Je hebt een discussie met je aannemer die je onderling zou willen oplossen. Kan je dan vertrouwelijk met hem onderhandelen over een regeling? Hoe ga je daarbij te werk?
erika-fletcher
Als je bij een discussie met je aannemer tot een regeling wil komen, zal je allicht toegevingen moeten doen. Alleen wil je allicht niet dat de toegevingen die je tijdens de onderhandeling doet later tegen jou worden gebruikt als je toch niet tot een regeling komt. Hoe kan je dan te werk gaan?
Rechtstreeks contact
Je kan vooreerst tijdens een gesprek of telefonisch contact aan je aannemer meedelen hoe ver je wil gaan om tot een oplossing te komen. Weet wel dat de aannemer dit gesprek zou kunnen tapen. Het is dan ook aangewezen om af te spreken dat het gesprek wat men noemt vertrouwelijk is.
Briefwisseling?
Stuur je een brief of mail naar de aannemer dan is het niet voldoende om daarin aan te geven dat die vertrouwelijk is. Een dergelijke mededeling heeft nu eenmaal geen enkele waarde. De aannemer kan die correspondentie namelijk nog altijd als ‘bewijs’ voorleggen in een eventuele rechtszaak.
Een uitzondering op die regel bestaat als je een beroep doet op een advocaat. Als die met de advocaat van de aannemer communiceert, kan die correspondentie vertrouwelijk gebeuren.
KMS of bemiddeling
Je zou de zaak ook kunnen voorleggen aan een wettelijk erkend bemiddelaar of aan de zogenaamde Kamer Minnelijke Schikking bij de rechtbank. Wat daar gezegd wordt is nu eenmaal vertrouwelijk. De aannemer kan de toegevingen die je daar deed in een poging tot een oplossing te komen later dus niet tegen jou gebruiken.
Jan ROODHOOFT, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Je hebt een paar flinke bomen in je tuin, en vooral in de herfst dwarrelen de bladeren natuurlijk alle kanten op. Ook in de tuin van je buurman. Hij vindt dat maar niks en vraagt of jij de gevallen bladeren in zijn tuin wilt opruimen. Maar… ben je daartoe wettelijk verplicht?
dayagorshkov
Wat zegt de wet over bladeren in de tuin van de buren?
Heel simpel: de wet zegt hier niets over. Er bestaat in België geen enkele wettelijke regel die je verplicht om bladeren of ander tuinafval op te ruimen dat door de wind in de tuin van je buur terechtkomt. Je buurman kan je dus niet dwingen om met de hark of bladblazer bij hem aan de slag te gaan.
Dat wil natuurlijk niet zeggen dat je niets mag doen. Misschien hebben jullie een goede verstandhouding, of is je buur wat ouder of slecht te been. In zo’n geval kan het best fijn zijn om elkaar wat te helpen, ook al ben je niet verplicht.
Maar wat als het echt overlast wordt?
Dat verandert de situatie. Als er sprake is van “overmatige burenhinder” — bijvoorbeeld omdat de bladeren in zulke hoeveelheden vallen dat je buur zijn tuin niet meer normaal kan gebruiken — dan kan hij zich wel beroepen op het burgerlijk wetboek. Zeker als die bomen te dicht op de perceelgrens staan, kan dat een extra probleem vormen.
In extreme gevallen kan je buur zelfs eisen dat de bomen volledig worden verwijderd. Dat is natuurlijk niet de eerste stap, maar het kán wel.
Wat zijn de mogelijke stappen voor de buurman?
Als je buur de situatie echt onhoudbaar vindt, kan hij eerst een verzoeningsprocedure opstarten bij de vrederechter. Dit is een laagdrempelige manier om samen tot een oplossing te komen, zonder meteen in een rechtszaak verzeild te raken.
Komt er geen akkoord, dan kan hij ook meteen kiezen voor een gerechtelijke procedure. De rechter kan dan bijvoorbeeld beslissen dat jij maatregelen moet nemen om de hinder te beperken of te stoppen — en in het uiterste geval zelfs beslissen tot het rooien van de bomen.
Samengevat:
Je bent niet wettelijk verplicht om bladeren op te ruimen in de tuin van je buren.
Bij overmatige hinder of bomen die te dicht op de grens staan, kan je buur wel stappen ondernemen.
Meestal is een goed gesprek of een verzoeningsprocedure de eerste stap.
