WordPress

Auteur: jan

  • Mag je bij een openbare verkoop van je huis na een scheiding meebieden?

    Als je uiteengaat met je echtgenoot of samenwonende partner wordt de voormalige gezinswoning wel eens openbaar verkocht. Mag je bij een dergelijke verkoop meebieden? Moet je als je het hoogste bod hebt enkel het deel van de andere betalen?

    Openbare verkoop

    Als echtgenoten uit de echt scheiden en zij het niet eens worden over een andere regeling kan een openbare verkoop van de gezamenlijke woning wel eens aan de orde zijn. Dit zal namelijk zo zijn als niemand met succes de preferentiële toebedeling vraagt en een verdeling in natura ook niet mogelijk is. Hetzelfde geldt als wettelijke of feitelijke samenwoners die samen eigenaar zijn van een pand uiteen gaan. Weet wel dat in dit laatste geval een preferentiële toebedeling niet aan de orde kan zijn.

    Zelf bieden?

    Als ex-partner kan je op zo’n openbare verkoop perfect meebieden, tenzij je onderling met je ex andere afspraken zou maken.  Je kan op die manier sowieso ‘winnen’. Gaat de woning een laag bedrag op de openbare verkoop dan kan je ze zelf inkopen.  Wordt er hoog geboden, dan kan je de woning laten gaan en een mooi bedrag daarvoor ontvangen.

    Volledig betalen

    Koop je de woning op een openbare verkoop in, dan zal je de ganse aankoopprijs (en kosten) moeten betalen aan de notaris.  Je kan je, tenzij je andere afspraken maakte met je ex-partner, dan ook niet beperken tot het louter betalen van het deel van je ex. De aankoopprijs die je betaalde zal dan in eerste instantie normaal gaan naar de afbetaling van de lening.  Het saldo zal je in het kader van de latere uiteindelijke vereffening-verdeling voor de helft (als je in een 50/50 verhouding eigenaar bent) terugkrijgen en dit mits er geen andere verrekeningen aan de orde zijn.

     

    Jan Roodhooft (www.advocatenroodhooft.be)

  • Zo moet een ingebrekestelling van je aannemer er voortaan uitzien

    Sinds 1 september moet een aannemer die je een ingebrekestelling stuurt wegens de niet-tijdige betaling van een factuur strikte spelregels naleven.  Hoe moet zo’n aanmaning er voortaan uitzien en wat zijn de sancties als dat niet het geval is?

    Mediamodifier

    Eerste ingebrekestelling gratis

    Als een aannemer je voortaan een ingebrekestelling stuurt dan is die ‘gratis’. Je aannemer kan je daar geen vergoeding voor vragen. Meer nog, je krijgt na de ingebrekestelling een nieuwe termijn van minstens 14 kalenderdagen om alsnog te betalen zonder dat je enige extra vergoeding buiten het factuurbedrag moet betalen.

    Vormvoorwaarden

    De ingebrekestelling moet ook aan strikte vormvoorwaarden voldoen. Zo moet de aannemer minstens het verschuldigde saldo van diens factuur en het bedrag van het schadebeding dat zal worden geëist bij de uiteindelijke niet-betaling aangeven. Verder moet hij ook de naam of de benaming en het ondernemingsnummer van zijn bedrijf (dat schuldeiser is) opgeven net als een beschrijving van de levering of dienst dat de schuld heeft doen ontstaan, alsook de datum van opeisbaarheid van deze schuld.  De aannemer moet ook de wettelijk geregelde termijn (minstens 14 kalenderdagen) vermelden waarbinnen de schuld moet terugbetaald worden vooraleer enige kost, interesten of vergoedingen mogen worden gevorderd.

    Zware sancties

    Als je aannemer zich niet houdt aan deze regels en een foutieve ingebrekestelling stuurt en je betaalt daarna, dan kan je trachten het betaalde bedrag terug te vragen waarbij de aannemer dat niet nog eens kan innen. De aannemer riskeert ook nog eens strafsancties als hij kosten aanrekent voor een eerste ingebrekestelling of als die niet aan de wettelijke voorwaarden voldoet.

    Nog dit : de nieuwe regels treden pas in werking op 1 december voor elke vervallen en onbetaalde schuld van een consument aan een onderneming die voortkomt uit een overeenkomst die werd afgesloten vóór 1 september wanneer de betalingsachterstand ontstaat vanaf 1 september.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Moet je een kopie van de notulen van de algemene vergadering bezorgen aan je huurder?

