Je verhuurt een winkelpand via een handelshuurovereenkomst. Mag je de huurprijs dan altijd koppelen aan de index? Gelden dezelfde regels in Vlaanderen, Brussel en Wallonië?
Artem Gavrysh
Kijk in de overeenkomst
Een handelshuur wordt niet automatisch gekoppeld aan de index. Dit is enkel het geval als dat in de huurovereenkomst zo wordt bepaald. Dat betekent dan ook dat je als verhuurder geen indexaanpassing mag vragen als er niets in de handelshuurovereenkomst is voorzien. Die regel is trouwens in de drie gewesten van toepassing.
Wettelijke formule
Je mag overigens niet kiezen welke indexformule je opneemt in het huurcontract. De wet legt op welke de maximale indexering is. Hierbij moet je uitgaan van de zogenaamde gezondheidsindex. Bovendien zegt de wet dat je de huurprijs maar één keer per jaar mag indexeren en dit ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
Beperking in Brussel
Is het huurpand gelegen in het Brusselse gewest, dan geldt er nog een specifieke regeling. Daar is een tijdelijke beperking van de indexering van toepassing. Eer geldt daarbij een verschillende indexering voor huurovereenkomsten die in werking traden tot 31 juli 2021 en contracten die nadien in werking traden. Bij één en ander wordt rekening gehouden met de consumptieprijsindex zonder de energiecomponenten. Hierbij worden de prijzen van elektriciteit, aardgas, butaan, propaan, vloeibare brandstoffen, vaste brandstoffen en motorbrandstoffen niet in rekening genomen.
Jan ROODHOOFT, advocaat (ww.advocatenroodhooft.be)
Ontdek hoe u uw huis en garage apart kunt verhuren. Dit artikel leidt u door de juridische aspecten en overwegingen die hierbij komen kijken.
Het kan wel eens gebeuren dat de huurder van je huis geen wagen heeft en eigenlijk niet geïnteresseerd is in het meehuren van de garage. Kan je die dan aan iemand anders verhuren en hoe ga je daarbij te werk?
Apart verhuren kan
Op zich is er geen probleem om de garage apart te verhuren van de woning en dit ongeacht of de garage ‘losstaat’ van de woning dan wel inpandig is. Is de garage niet afgesloten van de rest van het huis dan kan het wel zijn dat je een aantal werken moet doen om zo’n afscheiding te realiseren.
Omschrijf het in de huurcontracten
In het huurcontract met betrekking tot de woning neem je best duidelijk op dat de garage niet mee verhuurd wordt aan de bewoner van het huis en dat die aan iemand anders wordt verhuurd. Op die manier kan er daar later tenminste al geen discussie over bestaan.
In het huurcontract met betrekking tot de garage neemt je dan weer best een clausule op dat het de huurder enkel toegelaten is de garage te gebruiken voor het stallen van een wagen en niet voor andere doeleinden en dat de huurder alles moet doen om de rust van de huurders van de woonst niet te verstoren.
Let op de duur
Zorg er ook voor dat je de huurovereenkomst met betrekking tot de garage voor een onbepaalde duur afsluit die je altijd kan opzeggen met een opzegtermijn van één maand. Als de huurder van je huis immers vertrekt en je aan iemand anders moet verhuren, bestaat de kans dat die de garage wel mee wil huren. Je kan dan vrij eenvoudig de huur van je garage opzeggen en die toch mee verhuren aan de nieuwe huurder van je huis.
Als de takken van je buur over je perceel hangen, mag je ze niet zomaar verwijderen. Ontdek wat je wel kunt doen.
Oleksandr Kuzmin
Niet zelf verwijderen
Het is uit den boze de takken zomaar zelf te snoeien of de wortels te verwijderen. Je mag dat enkel doen als je de toestemming van je buur daarmee hebt gevraagd en die hebt gekregen. Wat je wel kan doen is je buur te vragen de takken en/of de wortels te verwijderen. Weigert deze dat, dan moet je hem een ingebrekestelling sturen via een aangetekende brief.