Goede afspraken maken met je buur is nog altijd de beste oplossing — en voorkomt vaak veel gedoe.
Als je bereid bent om de vraagprijs van een woning te bieden, betekent dat nog niet dat je die ook effectief kan kopen. Waarom is dat het geval? En zit je zelf vast aan een bod dat jij eventueel doet?
Aanbod tot onderhandelen
Als de verkoper van een onroerend goed een vraagprijs aangeeft voor het pand dat hij verkoopt (en dit bv. in een advertentie op een immosite), dan gaat het om een zogenaamd aanbod tot onderhandelen. Zelfs als je dan bereid bent de vraagprijs te betalen is de verkoper niet verplicht om op je bod in te gaan. Hij kan het onroerend goed dan perfect alsnog ‘inhouden’ of het aan iemand anders verkopen zelfs als die een lager bod doet dan hetgeen jij deed.
Zelf bieden
Doe je zelf als kandidaat-koper een bod op een onroerend goed, dan zit je daar in de regel wel aan vast. Het volstaat dan in principe dat de verkoper je bod aanvaardt opdat je je bod moet honoreren. Mogelijks kan je er wel nog onderuit als bv. bepaalde attesten nog niet aanwezig zijn.
Neem je voorzorgen
Het is dan ook belangrijk om voorzichtig te zijn als je een bod doet. Beperk daarbij de duur waarvoor het bod geldt en geef duidelijk aan tegen welke prijs je wat precies wil kopen. Geef tevens aan welke belangrijke voorwaarden je koppelt aan je bod, zo bv. het feit dat je de aankoop afhankelijk wil maken van het vervuld zijn van een opschortende voorwaarde (zo bv. van het verkrijgen van een hypothecaire lening).
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Je koopt een nieuwe woning of appartement. Wanneer krijg je in dat geval de sleutels van het pand? Kan je afspreken dat je voor je de sleutels ontvangt al werken mag doen aan het pand?
Akte
Bij de aankoop van een onroerend goed wordt in de compromis of in de koop-verkoopbelofte nagenoeg steeds voorzien dat de eigendom van het pand pas overgaat bij het verlijden van de notariële akte. Op dat moment krijg je als koper ook de sleutels van het pand.
Andere afspraken
Je kan in de overeenkomst die je met de verkoper afsluit wel andere afspraken maken. Indien je zo’n afwijkende afspraak wil maken, dan zet je die maar beter op papier. Hierbij kan bijvoorbeeld een zogenaamde sleutelovereenkomst worden opgemaakt.
Wil je al werken kunnen doen in het pand, spreek dan af over welke werken het precies mag gaan. Geef tevens aan wat er met de werken (en de kostprijs ervan) dient te gebeuren als de notariële akte uiteindelijk niet verleden wordt en de verkoop niet doorgaat.
Niet zonder risico
Het al doen van werken tussen de compromis en het verlijden van de notariële akte blijft sowieso een risicovolle aangelegenheid, zelfs als je werkt met een duidelijke overeenkomst. Het is dan ook beter er sowieso niet aan te beginnen. Een eventueel (beter) alternatief bestaat erin er op aan te dringen dat de notariële akte zo snel als mogelijk wordt verleden. Er moeten nu eenmaal niet noodzakelijk 4 maanden verstrijken tussen het tekenen van een onderhandse verkoopovereenkomst en het verlijden van de notariële akte.
Als twee echtgenoten of samenwonende partners uiteengaan stelt de notaris wel eens dadelijk voor om de onroerende goederen ‘bindend’ te laten schatten. Wat houdt dat in en waarom ben je daar maar beter voorzichtig mee?
Even schetsen
Als ex-echtgenoten of gewezen samenwoners samen eigenaar waren van een onroerend goed, dan moet daarvoor een oplossing worden gevonden. Het kan dan gebeuren dat één van de gewezen partners het pand wil overnemen, dat meerdere goederen in natura worden verdeeld of dat het onroerend goed wordt verkocht.
Is één van de ex-partners geïnteresseerd in de overname, dan stelt men wel eens voor het pand alvast bindend te laten schatten.