    Je bent eigenaar van een appartement dat je verhuurt. Moet je in dat geval een kopie van de notulen van de algemene vergadering van mede-eigenaars bezorgen aan je huurder? Wat riskeer je als je dat niet doet?

    Building flats
    Anders Holm Jensen

    Wat is het?

    Als er binnen het appartementsgebouw een algemene vergadering wordt gehouden, moet er van die vergadering een verslag worden opgesteld. Een andere naam voor dat verslag zijn de notulen van de vergadering. Daarin staat wat er op de vergadering is besproken en beslist. De notulen zijn dan ook zeer belangrijk.

    Je krijgt een kopie

    Als eigenaar binnen het gebouw krijg je van de syndicus een kopie van de notulen ook al was je zelf niet op de algemene vergadering aanwezig. De syndicus moet je deze kopie bezorgen binnen de dertig dagen na de algemene vergadering.  Ontvangt je de notulen niet binnen deze termijn, dan moet je de syndicus daarvan schriftelijk op de hoogte brengen.

    Overmaken aan je huurder?

    De syndicus moet geen kopie van de notulen overmaken aan de huurders bent het gebouw. Als verhuurder heb je deze verplichting wel. Je bent als verhuurder namelijk verplicht om je huurder op de hoogte te brengen van de notulen.

    De wet zegt dat je dit moet doen binnen de 30 dagen nadat je zelf de notulen hebt ontvangen en dit via een aangetekende brief.  Hou je je hier niet aan en leeft de huurder de beslissingen van de algemene vergadering vervolgens niet na, dan riskeer je als eigenaar daarvoor aansprakelijk te worden gesteld.

    Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Zo stel je een afbetalingsplan op als er huurachterstallen zijn

    Als een huurder een huurachterstal heeft kunnen hij en de verhuurder wel eens afspreken om te werken met een afbetalingsplan. Waarom kan dat voor beiden nuttig zijn?  Hoe stel je zo’n plan precies op en welke vermeldingen neem je er maar beter in op?

    Het nut

    Als je als huurder een huurachterstal opbouwde heb je er vanzelfsprekend belang bij dat je die mag afkorten met een afbetalingsplan.  Het alternatief zal vaak zijn dat de verhuurder naar de rechtbank stapt om daar je veroordeling te vragen tot het betalen van de achterstallen en mogelijks ook de ontbinding van de huurovereenkomst.  Maar ook als je verhuurder bent kan het nuttig zijn een afbetalingsplan met een huurder die achterstallen heeft overeen te komen. Dit is zeker het geval als je een goede huurder hebt die tijdelijke financiële problemen heeft en met wie je eigenlijk het liefst verder in zee wil gaan.  Bovendien bestaat de kans dat als je direct naar de rechtbank stapt de vrederechter je huurder ook de mogelijkheid zal geven de huurachterstal af te korten.

    Hoe afspreken?

    Als je een akkoord hebt gesloten met je huurder omtrent een afbetalingsplan, dan is het aangewezen dat ook op papier te zetten. Maak het op in twee originele exemplaren die zowel jij als de andere partij voor akkoord ondertekenen en hou elk één origineel exemplaar. Zorg er daarbij ook voor dat als er meerdere huurders en/of verhuurders zijn ze elk het afbetalingsplan voor akkoord ondertekenen. Maak je enkel mondelinge afspraken en komt er later een discussie, dan riskeer je niet te kunnen bewijzen wat er allemaal precies werd overeengekomen.

    Wat vermelden?

    Geef in het afbetalingsplan vooreerst aan wie de partijen precies zijn en vermeld meteen welke de huurachterstal is. Op die manier kan er dan over het openstaande bedrag al geen discussie meer bestaan.  Geef verder aan wat de bijkomende kosten zijn die de huurder eventueel moet betalen (denk daarbij bv. aan intresten op het openstaande saldo) en in hoeveel schijven de huurder je moet terugbetalen.  Je kan meteen ook de juiste bedragen van de te betalen schijven vermelden alsook de exacte data waarop de betalingen ten laatste moeten gebeuren.  De bedragen van de verschillende schijven hoeven overigens niet dezelfde te zijn. Zo zou je bijvoorbeeld kunnen afspreken dat de huurder al direct een aanzienlijke betaling doet en later verder afbetaalt met lagere maandelijkse bedragen.

