Als je een beroep doet op een aannemer dan heb je garantie op zijn werk. Maar kan de aannemer die wettelijke garantie beperken en dit bv. in zijn algemene voorwaarden? Hoever kan je aannemer daar precies in gaan?
Zichtbare gebreken
Als je vaststelt dat er zichtbare gebreken zijn in de werken die bij jou werden uitgevoerd (bv. een vloertegel is gescheurd) dan is het belangrijk die op te merken op het moment van de oplevering. Weet dat de oplevering stilzwijgend zou kunnen gebeuren doordat je bijvoorbeeld de sleutels zonder voorbehoud in ontvangst neemt, de slotfactuur van de aannemer zonder voorbehoud betaalt enz.
Tienjarige aansprakelijkheid
Duiken er na de oplevering gebreken op die zo ernstig zijn dat ze de stabiliteit, stevigheid of duurzaamheid van de woning in het gedrang brengen dan is je aannemer daarvoor tien jaar aansprakelijk. Je aannemer kan zijn tienjarige aansprakelijkheid niet contractueel beperken of uitsluiten. Doet hij dat toch, dan zal zo’n beperking of uitsluiting niet geldig zijn
Lichte verborgen gebreken
Je kan je aannemer ook aansprakelijk stellen voor lichte verborgen gebreken (waarvoor je dus de tienjarige aansprakelijkheid niet kunt inroepen). Je moet die dan wel inroepen binnen een redelijke termijn nadat je ze hebt ontdekt. Bovendien zal je bij een discussie moeten aantonen dat het gebrek al ‘in de kiem’ aanwezig was op het moment van de oplevering van de werken (zonder dat je het toen al kon zien).
In de algemene voorwaarden van je aannemer of in de aannemingsovereenkomst is mogelijk een termijn opgenomen waarbinnen je lichte verborgen gebreken moet inroepen. Zo’n bepaling is vaak geldig tenzij je aannemer zijn aansprakelijkheid te ver inperkt. Zo wordt vaak aanvaard dat de waarborgtermijn voor lichte verborgen gebreken maximaal kan beperkt worden tot een jaar na de voorlopige oplevering.
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Je bent samen met je ex-partner nog eigenaar van een huis. Wie moet dan de herstellingen die nodig zijn aan het huis betalen? Waarom vraag je als je een herstelling wil laten doen voor de zekerheid best het akkoord van je ex-partner?
Als je uiteen gaat met je echtgenoot of samenwonende partner en je bent samen eigenaar van een huis dan duurt het wel eens een tijdje voor dat wordt verkocht of vooraleer één van jullie het overneemt. Vaak blijft één van jullie intussen wonen. Vaak rijst dan de vraag of diegene die verhuisde moet meebetalen in de herstellings- of verfraaiingswerken die na het uiteengaan gebeuren.
Akkoord vragen
Wil je werken doen aan de gezamenlijke woning en wil je dat je ex-partner daarvan zijn deel betaalt, dan vraag je best voor de zekerheid het schriftelijk akkoord van je ex-partner daarmee. Je kan meteen een bestek van enkele aannemers meesturen. Gaat je ex-partner akkoord om diens deel te betalen dan is er geen probleem. Gaat deze niet akkoord dan kan je beslissen de werken niet te doen, ze op je eigen kosten te doen of naar de rechtbank te stappen om je ex te laten verplichten mee te betalen.
Uitzondering
Op de voorgaande regel bestaat een uitzondering voor zogenaamde daden van behoud en van voorlopig beheer. Daarover kan je zelf beslissen zonder het akkoord van je ex te hebben. Je kan dan wel vragen dat je ex zijn deel daarin betaalt. Denk daarbij bijvoorbeeld maar aan het geval dat er een lek is dat je dringend moet laten herstellen en dies meer.
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
In appartementsgebouwen gebeurt het wel eens dat bepaalde eigenaars het exclusief gebruik krijgen van gemene delen in het gebouw. Hoe kan je zo’n gebruik krijgen en wat zijn je verplichtingen eens je dat hebt? Kan het gebruik ook worden ingetrokken en waarop moet je letten als je een appartement met zo’n gebruiksrecht koopt of verhuurt?