Geen reactie, en dan?
Laat je buur vervolgens na om de wortels of takken te verwijderen binnen de zestig dagen, dan kan je zelf, op kosten van je buur, deze takken of wortels wegsnijden en ze je toe-eigenen. Daarbij ben je maar beter voorzichtig. Je bent nu eenmaal aansprakelijk voor de schade die je daardoor aan de beplantingen toebrengt.
Een alternatief bestaat er in naar de rechtbank te stappen en daar te vragen dat de eigenaar dit wegsnijdt. De rechtbank zal die vraag in principe inwilligen tenzij de rechter van oordeel is dat je vraag rechtsmisbruik uitmaakt.
Vruchten plukken?
Je mag overhangend fruit dat nog aan de boom hangt niet zomaar plukken. Je mag ook niet aan de takken schudden zodat de vruchten van de boom zouden vallen. Vruchten die op jouw grond vallen zijn wel van jou. Weet trouwens dat je die vruchten niet mag ‘teruggooien’ op het erf van je buur. Vruchten die op jouw perceel vielen zijn nu eenmaal jouw eigendom.
Je nieuwbouw of verbouwing loopt vertraging op waardoor bepaalde aannemers nog niet aan de slag kunnen op de werf. Kunnen zij in dat geval vragen dat je een stockagekost betaalt voor de materialen die ze al in voorraad hebben?
Umit Yildirim
Algemene voorwaarden
Om te weten of je aannemer een dergelijke kost kan vragen moet je vooreerst kijken in het contract dat je met hem afsloot (of in de algemene voorwaarden die je aanvaardde). Als daar instaat dat je inderdaad zo’n kost verschuldigd bent dan kan de aannemer die wel degelijk vragen. Hij moet dan wel soortgelijke vergoedingen in jouw voordeel voorzien voor het geval hij zijn verbintenissen uit hoofde van het contract niet correct nakomt.
Overdreven vergoeding
Is de kost die de aannemer je aanrekent ‘overdreven’ dan moet je daar ook niet zomaar mee akkoord gaan. Kijk daarbij na of de vergoeding overeenstemt met de werkelijke kosten die de aannemer heeft (zo bv. de kosten van effectieve stockage, van voorfinanciering van de materialen, …).
Niets afgesproken, en dan?
Werd er in de overeenkomst of de algemene voorwaarden van de aannemer geen stockagekost voorzien dan wordt het moeilijker voor de aannemer om zo’n vergoeding te vragen. Hij zou dan vooreerst moeten aantonen dat je je verplichtingen niet nakomt en je ook in gebreke moeten stellen. Hij zou dan bovendien ook nog eens moeten kunnen bewijze welke schade hij leed door je tekortkoming.
Jan ROODHOOFT, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Als je een woning of appartement dat in Vlaanderen is gelegen aankoopt, moet er bij het tekenen van de compromis of de aankoop-verkoopbelofte een asbestattest voorhanden zijn. Wat kan je als koper doen als je de compromis tekende zonder dat er zo’n attest was?
Niet toegelaten
De verkoper moet over het attest beschikken op het moment van het ondertekenen van de compromis of van de aankoop/verkoopbelofte. Beschikt de verkoper er niet over dan kan dat niet opgelost worden door in de overeenkomst een opschortende voorwaarde in te lassen van het bekomen van een dergelijk attest.
Nietigheid inroepen
Sluit je toch een onderhandse verkoopovereenkomst of aankoop-verkoopbelofte met de verkoper af zonder dat er een asbestattest voorligt, dan kan je als koper naderhand de nietigheid van de koop vorderen. Je kan daarnaast ook een schadevergoeding van de verkoper vragen. De verkoper op zijn beurt heeft die mogelijkheid niet. Hij kan niet eisen dat de koop wordt vernietigd omdat er geen geldig asbestattest voorlag.