    Als verhuurder heb je er vanzelfsprekend belang bij dat de afbetalingstermijn zo kort als mogelijk is. Zorg er indien mogelijk voor dat het afbetalingsplan niet langer dan 12 maanden duurt (en liefst korter is). Geef trouwens ook aan in het plan dat de afbetalingen die de huurder moet doen moeten gebeuren bovenop de lopende huur zodat er geen verdere achterstallen worden opgebouwd.

    Je kan ook een intrest overeenkomen met de huurder op de achterstallen die nog moeten worden betaald.  Overdrijf daarbij niet. Weet dat actueel een intrestvoet van 10 a 12 % op jaarbasis het maximale is wat kan worden aanvaard.

    Voorbehoud inbouwen

    Verder kan je als verhuurder maar beter een clausule opnemen waarin staat dat van zodra een overeengekomen schijf niet tijdig wordt betaald het saldo van de openstaande sommen dadelijk en integraal opeisbaar is. Op die manier kan je dus dadelijk het volledig openstaande bedrag opvragen als blijkt dat je huurder de afspraken toch niet correct naleeft. Legt een rechter een afbetalingsplan op vraag dan alleszins een dergelijke clausule al eveneens in het vonnis op te nemen.

    De huurder houdt er zich niet aan

    Kom je een afbetalingsplan overeen en houdt de huurder zich er niet aan, dan kan je als verhuurder naar de vrederechter stappen waar je de huurachterstallen kan invorderen en tevens eventueel de ontbinding van de huurovereenkomst kan vragen. De meeste vrederechters hebben daarbij weinig begrip voor een huurder die zich al eens niet hield aan de afspraken rond afbetalingen en zullen je vordering als verhuurder dan ook sneller inwilligen.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Wat doen met de laadpaal van je werkgever als je arbeidsovereenkomst eindigt?

    Je werkgever stelt je een elektrische wagen ter beschikking en zorgt tevens voor een laadpaal bij jou thuis. Wat gebeurt er daar mee als er een einde komt aan je arbeidsovereenkomst? Mag je de laadpaal dan houden?

    charging station
    Evnex

    Geleasde laadpaal

    Als je werkgever je een laadpaal ter beschikking stelt bij je thuis kan hij dat vooreerst doen via een formule van leasing waarbij je werkgever de vergoedingen aan de leasemaatschappij betaalt. Als je arbeidsovereenkomst dan eindigt (omdat je werkgever je ontslaat of jij uit dienst treedt) dan heb je allicht de keuze om hetzij de leasing over te nemen dan wel die af te kopen. In die gevallen kan je de laadpaal houden. Wil je niet betalen, dan zal de maatschappij de paal allicht weghalen en die afrekenen met je werkgever.

    Je werkgever betaalde

    Het kan ook zijn dat je werkgever zelf de laadpaal betaalde.  In dat geval is die zijn eigendom.  Eindigt je arbeidsovereenkomst dan kan je werkgever de paal bij jou komen terughalen.  Ook in dit geval kan je als je dat zou wensen eventueel een regeling proberen treffen met je werkgever waarbij je de paal van hem koopt zodat die kan blijven staan. Weet dat je dit vaak zal kunnen doen tegen een eerder beperkte vergoeding. Aan het terughalen van de paal zijn er voor je werkgever nu eenmaal kosten verbonden (demonteren, elders installeren, …). Mogelijks is er in de car policy van het bedrijf van je werkgever trouwens een vergoeding bepaald tegen dewelke je de laadpaal kan overkopen.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Heb je als appartementseigenaar extra verzekeringen nodig bovenop de blokpolis?

    Als je eigenaar bent van een appartement, dan is er voor het gebouw wellicht een blokpolis afgesloten. Moet je bovenop deze verzekering ook zelf nog een verzekering nemen of volstaat de blokpolis?

    Anthony Esau

    Wat is het?

    Een appartementsgebouw wordt in de regel verzekerd tegen brand en andere gevaren via een zogenaamde blokpolis. Die verzekert de verschillende eigendommen in het gebouw en ook de gemene delen.  De blokpolis wordt wellicht afgesloten door de syndicus of de vereniging van mede-eigenaars.

    Extra verzekering?

