraak hebt in aan wie er wordt verhuurd, dat je bepaalde voorwaarden moet naleven bij de inrichting van het pand enz.

    Wie geeft de garantie?

    Kijk ook na wie je de garantie precies geeft.  Probeer na te gaan of het bedrijf dat de garantie aan jou verstrekt wel voldoende solvabel is.  Je zal nu eenmaal maar weinig zijn met een garantie die toch niet zal kunnen worden verstrekt omdat de garantsteller daarvoor niet de nodige financiële middelen heeft.  Zeker als de garantie over heel wat jaren loopt is het van belang dat de garantie wordt gegeven door een bedrijf dat financieel bijzonder stevig in de schoenen staat.

    Gaat het om een Belgisch bedrijf dan kan je zelf alvast de verkorte balansen bekijken via de website www.nbb.be. Je kan ook een beroep doen op een handelsinformatiekantoor om een financieel rapport op te vragen van de garantieverstrekker. Weet echter dat je zelfs met deze informatie altijd met een onzekerheid blijft zitten over de financiële toestand van de garantieverstrekker.

    Wat bij een verkoop?

    Koop je een pand met een verhuurgarantie, dan is het nog maar de vraag of die garantie ook nog blijft gelden als je het pand later verkoopt, dat wegschenkt of als het na je overlijden overgaat op je erfgenamen.  In principe blijft het recht op garantie in die gevallen weliswaar bestaan, doch in de contractuele garantiebepalingen zelf kunnen andere afspraken worden gemaakt. Zo kan daarin bv. perfect bepaald worden dat de garantie een einde neemt als je het pand in kwestie doorverkoopt of wegschenkt. Kijk dan ook na of je je in de contractuele afspraken die op dat vlak worden opgenomen kan vinden vooraleer je het pand koopt.

    Garantie opvragen

    In de garantie kunnen verder allerlei modaliteiten worden opgenomen van hoe en binnen welke termijn je de garantie moet claimen. Zo kan het bijvoorbeeld gebeuren dat je de waarborg binnen een bepaalde termijn moet inroepen of dat je een bepaald soort brief met een welbepaalde inhoud moet sturen.  Weet dat je je strikt aan deze voorwaarden zal moeten houden om aanspraak op de garantie te kunnen maken.

    Hou er ook rekening mee dat als de garantieverstrekker vervolgens niet spontaan betaalt je naar de rechtbank zal moeten stappen.  Gaat het om een onroerend goed in het buitenland dan zal allicht een rechtbank in het land in kwestie bevoegd zijn om kennis te nemen van het geschil.

     

    Jan ROODHOOFT, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Als er een foutieve oppervlakte staat in de huuradvertentie

    Een verhuurder vermeldt een verkeerde (lees : te grote) oppervlakte in de advertentie waarin een appartement of huis te huur wordt aangeboden.  Kan de huurder daar dan later moeilijk over doen en bv. inroepen dat hij niet langer gebonden is door het contract?

    broken contract

    In een huuradvertentie wordt vaak de bewoonbare oppervlakte van het verhuurde pand aangegeven en dit ook soms nog eens opgesplitst tussen de verschillende ruimtes.  Een huurder die liever vertrekt zou een vergissing in die oppervlakte wel eens kunnen aangrijpen om te zeggen dat het huurcontract niet geldig is. Maar kan dat wel?

    Nietigheid?

    Als een verhuurder een overdreven oppervlakte vermeldt in een advertentie zou de huurder wel eens kunnen zeggen dat hij bij het aangaan van het contract misleid werd en dat het contract bijgevolg nietig is.  In de praktijk zal een dergelijke argument evenwel meestal niet opgaan als de huurder voor hij het huurcontract tekende het huurpand bezocht (wat veelal het geval zal zijn). Men zal dan namelijk wellicht zeggen dat hij had kunnen zien dat het pand kleiner was dan aangekondigd.