Of toch houden…
Dat is een andere optie waarover je beschikt. Je bent als koper namelijk niet verplicht om de nietigheid van de verkoop in te roepen en kan beslissen om de koop toch te laten doorgaan. Meer bepaald kan je bij het sluiten van de notariële akte afzien van de nietigheidssanctie. Voorwaarde is dan dat je bij het ondertekenen van de akte wel een geldig attest krijgt en dat de verzaking aan de nietigheid in de notariële akte staat. Is er ook bij het verlijden van de notariële akte geen geldig asbestattest, dan mag de notaris de notariële akte trouwens niet verlijden.
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Als huurder wil je vervroegd een einde maken aan een huurovereenkomst voor een woning waarin je je hoofdverblijfplaats hebt en die je huurt voor een korte termijn. Wat zijn dan de regels die spelen in de drie gewesten? Kan ook de verhuurder een dergelijke overeenkomst soms vervroegd beëindigen?
Juli Kosolapova
Vlaanderen
Is de woning of het appartement dat je voor korte duur huurt (maximaal drie jaar) gelegen in het Vlaamse gewest, dan heb je het recht om die te allen tijde te beëindigen mits naleving van een opzegtermijn. Je moet daarbij namelijk een opzegtermijn van drie maanden naleven Bovendien heeft de verhuurder, als je zo’n opzegging geeft, recht op een vergoeding die gelijk is aan anderhalve maand, één maand of een halve maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar, rekening houdend met de aanvangsdatum van de eerste huurovereenkomst.
De verhuurder kan integendeel de huur niet vervroegd beëindigen. Hij kan dat ook niet doen als hij zelf in het pand wil gaan wonen of als hij daar bepaalde verbouwingswerken in wil doen.
Weet overigens dat de huur niet automatisch eindigt tegen het aflopen van de afgesproken duur daarvan. Wil je dus als huurder of verhuurder dat de huurovereenkomst eindigt tegen het einde van de afgesproken duur van de huur, dan is een opzeg nodig. Meer bepaald moet je ten minste drie maanden vóór het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duur een opzegging geven.
Wallonië
Is het onroerend goed dat je huurt in Wallonië gelegen, dan geldt een ietwat afwijkende regeling. Net als in Vlaanderen kan je dan weliswaar de huur te allen tijde opzeggen met naleving van een opzegtermijn van drie maand, maar de vergoeding die je dan aan de verhuurder moet betalen is anders. Meer bepaald bedraagt die altijd 1 maand huur bij een voortijdige opzegging.
De verhuurder kan in Wallonië (al eveneens in tegenstelling met de regeling in Vlaanderen) de huur eveneens soms vervroegd beëindigen. Hij kan dat namelijk doen om zelf het pand te betrekken (of dat te laten doen door een familielid). Hij kan dit wel enkel maar doen na het eerste huurjaar mits een vooropzegging van 3 maanden te geven en een vergoeding te betalen die gelijk is aan een maand huur.
Ook hier eindigt de huur niet automatisch bij het verstrijken van het contract maar moet er een opzeg worden gegeven door de huurder of verhuurder die niet wil dat het contract wordt verdergezet. De opzeg moet betekend worden ten minste drie maanden voor het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duur. Wanneer de huurovereenkomst gesloten is voor een duur korter dan of gelijk aan drie maanden, wordt de opzegging geacht betekend te zijn door de ondertekening van de huur of door de verlenging ervan.
En Brussel?
Heeft de huurovereenkomst die je afsloot betrekking op een pand dat in het Brusselse gewest gelegen is, dan kan je die overeenkomst als huurder ook steeds beëindigen met naleving van een opzegtermijn van drie maanden en een vergoeding die gelijk is aan een maand huur. De verhuurder kan de huurovereenkomst ook vervroegd beëindigen als hij zelf in het pand wil gaan wonen of als hij dit wil laten bewonen door bepaalde familieleden. Hij kan dit enkel doen na het eerste jaar van de huur en mits betaling van een vergoeding van één maand huur.
