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  • Une assurance « loyers impayés » ? Oui, ça existe !

    De nos jours, plusieurs types d’assurances permettent aux propriétaires de biens mis en location, de couvrir le risque de non-paiement des loyers. Des polices spécifiques qui éviteront les actions en justice, souvent longues et coûteuses, ou qui les faciliteront dans les cas les plus extrêmes.

    C’est légitime, les loyers impayés représentent une des principales craintes du bailleur. Un écueil à la fois financier mais aussi juridique, puisque lié à la procédure judiciaire qu’il entraîne. Aujourd’hui, il est néanmoins possible de se prémunir contre ce risque en ayant recours à des polices d’assurance ad hoc. De quoi mieux faire face à l’insolvabilité du locataire mais aussi aux actions en justice visant à récupérer les loyers dus.

    Plusieurs types de polices coexistent !

    On peut notamment citer l’assurance qui couvre les arriérés de loyers, que l’on peut bien entendu doubler d’une protection juridique. En fonction des conditions fixées par l’assureur, l’assurance rembourse généralement jusqu’à 12 mois de loyers non payés. Notez que la majorité des assureurs fixent un loyer mensuel maximal qui tient compte du type de bien ainsi que de sa localisation. Au-delà d’un certain montant, l’assurance n’offrira pas de garantie contre les loyers impayés.

    La protection juridique pour sa part, permet d’assister le bailleur lors des procédures de résolution du conflit. Une protection qui peut aller de la prise de contact avec des experts juridiques à une indemnisation de vos frais de justice.

    Les dégâts aussi !

    Il est aussi possible de se prémunir contre les dégâts locatifs (qui peuvent rapidement se chiffrer à plusieurs milliers d’euros) ou encore contre le départ anticipé de votre locataire. D’autres polices proposent aussi de mettre l’assuré en relation avec des hommes de métier en cas de besoin.

    De manière générale, on souscrira l’assurance loyers impayés en début de bail. De fait, les conditions générales de la majorité des contrats d’assurance ne permettent pas de souscrire une police du genre pour des baux déjà en cours.

    Enfin, pour ce qui est du coût d’une telle police, la prime varie généralement entre 3 et 5 % du loyer annuel, selon les options et le type de contrat d’assurance choisi.

  • Quand le loyer d’une maison peut-il être indexé ? Notre avocat vous répond !

    Il est encore courant de penser que le loyer d’une maison ou d’un appartement doit être indexé au 1er janvier. Mais est-ce réellement le cas ?

    Mimi Thian

    Le loyer d’une maison ou d’un appartement peut être ajusté annuellement en fonction de l’index. Bien entendu, cela ne se fait pas automatiquement et c’est au propriétaire (généralement) d’en faire la demande…

    Quand peut-on indexer ce loyer ?

    L’indexation peut être effectuée sur une base annuelle, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du loyer. Par exemple, si vous louez un bien immobilier depuis mars 2019, la prochaine indexation pourra se faire en mars 2021. Il n’est donc pas possible d’indexer tous les loyers au 1er janvier de chaque année !

    Comment calculer ?

    Pour calculer correctement l’indexation, il est préférable de le faire via le calculateur du gouvernement. En saisissant les bonnes dates de signature et d’entrée en vigueur du contrat, vous pouvez voir à combien s’élève le nouveau loyer.

    N’oublier pas d’entrer la région

    Si vous utilisez le calculateur de loyer, vous constaterez qu’il faut entrer la région où se trouve le bien. En effet, l’indice peut légèrement différer selon la région dans laquelle le bien est situé…

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Vos verres blanchissent au lave-vaisselle ? Voici notre astuce !

    Quoi de plus frustrant que de laver des verres flambant neufs au lave-vaisselle et de les voir ressortir avec des auréoles blanches dont il est ensuite impossible de se débarrasser ?

    Le “blanchiment des verres” peut survenir dans différents cas qu’il est bon d’identifier avant de commettre l’irréparable.

    Une des premières causes de blanchiment est tout simplement la qualité du verre. Les verres bas de gamme, lavés à une température trop élevée en machine, ont de fortes chances de blanchir, voire d’être rayés si vous recourez à des pastilles de lavage solides. Pour contourner cet écueil, privilégiez une température moyenne et un produit de lavage liquide. Si vous tenez à vos verres ou au service en cristal de tante Gertrude, lavez le tout à la main ! Vous éviterez ainsi tout risque de les iriser.

    Seconde cause : une eau trop riche en calcaire.