    Heb je een schadegeval in je appartement dan kan je op die blokpolis een beroep doen. Ook je aansprakelijkheid als mede-eigenaar voor schade aan derden (bv. een onderbuur) is in deze verzekering gedekt. Je hoeft dus in de regel zelf niet bijkomend een brandverzekering af te sluiten voor jouw appartement.

    Iets anders wordt het als jouw appartement luxueuzer is uitgevoerd dan de andere appartementen in het gebouw doordat je er bv. parket, een dure keuken en dies meer in plaatste.  In dat geval kan het zijn dat jouw appartement de gemiddelde waarde van de andere appartementen in het gebouw overstijgt en je bij een schadegeval onderverzekerd bent.  Kijk dan ook de blokpolis na of het nodig is je bijkomend te verzekeren dan wel of de blokpolis ook voor die zaken voldoende dekking biedt.

    Inboedel

    Voor je eigen inboedel ben je in het kader van de blokpolis meestal niet verzekerd.  Daar sluit je dus maar beter een eigen verzekering voor af.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

     

  • Waarom je als koper maar beter nakijkt welke werken gepland zijn aan het appartementsgebouw

    Als je een appartement koopt gebeurt het wel eens dat de algemene vergadering van mede-eigenaars al besliste om werken te laten doen die nog moeten worden uitgevoerd.  Moet je dan als koper meebetalen in die werken en hoe weet je wat er gepland is?

    buy apartment

    De koper betaalt

    In principe moet je als koper van een appartement wel degelijk meebetalen in werken waartoe de algemene vergadering al besliste voor je eigenaar werd maar die pas worden uitgevoerd (of afgerekend) nadat de notariële verkoopovereenkomst werd getekend.  Hetzelfde geldt voor de kostprijs van de dringende werkzaamheden waarvan de syndicus pas na de notariële verkoopovereenkomst om betaling heeft verzocht.

    Soms nog meer betalen

    Soms moet je als koper ook nog andere zaken betalen. Meer bepaald moet je ook betalen voor buitengewone lasten en de oproepen tot kapitaalinbreng waartoe de algemene vergadering van de mede-eigenaars heeft besloten, als deze heeft plaatsgehad tussen het sluiten van de onderhandse koopovereenkomst en het verlijden van de authentieke akte en dit op voorwaarde dat je als nieuwe eigenaar over een volmacht beschikte om aan de algemene vergadering deel te nemen. Je moet dan namelijk deze lasten ook betalen als de afrekening daarvan komt voor het verlijden van de notariële akte.

    Hoe weten?

    Als je geïnteresseerd bent in de aankoop van een appartement vraag je maar beter de notulen op van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de vereniging van mede-eigenaars van de vorige drie jaar. Daarin zie je welke werken er gepland zijn.  Bovendien zal de notaris die de akte zal verlijden informatie hierover moeten opvragen bij de syndicus en u deze bezorgen.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Voor wie is het snoeiwerk in de tuin van een huurwoning?

    In de tuin van een huurwoning staan wel eens bomen, een haag of struiken die af en toe moeten worden gesnoeid. Is dat snoeien dan een taak voor de huurder of de verhuurder? Met welke wettelijke regels moet je rekening houden?

    trimming hedges

    Uitgangspunt

    Op een huurder rust de verplichting om de tuin van een huurhuis (net als de woning zelf) te onderhouden als een goed huisvader. Dat betekent dan ook dat de huurder het onkruid moet wieden, het gras moet maaien en dies meer.

    Lijsten

    In het Vlaamse, Brusselse en Waalse gewest bestaan er lijsten van herstellingen en onderhoudswerken die ten laste van de huurder dan wel van de verhuurder zijn.  In die lijsten worden ook allerlei regels aangegeven van wie de snoeiwerken in een tuin moet doen.  De Vlaamse lijst zegt bijvoorbeeld dat de huurder bomen en struiken moet snoeien volgens de regels van de kunst.  In Brussel moet de huurder bomen en hagen periodiek trimmen en snoeien. De verhuurder moet dan weer hoogstammige bomen snoeien (tenzij er andere afspraken zijn). Ook de Waalse lijst bevat een ganse reeks van verplichtingen die aan de huurder worden opgelegd.

    Andere afspraken

    Het is niet zomaar mogelijk om in het huurcontract andere afspraken te maken. Gebeurt dat toch en worden er meer verplichtingen ten laste van de huurder gelegd dan is een dergelijke afspraak niet zomaar geldig.

