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  • Voici comment les coûts liés aux parties communes sont répercutés sur le locataire

    Lors de la location d’un appartement, le locataire paie, en plus du loyer proprement dit, les frais des parties communes de l’immeuble.  Comment ces frais doivent-ils être facturés ? Notre avocat vous dit tout !

    Kelly Sikkema

    En plus du loyer proprement dit, le locataire d’un appartement devra payer les charges (eau, gaz, électricité, etc.) qu’il consomme.  En outre, il devra probablement participer aux frais des parties communes. On pense, par exemple, au coût de l’ascenseur, au nettoyage de la cage d’escalier, à l’entretien du jardin, aux frais du syndic, etc. Ces frais sont imputés au propriétaire de l’appartement selon la clé de répartition indiquée dans le règlement de copropriété.

    Paiement forfaitaire

    Une première possibilité serait de régler les coûts des parties communes sur une base fixe, par exemple en convenant d’un montant fixe par mois dans le bail. Dans ce cas, il n’est pas nécessaire de régler les frais sur la base des coûts réels. Toutefois, tant le locataire que le propriétaire peuvent demander à tout moment de passer à un système dans lequel les coûts réels sont facturés. Si l’autre partie refuse d’accéder à cette demande, celle-ci peut être soumise au tribunal.

    Règlement basé sur les coûts réels

    Une deuxième façon de répercuter le coût des parties communes sur le locataire consiste à régler sur la base des coûts réels.  Dans ce cas, le bailleur demande souvent au locataire une avance mensuelle sur ces frais, après quoi un décompte annuel est effectué et le locataire doit (ou non) effectuer un virement supplémentaire pour arriver à l’équilibre ou se faire rembourser. Si le locataire le demande, le bailleur devra fournir les pièces justificatives des frais. Ceci peut notamment se faire via le syndic.

    Quels frais ?

    Le bailleur ne peut pas répercuter tous les frais relatifs aux parties communes au locataire. Même s’il n’y habite pas lui-même, le propriétaire devra payer certains frais de sa poche. En Flandre, pour les baux conclus depuis le 1er janvier 2019, il existe une liste claire de qui doit payer quoi. Par exemple, le locataire doit payer les frais liés à l’entretien des parties communes, aux petites réparations qui doivent être effectuées dans ces dernières ainsi que les frais de nettoyage et de ramassage des ordures. Le propriétaire paie les coûts des grosses réparations ainsi que les factures liées à l’achat/au remplacement des compteurs d’eau et d’électricité.  Les frais d’organisation de l’assemblée générale, la participation à la politique de l’immeuble et la contribution au fonds de réserve sont également pris en charge par le propriétaire.

    Certains coûts doivent être partagés. Par exemple, le locataire et le propriétaire doivent payer chacun la moitié du coût de l’entretien périodique de l’ascenseur. Les frais du syndic sont supportés à 34 % par le locataire et à 66 % par le propriétaire.

    Faire partager le syndic

    Pour savoir exactement quels sont les frais que le propriétaire peut réclamer au locataire, il peut être utile que le syndic fasse cette répartition. Certains syndics le font, d’autres non. Même si le syndic le fait, c’est au propriétaire de payer ces frais à l’association des copropriétaires et de les récupérer ensuite (en partie) auprès du locataire.

    Et à Bruxelles et en Wallonie ?

    En Wallonie et à Bruxelles, il existe également une liste de travaux d’entretien à charge du locataire et du propriétaire.  Cette liste comprend un certain nombre de frais relatifs aux parties communes de l’immeuble. Par exemple, en ce qui concerne l’ascenseur de l’immeuble en Wallonie, il est stipulé que le locataire doit payer les frais d’entretien et d’inspection périodiques. Le propriétaire, quant à lui, doit payer les frais de grosses réparations et les réparations dues à l’usure.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Couleur de façade : que dit la loi ?

    Avec le retour des beaux jours, une envie de renouveau vous envahit et vous envisagez de repeindre la façade de votre maison. Mais, en la matière, toutes les couleurs sont-elles autorisées ? On fait le point !

