WordPress

Auteur: jan

  • Zo kan je reageren als je ex een ‘overdreven’ schattingsverslag wil gebruiken…

    Echtgenoten of samenwoners die uiteengaan en die samen eigenaar zijn van een onroerend goed vragen wel eens aan een vastgoedmakelaar of schatter om een te hoge of te lage schatting op te maken van het pand om dat zo voordelig te kunnen inkopen van of overlaten aan de ex-partner. Wat kan je doen als je daarmee wordt geconfronteerd?

    Geen exacte wetenschap

    Het schatten van een onroerend goed is geen exacte wetenschap. Als je meerdere schattingen vraagt van een onroerend goed zullen daar vaak verschillen inzitten. Het is dus niet omdat de ene schatting hoger is dan de andere, dat er noodzakelijk een ‘kwaad opzet’ in het spel is.  In de praktijk blijkt wel dat vastgoedmakelaars de waarde van een onroerend goed vaak hoger inschatten dan een notaris of landmeter.

    Wil je de woning waarin  je mede-eigenaar bent overlaten aan je ex dan ben je dus vaak best af met het vragen van een schatting van het onroerend goed door een vastgoedmakelaar. Wil je zelf inkopen dan contacteer je best een notaris of landmeter. Weet wel dat er aan dit laatste kosten verbonden zijn.

    Geen verplichting

    Komt je ex-partner af met een schatting waarbij je het niet eens bent met het bedrag daarvan dan hoef je deze overigens niet zo maar te aanvaarden.  Je kan altijd zeggen dat je het niet eens bent om het pand tegen die prijs over te laten of over te nemen.  Niemand kan je nu eenmaal verplichten te kopen of te verkopen aan de prijs die je ex-partner vooropstelt.

    Niet akkoord, en dan?

    Kom je er onderling niet uit wat er met het pand moet gebeuren (je raakt het niet eens over de overnameprijs en gaat samen ook niet akkoord om de woning bv. via een vastgoedmakelaar te koop te stellen) dan geeft de wet aan echtgenoten soms de mogelijkheid wat men noemt de preferentiële toewijzing te vragen van de voormalige gezinswoning. De waarde van het onroerend goed zal in dat geval vastgesteld worden door de notaris die is gelast met de vereffening-verdeling of door een deskundige die door de rechtbank wordt aangesteld.

    Is er geen sprake van een preferentiële toewijzing, dan zal er nagekeken worden of er een verdeling in natura mogelijk is waarbij het pand aan één van de echtgenoten of gewezen samenwoners toebedeeld wordt (en de andere bv. een ander pand krijgt of andere te verdelen vermogensbestanddelen). Blijkt ook dat niet mogelijk te zijn dan zal de woning uiteindelijk openbaar worden verkocht. Weet overigens dat zowel jij als je ex-partner bij een dergelijke openbare verkoop kunnen meebieden (zonder dat je over een voorkooprecht beschikt).

    Hoe wel te werk gaan?

    Ben je het in zijn principe eens dat je ex-partner het onroerend goed aan jou zal overlaten of jij het aan hem zal overdragen dan zou je kunnen afspreken dat elk van jullie een eigen schatter kan aanstellen waarbij deze samen een derde schatter aanduiden. Je kan dan meteen afspreken dat die drie schatters tot een gezamenlijke waardering moeten komen.  Dat is dan het bedrag waartegen het pand kan worden ingekocht. Aan zo’n werkwijze zijn weliswaar kosten verbonden maar die wegen niet op tegen het risico over te nemen of over te laten tegen een overdreven hoog of laag bedrag.

    Bindende schatting?

    Zeker als een notaris wordt aangesteld om het vermogen van de ex-echtgenoten of van de gewezen samenwonende partners te vereffenen en verdelen, zal die wel eens voorstellen om een bindende schatting te laten maken van het onroerend goed. Toch ben je daar maar beter voorzichtig mee.  Komt de schatter tot een volgens jou verkeerd bedrag dan riskeer je nu eenmaal aan de schatting vast te zitten.