    Plaatsbeschrijving

    Als verhuurder zorg je er maar beter voor dat de toestand van de tuin bij het begin van de huur wordt beschreven in de plaatsbeschrijving. Is die er niet, dan wordt de huurder immers geacht het onroerend goed (en de tuin) in dezelfde staat te hebben ontvangen dan de staat waarin deze zich bevindt bij het einde van de huur.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Mag je een (telefoon)gesprek ‘tapen’ als bewijs?

    Je hebt een discussie met je aannemer, (ver-)huurder of met de (ver-)koper van het pand dat je (ver-)kocht. Mag je in dat geval een (telefoon)gesprek dat je daarmee hebt opnemen en die opname gebruiken als bewijs?

    android
    Norwood Themes

    Vaak toegelaten

    De wet verbiedt je veelal niet om een gesprek dat je met iemand hebt op te nemen en dat te gebruiken als bewijs, zelfs als je je gesprekspartner niet verwittigt dat je aan het tapen bent. De andere partij zou wel kunnen proberen te argumenteren dat je door het gesprek op te nemen diens privacy schond.

    Het is bij een discussie uiteindelijk de rechtbank die oordeelt of de andere partij redelijkerwijs mocht verwachten dat het gesprek niet als bewijs zou worden gebruikt. Hierbij zal onder meer rekening gehouden worden met de inhoud van het gesprek en de omstandigheden waarin het gesprek plaatsvond. Bij gesprekken tussen jou en een aannemer zal men vaak oordelen dat de opname daarvan wel degelijk als bewijsmiddel voorgelegd kan worden.  Het voorleggen van een gesprek met een particuliere (ver-)huurder of (ver-)koper kan wel eens tot meer discussies aanleiding geven.

    Hoe gebruiken?

    Heb je een opname gemaakt van een gesprek dan tik je dat gesprek best uit.  Bij belangrijke discussies of eerder korte telefoongesprekken kan het aangewezen zijn dat te laten doen door een gerechtsdeurwaarder die daar dan een pv van opmaakt. Leg daarnaast tevens de geluidsopname zelf voor.

    Wat bewijzen?

    Met zo’n geluidsopname kan je het bewijs leveren dat bepaalde feiten zich voordeden.  Tegenover een ondernemer kan je ook het bestaan van een contract daarmee bewijzen.  Naar een andere particulier toe heb je als het contract een waarde van meer dan € 3.500 heeft in principe een schriftelijk bewijs nodig.

     

    Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

  • In welke taal moeten de notulen van de algemene vergadering opgesteld worden?

    Je bent mede-eigenaar in een appartementsgebouw aan de Belgische kust.  In welke taal moeten de notulen van de algemene vergadering van mede-eigenaars dan worden opgesteld?  Kan je om een vertaling vragen?

    co-ownership
    Dylan Gillis

    Stel : de meerderheid van de eigenaars binnen het appartementsgebouw is Duitstalig.  Kunnen zij dan vragen dat de algemene vergadering in het Duits doorgaat en dat de notulen eveneens in het Duits worden opgemaakt.

    Algemene vergadering

    De wet zegt niet in welke taal de algemene vergadering moet worden gehouden en welke taal moet worden gebruikt bij de opmaak van de notulen. Tenzij er een andere regeling in de statuten van het gebouw staat, zou de algemene vergadering dan ook bij het begin van de algemene vergadering met een gewone meerderheid van stemmen kunnen beslissen om de vergadering in een andere taal te laten plaatsvinden dan die van de plaats waar het gebouw gelegen is.

    Notulen

    Voor wat betreft de notulen geldt eigenlijk hetzelfde.  Ook daar kan de algemene vergadering beslissen dat die in een andere taal dienen te zijn dan deze van de plaats waar het gebouw is gelegen.  Ook hier kan een clausule in de statuten echter bepalen dat dit niet kan en de taal van de plaats waar het gebouw gelegen is dient toegepast te worden.

    Vertaling

    Als de notulen opgemaakt zijn in een andere taal dan deze van de ligging van het gebouw, dan kan je een vertaling daarvan vragen naar de taal of één van de talen van het taalgebied waarin het gebouw gelegen is. De kosten van deze vertaling dienen te worden betaald door de vereniging van mede-eigenaars. Als een mede-eigenaar een vertaling wil in een andere taal dan moet hij zelf de kosten daarvan betalen.

     

    Jan ROODHOOFT, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)