Denk twee keer na
Zeker als je niet geïnteresseerd bent in de aankoop aanvaard je maar beter zo’n bindende schatting niet. Men kan je nu eenmaal niet verplichten ze te aanvaarden. Valt de schatting namelijk naar je mening te laag uit, dan zit je er aan vast. Zelfs als je meent dat de schatter zich vergiste kan je daar weinig tegen beginnen. De schatting is nu eenmaal in de regel bindend. De partij die het pand wil kopen behoudt daarentegen wel nog alle vrijheid tenzij iets anders zou zijn overeengekomen. Die kan dus zeggen dat hij of zij toch niet bereid is te kopen tegen de geschatte prijs.
Vrijblijvend
Wat je wel kan doen is het pand alvast vrijblijvend te laten schatten. Kom je er opvolgend na zo’n schatting niet uit wat er met het pand moet gebeuren dan hou je nog steeds de handen vrij. Een andere denkpiste bestaat erin de schatting te laten doen volgens de regels van het deskundigenonderzoek. De deskundige zal dan een voorverslag opmaken waarop je kan reageren en je bent niet definitief gebonden door de bevindingen van het verslag.
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Je bent eigenaar van een pand dat je wil verkopen. Wist je dat je misschien het akkoord van je partner nodig hebt voor het verkoopt? En wat als je partner weigert?
Een woning verkopen kan een aantal juridische formaliteiten met zich meebrengen, vooral als die woning te maken heeft met je gezinsleven. Het is dus essentieel om je rechten en plichten te kennen voor je beslissingen neemt.
Als je samen met je partner eigenaar bent van een woning moet je beiden akkoord gaan om die te verkopen. Ben je alleen eigenaar dan is dat in de regel niet het geval… Behalve wanneer het pand dat je wil kopen de gezinswoning is! Volgens artikel 215 van het Belgisch Burgerlijk Wetboek is de gezinswoning beschermd en is de toestemming van de partner nodig voor een verkoop, zelfs al is hij of zij niet de eigenaar. Gaat het in tegendeel om een opbrengstpand dat je verhuurt en wil verkopen, dan kan je daar wel alleen over beslissen.
Is de woning of het appartement een tweede verblijf dat je af en toe samen met het gezin gebruikt (bv. een appartement aan zee of een vakantiehuis in het buitenland) dan is de instemming van je partner al evenmin nodig, ongeacht je huwelijkscontract.
Rechtbank
Zonder toestemming van je partner kan je het huis niet verkopen. Als je dat echt wil doen, kan je naar de rechter stappen, die dan zal beslissen of de weigering van je partner al dan niet gerechtvaardigd is. De rechter zal de redenen voor de weigering onderzoeken en je eventueel toestemming geven om de verkoop te laten doorgaan. Deze juridische procedure kan lang en prijzig zijn, en dus kan je beter proberen om tot een onderling akkoord te komen voordat het zover komt.
Samenwoners
Woon je met je partner feitelijk samen, dan heb je zijn of haar instemming niet nodig voor de verkoop van een eigen pand. Woon je wettelijk samen, dan gelden weer wel dezelfde regels als voor echtgenoten gelden. Wettelijk samenwonen geeft bepaalde rechten en plichten die vergelijkbaar zijn met het huwelijk, vooral wat de bescherming van de gezinswoning betreft.
Opgelet voor de gevolgen
Een woning verkopen zonder de noodzakelijke toestemming van je partner kan ernstige juridische gevolgen hebben. De verkoop kan nietig verklaard worden en je kan aansprakelijk worden gesteld voor de kosten en intresten.
Je wil als huurder of als verhuurder een bestaande woninghuurovereenkomst opzeggen. Moet je daarvoor een aangetekend schrijven gebruiken of kan je de opzeg ook op een andere manier geven? Welke vermeldingen moet je daarbij opnemen in je opzegbrief en moet je ook de redenen voor de opzeg vermelden?
Als je een woninghuurovereenkomst wil opzeggen moet je dat niet noodzakelijk doen via een aangetekende brief. Strikt gezien zou je de opzeg veelal ook bv. kunnen geven via een gewone brief, een sms of zelfs … mondeling.
Bij een discussie zal je wel moeten kunnen bewijzen een opzeg te hebben gegeven. Als je dan het bewijs van de opzeg of de aanvaarding ervan niet kan leveren, wordt de opzeg namelijk geacht nooit te hebben plaatsgevonden. Als je geen aangetekende brief, gerechtsdeurwaardersexploot of een voor ontvangst ondertekend schrijven bezorgde kan daar het schoentje wel eens wringen. Het is dan ook aangewezen om steeds te werken met een aangetekende brief die je verstuurt.