    Het is dan ook beter aan te geven dat je niet wil dat de schatting bindend is maar dat de schatter dient aangesteld volgens de regels van het deskundigenonderzoek. Zo kan je bij de schatting aanwezig zijn, kan je opmerkingen formuleren bij het voorverslag van de deskundige en kan je, als je het niet eens bent met het verslag de notaris of rechtbank nog proberen te overtuigen het door de deskundige weerhouden bedrag naar boven of naar beneden aan te passen.

     

    Jan ROODHOOFT, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Dit moet je weten over de nieuwe regels rond de discriminatie van huurders

    Als verhuurder is het uit den boze kandidaat-huurders te discrimineren.  Dit was vroeger al het geval doch recent werden een aantal nieuwe spelregels gestemd waardoor strenger wordt opgetreden tegen zo’n discriminatie. Wat moet je daar precies van weten en wat verandert er zo al?

    Nieuwe federale wet

    Als je een kandidaat-huurder ten onrechte discrimineert, riskeer je niet enkel strafrechtelijke sancties.  Je loopt tevens het risico dat je aan het slachtoffer van de discriminatie een schadevergoeding moet betalen.

    Een kandidaat-huurder die het slachtoffer wordt van discriminatie kan daarbij een forfaitaire schadevergoeding vragen, dan wel de werkelijk geleden schade aantonen.  Kiest hij voor een forfaitaire schadevergoeding dan moet je er rekening mee houden dat een federale wet die op 23 juni laatstleden werd gestemd, de bedragen daarvan verhoogt.  Op het moment van het schrijven van deze bijdrage was de wet in kwestie nog niet gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad.

    Het bedrag van de forfaitaire schadevergoeding wordt namelijk voortaan vastgesteld op 1.950 euro, dat kan worden verhoogd tot 3.900 euro wanneer de dader niet kan aantonen dat de betwiste ongunstige of nadelige behandeling ook op niet-discriminerende gronden getroffen zou zijn of omwille van andere omstandigheden, zoals de bijzondere ernst van de geleden morele schade. Deze bedragen worden bovendien jaarlijks geïndexeerd.  Deze bedragen liggen drie keer hoger dan wat tot op heden kon worden gevraagd.

    Brusselse wetgeving

    Daarnaast werd specifiek inzake woninghuur ook de Brusselse huurordonnantie aangepast. Meer bepaald heeft de Brusselse regering op 9 juni 2022 een ordonnantie goedgekeurd met het oog op de bestrijding van discriminatie op de Brusselse woningmarkt. De ordonnantie in kwestie trad op 30 september 2022 in werking.

    Een eerste nieuwigheid in de ordonnantie is dat deze de mogelijkheid biedt tot het uitvoeren van  proactieve discriminatietesten. Om zo’n testen te kunnen doen is het niet langer vereist dat er voorafgaandelijk daaraan een klacht of melding werd ingediend  waarbij er wordt aangetoond dat er ernstige aanwijzingen van discriminatie zijn. De ordonnantie verduidelijkt wel dat de discriminatietest niet van uitlokkende aard mag zijn. De test moet zich beperken tot het creëren van de gelegenheid om een discriminerende praktijk aan het licht te brengen door een procedure inzake overdracht van informatie aan potentiële huurders, selectie van huurders en afsluiten van huurovereenkomst zonder overdrijven na te bootsen.

    Extra gronden

    De nieuwe Brusselse ordonnantie voegt ook een aantal extra gronden in op basis waarvan niet mag worden gediscrimineerd.  Het gaat daarbij onder andere om de syndicale overtuiging, gezinsverantwoordelijkheden, adoptie, meemoederschap en vaderschap.  Tevens wordt vooropgesteld dat seksuele intimidatie of het weigeren van redelijke aanpassingen ook discriminatie uitmaakt.  De discriminatie kan zich overigens niet enkel voordoen bij de selectie van de huurder maar ook bv. in de loop van de huurovereenkomst.

    Wat vragen aan kandidaten?