Ryan Jacobson
Gemene delen in een appartementsgebouw mogen in principe niet door één eigenaar alleen worden gebruikt (om bv. goederen te stockeren of er alleen toegang tot te hebben). Toch wordt van die regel wel eens afgeweken en wordt bv. aan de eigenaar van het gelijkvloers appartement het exclusief gebruik gegeven van (een deel van) de tuin aan het gebouw. Ook gebeurt het bv. soms dat een mede-eigenaar een stukje van de parking exclusief mag gebruiken of dat het aan een mede-eigenaar wordt toegelaten goederen te stockeren in een gemeenschappelijke berging.
Hoe vragen?
In de statuten van het gebouw kan een exclusief gebruiksrecht voorzien zijn. Is dat niet het geval en wil je zo’n exclusief gebruik krijgen van een deel van de gemene delen binnen het gebouw, dan moet je die vraag voorleggen aan de algemene vergadering. Je zou daarbij meteen kunnen aanbieden om hier ook een welbepaalde vergoeding voor te betalen. De algemene vergadering beslist dan over je vraag met een 4/5e meerderheid van stemmen. Het gaat immers om de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een gedeelte ervan.
Rechten en plichten
Als je het exclusief gebruiksrecht krijgt van gemene delen binnen het gebouw word je daarvan geen eigenaar. Hou daar rekening mee. Weet ook dat er voorwaarden en modaliteiten kunnen worden gekoppeld aan je recht van gebruik. Zo kan bv. bepaald worden wat je rechten en plichten als gebruiker precies zijn, wie de kosten van onderhoud en herstellingen draagt enz. De wet zegt alvast dat als er niets anders is afgesproken het recht op gebruik vermoed wordt een erfdienstbaarheid te zijn met alle daaraan gekoppelde rechten en plichten.
Je moet je gebruiksrecht ook uitoefenen overeenkomstig de bestemming van het onroerend goed. Je mag het gemeenschappelijke deel dus enkel gebruiken voor datgene waarvoor het is bestemd. Zo mag je bv. een tuin waarvan je het gebruiksrecht hebt niet zomaar gaan gebruiken als parkeerruimte.
Het kan afgenomen worden
De algemene vergadering van mede-eigenaars binnen het gebouw kan je je recht van gebruik van de gemene delen ook steeds afnemen. Die beslissing kan genomen worden met een 4/5e meerderheid van de stemmen. De algemene vergadering moet haar beslissing wel motiveren. Ze moet aangeven welk belang ze heeft bij de intrekking. Heb je een recht van gebruik dat door de algemene vergadering wordt ingetrokken, dan kan je hiervoor wel eventueel een schadevergoeding vragen.
En als je een appartement wil kopen?
Als je geïnteresseerd bent in de aankoop van een appartement dat bv. gebruik mag maken van de tuin, een parking enz. dan is het aangewezen in de basisakte van het gebouw na te kijken welke rechten je daarop precies zal hebben. Staat er niets in de statuten vraag dan naar een bewijs van de afspraken die gemaakt zijn en waarop het recht van gebruik is gebaseerd. Zo zou het bv. ook kunnen zijn dat er een huurcontract werd gesloten tussen de vereniging van mede-eigenaars binnen het gebouw en de verkoper met betrekking tot het betreffende stukje van de gemene delen.
Weet ook dat de kans bestaat dat dit gebruik ooit door de algemene vergadering van mede-eigenaars zal worden ingetrokken waardoor het onzeker is hoelang je het gebruik zal hebben. Verhuur je je appartement neem dan meteen een clausule op in de huurovereenkomst dat je huurder het gebruik van het betreffende stukje gemene delen slechts heeft zolang dit gebruik niet door de algemene vergadering van mede-eigenaars wordt ingetrokken.
Jan ROODHOOFT, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Omdat je op de algemene vergadering van mede-eigenaars niet aanwezig kan of wil zijn geef je iemand volmacht om in jouw plaats te stemmen. Maar wat zijn de gevolgen als je lasthebber anders stemt dan wat je wilde?