    Ne faites pas confiance aux produits soi-disant “tout-en-un” comprenant le détergent, le sel régénérant et le liquide de rinçage. Ne privez jamais votre lave-vaisselle de sel (qui va permettre d’adoucir l’eau, grâce à l’adoucisseur contenu dans la machine), ni de liquide de rinçage ! Votre vaisselle n’en sera que plus étincelante et la durée de vie de votre électroménager se verra prolongée !

    L’occasion de revenir sur le rôle du liquide de rinçage…

    En effet, si votre vaisselle est terne, n’hésitez pas à ajuster le réglage du distributeur de liquide afin d’augmenter la quantité qui sera libérée au terme de chaque lavage. Ce produit va tout simplement permettre à l’eau de s’écouler plus facilement et à votre vaisselle de sécher plus rapidement et sans laisser de trace !

     

  • Le bon plan de la semaine : une astuce anti-humidité, poussière et mites !

    L’arrivée de l’hiver implique souvent que l’on sorte les couettes et couvertures les plus chaudes et que le linge de lit estival file au placard. Il en va de même pour les vêtements, où l’on troque les tenues légères contre les cols roulés bien chauds.

     

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    Durant quelques mois, une partie de vos vêtements et de votre linge de maison ne sera donc ni portée, ni utilisée. Et, la moindre des choses, c’est de conserver tout ce petit monde à l’abri de la poussière, de l’humidité et des nuisibles comme les mites.

    La solution ? Les housses de rangement sous vide !

    Celles-ci, qui se présentent sous la forme de grands sacs, sont constituées d’une membrane en polyéthyléne, à la fois souple et imperméable. Concrètement, il suffit de plier vos vêtements et accessoires, de les disposer dans le sac puis de fermer ce dernier à l’aide d’une glissière intégrée. Ensuite, vous n’avez plus qu’à dégainer votre aspirateur afin de débarrasser la housse de l’air qu’elle contient, par l’intermédiaire d’un orifice dédié. La manœuvre va vous permettre de gagner jusqu’à 70 % de volume, le tout avec une protection optimale du contenu !

    Ces housses très pratiques se trouvent facilement dans le commerce ou sur les grands sites de vente en ligne. Des modèles compacts vous permettent même de faciliter l’agencement de vos valises lorsque vous partez en vacances !

  • Pouvez-vous vendre rapidement un bien hérité ?

    Vous héritez d’une maison ou d’un appartement. Pouvez-vous le vendre de suite ou faut-il attendre un certain temps ?

    Inheritance

    Si vous héritez d’un bien immobilier, vous aurez peut-être envie de le vendre immédiatement, que ce soit pour des raisons financières ou émotionnelles. Mais est-ce seulement possible ?

    Attente inutile !

    Dès que vous êtes propriétaire du bien (c’est en principe le cas dès le décès), vous pouvez le vendre. La loi ne vous oblige donc pas à laisser s’écouler un certain « délai » entre le décès et la vente. Si vous voulez mettre la propriété en vente par l’intermédiaire d’un agent immobilier, celui-ci vous demandera probablement de prouver que vous êtes le nouveau propriétaire.

    Il y a plusieurs héritiers ?

    S’il y a plus d’un héritier, tous doivent accepter la vente. Dans le cas contraire, le bien ne pourra être vendu rapidement : il faudra probablement, à terme, procéder à une liquidation judiciaire de la succession par un notaire nommé par le tribunal.

    Un mineur parmi les héritiers ?

    S’il y a un mineur parmi les héritiers, il faudra alors « passer par » le juge de paix pour obtenir une autorisation de vente de la propriété. Il peut en aller de même si l’un des héritiers est contrôlé par un administrateur de biens.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Rénover avant la vente, une bonne idée ? Voici nos 5 conseils !

    Avant de vendre votre maison, vaut-il mieux la rénover pour en espérer un meilleur prix ou laisser l’acheteur s’en occuper ? Voici nos conseils…

    Si vous rénovez, respectez le budget !

    Si vous décidez de rénover votre bien avant de le vendre, fixez-vous un budget strict. Les frais de rénovation s’envolent rapidement et, avant même que vous ne vous en rendiez compte, vos dépenses dépasseront rapidement la plus-value espérée. De plus, toutes les rénovations ne sont pas aussi rentables les unes que les autres. Une règle à garder à l’esprit ? Il faut pouvoir récupérer au moins 3 fois chaque euro investi. Mais comment le savoir ? L’avis d’un professionnel est souvent votre meilleur allié…

    Consulter des spécialistes

    Comment déterminer les rénovations qui vous donneront le meilleur retour sur investissement ? Pour le savoir, nous vous conseillons de faire appel à un agent immobilier de votre région. Il connaît parfaitement la demande et connaît les besoins et les attentes de celle-ci. Il sera donc parfaitement à même de vous guider dans vos objectifs de rénovation.