    De Brusselse ordonnantie brengt ook wijzigingen aan inzake de informatie (en stukken) die je als verhuurder kan vragen van kandidaat-huurders.  Meer bepaald kan je voor het bezoek van een kandidaat diens naam en voornaam vragen alsook een communicatiemiddel met de kandidaat-huurder.

    Ter ondersteuning van de kandidaatstelling kan je vragen naar het bedrag van de financiële middelen waarover de huurder beschikt of de raming ervan om na te gaan of de kandidaat in staat is om de huur te betalen.  Je kan dan tevens vragen naar het aantal personen dat deel uitmaakt van het gezin om na te gaan of het gehuurde goed geschikt is gelet op de oppervlakte ervan. De ordonnantie zegt wel dat noch de oorsprong noch de aard van de middelen door de verhuurder in aanmerking mogen worden genomen om een woning te weigeren.

    Met het oog op het opstellen en sluiten van een huurovereenkomst mag je tenslotte vragen naar een document dat het mogelijk maakt de identiteit van de huurder en zijn bekwaamheid om te contracteren vast te stellen.  Je mag dan tevens vragen naar de burgerlijke stand van de huurder indien deze gehuwd is of wettelijk samenwonend, rekening houdend met de bescherming van de gezinswoning zoals bedoeld in het Burgerlijk Wetboek.

    De ordonnantie zegt ook hoelang je als verhuurder persoonsgegevens van kandidaat-huurders mag bijhouden.

     

     

    Jan ROODHOOFT, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Deze garantie heb je op een toonzaalmodel

    Koop je een showroommodel van een badkamermeubel of keukenapparaat, heb je dan recht op garantie? Kan de verkoper deze beperken?

    Als je als consument bij een professionele verkoper een keukentoestel of badkamermeubel koopt heb je in principe recht op twee jaar garantie.

    Toonzaalmodel

    De regel dat de verkoper je twee jaar garantie moet geven geldt ook voor toonzaalmodellen. Weet overigens dat de winkelier (of aannemer) die je het toonzaalmodel verkoopt de garantie in kwestie contractueel niet kan beperken en je bv. maar één jaar garantie kan geven. Een uitzondering geldt voor wat betreft de gebreken die de verkoper je aangaf bij de verkoop (zo bv. als het toestel enkele krassen bevatte). Voor die gebreken moet hij je dan geen garantie geven.

    Commerciële garantie

    Gaat het om een toestel waarop je normaal (als het ‘nieuw wordt verkocht) bovenop de wettelijke garantie nog een extra commerciële garantie krijgt, dan geldt, als er geen andere afspraken werden gemaakt, dat je ook op het toonzaalmodel deze extra garantie krijgt. De verkoper kan nochtans perfect aangeven dat de commerciële garantie wordt beperkt of zelfs uitgesloten als je een toonzaalmodel koopt.

    Tweedehandsgoederen

    De regel dat de verkoper je twee jaar garantie moet geven speelt ook als je een tweedehandstoestel koopt van een professionele verkoper. Bij de verkoop van tweedehandsgoederen kan de verkoper de garantie contractueel wel beperken zolang hij maar minstens 1 jaar garantie geeft aan de klant.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Kan je dadelijk met een andere aannemer in zee gaan als je aannemer failliet gaat?

    Je sloot een overeenkomst af met een aannemer voor de renovatie van je huis. Voor de werken moeten beginnen verneem je dat de aannemer failliet ging. Mag je dan dadelijk in zee gaan met een andere aannemer?

    Umit Yildirim

    Kijk in het contract

    Om te weten wat je rechten zijn moet je eerst het aannemingscontract (of de door jou aanvaarde algemene voorwaarden van de aannemer) nakijken.  Mogelijks staat daar nu eenmaal een bepaling in die zegt dat de overeenkomst automatisch wordt ontbonden als je aannemer failliet gaat.  Is dat het geval dan kan je met een andere aannemer in zee gaan.

    Geen contractuele regeling?