Geef duidelijke instructies
Als je wil dat je gevolmachtigde op de algemene vergadering stemt zoals jij dat wil, dan is het belangrijk hem duidelijke steminstructies te geven. Die kan je ook op de volmacht zetten die je geeft. Zo kan je per punt van de dagorde van de algemene vergadering op je volmacht aangeven hoe je gevolmachtigde moet stemmen.
Hij houdt er zich niet aan
Houdt je gevolmachtigde zich niet aan de instructies en stemt die bv. op bepaalde punten voor waar jij een tegenstem wilde uitbrengen, dan kan je die stemming achteraf niet laten tegendraaien. Je kan dus niet zeggen dat je het met de stem van je gevolmachtigde niet eens was en dat deze moet worden rechtgezet. Het is met andere woorden de stem van je gevolmachtigde die telt ook al wijkt die af van wat jij eigenlijk wilde stemmen.
Dit kan overigens zware gevolgen hebben. Wilde je bv. tegen een bepaald voorstel stemmen en stemt je gevolmachtigde voor dan kan je later ook niet meer naar de rechtbank stappen om de beslissing van de algemene vergadering aan te vechten.
Schadevergoeding
Het enige wat je wel kan doen is een schadevergoeding te vragen van je gevolmachtigde die anders stemde dan wat in je steminstructie stond. Om zo’n vergoeding te krijgen zal je niet enkel moeten kunnen aantonen dat he lasthebber stemde in strijd met je instructies Je zal daarnaast ook de door jou ten gevolge van één en ander geleden schade moeten kunnen aantonen.
Jan ROODHOOFT, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Als je met een aannemer in zee gaat zal die je wellicht een aannemingsovereenkomst of bestek laten ondertekenen met daarop een ganse reeks contractuele bepalingen. Een aantal van die clausules probeer je indien mogelijk maar beter te (laten) schrappen.
Gabriekke Henderson
Het contract telt
Als je een discussie krijgt met je aannemer zal die zich vaak beroepen op zijn algemene voorwaarden om het gelijk aan zijn kant te krijgen. Die voorwaarden worden vaak eenzijdig in het voordeel van de aannemer opgesteld. Het is dan ook aangewezen dat je het contract (en de algemene voorwaarden) grondig naleest vooraleer je je handtekening voor akkoord plaatst. Hoe liever de aannemer het werk wil beginnen hoe groter de kans trouwens is dat die bepaalde clausules wil schrappen.
Prijsaanpassing
Als je met je aannemer een vaste prijs afsprak, dan gebeurt het wel eens dat hij in zijn ontwerpcontract vermeldt dat hij de aannemingsprijs toch mag verhogen als de prijs van bijvoorbeeld materialen of werkuren stijgt. Een dergelijke clausule schrap je maar beter.
Voorschot en tussentijdse facturen
Kijk ook na of de aannemer een voorschot vraagt en wanneer hij tussentijdse facturen wil sturen. Een voorschot vermijd je maar beter. Als je aannemer namelijk voor of in de loop van de werken failliet gaat, riskeer je je geld kwijt te zijn. Zorg er ook voor dat als de aannemer in schijven factureert het bedrag dat hij je aanrekent niet hoger ligt dan de waarde van de werken die al zijn uitgevoerd.
Aansprakelijkheid
Kijk ook na of er in de overeenkomst clausules staan waarin de aannemer zijn aansprakelijkheid wil beperken. Kijk na of je je daarin wel kan vinden. Schrap ook een eventuele clausule in het contract die zegt dat je door de woning te betrekken de werken zonder meer aanvaardt. Ga ook na of de aannemer een maximum stelt aan de schadevergoeding die je van hem kan vragen.
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Sinds kort gelden er in het Brusselse gewest strengere voorwaarden voor verhuurders die een huurder uit huis willen laten zetten omdat deze bv. de huur niet betaalt. Met wat moet je daarbij voortaan zoal rekening houden?
In Brussel is er sinds 31 augustus ll een nieuwe ordonnantie van toepassing waarmee verhuurders rekening moeten houden als ze bv. huurachterstallen willen invorderen of een huurder uit huis willen zetten.
