Ce sont les tendances de l’immobilier belge en 2024 qui sont le cœur de l’incontournable Podcast « Le Rendez-vous des proprios » de cette semaine, dont Immovlan est partenaire !
2024, l’année où il faudra plutôt acheter, vendre ou patienter ? Comment le marché va-t-il évoluer : les prix vont-ils redécoller, stagner, voire légèrement se tasser ? Quelles sont les dernières décisions politiques qui pourraient influencer le paysage immobilier ? C’est à toutes ces questions, et bien d’autres, que les experts vont répondre.
Dans cet épisode animé par Davy Courteaux, les intervenants sont : l’incontournable Eric Spitzer (CEO d’Immovlan), David Leisterh (Président du MR Bruxelles), Ken Van Peteghem (directeur We Invest).
En 2023, le marché immobilier français a connu une chute historique de 22% des ventes, la plus forte depuis 50 ans.
Rodrigo Kugnharski
La Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) a annoncé une baisse sans précédent des ventes dans le secteur immobilier français. En 2023, les ventes dans l’ancien ont chuté de 22%, avec seulement 875.000 transactions réalisées. Loïc Cantin, président de la Fnaim, décrit cette situation comme la « une décélération extrêmement brutale, la plus forte chute des ventes depuis 50 ans ».
Cette dégringolade s’explique par plusieurs facteurs interdépendants. L’inflation, la hausse des taux d’intérêt et les difficultés croissantes d’accès au crédit immobilier ont contribué à la chute des transactions. La Fnaim souligne que les Français ont perdu 15% de pouvoir d’achat immobilier en deux ans.
Le gros impact des taux d’intérêt
L’augmentation rapide des taux d’intérêt a été un facteur clé, avec une capacité d’emprunt réduite de 25% depuis janvier 2022. Selon Loïc Cantin, cette baisse ne représente pas un signe alarmiste, mais plutôt un réajustement nécessaire après des années d’expansion.
Évolution des Prix
Les prix sont en baisse sur une grande partie du territoire, notamment dans les grandes villes. À Paris, les prix ont diminué de 5,7%, passant sous la barre des 10.000 euros/m². En banlieue parisienne, la baisse est de 3,6%. Les dix premières villes de province ont vu leurs prix baisser de 2,6% en un an.
Exceptions notables
Cependant, certaines régions résistent à cette tendance. Les stations de ski et balnéaires, la majorité de la côte méditerranéenne et la Corse enregistrent des hausses de prix.
Larépartition du patrimoine en Belgique est plus équilibrée qu’ailleurs… Et surtout, les Belges sont généralement plus riches qu’à l’étranger, en partie grâce à l’immobilier !
Selon les dernières statistiques de la Banque nationale de Belgique (BNB), les 10% des ménages belges les plus riches détiennent 55% du patrimoine net du pays. Cela peut paraître complètement déséquilibré, mais par rapport à la moyenne européenne, la répartition du patrimoine est un peu plus équilibrée en Belgique. En outre, elle tend à s’équilibrer d’avantage : en 2011, les plus riches détenaient 59% du patrimoine net !
Le coefficient de Gini : kesako ?
Le coefficient de Gini, un indicateur essentiel de la répartition des richesses, montre une amélioration en Belgique. Plus il s’approche de « 1 », plus il indique une grosse inégalité dans cette répartition. Hors, chez nous, il est tombé de 0,7 en 2018 à 0,68 en 2023. A titre de comparaison, il est de 0,72 dans la moyenne de la zone euro.
L’immobilier rend les Belges assez riches !
Le patrimoine médian en Belgique, s’élevant à 277.277 euros par ménage, est presque deux fois plus élevé que la moyenne de la zone euro (150.549 euros). Cette différence notable s’explique par une hausse modérée des prix immobiliers, une proportion élevée de propriétaires et une augmentation moins marquée des actions belges.