De opzeggingstermijn neemt in de regel een aanvang de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging wordt gedaan. Stuur je een aangetekende brief, hou er dan rekening mee dat men er wel eens van uitgaat dat die pas uitwerking heeft de derde werkdag na de verzending.
Aan wie sturen?
Als verhuurder moet je aan elk van je huurders een aparte aangetekende brief sturen waarin je de opzeg geeft. Indien slechts aan één van de huurders een opzeg werd gegeven, telt deze enkel ten aanzien van deze ontvanger. Heb je maar één huurder maar is die getrouwd of woont die wettelijk samen dan moet je ook aan de echtgenoot/partner een aangetekend schrijven sturen. Doe je dat niet dan kan elk van de echtgenoten of samenwonende partners de nietigheid van de opzeg inroepen op voorwaarde dat je kennis had van het huwelijk of de wettelijke samenwoonst.
Ben je huurder en zeg je de huurovereenkomst op dan volstaat het in principe om één aangetekende brief te sturen naar de verhuurders (als dat er meerdere zijn, zoals bijvoorbeeld een echtpaar). Zorg er dan wel voor dat de aangetekende opzegbrief door alle huurders mee ondertekend wordt. Ben je wettelijk samenwonend of ben je gehuwd, dan is het alleszins ook van belang dat je echtgenoot of wettelijk samenwonende partner de opzegbrief mee ondertekent.
Wat vermelden?
De opzegbrief moet in de regel geen specifieke vermeldingen bevatten. Geef wel aan welke huurovereenkomst je precies wil opzeggen (zo bv. de huurovereenkomst met betrekking tot het onroerend goed gelegen in de Stationstraat 42 te Genk), welke opzegtermijn je bij dit alles wil naleven (bv. drie maand huur als je huurder bent), wanneer de opzeg ingaat en wanneer die eindigt. In principe moet je ook niet motiveren waarom je een einde wil maken aan de bestaande huurovereenkomst.
Bijzondere regels
Als je als verhuurder de huur wil opzeggen omdat jij of bepaalde familieleden het pand willen gaan betrekken of omdat je verbouwingen wil gaan doen in het verhuurde pand, dan geldt er een uitzondering op de voorgaande regels. In dat geval moet je opzegbrief namelijk een aantal verplichte vermeldingen bevatten. Je moet aan de huurder (zo bv. bij een opzeg omwille van een verbouwing) ook een aantal documenten bezorgen op het moment van de opzegging.
Zeg je de huur bv. op voor eigen gebruik, dan moet de opzegbrief dat vermelden en aangeven wat de identiteit is van de persoon die het goed zal betrekken en welke diens band van verwantschap met jou als verhuurder precies is (bv. het is je broer).
Je houdt je er niet aan
Hou je je niet aan de voorgaande regels dan riskeer je de opzegging van de huurovereenkomst niet te kunnen bewijzen. Bovendien bestaat de kans dat de opzeg, als je die wel al kan bewijzen, ongeldig is omdat de noodzakelijke vormvoorwaarden niet zijn vervuld of dat je een schadevergoeding verschuldigd bent. De kans bestaat dus dat de opzegging geen uitwerking zal hebben en de huurovereenkomst gewoon verder blijft lopen.
Als een erfenis niet verdeeld raakt of ex-partners het niet eens zijn over de verdeling van hun onroerende goederen, dan komt het wel eens tot een openbare verkoop. Mag je daar dan als erfgenaam of ex-partner mee bieden?
Even schetsen
Bij een vereffening-verdeling van onroerende goederen gebeurt het wel eens dat een openbare verkoop aan de orde is. Dat zal meer bepaald het geval zijn als de mede-eigenaars het niet eens worden over een andere oplossing (bv. een verkoop via een vastgoedmakelaar) en een preferentiële toebedeling en een verdeling in natura niet aan de orde zijn.
Zelf bieden?
Op zo’n openbare verkoop mag iedereen meebieden. Ook een erfgenaam of een ex-partner mag dus meebieden op een onroerend goed waarin die gerechtigd is. Dit laat je dan ook toe het onroerend goed zelf in te kopen als je meent dat de prijs gunstig is en het te laten gaan als bij de openbare verkoop een prijs wordt geboden die hoger is dan wat je zelf wil betalen. Doordat je in dit laatste geval ‘meedeelt’ in de hogere prijs win je eigenlijk in beide hypotheses.