    Comme de coutume en Belgique, les règles varient d’une région à l’autre du pays. À Bruxelles et en Flandre, si la façade est visible depuis l’espace public, un permis est nécessaire lorsque vous envisagez de repeindre votre façade. En effet, au nord du pays et dans la capitale, tous les travaux qui modifient l’aspect d’une façade visible depuis l’espace public, en ce compris sa couleur, doivent obligatoirement faire l’objet d’une demande de permis d’urbanisme. Par conséquent, si vous souhaitez repeindre votre façade dans une nouvelle couleur, un permis doit être demandé auprès de l’autorité communale.

    Notez néanmoins que si vous repeignez la façade en utilisant la couleur d’origine, c’est en revanche considéré comme un entretien. Vous êtes alors dispensé de demande de permis. Autre exception : si la façade n’est pas visible depuis l’espace public (dans le cas par exemple d’une arrière-maison), vous ne devez pas non plus solliciter de permis, même si vous envisagez de changer sa couleur.

    Et en Wallonie ?

    En Wallonie, si vous voulez peindre ou repeindre votre façade, deux options s’offrent à vous. Si vous peignez la façade dans la même couleur, dans le but de lui donner un coup de frais, vous n’avez pas besoin d’introduire un permis d’urbanisme. Par contre, si vous souhaitez modifier la couleur de la façade, il faut introduire une demande de permis. Mais attention, souvent les communes, voire certains lotissements, possèdent aussi leur propre réglementation urbanistique. Mieux vaut donc consulter votre autorité communale avant d’entamer les travaux !

  • Tentes solaires : avantages et inconvénients

    Celles et ceux qui ont la chance d’avoir une terrasse et un jardin le savent : les tentes solaires possèdent énormément d’avantages. Mais quid des inconvénients ?

    Qu’on l’appelle tente solaire, store banne ou encore banne solaire, cette protection extérieure se fixe à la façade de l’habitation et permet de protéger une terrasse ou un coin du jardin des rayons du soleil. Généralement composée de polyester ou d’une toile synthétique, la tente solaire a été conçue pour protéger efficacement contre les rayons UV et, dans une moindre mesure, contre la pluie. Un accessoire qui associe donc confort et esthétisme.

    Au rayon des avantages ?

    On peut notamment citer la grande variété des modèles, des teintes et des matériaux. Les possibilités de personnalisation sont donc multiples. En outre, il s’agit le plus souvent d’un investissement raisonnable surtout lorsqu’on le compare à la construction d’une pergola en dur ou d’une tonnelle autoportante.

    Si l’acrylique et le polyester sont la norme, il est aussi possible d’opter pour une toile micro-aérée, à la fois solide et imperméable, et généralement enduite d’une couche anti-moisissures et hydrophobe.

    De plus, les tentes solaires suivent les évolutions technologiques et peuvent désormais se conjuguer à toute une série d’équipements optionnels comme une motorisation ou des capteurs solaires qui vont déclencher automatiquement l’ouverture et la fermeture de la toile en fonction de la météo voire de la température ! Il existe également des capteurs de vent et de pluie qui permettent de rétracter la toile lorsque le temps se gâte et devient dangereux pour celle-ci, ce qui représente une sécurité et une protection supplémentaires.

    Enfin, il est possible d’automatiser l’ouverture et la fermeture de votre tente solaire afin de ne pas devoir l’actionner à la main et ainsi prolonger la durée de vie de celle-ci. Les à-coups inhérents aux tours de manivelle peuvent en effet l’endommager sur le long terme. Pour ce faire, vous pouvez équiper la tente d’une commande filaire, d’une commande radio ou encore d’une commande connectée, reliée à votre système domotique, qui vous permettra de contrôler votre tente solaire depuis votre smartphone ou votre tablette.

    Des désavantages ?

    Amovible, une tente solaire peut se révéler relativement fragile. Il convient donc de ne pas l’exposer, ouverte, à des vents forts, aux feuilles mortes ainsi qu’à la neige et au gel. Pour la préserver, veillez dès lors à éviter de la laisser dépliée durant votre absence ainsi que lorsque la météo annonce de violentes bourrasques. De même, une tente solaire est avant tout destinée à vous protéger du soleil, moins de la pluie.