Niet in de winter
Volgens de nieuwe regeling zijn uithuiszettingen namelijk niet mogelijk tussen 1 november en 15 maart. Op die regel bestaan er wel een aantal uitzonderingen. Zo kan de uithuiszetting bv. wel gebeuren in deze periode als de huurder een andere woonoplossing vond, als het gedrag van de huurder een gevaarlijke toestand veroorzaakt die de bewoning onmogelijk maakt of als je als eigenaar de woning persoonlijk moet betrekken wegens overmacht.
Vergoeding
In ruil voor het feit dat je de huurder niet kan uitzetten krijg je als verhuurder wel een vergoeding van een solidariteitsfonds (en dit als de huurder de huur intussen niet betaalt). Om die vergoeding te kunnen krijgen zal je echter een procedure moeten opstarten. Het is dan de rechter die bepaalt op welke vergoeding je precies aanspraak kan maken.
Nieuwe procedureregels
De nieuwe ordonnantie zegt verder dat als je als verhuurder huurachterstallen wil opvorderen je voordat je naar de rechter stapt eerst een schriftelijke ingebrekestelling moet sturen aan je huurder. Dat moet minstens een maand voorafgaand aan de procedure gebeuren. Die ingebrekestelling moet ook een aantal verplichte vermeldingen bevatten.
Jan ROODHOOFT, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Je overweegt om zonnepanelen te leggen op de woning die je verhuurt. Kan je in dat geval de huurprijs verhogen omdat de huurder nu goedkopere elektriciteit heeft? Zijn er verschillende regels van toepassing in de drie gewesten?
Saria Nepriakhina
Afspraken maken
Wil je zeker zijn dat je een hogere huurprijs kan vragen na het laten plaatsen van de zonnepanelen, dan is het aangewezen dat je dit duidelijk overeenkomst met je huurder. Zet die afspraak ook op papier en laat ze je huurder voor akkoord ondertekenen. Ligt het huurpand in Brussel of in Vlaanderen (contracten gesloten vanaf 1 januari 2019) dan is dat zonder meer mogelijk. In het Brussels gewest moet je dat wel minstens één maand vóór de aanvang van de energiebesparende werken afspreken met je huurder. Het kan bovendien in Brussel enkel bij woninghuurcontracten van negen jaar of langer en slechts één keer om de drie jaar.
Is het huurpand gelegen in Wallonië dan kan de huurprijs enkel na een driejarige periode aangepast worden in onderling akkoord. Hetzelfde geldt voor in Vlaanderen gelegen woningen als het huurcontract dateert van voor 1 januari 2019.
Geen afspraak en dan?
Maakte je op voorhand geen afspraken met je huurder en gaat die uiteindelijk na de plaatsing niet akkoord om de huurprijs te verhogen, dan kan je onder bepaalde voorwaarden naar de rechtbank stappen om daar de aanpassing te vragen van de huurprijs. Je kan dat doen als de normale huurwaarde door de werken 10% hoger ligt dan de afgesproken huurprijs.
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Na een overlijden krijgt de langstlevende partner wel eens het vruchtgebruik op een onroerend goed en andere erfgenamen de blote eigendom. Als het pand dan wordt verkocht of er een omzetting van het vruchtgebruik gebeurt rijst de vraag naar de waarde van dat vruchtgebruik.
Tabellen
Bij de omzetting van het vruchtgebruik is het van belang dat de waarde daarvan bepaald wordt. Geraken de vruchtgebruiker en de blote eigenaar het daar onderling niet over eens, dan kunnen zij een beroep doen op de tabellen die jaarlijks in het Belgisch Staatsblad worden gepubliceerd.
In die tabel staan percentages per leeftijd. Hoe jonger de vruchtgebruiker is, hoe langer die vermoedelijk nog van het vruchtgebruik kan genieten en hoe meer het vruchtgebruik waard is. Bovendien wordt een onderscheid gemaakt naargelang de vruchtgebruiker een man of een vrouw is.
Wat verandert er?
De laatste tabel werd gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 11 juli laatstleden. In die tabel gaan de percentages dat het vruchtgebruik waard is sterk omhoog. Dit is vooral een gevolg van het stijgen van de intresten. Bij de bepaling van de waarde van vruchtgebruik wordt nu eenmaal rekening gehouden met de stijgende levensverwachting en de evolutie van de intrest die op de markt kan worden verkregen.