Un tribunal de Hong Kong a demandé la liquidation d’Evergrande. Un tournant dans la crise immobilière chinoise ?
road trip with raj
Evergrande en crise : un géant qui s’écroule
Le géant immobilier chinois Evergrande, autrefois plus grand promoteur de Chine, fait face à une crise sans précédent. Avec un passif colossal de plus de 300 milliards de dollars, l’entreprise est devenue le symbole de la crise immobilière persistante dans la deuxième économie mondiale. La décision de liquidation, prononcée par la juge Linda Chan, survient après l’échec d’Evergrande à présenter un plan de restructuration convaincant. De quoi ébranler le secteur immobilier chinois… Mais aussi l’économie de l’Empire du Milieu !
Quelles conséquences ?
L’annonce de la liquidation a provoqué une chute vertigineuse de l’action d’Evergrande, avec une baisse de plus de 20% à la Bourse de Hong Kong. La cotation de l’entreprise et de ses filiales, y compris Evergrande Property Services Group Limited et Evergrande NEV, a été suspendue.
Quel impact sur l’économie chinoise ?
Le président chinois Xi Jinping a souligné les risques que représente la dette accumulée par Evergrande et d’autres sociétés immobilières pour le système financier et la santé économique de la Chine. Le secteur de la construction et de l’immobilier, représentant environ un quart du PIB chinois, est désormais sous haute surveillance. Les autorités chinoises, ayant déjà restreint l’accès au crédit pour les promoteurs depuis 2020, suivent donc de près l’évolution de la situation, craignant des répercussions systémiques. Avec la nomination attendue d’un liquidateur, les prochaines étapes pour Evergrande pourraient redéfinir le paysage immobilier en Chine.
La flambée des prix qui s’était généralisée au sortir de la crise sanitaire semble bel et bien derrière nous. En effet, au quatrième trimestre de 2023, le marché résidentiel neuf s’est finalement stabilisé.
Après plusieurs mois de hausse des prix sur le marché du résidentiel neuf, il semble que le dernier trimestre de 2023 ait été celui de la stabilisation. C’est ce qu’indique le baromètre de l’immobilier neuf réalisé par le promoteur immobilier Matexi. En effet, lorsqu’on analyse les trois derniers mois de l’année 2023, on constate des évolutions de prix relativement faibles sur le marché du neuf : les prix des appartements n’ont augmenté que de 0,97 % par rapport au trimestre précédent et ceux des maisons de seulement 0,04 %. Des valeurs qui confirment un phénomène de stabilisation. En revanche, sur l’exercice annuel, la hausse constatée est de respectivement 5,07 % et 3,11%.
Pour rappel, entre 2017 et 2023, ces mêmes prix avaient augmenté de 33,8 % pour les appartements et de 39,7 % pour les maisons unifamiliales !
Pourquoi cette stabilisation ?
On s’en souvient, au lendemain de la crise sanitaire, la demande en biens immobiliers neufs a largement dépassé l’offre, ce qui a tout logiquement poussé les prix à la hausse. Dans la foulée, la reprise économique a généré de l’inflation, ce qui a fait flamber le coût des matériaux de construction et, par conséquent, le fait même de construire. Enfin, la crise énergétique est venue encore un peu plus accentuer ces hausses au début de l’année 2022.
En outre, les interventions successives de la Banque centrale européenne pour circonscrire l’inflation ont eu pour effet de faire grimper les taux d’emprunt. Le tout a finalement contribué à ralentir les transactions immobilières et à contenir l’augmentation des coûts de construction, ce qui a débouché sur un plafonnement des prix.
Le taux d’inoccupation des immeubles commerciaux est en baisse en Belgique ! Le marché trouverait-il une nouvelle jeunesse ?
Le paysage commercial semble connaître une transformation notable, dans notre pays. Selon Locatus, agence spécialisée, le taux d’immeubles commerciaux inoccupés a chuté de 11,3% en 2022 à 10,4% en 2023. Cette diminution n’est pas due à l’ouverture de nouveaux commerces, mais à la reconversion de ces espaces. Un grand nombre d’immeubles commerciauxperdent leur vocation initiale au profit de logements ou de bureaux.