Of er al dan niet een opzeg nodig is (door de huurder of de verhuurder) hangt hier af van de duur van de overeenkomst. Werd die aangegaan voor een duur van minder dan zes maand, dan eindigt de overeenkomst automatisch. Bij een huurovereenkomst van zes maand of meer is er wel een opzegging vereist door de huurder of de verhuurder die dient te worden betekend minstens drie maanden voor het verstrijken van de overeengekomen termijn.
Geen registratie, en dan?
Liet de verhuurder de huurovereenkomst niet registreren, dan kan je als huurder er vaak een einde aan maken zonder een opzeg te moeten geven en zonder een vergoeding verschuldigd te zijn. Soms, en afhankelijk van het gewest waar het onroerend goed is gelegen moet je de verhuurder wel eerst aanmanen om tot registratie over te gaan.
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Je huurt een huis of appartement met de bedoeling daar lang te kunnen blijven wonen. Hoe kan je dan vermijden dat er snel een einde komt aan de huurovereenkomst? Welke bepalingen kan je laten opnemen in het huurcontract?
Negen jaar … of langer
Zorg er vooreerst voor dat de huurovereenkomst wordt afgesloten voor minstens negen jaar. Wil de verhuurder immers enkel een huurovereenkomst voor een korte duur afsluiten (bv. voor drie jaar) dan riskeer je al vrij snel opnieuw te moeten verhuizen. Hoewel dit in de praktijk niet zo vaak gebeurt kan de huurovereenkomst overigens ook gesloten worden voor een langere duur dan negen jaar. Het is zelfs mogelijk een huurovereenkomst af te sluiten voor het leven.
Opzeg wegens eigen gebruik of verbouwen uitsluiten
In principe kan de verhuurder de huur tussentijds opzeggen omdat hij zelf (of bepaalde familieleden) in het pand willen gaan wonen of omdat hij verbouwingswerken in het huurpand wil uitvoeren. Om te vermijden dat dit zou gebeuren kan je in de huurovereenkomst overeenkomen dat deze opzegmogelijkheid wordt uitgesloten. Ook een beperking van deze opzegmogelijkheden kan overeengekomen worden.
En de opzeg na drie of zes jaar?
De verhuurder kan de huurovereenkomst normaal ook zonder motief opzeggen tegen het verstrijken van de eerste of tweede driejaarlijkse periode. Hij moet je dan wel een vergoeding betalen van respectievelijk negen of zes maand huur. Weet dat je ook die opzegmogelijkheid contractueel kunt uitsluiten. Op die manier ben je dan meteen zo goed als zeker dat je minstens negen jaar in het pand kan blijven wonen.
Jan ROODHOOFT, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Door wegenwerken in je straat ontstaat er schade aan je woning (bv. de dorpel aan de voordeur verzakt of er ontstaat een scheur in je gevel). Bij wie kan je dan terecht om een schadevergoeding te vragen? Kan je ook bij je verzekeraar aankloppen?
Mika Baumeister
Beheerder van de weg
Als je schade lijdt door wegwerkzaamheden, kan je vooreerst aankloppen bij de zogenaamde wegbeheerder. Voor de gemeentewegen (vaak zal je woning inderdaad aan zo’n gemeenteweg gelegen zijn) is dat de gemeente. Voor gewestwegen en autosnelwegen in Vlaanderen moet je dan weer bij het Agentschap voor Wegen en Verkeer zijn (en in Brussel en Wallonië bij de lokale tegenhanger, zo bv. voor Wallonië de Direction générale opérationnelle Routes et Bâtiments). Eventueel kan je ook aankloppen bij de aannemer die de wegenwerken uitvoerde.
Dossier samenstellen
Je zal als je schade hebt aan je woning door wegenwerken in eerste instantie het bewijs moeten leveren van de feiten die de schade veroorzaakten. Je moet ook de schade die je leed bewijzen. Voor dit alles kan je eventueel een aangifte doen bij de politie die een PV kan opstellen. Je kan ook bv. foto’s toevoegen van de schade, een eventuele plaatsbeschrijving die voorafgaand aan de werken werd opgemaakt en waaruit blijkt dat er toen nog geen schade was, een schadebestek van een aannemer enz.