    Staat er niets in het contract dan eindigt de aannemingsovereenkomst met je aannemer niet automatisch door diens faillissement. Het is dan aan de curator om standpunt in te nemen of je werf al dan niet nog zal worden afgewerkt. Neem daarvoor contact met de curator en vraag hem zijn standpunt op papier te zetten.  Neemt de curator geen standpunt in dan kan je hem via een aangetekende brief aanmanen om die beslissing binnen vijftien dagen te nemen. Neemt de curator dan geen uitdrukkelijke beslissing voor die termijn verstreken is, dan wordt de overeenkomst als beëindigd beschouwd.

    Je doet het toch

    Ga je hoewel het contract nog niet beëindigd is toch al in zee met een andere aannemer, dan is dat niet zonder risico.  Je riskeert dan twee contracten te hebben waarbij je er één zal moeten beëindigen waarbij je wellicht een schadevergoeding zal moeten betalen.

     

    Jan ROODHOOFT, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Dit kan je doen als je verhuurder de huurwaarborg niet vrijgeeft

    Bij het einde van de huur van een woning of appartement moet een oplossing worden gevonden voor de huurwaarborg. Wat kan je doen als de verhuurder weigert om deze waarborg vrij te geven?

    Onderling akkoord

    Opdat de huurwaarborg zou kunnen worden vrijgegeven moet je het daarover eens zijn met je verhuurder.  Staat de waarborg bv. op een rekening bij een  bank, dan zal de bank jullie beider akkoord nodig hebben om de waarborg vrij te geven. Vraag je de vrijgave ‘alleen’ dan zal de bank daar niet op ingaan.

    Het akkoord hoeft overigens niet noodzakelijk in te houden dat jij als huurder de waarborg terugkrijgt.  Je zou ook (als er bv. huurschade is) kunnen overeenkomen dat de verhuurder de waarborg deels of volledig krijgt.

    Heb je zo’n akkoord, zet dat dan ook op papier en vermeld meteen dat beide partijen gehouden zijn hun medewerking te verlenen om de vrijgave van de waarborg cfr het akkoord te bekomen.

    Geen akkoord en dan?

    Slaag je er niet in om tot een akkoord te komen met de verhuurder over de huurwaarborg, dan zal één van jullie beiden de zaak aanhangig moeten maken bij de vrederechter. De vrederechter zal dan uiteindelijk beslissen wat aan wie toekomt waarbij die onder andere rekening zal kunnen houden met de bewezen huurschade.

    Weet dat in het Vlaamse gewest de rechtsvordering van de verhuurder tot vrijgave van de huurwaarborg in zijn voordeel verjaart door verloop van één jaar nadat de huurovereenkomst is beëindigd (voor huurovereenkomsten aangegaan sinds 1 januari 2019).

    Laatste maanden niet betalen?

    Men zegt wel eens dat je als huurder de laatste maanden huur niet zou kunnen betalen om die dan te laten verrekenen met de huurwaarborg. Weet dat een dergelijke handelswijze niet toegelaten is.  Je moet dus de huur blijven betalen totdat de huurovereenkomst een einde neemt.

     

    Jan ROODHOOFT, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Zo los je een discussie met je buren over de perceelsgrens op

    Discussie over perceelsgrenzen met je buren? Ontdek hoe je dit wettelijk en vreedzaam kunt oplossen.

    Afpaling vragen

    In de wet werd een specifieke procedure uitgewerkt die je kan volgen als je een discussie hebt met je buren over de ligging van de perceelsgrens. Meer bepaald kan je aan de vrederechter wat men noemt een ‘afpaling’ vragen. De vrederechter zal dan normalerwijze een landmeter aanstellen die zal bepalen waar de grenzen liggen. De vrederechter zal dat opvolgend bevestigen in een vonnis waarna de grenzen ter plaatse ook zullen worden aangeduid (door grenspalen te plaatsen).  Voor een dergelijke procedure doe je, tenzij je zelf voldoende juridisch geschoold bent, best een beroep op een advocaat.

    Een landmeter aanstellen?