    De huurder beëindigt de huur

    Beëindigt de huurder dan toch de huurovereenkomst om die reden (en is dat onterecht) dan kan hem dat duur te staan komen. De verhuurder zou dan kunnen zeggen dat de huurder de huur ten onrechte verbrak (of de huurovereenkomst lastens hem kunnen laten ontbinden) waarbij de huurder aan de verhuurder een vergoeding cfr de normale opzegtermijn kan verschuldigd zijn alsook de wettelijke vergoeding wegens beëindiging in de eerste jaren van de huur.

     

    Jan ROODHOOFT, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

     

  • Niet eens met je buur over de scheidingslijn, en dan?

    Je bent het niet eens met je buur over waar de scheidingslijn ligt tussen jullie beider percelen. Welke stappen kan je in dat geval ondernemen?  Hoe zorg je er voor dat het duidelijk wordt welk deel van de grond aan wie toebehoort?

    Afpaling

    Bij een discussie met je buur over de scheidingslijn kan je tot een zogenaamde ‘afpaling’ laten overgaan.  Bij zo’n afpaling wordt de scheidingslijn tussen jullie beider eigendommen bepaald en aangeduid met behulp van uitwendige tekens.  Vaak wordt daarbij gewerkt met grenspalen.  Bij een afpaling wordt er integendeel geen afsluiting tussen jullie beider percelen geplaatst.

    Minnelijk vragen

    Je hebt het recht om je buur te verplichten om tot afpaling tussen de percelen over te gaan. Dat kan vooreerst minnelijk gebeuren en dit bv. door samen een landmeter aan te stellen. Als dat lukt dan wordt de grenslijn vastgesteld in een authentieke akte die in de registers van het bevoegde kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie wordt overgeschreven en door uitwendige tekens op de percelen wordt aangegeven.

    Gerechtelijk

    Je kan eventueel ook naar de rechtbank stappen om daar een afpaling te vragen. Je kan dat doen als er geen akkoord is bereikt binnen drie maanden nadat je bij aangetekende zending een uitnodiging tot minnelijke afpaling verstuurde. Zo’n procedure start je via een tegensprekelijk verzoekschrift

    Kosten

    De wet zegt dat de eigenaars in principe in alle kosten van afpaling voor gelijke delen bijdragen.

     

    Jan ROODHOOFT, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

  • 3 aandachtspunten als je een volmacht wil geven voor de algemene vergadering

    Als je zelf niet naar de algemene vergadering van mede-eigenaars in het appartementsgebouw waar je eigenaar bent wil (of kan) gaan, geef je misschien wel een volmacht.  In dat geval neem je maar beter volgende aandachtspunten in acht.

    Benjamin Child

    Wie kan optreden als gevolmachtigde?

    Je kan als mede-eigenaar binnen een appartementsgebouw perfect aan iemand (bv. een mede-eigenaar, familielid, kennis, huurder, …) een volmacht geven om in jouw plaats deel te nemen aan de algemene vergadering. Wel zegt de wet dat niemand meer dan drie volmachten mag aanvaarden tenzij het totaal van de stemmen waarover hij zelf beschikt en die van zijn volmachtgevers niet meer dan 10 % bedraagt van het totaal aantal stemmen dat toekomt aan alle kavels van de mede-eigendom. Aan de syndicus kan je geen volmacht geven.

    Kies je gevolmachtigde zelf

    Wil je een volmacht geven kies dan zelf wie je als gevolmachtigde wil aanstellen.  Geef je volmacht aan een welbepaald persoon en laat de syndicus bv.  niet kiezen aan wie hij jouw volmacht geeft (bv. aan de eerste die aanwezig is op de vergadering).  Kies daarbij voor iemand die dezelfde standpunten als jou inneemt en voor iemand die je vertrouwt.

    Geef aan wat je wil

    Geef aan de gevolmachtigde ook aan hoe je wil dat die voor jou stemt.  Laat hem dus niet zomaar de vrije keuze. Doe je dat toch dan riskeer je dat je gevolmachtigde voor totaal andere zaken stemt dan jij zelf zou hebben gedaan (bv. voor of tegen bepaalde werken in het gebouw).  Gaat het om echt belangrijke zaken waarover wordt gestemd zet dan je instructies ook duidelijk op papier.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)