    S’il peut arriver occasionnellement que vous vous serviez d’elle pour vous protéger d’une averse, sachez qu’elle n’est pas conçue pour résister à l’humidité sur le long terme. Veillez donc toujours à la replier lorsqu’elle est parfaitement sèche. Vous éviterez ainsi le développement de dépôts colorés voire de moisissures.

    Enfin, lorsqu’elle est ouverte, assurez-vous que la toile soit toujours bien tendue afin d’éviter les frottements et de conserver le tissu en bon état, en réduisant les risques de froissement ou de déchirure.

  • Le nom sur la boîte aux lettres, une obligation ?

    Vous venez d’emménager dans un nouveau logement et vous vous demandez, à juste titre, s’il faut impérativement apposer votre nom sur la boîte aux lettres. Voici la réponse !

    boite aux lettres
    Pawel Czerwinski

    Avant toute chose, il faut savoir que cette matière est régie par un Arrêté ministériel portant réglementation des boîtes aux lettres particulières, publié au Moniteur belge le 1er juin 2007. On peut résumer celui-ci en six points :

    1.   Emplacement

    Votre boîte aux lettres doit se trouver à la limite de la voirie. En outre, si votre numéro de maison compte au moins quatre boîtes aux lettres (dont les numéros ont officiellement été attribués par l’autorité communale), ces boîtes peuvent être placées soit sur la porte d’entrée, soit au rez-de-chaussée à un endroit facilement accessible et bien éclairé.

    2.   Accès

    L’accès à la boîte aux lettres doit toujours être libre et sans danger.

    3.   Dimensions

    Votre boîte doit présenter une ouverture d‘au moins 23 cm de large et 3 cm de hauteur.

    4.   Hauteur

    L’ouverture de votre boîte doit se situer à une hauteur de 70 à 170 cm.

    5.   Le numéro de maison

    Votre numéro de maison doit être visible depuis l’endroit où se trouve la boîte aux lettres. S’il n’est pas visible de cet endroit, votre boîte doit aussi afficher votre numéro de maison.

    6.   Le numéro de boîte

    Si un numéro de maison comprend plus d’une boîte aux lettres, chaque boîte doit être identifiée par son numéro de boîte. Le numéro de boîte est le numéro attribué par votre commune. Le numéro de boîte doit être mentionné de manière lisible et visible sur ou à proximité de la boîte aux lettres correspondante. Le numéro de boîte fait partie de l’adresse légale, tout comme un nom de rue ou un numéro de maison.

    Quid du nom sur la boîte ?

    Indiquer le nom de tous les habitants sur la boîte aux lettres est une précaution non obligatoire mais vivement conseillée. Pourquoi ? Tout simplement afin de faciliter la tâche aux services postaux. Sans nom sur votre boîte aux lettres, il est probable que le facteur reparte avec le courrier qui vous est adressé, celui-ci ne sachant pas si la boîte est bel et bien la vôtre… Vous avez donc tout intérêt à “nommer” celle-ci si vous souhaitez recevoir les lettres et colis qui vous sont destinés !

  • Mila : « les bandes ‘brise vue’ en PVC, vous connaissez ? Elles font des miracles ! »

    Des panneaux de grillage rigide ont été placés chez le voisin, en lieu et place des vieilles plaques de béton qui finissaient par s’effondrer. Du beau travail. Mais c’est étrange : nous qui avions l’habitude de ne rien voir de chez l’autre, nous sommes désormais complètement exposés. Ce n’est pas la fin du monde : je ne suis pas du genre à bronzer nue sur mon transat, mais quand même…

    Je me suis donc réjouie quand je l’ai vu commencer à remplir les interstices des grillages avec des bandes de pvc « brise vue » : visiblement, il voulait retrouver son intimité, lui aussi. Un passage par devant le fil, un passage par derrière le fil : je me suis dit qu’il allait passer la journée à enfiler les rouleaux de plastique.