L’impact du commerce électronique
Le commerce électronique joue un rôle crucial dans cette évolution. La demande pour des magasins physiques a diminué, sous l’essor du e-commerce. Locatus souligne que cette tendance devrait se poursuivre. Les immeubles commerciaux vacants devront trouver de nouvelles fonctions, comme des habitations, des bureaux ou des cabinets médicaux.
Évolutions
Le secteur du retail a vu une réduction de plus de 1.500 unités, soit une baisse de 2% par rapport à 2022. Les segments les plus touchés incluent les magasins d’électroménager (-7%) et de chaussures et maroquinerie (-4%).
Reprise dans certaines localités
Des localités comme Verviers et Seraing, impactées par les inondations de 2021, montrent des signes de reprise. D’autres, comme Jette, Alost et Gand, enregistrent également une baisse significative du taux d’inoccupation. En revanche, Anderlecht, Hasselt et Charleroi connaissent une hausse des taux d’inoccupation.
Selon nos collègues du journal L’Écho, l’importance du PEB sur la valeur des biens immobiliers dans le pays ne fait que croître. Et c’est d’autant plus vrai depuis la crise énergétique.
Pour ce qui est des logements mis en vente au cours des 12 derniers mois, il a été relevé que le niveau de performance énergétique mesuré à l’aide du certificat PEB a un impact considérable sur le prix de vente des biens immobiliers. Une tendance qui a été quantifiée en isolant l’effet du score du PEB sur les prix d’un logement, et en se basant sur un bien de référence standard consistant en un appartement de 95 m² ou une maison de 150 m². La comparaison est ensuite effectuée par rapport à des biens comparables en tous points, à l’exception de leur PEB respectif. De quoi ainsi permettre d’exclure des critères comme l’état général ou l’âge du bâtiment, qui ont tendance à fortement influer sur la valeur du bien.
Cette approche a notamment permis de montrer qu’une maison avec un PEB A en Wallonie (soit le meilleur niveau de performance énergétique possible) coûte près de 60.000 € de plus que la même maison avec un PEB G ! Une différence qui est moins marquée pour les appartements puisque l’acheteur doit en effet débourser 44.056 € de plus pour s’offrir un PEB A par rapport à un PEB G au sud du pays.
Quid de la Flandre et de Bruxelles ?
La situation est toute autre en Région bruxelloise. En effet, seulement 1 % des maisons qui y ont été mises en vente au cours des 12 derniers mois affichaient un score A ou B. Pour ce qui est des appartements, seul 1 % de ceux mis en vente bénéficiait d’un label A. Cela s’explique par la présence à Bruxelles d’une échelle de performance énergétique plus stricte que dans les deux autres régions et par le fait que le parc résidentiel bruxellois est principalement composé d’appartements. L’Écho explique néanmoins qu’une maison avec un PEB C se vend 25.921 € plus cher que le même bien avec un PEB G dans la capitale. Pour ce qui est des appartements, on relève un écart de 36.294 € entre un PEB B et un PEB G.
Enfin en Région flamande, une maison bénéficiant d’un PEB A se vend 69.241 € plus cher que si elle affichait un PEB F (pour rappel, le PEB G n’existe pas en Flandre). Pour ce qui est des appartements, l’écart de prix est moins important, mais s’élève tout de même à 49.551 € entre les PEB A et F.
En Flandre, il sera bientôt possible de demander une prime pour les rénovations énergétiques des parties communes de l’immeuble. Notre avocat vous dit tout !
Si vous envisagez de faire des travaux dans votre propre appartement, vous pourrez peut-être prétendre à ce que l’on appelle la prime « Mijn Verbouwpremie ». Ce sera alors à vous de demander cette prime. Les conditions sont les mêmes que pour les propriétaires de maisons unifamiliales. Comme partout, plus vos revenus sont faibles, plus la prime sera élevée.