Een voorbeeld
Waar de waarde van het vruchtgebruik van een 45-jarige vrouw in de vorige tabel nog 34.84 % was is dat thans gestegen naar 43.78 %. De waarde van het vruchtgebruik van een 55 jarige man ging dan weer van 25.76 naar 32.94 %. Deze stijging scheelt meteen een flinke slok op de borrel en is zonder meer goed nieuws voor vruchtgebruikers.
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Een huis kopen? Zorg ervoor dat alles wat ‘onroerend’ is op zijn plaats blijft! Hier is hoe post-aankoop verrassingen te voorkomen.
Stel : je koopt een huis met tuin waarin een aantal zeldzame planten staan. Of de woning die je koopt heeft een uitgeruste keuken met allerlei inbouwtoestellen. Maar wat gebeurt er dan als de verkoper die planten of inbouwtoestellen toch meeneemt? Wat zijn in dat geval je rechten?
Onroerend is inbegrepen
De zaken in de woning die onroerend zijn geworden (zoals bv. ingemaakte kasten, inbouwspots, planten die in de tuin werden geplant, inbouwtoestellen, …) zijn in principe begrepen in de verkoopprijs van de woning. Neemt de verkoper ze toch mee, dan moet je dat als koper niet aanvaarden. Je kan dan zeggen dat de verkoper tekort komt aan zijn leveringsplicht. Je kan dan eisen dat hij de onroerende goederen die hij meenam terugbrengt, een schadevergoeding van hem vragen of eventueel zelfs de ontbinding van de koopovereenkomst met een schadevergoeding vorderen.
Je moet het bewijzen
Als je beweert dat de verkoper met bepaalde onroerende zaken ‘weg’ is moet je dat aantonen. Hou daarom de verkooppubliciteit met betrekking tot het pand bij. Je kan ook bijvoorbeeld foto’s nemen van het pand bij de bezichtiging of samen met de verkoper een plaatsbeschrijving van de woning (laten) opmaken. Je kan verder vlak voor het verlijden van de notariële verkoopakte afspreken met de verkoper om de meterstanden op te nemen en de staat van het onroerend goed opnieuw te bekijken. Blijken er dan zaken verdwenen te zijn dan kan je als koper meteen het probleem ter sprake brengen bij de notaris.
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Het kan wel eens gebeuren dat er binnen een appartementsgebouw een dringende beslissing moet worden genomen door de algemene vergadering van mede-eigenaars. Wie kan die dan bijeenroepen en hoe ga je daarvoor te werk?.
Denise Jans
De algemene vergadering van mede-eigenaars binnen een appartementsgebouw moet minstens één keer per jaar bijeenkomen. Het kan echter gebeuren dat er ook tussentijds dringende beslissingen moeten worden genomen en een extra vergadering nodig is.
Syndicus
Vooreerst kan de syndicus tussentijds een bijzondere algemene vergadering organiseren. Hij kan dat doen als er dringend en in het belang van de mede-eigendom een beslissing moet worden genomen die niet kan wachten tot de volgende algemene vergadering. De syndicus zal dan, net als bij een gewone algemene vergadering, aan de mede-eigenaars ook de agenda van de vergadering laten kennen.
Mede-eigenaars
Samen met een aantal andere mede-eigenaars kan je ook zelf aan de syndicus vragen om zo’n vergadering te organiseren. De wet zegt u eenmaal dat de syndicus een bijzondere algemene vergadering moet bijeenroepen wanneer één of meer mede-eigenaars die tenminste 20 % van de aandelen in de gemene delen bezitten, hierom verzoeken. Geeft de syndicus dan geen gevolg aan jullie verzoek dan kan je zelf de algemene vergadering bijeenroepen.
Vrederechter
Iedere mede-eigenaar kan bovendien aan de rechter vragen, binnen een termijn die deze laatste vaststelt, de bijeenroeping van een algemene vergadering te gelasten ten einde over een door voornoemd mede-eigenaar bepaald voorstel te beraadslagen, wanneer de syndicus verzuimt of onrechtmatig weigert zulks te doen.
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