Verzekeraar
Je kan om je schade vergoed te zien eventueel ook bij je woningverzekeraar aankloppen en navragen of er dekking is voorzien. De verzekeraar kan ook eventueel in jouw plaats het schadedossier samenstellen en contact nemen met de verantwoordelijke voor de schade om de schadevergoeding op te vorderen.
Op de algemene vergadering van mede-eigenaars binnen het gebouw worden wel eens belangrijke zaken gezegd door jezelf of door een andere eigenaar. Hoe kan je zorgen dat je daar een bewijs van hebt?
Yury Strukau
Op de algemene vergadering wordt wel eens gediscussieerd over bepaalde belangrijke agendapunten. Je kan er dan belang bij hebben dat je het bewijs hebt dat bepaalde argumenten effectief aan bod kwamen (zo bv. als je aanvoerde dat een bepaalde beslissing die men wil nemen onwettig is).
Notulen
Om dat bewijs te leveren kan je vragen dat zaken die je aanvoerde (of die een andere mede-eigenaar aangaf) worden vermeld in de zogenaamde notulen van de algemene vergadering. Die notulen moeten nu eenmaal verplicht worden opgemaakt, hetgeen gebeurt door de syndicus binnen het gebouw.
Wat staat er in?
De wet zegt dat die notulen de beslissingen bevatten die worden genomen door de algemene vergadering met vermelding van de behaalde meerderheden en de naam van de mede-eigenaars die tegen hebben gestemd of zich hebben onthouden. Hoewel dat niet expliciet wordt vermeld kan je oi ook bepaalde argumenten die je naar voor brengt laten vermelden. Als je niet overdrijft in wat je vraagt is de kans overigens reëel dat de syndicus daar niet moeilijk over zal doen.
Ondertekenen
Wil je zeker zijn dat de syndicus je opmerkingen ook opnam dan kan je dat op het einde van de vergadering nakijken. De wet zegt nu eenmaal dat de notulen aan het einde van de vergadering ondertekend moeten worden door de voorzitter van de algemene vergadering, door de secretaris en door alle op dat ogenblik nog aanwezige mede-eigenaars of hun gevolmachtigden.
Jan ROODHOOFT, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Als je aan het bouwen of verbouwen bent, overweeg je misschien wel om een camera te installeren op de werf of om een cameramast te huren. Is dat zomaar toegelaten? Welke verplichtingen heb je dan?
Alan J Hendry
Om diefstallen en vandalisme te vermijden wordt wel eens aangeraden om een camera te plaatsen op je werf. Op die manier schrik je individuen met slechte bedoelingen wel eens af. Gebeurt er toch iets, dan beschik je in het beste geval over bewijsmateriaal om de dader te identificeren.
Camerawet
Wil je een camera plaatsen op de werf, dan mag dat niet zomaar. Je moet namelijk rekening houden met de verplichtingen die voortvloeien uit de zogenaamde ‘camerawet’. Deze verplichtingen gelden integendeel niet als je als ‘afschrikking’ enkel een nepcamera plaatst.
Hoe opstellen?
Als je een camera plaatst moet je die vooreerst zo opstellen dat die zo weinig mogelijk gericht is op de openbare weg en op het perceel van buren. Je mag die dus niet zomaar richten op de straat en/of de openbare parkeerplaatsen aan je huis. Je mag wel filmen op je werf zelf (bv. de plaats waar materialen gestockeerd staan).
Verdere verplichtingen
Je moet bovendien bij de overheid een melding doen van het feit dat je een camera plaatste. Die melding is gratis. Je kan ze doen via het centrale e-loket aangiftecamera.be.
Verder moet je ook een pictogram uithangen. Hierbij worden ‘bezoekers’ geïnformeerd dat ze gefilmd worden. Het pictogram moet een aantal verplichte vermeldingen bevatten. Meer informatie hierover staat op deze website.
Tenslotte moet je ook een register voor beeldverwerkingsactiviteiten van de bewakingscamera’s bijhouden.