    Il avait choisi du pvc brun, imitation bois : pas mal. Je sais que les possibilités sont nombreuses : imitation de briques rouges ou blanches ; imitation de fibres naturelles et végétales … et j’en passe. Les rouleaux sont aussi disponibles unis : mais le résultat est plus terne, peut-être. Après, c’est selon les goûts de chacun.

    J’ai trouvé le rendu super sympa : l’illusion était parfaite. J’avouerai pourtant que j’étais septique au départ : le plastique, ce n’est pas mon truc. Et j’avais peur que cela fasse « plouc ». Mais pas du tout. De loin, on croirait vraiment à des panneaux de bois. Je vais m’atteler à faire pousser des plantes grimpantes par ci par là. Un habillage de fleurs, ça embellit davantage encore.

    Pour le prix, il faut compter une petite centaine d’euros pour une trentaine de mètres. Et vous pourrez vous en procurer facilement dans les magasins de bricolage ou même sur des sites hard discount.

    Le seul vrai conseil que je vous donnerai est celui-ci : si comme mon voisin, il vous vient l’idée de garnir vos grillages de bandes « brise vue », assurez-vous que les grillages soient suffisamment ancrés dans le sol. Car en comblant les espaces vides entre les fils des grillages, l’air ne pourra plus les traverser à sa guise, et vous aurez une prise au vent dix fois plus forte ! Ce serait dommage que votre travail s’envole littéralement …

  • Mila : « une peinture magique pour donner un effet ‘bois’ à vos portes blanches ! »

    Mon voisin Jean-Paul rénove pour le moment un petit chalet dont il a fait l’acquisition. Verdure et détente. Il m’a invitée à venir voir son petit pied-à-terre campagnard et je ne me suis pas fait prier : il m’épate toujours. Et une virée au vert, ça ne se refuse pas. 

    Zac Gudakov

    Cette fois, je suis restée ébahie devant les jolies portes coulissantes qu’il a posées. Gain de place et élégance ! Il m’a expliqué le travail effectué.

    Il a acheté des portes blanches : premier prix, prêtes à peindre et légères comme tout. Il a choisi une base légèrement ocre et en a posé une couche sur les portes. En sifflotant, bien sûr. Il a ensuite appliqué une couche de peinture « Relook Bois », couleur « noyer ». La teinte est si naturelle que j’ai vraiment cru qu’il s’agissait de bois. Des parties plus foncées, d’autres plus claires. Un rendu des plus réalistes. Un vrai magicien ! Il les a ensuite fait coulisser sur les rails achetés pour l’occasion.

    Je connaissais l’existence de ces peintures, mais je n’en avais jamais admiré le rendu. C’est chose faite !

    Mais il a partagé avec moi un autre secret : cet effet « bois », on peut encore l’obtenir autrement. D’une façon plus artisanale. Et en se passant de peinture spécifique. Après avoir posé la couche de base, on peut badigeonner la dite surface de cire liquide faite pour l’essence de bois qui nous plaît. Chêne, hêtre, etc…

    A l’aide d’un gros pinceau, on étale la « cire antiquaire » de haut en bas sur la porte avant de l’essuyer grossièrement avec un chiffon. Sans attendre qu’elle n’ait trop séché ! Le mouvement effectué avec le chiffon modulera ainsi la matière de manière aléatoire et tout sera comme flouté. Des zones sombres et des zones lumineuses cohabiteront alors sur la surface. Il faudra répéter l’opération une seconde fois, après plusieurs heures de séchage. Le tour sera joué.

    Une technique magique, donc, mais qui demande beaucoup plus de temps que de recourir à la peinture « effet bois ».

    Jean-Paul, ça doit être le cousin de Bob le Bricoleur. Il ne sait jamais me dire d’où il tient ses trucs et astuces, mais il sait toujours y faire! Un point c’est tout !

  • Que faire lorsqu’un entrepreneur vous propose une garantie supplémentaire ?

    Vous envisagez de confier certains travaux à un entrepreneur qui vous offre une garantie supérieure à celle qu’il est légalement obligé de vous donner. À quoi devez-vous faire attention ? Notre avocat vous répond !