    Salle de bain et cuisine

    Les deux pièces les plus importantes sont aujourd’hui, la cuisine et la salle de bains. Accordez-y une attention particulière mais ne dépensez pas non plus, plus que nécessaire.

    Restez aussi neutre que possible !

    En effet, vous désirez sans doute plaire au plus grand nombre, non ? Dans ce cas, oubliez tout style polarisant et optez pour des teintes neutres et classiques. Quitte à mettre vos propres envies de côté.

    N’allez pas trop loin !

    Bien entendu, votre propriété doit de préférence être en ordre et ne présenter aucun défaut. Sachez toutefois que les acheteurs auront sans doute envie d’y mettre leur touche personnelle et procéderont de toute manière, à quelques petites rénovations. Soignez donc d’abord les défauts de votre maison, avant de revoir la déco… Et surtout, demandez-vous toujours si vous pouvez tirer un profit de vos rénovations !

  • Le leasing immobilier : une nouvelle formule pour les classes moyennes ?

    Les jeunes et les classes moyennes sont souvent confrontés à un problème quasi insoluble : ils sont trop riches que pour accéder à un bien social et trop pauvres que pour acheter leur propre logement. Comment faire ? La formule du leasing pourrait séduire…

    Le leasing immobilier existe en Belgique, mais principalement sous forme B2B et ne s’adresse donc quasiment pas aux particuliers. En France, In’li, une filiale du groupe Action Logement, propose une formule innovante : le leasing immobilier. Le Figaro Immobilier relaye le modus operandi : les candidats louent le bien sur une période comprise entre 5 et 10 ans. En plus du loyer, ils payent un supplément de 100 à 200 euros par mois : ce montant constituera l’apport personnel. A en croire les premières estimations sur les projets pilotes, pour un même revenu, ce procédé permet d’accéder à un bien plus grand de 10 %.

    Benoist Apparu, président du directoire d’In’li et, accessoirement, ancien ministre délégué au Logement, explique son point de vue : « ce modèle d’accession à la propriété pour ces logements intermédiaires […] doit se faire sans réclamer un centime à l’État ». Notez qu’à l’instar de ce qui se fait dans le monde automobile, l’achat n’est jamais obligatoire.

  • Vous désirez rénover votre appartement ? Il faudra peut-être demander l’accord à une autre personne !

    Si vous êtes propriétaire d’un appartement et que vous souhaitez le rénover, vous avez parfois besoin de l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Quand est-ce le cas et quelles sont les limites de ce que vous pouvez faire sans leur autorisation ?

    En principe, les propriétaires décident eux-mêmes des rénovations qu’ils feront dans une maison dont ils sont propriétaires, à condition bien sûr que les permis nécessaires soient obtenus. Dans un immeuble, et ce que les propriétaires d’appartement oublient souvent, c’est qu’il en va parfois différemment…

    S’agit-il de votre appartement ?

    Si vous souhaitez rénover votre propre appartement, vous pouvez généralement le faire sans l’autorisation d’autres personnes. Vous pouvez par exemple, placer une nouvelle cuisine, rénover la salle de bains, poser de nouveaux revêtements de sol… sans demander quoi que ce soit à qui que ce soit.

    Toutefois, vous ne pouvez pas toucher aux parties communes du bâtiment durant la rénovation. De plus, vous n’êtes pas autorisé à vous casser les murs porteurs, à déplacer la porte d’entrée, à toucher à la structure porteuse de votre terrasse, etc. La liste des parties privées et communes se trouve dans les statuts de l’immeuble.

    En outre, dans l’immeuble, des restrictions peuvent être imposées quant aux matériaux et aux techniques que vous souhaitez utiliser. Pensez, par exemple, à certains types de revêtements de sol interdits pour des raisons d’isolation acoustique.

    Si, durant la rénovation, vous causez des dommages aux parties communes ou à vos voisins, vous devrez évidemment indemniser les dommages. On pense par exemple à un ascenseur endommagé lors du transport de matériaux…

    Parties communes

    Si vous désirez rénover les parties communes du bâtiment (comme le hall d’entrée ou celui de votre appartement, un mur porteur…), sachez que c’est à l’assemblée générale des copropriétaires de décider, même si vous décider de tout payer vous-même !