Parties communes
Si des travaux sont nécessaires dans les parties communes du bâtiment (par exemple, l’isolation du toit), l’association des copropriétaires peut également demander une prime. La prime sera alors calculée avec comme base, les propriétaires-occupants de la catégorie de revenus la plus élevée. Ce montant est évidemment multiplié par le nombre d’appartements.
Nouvelles règles
À partir du 1er février prochain, il sera parfois possible demander une nouvelle prime pour des travaux visant les parties communes. Cette prime « Mijn VerbouwPremie » est destinée aux propriétaires-occupants aux faibles et moyens revenus. Cette prime vous permet de bénéficier des mêmes primes que les propriétaires de maisons unifamiliales devant faire des travaux similaires.
Le taux deTVA à 6% pour la démolition et reconstruction d’une habitation privée en Belgique, est reconduit ! On vous détaille la mesure…
Le taux de TVA pour la démolition-reconstruction à 6% reste d’application cette année encore ! Cette mesure, initialement introduite en 2021 pour atténuer les effets de la crise du coronavirus, a donc été prolongée.
Selon la Fédération des Développeurs-Constructeurs de Logements (FEGC) et l’Union Professionnelle du Secteur Immobilier (UPSI), cette réduction de TVA est un stimulant important pour le secteur de la construction. Elle favorise également la réalisation des objectifs climatiques et soutient les particuliers dans leurs projets immobiliers.
Restriction aux projets particuliers
Le gouvernement fédéral a décidé de maintenir ce taux réduit, mais uniquement pour les projets particuliers. Les grands projets immobiliers ne bénéficieront plus de cette TVA avantageuse. Embuild, la confédération de la construction, exprime sa déception, voyant dans cette restriction une occasion manquée de répondre au manque de logements et à la vétusté du parc immobilier existant.
Les plats d’hiver sont remis au menu. L’autre jour, j’ai fait un gigantesque chili con carne pour mes amis et je me suis retrouvée avec plusieurs boîtes de conserve vides. Je n’ai pas eu envie de les jeter. J’allais les utiliser pour faire plaisir à d’autres amis : les mésanges et les rouges-gorges qui habitent mon jardin allaient recevoir un nouveau nichoir.
La première étape a consisté à bien nettoyer les boîtes et à en enlever les étiquettes : eau très chaude, savon, trempage. Quand elles ont été bien sèches, je les ai peintes dans de jolies couleurs vives et mates avec une peinture acrylique qui ne craint pas l’eau.
J’ai dégoté une planche qui traînait dans la remise : un beau morceau rectangulaire de bois clair. Ce serait le fond du nichoir. J’ai ensuite construit un angle droit avec deux lattes que j’avais conservées pour bricoler. L’idée ? Réaliser un toit en bois que j’allais fixer sur le haut de la planche, pour symboliser une maison douillette.
Quand ma composition de bois a été finie (fixée avec des vis), je l’ai recouverte de vernis marin pour qu’elle résiste aux intempéries. Et j’ai entrepris de fixer à leur tour les boîtes en conserve sur la planche. J’ai badigeonné leur cul de Pattex : cette colle forte résiste à l’eau, fonctionne sur tous les matériaux et s’utilise aussi bien en intérieur qu’en extérieur.
J’ai disposé les 6 boîtes le plus joliment possible, les unes à la suite des autres, à la verticale : chenille de couleurs sur ma planche en bois. La dernière étape a consisté à coller une baguette en bois à l’intérieur de chaque conserve : elles dépassaient largement des conserves pour permettre aux oiseaux de s’y poser.
J’ai accroché mon nichoir sur un pan de mur auquel le chat n’a pas accès. Et j’ai versé des graines dans chacune des boîtes : le repas d’hiver était servi.