    Ce que dit la loi

    Votre entrepreneur doit vous donner une garantie décennale pour les défauts qui sont de nature à compromettre la solidité du bâtiment ou d’un élément important de celui-ci.  En outre, votre entrepreneur est également responsable des petits vices cachés qui étaient déjà présents au moment de l’achèvement. Vous devez toutefois les invoquer dans un bref délai après les avoir découverts.

    Certains entrepreneurs offrent une garantie plus large que celle à laquelle ils sont légalement tenus. Par exemple, votre entrepreneur peut vous offrir une garantie de dix ans, voire plus, pour tous les défauts.

    Vérifiez les conditions

    Ce genre de garantie supplémentaire est parfaitement valable.  Sachez simplement que l’entrepreneur peut assortir cette garantie supplémentaire de conditions. Il peut par exemple limiter les défauts possibles compris par la garantie ou décrire une procédure que vous devez suivre pour invoquer la garantie. Par conséquent, avant de vous engager avec l’entrepreneur, vérifiez quelles sont les modalités de cette garantie supplémentaire.

    Quid en cas de faillite ?

    Sachez également qu’il n’est pas absolument certain que vous puissiez un jour faire appel à la garantie. En effet, il se peut que l’entrepreneur ait fait faillite au moment où vous souhaitez faire appel à sa garantie ou que la société à laquelle vous avez fait appel ait été liquidée.

    Si l’entrepreneur travaillait dans le cadre d’une entreprise individuelle et qu’il a cessé ses activités, vous pouvez toujours demander la garantie. Si ce dernier décède, vous pouvez même demander la garantie à ses héritiers.

     

    Jan ROODHOOFT, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

     

  • Films solaires pour fenêtres : le bon plan en cas de canicule ?

    Avec les épisodes caniculaires qui se multiplient, de plus en plus de Belges équipent leurs fenêtres de films solaires dans le but de faire baisser la température de quelques degrés au sein de leur logement. Mais ceux-ci sont-ils vraiment efficaces ?

    Sun window
    Olexandr Ignatov

    Qu’on les dénomme films solaires ou films anti-chaleur, ceux qui viennent trouver leur place sur le vitrage de la maison permettent de limiter la transmission des rayons ultra-violets mais également l’éblouissement, la chaleur voire, pour certains, les regards indiscrets. Une solution peu onéreuse qui permet de “gagner” quelques degrés en limitant l’exposition de la pièce à la lumière du soleil.

    Techniquement, ces films sont pourvus d’une couche composée de microparticules de métaux ou de nano-céramiques qui va faire office de bouclier thermique face aux rayons solaires. Le film va donc contribuer à limiter l’entrée de la chaleur dans la pièce sans pour autant affecter la transparence du vitrage. En outre, la majorité d’entre eux rejettent aussi jusqu’à 99 % des ultraviolets. Autant de propriétés particulièrement utiles en cas d’épisode caniculaire qui vont donc contribuer à améliorer votre confort au quotidien.

    D’autres avantages

    • De par sa composition et ses propriétés, les films solaires vont aussi contribuer à protéger vos murs et meubles contre la décoloration, l’entrée des UV étant efficacement canalisée.
    • Si vous êtes équipé d’un système de climatisation, ils vont aussi vous permettre de réduire votre consommation d’électricité puisqu’ils contribuent à limiter l’échauffement de l’intérieur de la maison, même au plus fort de l’été. L’apport calorifique étant diminué, vous réduirez l’appétit de votre climatisation.
    • Ces films luttent aussi contre l’éblouissement : la luminosité est diminuée et votre pièce sera protégée contre tout excès de lumière, en plus de l’être de la chaleur. Le film anti-chaleur améliore ainsi la visibilité sur les écrans.
    • De plus, ils renforcent légèrement l’isolation de vos châssis.
    • Enfin, ils protègent des regards extérieurs en occultant le vis-à-vis avec vos voisins. Grâce à leur composition réfléchissante, vous pourrez donc voir à l’extérieur (la transparence du vitrage étant maintenue) sans pour autant être vu !