Volledig betalen
Bied je zelf mee dan moet je er rekening mee houden dat (als er geen ander akkoord is met de andere erfgenamen of met je ex-partner) je riskeert het volledige bedrag van de koopsom en de kosten te moeten ophoesten als je de hoogste bieder bent en het pand bij de verkoop aan jou wordt toegewezen. Je zal het bedrag dat overeenstemt met jouw deel pas terugkrijgen op het moment dat de vereffening-verdeling afgerond is.
Jan ROODHOOFT, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
De Vlaamse regering heeft in het Belgisch Staatsblad een lijst gepubliceerd met wijzigingen en uitbreiding van stedenbouwkundige handelingen die geen omgevingsvergunning meer vereisen. Waarvoor heb je voortaan bv. geen vergunning meer nodig?
Enkele voorbeelden
Zo hoef je voortaan bijvoorbeeld geen vergunning meer te vragen als je je gevel wil isoleren voor zover het gaat om isolatie tot 26 centimeter en de rooilijn niet wordt overschreden. Hetzelfde geldt voor het plaatsen van bovengrondse onderdelen van airco’s en warmtepompen in voortuinen, zijtuinen, achtertuinen, en op zij- en achtergevels, tot 2 meter van de perceelsgrens of tegen een scheidingsmuur. Ook voor bv. het plaatsen van een laadpaal op bestaande verhardingen heb je voortaan geen omgevingsvergunning meer nodig.
Vanaf wanneer?
De nieuwe regels traden in werking op 24 augustus laatstleden. De lijst werd gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 14 augustus ll.
Wat bij twijfel?
De reglementering op het vlak van ruimtelijke ordening en stedenbouw is complex. Bovendien worden de spelregels regelmatig aangepast en heeft elk gewest zijn eigen regels. Meer informatie over de regels in de verschillende gewesten kan je terugvinden op de website Omgevingsvergunning – Stedenbouwkundige vergunning | Belgium.be. Twijfel je of je in een concreet geval een vergunning nodig hebt dan kan je dat navragen bij de dienst Ruimtelijke Ordening van je gemeente.
Jan ROODHOOFT, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Het is een vraag heb je je misschien al eens hebt gesteld… wat als de eigenaar van je huurwoning of je huurder overlijdt tijdens de huurperiode? We vertellen je er alles over!
Nik Shuliahin
Ongeacht de omstandigheden bij een overlijden, of het nu van je verhuurder is of van jezelf, blijft de huurovereenkomst van toepassing. Stel dat je een huurcontract voor 3 jaar hebt getekend en dat je huisbaas in het tweede jaar overlijdt. In die situatie blijft de huurovereenkomst ongewijzigd tot het einde van de contractperiode. De erfgenamen van je huisbaas zijn dan verantwoordelijk voor de rechten en plichten van de vorige huisbaas. Als ze de huurovereenkomst willen beëindigen, zullen ze de bepalingen van het met de vorige verhuurder gesloten contract moeten respecteren. Klaar en duidelijk!
Een vrij gangbare bepaling in dergelijke gevallen is echter om in het contract een clausule te voorzien voor dit soort situaties, die bepaalt dat de huurovereenkomst eindigt 3 maanden na het overlijden van één van beide partijen. Dit soort clausule wordt gezien als een praktische voorzorgsmaatregel voor zowel de huurder als de verhuurder, waarbij beiden zich zonder tijdsdruk kunnen aanpassen aan de nieuwe situatie.
Je huurder overlijdt
Als je huurder overlijdt, weet dan dat dit niet automatisch de huurovereenkomst beëindigt. Het huurcontract loopt gewoon door. De erfgenamen van de huurder zijn in dat geval jouw huurders. Zij kunnen in de gehuurde woning wonen en de huur betalen. Je kan echter een andere regeling zijn overeengekomen bij het opstellen van het huurcontract (zie hierboven), waardoor er een zeker vorm van flexibiliteit is bij dit soort uitzonderlijke omstandigheden. Het is aan te raden om een regeling te treffen met de erfgenamen door ze allemaal uit te nodigen om een nieuw contract te laten tekenen, of een bijvoegsel bij het bestaande contract.