    Si vous souhaitez rénover une partie commune, vous devez vous assurer que ce point figure à l’ordre du jour de l’assemblée générale. N’hésitez pas à donner à l’avance, un maximum d’informations aux propriétaires (comme les plans de la rénovation) afin qu’ils puissent préparer la rencontre.

    Vous devez ensuite obtenir la majorité des 2/3 des voix. S’il s’agit de travaux imposés par loi ou ayant pour but de préserver la propriété, la majorité simple des voix est en principe suffisante.

    Si l’assemblée générale vous donne son accord, vous pouvez démarrer les travaux. Dans le cas contraire, il faudra vous abstenir… Si vous décidez malgré tout de tout rénover, vous courez le risque de devoir remettre les parties communes que vous avez rénovées, dans leur état d’origine. Vous risquez également de devoir payer des indemnités.

    Le tribunal comme dernière solution ?

    Si vous n’obtenez pas d’autorisation pour la rénovation, vous pouvez vous adresser au juge de paix. Celui-ci peut alors éventuellement vous autoriser à faire effectuer des travaux urgents et nécessaires sur les parties communes au détriment de la collectivité. Si les travaux que vous proposez ne sont pas urgents et nécessaires mais seulement utiles, vous pouvez demander au juge de paix de vous autoriser à les réaliser à vos frais si l’assemblée générale s’y oppose sans raison.  Pour ce type de procédure, il est préférable de faire appel aux services d’un avocat.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Offrir plus que le prix demandé, est-ce vraiment une bonne idée ?

    Vous avez trouvé la maison de vos rêves ? Il y a de fortes chances que de nombreux acheteurs potentiels pensent comme vous. Proposer un prix supérieur à celui qui est affiché est quelque chose de courant de nos jours, mais est-ce vraiment la bonne solution pour s’assurer la maison ?

    Jusqu’à 20 % au-dessus du prix demandé

    Si l’on en croit le secteur, de nombreux acheteurs potentiels n’hésitent pas à offrir jusqu’à 20% en plus pour obtenir la propriété de leurs rêves. Offrir jusqu’à 20 % de plus que le prix demandé ne fait pas exception. Cependant, il y a de fortes chances que vous payiez votre propriété à un prix bien trop élevé…

    En cas de vente publique

    Lors d’une vente publique, il arrive régulièrement que les enchérisseurs dépassent l’estimation. Il s’agit du jeu de l’offre et de demande et le prix est souvent fixé juste en dessous de la valeur réelle pour susciter de l’intérêt.

    Si vous achetez via un agent immobilier, la situation est complètement différente : il est possible d’offrir un peu plus que le prix demandé, mais si vous allez bien au-delà, cela signifie généralement que vous vous laissez guider par vos émotions. Ce n’est évidemment pas une tragédie si vous pouvez le supporter financièrement et que vous comptez y habiter longtemps… Mais sans doute aurez-vous payé trop par rapport à la valeur du marché.

    Trop d’occasions manquées ?

    Il s’agit d’un processus émotionnel. Une personne qui aura raté de nombreuses occasions, parfois à cause d’offres trop basses, aura tendance à proposer un prix bien supérieur pour « sécuriser son bien ». Pourtant, la patience est une vertu. Il faut savoir garder la tête froide et regarder l’ensemble du marché, comme les propriétés similaires proposées dans le quartier. Peut-être pourrez-vous vous payer une maison encore plus belle, pour la même somme…

  • Calculez vous-même le PEB de votre maison !

    Le certificat énergétique d’une maison permet de se faire une idée sur son isolation et sa demande en énergie. Le problème, c’est qu’il coûte plusieurs centaines d’euros ! Comment dès lors se faire une idée sur l’isolation de votre bien sans rien débourser ?

    L’agence flamande de l’énergie a développé un outil en ligne qui permet de vous faire une idée de la valeur du PEB (EPC, en Flandre) de votre maison. Il propose également quelques pistes pour améliorer l’isolation de votre maison, histoire de tendre vers le label A. Vous pouvez également comparer le score de votre maison par rapport à d’autres maisons situées en Flandre.

    Pour rappel, le PEB est un document obligatoire. Cet outil en ligne donne une valeur indicative mais ne fournit en aucun cas un document officiel ! Pour ce dernier, il vous faudra toujours faire appel aux services d’un expert reconnu en matière d’énergie.