    Des inconvénients ?

    Même si le bilan est largement positif, ces films imposent toutefois quelques légères contraintes.

    • Ils donnent ainsi une légère teinte à vos fenêtres, souvent dans des tons bleus.
    • En outre, l’application de ces films est un exercice techniquement compliqué qui requiert l’aide de professionnels, ce qui est souvent inclus dans le prix.
    • Enfin, si vous avez une grande baie donnant vers le sud, sachez qu’en hiver, le soleil ne réchauffera plus vraiment votre maison, ce qui impose de chauffer davantage…

  • Existe-t-il une garantie en cas d’installation incorrecte d’un appareil encastré ?

    Vous achetez un électro-ménager encastrable pour votre cuisine. Au cours de l’installation, un problème survient. Que faire ?

    Pouvez-vous demander au vendeur de réparer l’appareil sous garantie ? Que se passe-t-il si le vendeur installe lui-même l’appareil et qu’un problème survient au cours de l’installation ?

    Qui a fait l’erreur ?

    Si vous effectuez vous-même l’installation et que vous êtes la cause des dommages à l’appareil, vous n’avez légalement pas le droit à la garantie.  Il en va de même si vous faites appel à un autre professionnel que le vendeur.  Dans ce dernier cas, vous pouvez toutefois demander à l’installateur de réparer ou de vous dédommager pour les dégâts qu’il a causés.

    Bien entendu, le fait que vous n’ayez pas légalement droit à la garantie ne signifie pas que vous ne pouvez pas essayer de faire appel à la bonne volonté du vendeur, pour l’obtenir malgré tout…

    Une erreur dans le manuel

    Il se peut toutefois que ce soit le mode d’emploi qui vous ait induit en erreur. Si cette erreur est à l’origine de la mauvaise installation, vous pouvez demander au vendeur de vous accorder la garantie.

    Le vendeur procède lui-même à l’installation

    Si le vendeur a effectué lui-même l’installation (ou l’a fait faire par quelqu’un d’autre sous sa responsabilité, comme un sous-traitant) et qu’un problème survient au cours de l’installation, vous bénéficiez bien entendu d’une garantie.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Mila : « mon astuce pour redonner vie à vos pinceaux secs et durs ! »

    Je voulais profiter de mon congé pour effectuer quelques bricoles dans la maison. Je désirais, entre autres choses, repeindre un pan de mur du WC du grenier. Une coulée d’eau avait abîmé la peinture. J’avais déjà réparé le plâtras il y a longtemps : il me restait seulement à badigeonner une ou deux couche(s) de blanc.

    Debby Hudson

    Hélas, en fouillant sur mon établi, j’ai dû me rendre à l’évidence : il n’y avait pas un seul pinceau correct à disposition. Visiblement, je ne suis pas la reine du nettoyage des pinceaux. Pourtant, je vous assure : je ne les range jamais sans les avoir nettoyés. La vérité, c’est que même en étant minutieux, de la peinture reste souvent entre les poils. Ce qui rend les pointes dures et sèches.

    Impossible de travailler avec des pinceaux qui manquent de souplesse. Et pas envie de les jeter à la poubelle. J’allais récupérer mes pinceaux durcis. A eux le masque de beauté !

    Une fois de plus, notre allié est le vinaigre blanc. Remplissez le contenu d’un verre et faites-le chauffer dans une vieille casserole. Quand le vinaigre est bien chaud, retirez-le du feu et plongez-y les pinceaux abîmés. Vous pouvez les laisser là pendant une bonne dizaine de minutes : patauger les poils dans le vinaigre leur fera beaucoup de bien. Cure de jouvence assurée.

    Il suffira ensuite de bien rincer les pinceaux à l’eau claire et de les laisser sécher tranquillement. J’avoue, comme je suis toujours un peu pressée, je les frotte d’emblée sur de l’essuie-tout pour accélérer un petit peu le séchage.

    Vous verrez, quand vous les utiliserez : ils auront retrouvé une seconde jeunesse ! Plus doux et plus souples. Presque neufs ! On en aurait presque envie de plonger dans la casserole aussi !