    Je zou ook in akkoord met je buur een landmeter kunnen aanstellen om de grens te bepalen en akkoord kunnen gaan dat je het met diens bevindingen eens zal zijn. Eenzijdig een landmeter aanstellen om de grens te bepalen doe je maar beter niet. Doe je dat wel dan is je buur namelijk niet gebonden door diens bevindingen.  Bovendien zal je dan de (vaak nutteloze) kosten van de landmeter alleen moeten betalen.

    Er staat al een afscheiding

    Staat er al een afscheiding (bv. een draad) tussen de percelen dan is dat niet noodzakelijk bepalend.  Staat de afscheiding er al een voldoende lange tijd dan is de situatie eventueel anders.  Mogelijks kan je het verstrijken van die tijd dan wel inroepen om te zeggen dat de plaats waar de scheiding nu staat ook meteen de perceelsgrens is.

    Jan ROODHOOFT, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Waarom je best ‘bijstand’ vraagt bij de voorlopige oplevering van je nieuwbouwappartement

    Als je een appartement op plan koopt heeft er zodra dit klaar is een voorlopige oplevering plaats. Je kan je op dat moment eventueel laten bijstaan door een bouwexpert of bv. een architect. Waarom zou je dat doen?

    buying apartment

    Zichtbare gebreken

    Op het moment van de voorlopige oplevering moet je eventuele zichtbare gebreken die er aan je appartement zijn inroepen. Doe je dat niet, dan wordt je geacht de zichtbare gebreken in kwestie te hebben aanvaard. Je kan die dan later niet meer inroepen. Bovendien zal moeten worden nagekeken of het appartement wel voldoende is afgewerkt om tot de voorlopige oplevering te kunnen overgaan.

    Bijstand

    Als koper van zo’n appartement ben je wellicht een leek op bouwtechnisch vlak.  Het is dan ook aangewezen om een bouwexpert of architect onder de arm te nemen die je kan bijstaan bij de oplevering en die met jou kan nazien of er al dan niet gebreken zijn aan het pand. De expert in kwestie kan je ook helpen om de juiste vermeldingen te zien opnemen in het proces-verbaal van voorlopige oplevering.

    Kostprijs

    Er zijn geen vaste prijzen die zo’n experten aanrekenen om je bij te staan bij de voorlopige oplevering. Vraag dan ook bij wie je onder de arm wil nemen na wat zijn tussenkomst je precies zal kosten. Weet overigens dat de kost in kwestie niet opweegt tegen problemen die je mogelijks kan hebben als je bij de voorlopige oplevering onvoldoende zaken opmerkt omdat je het zelf doet.

    Jan ROODHOOFT, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

     

  • Kan je onder één dak blijven wonen bij een echtscheiding?

    Koppels die uit de echt willen scheiden overwegen wel eens onder hetzelfde dak te blijven wonen of een systeem uit te werken waarin de kinderen blijven wonen en de ouders afwisselend bij hen verblijven. Maar is dat wel mogelijk?

    unhappy couple

    Op zich geen probleem

    Echtgenoten die in een echtscheiding verwikkeld raken kunnen het perfect eens worden dat zij op hetzelfde adres blijven wonen of dat zij in een beurtrolsysteem (bv. week om week) in de woning verblijven.  Hiervoor is wel een akkoord nodig. Indien één van de echtgenoten zich hiertegen verzet zal de rechtbank -een enkele uitzondering niet te na gesproken- een dergelijke regeling niet opleggen.

    Ook na de echtscheiding zou men kunnen afspreken de woning die eigendom is een tijdlang in onverdeeldheid te houden.  Ook hiervoor is weer een akkoord vereist.

    Goede afspraken

    Overweeg je voor een dergelijk systeem te kiezen, dan is het belangrijk goede afspraken te maken.  Het gebeurt nu eenmaal maar al te vaak dat er vrij snel wrevel ontstaat. Denk daarbij bijvoorbeeld maar aan het geval dat één van de echtgenoten de woning minder goed onderhoudt, er discussies ontstaan over het energieverbruik en dies meer.

    Latere echtscheiding?

    Het feit op hetzelfde adres zijn domicilie te houden kan er soms wel voor zorgen dat je iets later uit de echt kunt scheiden via de rechtbank.  Om een echtscheiding te kunnen bekomen moet je nu eenmaal soms de duur van de feitelijke scheiding kunnen bewijzen hetgeen als je je domicilie beiden had op hetzelfde adres niet zomaar mogelijk is.

     

    Jan ROODHOOFT, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Dit moet je doen vooraleer je de rekening van je aannemer betaalt

    Overweeg je de factuur van je aannemer te voldoen? Houd je pen in bedwang! Eerst is er een grondige controle nodig.

    construction
    Milivoj Kuhar

    Waarom nazien?

    Als je de rekening van je aannemer zonder meer betaalt hoewel de werken nog niet volledig afgewerkt zijn of er iets mis ging met de werken, dan riskeer je dat de aannemer niet meer terug opdaagt om alles in orde te brengen. Dat is echter nog niet alles. Als je de rekening integraal betaalt zou men wel eens kunnen zeggen dat je door volledig te betalen de werken aanvaardde zoals ze waren waardoor je nadien geen zichtbare gebreken meer kunt inroepen.

    Aannemer op de hoogte brengen

    Stel je vast dat de werken niet volledig correct werden uitgevoerd, dan is het aangewezen je aannemer daarvan op de hoogte te brengen. Zorg er ook voor dat je over een bewijs beschikt dat je dat deed (bv. een email met je bemerkingen waarop de aannemer reageerde).  Krijg je geen reactie van de aannemer stuur dan een aangetekende brief waarin je je opmerkingen maakt en waarbij je zijn factuur (deels) protesteert.

    Niet-betwiste deel

    Om je goede trouw te laten zien is het aangewezen intussen wel het niet-betwiste deel van de factuur van de aannemer te betalen. Het gaat daarbij om het deel dat wel correct werd uitgevoerd waarbij je de kost van de werken die nog moeten gebeuren (en die je inhoudt) maar beter voldoende ruim inschat. Doe je dat niet dan riskeer je weerom dat de aannemer het niet de moeite vindt om de problemen nog te komen oplossen.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

  • Als je hond schade veroorzaakt in het huurhuis…

    Als huurder heb je één of meerdere honden. Wat riskeer je als deze honden schade veroorzaken in het pand (of de tuin daarvan) dat je huurt?  Kan je verhuurder daarvoor een schadevergoeding vragen?

    pet at home
    Kevin Turcios

    Honden kunnen wel eens schade veroorzaken in een woning die je huurt. Denk daarbij bijvoorbeeld maar aan het geval dat je hond in deuren of muren bijt of dat er doordat je hond diens behoefte in huis doet vlekken zijn op de vloerbekleding. Riskeer je daarvoor dan op te draaien?

    Huurschade

    Als huurder ben je aansprakelijk voor de schade die je aanbrengt aan het huurpand. Hetzelfde geldt als je huisdieren houdt en die schade veroorzaken. Dit is zelfs het geval als de verhuurder akkoord ging dat je huisdieren hield.  Ook als je bijvoorbeeld tijdelijk de hond bijhoudt van vrienden of familie en die schade veroorzaakt aan de huurwoning ben je daarvoor aansprakelijk.

    Een kwestie van bewijs

    Bij een discussie zal de verhuurder moeten bewijzen dat de schade werd toegebracht in de periode dat je het pand huurde.  Is er een voldoende omstandige plaatsbeschrijving van bij aanvang van de huur dan zal je verhuurder aan de hand daarvan dat bewijs wel kunnen leveren. Is er geen zo’n plaatsbeschrijving dan word je vermoed het pand bij het begin van de huur te hebben ontvangen in de staat waarin dit zich bij het einde van de huur bevindt.  Je verhuurder kan dan wel het tegenbewijs leveren.

    Zelf herstellen

    Om te vermijden dat je bij het einde van de huur een schadevergoeding moet betalen voor de schade die je hond veroorzaakte kan je die schade zelf herstellen. Zolang dit volgens de regels van de kunst gebeurt zal je verhuurder bij gebreke aan verdere schade geen vergoeding meer kunnen vragen.

     

    Jan ROODHOOFT, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)