WordPress

Blog

  • Bail commercial : tout ce qu’il faut savoir

    Incontournable pour tout commerçant ou artisan occupant un espace dont il n’est pas propriétaire, le bail commercial est un contrat de location régi par une législation spécifique, qui diffère de celle encadrant la location de bien destinés à l’habitation. Il convient donc de bien différencier les deux.

    Artem Gavrysh

    Un bail commercial est un contrat de location qui concerne un bien, un local ou encore un immeuble utilisé dans le cadre de l’exercice d’un commerce de détail ou d’une activité d’artisanat. Ce type de contrat court généralement sur une durée de 9 ans. Le bien en question est destiné à l’exploitation d’un fonds de commerce et à l’accueil de clients. A ce titre, le locataire doit donc être immatriculé au registre de commerce et des sociétés ou des métiers.

    Ce type de bail est à distinguer de ceux qui régissent un bien loué destiné à être habité. Chacun relève d’ailleurs d’une législation différente, les baux commerciaux étant encadrés par la loi du 30 avril 1951. Ces contrats lient le locataire et le propriétaire du local commercial, chaque partie ayant des droits et des obligations. Le bail stipule en outre la nature du commerce qui sera exploité dans les lieux.

    Obligations du locataire et du bailleur

    Le locataire du local commercial est bien entendu prié de régler le loyer aux échéances prévues. Il doit aussi respecter l’usage des lieux, entretenir le local loué et le rendre, en fin de contrat, en bon état. De son côté, le bailleur doit mettre le local à la disposition du locataire. Il doit aussi réaliser les éventuels travaux de gros œuvre (notamment la toiture et les murs), mettre les informations qui concernent le local à la disposition du locataire et respecter le droit de préemption de ce dernier en cas de cession des locaux. Dans le cas où le bailleur ne souhaite pas renouveler le bail commercial ou qu’il souhaite le résilier, une indemnité d’éviction s’appliquera.

    Faut-il constituer une garantie locative ?

    La loi relative aux baux commerciaux n’encadre pas la garantie locative sur ceux-ci. Le bailleur est donc libre de prévoir une garantie locative dans le contrat. Si celle-ci est prévue, les modalités qui la concernent doivent être précisées dans le bail commercial.

    Résiliation et renouvellement

    Si la possibilité de résiliation est prévue dans le contrat, le propriétaire peut mettre fin au bail. La durée de préavis sera alors d’un an. Notez que le bailleur ne peut résilier le contrat de bail que s’il prévoit lui-même (ou un membre de sa famille) de reprendre le bien pour y exercer une activité de commerce ou d’artisanat. La résiliation peut aussi se faire de commun accord entre les deux parties.

    Pour ce qui est du renouvellement, seul le locataire est en mesure d’en faire la demande. Le propriétaire de son côté ne peut que constater la formulation d’une demande ou son absence. Dans ce second cas, le bail se terminera à la fin des 9 ans.

    Que faire en cas de faillite ? Faut-il faire enregistrer le bail ? Que se passe-t-il en cas de vente du bien ? Comment fonctionne la cession d’un bail commercial ? Peut-on sous-louer un local commercial ? Retrouvez le guide complet sur le bail commercial traitant de cette thématique sur la plateforme de gestion locative Smovin.

    Découvrez également comment gérer vos baux commerciaux de main de maître grâce au bon outil de gestion locative.

  • Mila : « avez-vous pensé à passer vos châssis en mode hiver ? »

    Je voulais vous parler d’une astuce qui promet d’isoler un petit mieux nos maisons : aussi étrange que cela puisse paraître, il est possible de faire passer les fenêtres PVC ou alu du « mode été » au « mode hiver ». Une manière comme une autre de grapiller quelques degrés et quelques sous !

    Cette astuce, qui touche au réglage d’étanchéité de la fenêtre, ne date pas d’hier mais est encore trop souvent méconnue du grand public. On vous explique comment procéder ?

    Commencez par ouvrir votre fenêtre : il vous faut repérer, sur le montant de celle-ci, le petit bitoniau métallique. Il se trouve généralement un petit peu en dessous du niveau de la poignée. Lorsque vous avez trouvé la petite goupille, il n’y aura plus qu’à !

    Selon le modèle de celle-ci, vous devrez utiliser un tournevis, une clef Allen ou une pince pour la tourner dans le sens des aiguilles d’une montre. Moi j’ai dû recourir à l’utilisation de la pince : pas de bol, car c’est bien plus simple avec un tournevis.

    Le principe ?

    Le principe est que, plus vous tournez le bitoniau, plus la pression s’effectue sur le joint de la fenêtre et plus l’étanchéité se fait. Action et réaction. Pas la peine de tourner comme un forcené : un tour complet, c’est suffisant ! La vis, plus compressée contre le montant, laissera ainsi moins d’air frais pénétrer à l’intérieur de la maison. Le tour sera joué !

    A l’inverse, quand viendra l’été, il vous faudra desserrer un peu les bitoniaux, pour relâcher la pression et ainsi permettre une meilleure dilatation et ventilation des matériaux. Logique !

    Vous me promettez d’essayer ? A l’heure où la crise énergétique fait rage, il faut économiser tout ce qu’on peut…« Serrer la vis » a souvent du bon : en hiver, c’est d’autant plus vrai !

  • Investissement dans un viager : 4 avantages et 8 erreurs à éviter !

    Avec la flambée des prix que nous connaissons actuellement, la formule du viager rencontre un regain d’intérêt assez sensible. Mais comment éviter les pièges et profiter d’une formule qui se révèlera rentable ? Voici 8 erreurs à éviter !

    Le viager, c’est quoi ?

    Acheter un bien en viager, c’est payer un « bouquet », soit un montant de base au vendeur, puis lui verser une rente mensuelle. La rente est limitée dans le temps, généralement entre 10 et 20 ans. Elle peut également prendre fin prématurément si le vendeur décède.

    Quels sont les 4 principaux avantages ?

    • Un montant de base raisonnable pour se lancer
    • Un investissement quasi garanti sur le long terme et donc un bien qui prendra en valeur avec les années
    • Une gestion en bon père de famille par le vendeur/occupant qui connaît parfaitement le bien (en cas de viager occupé)
    • Un bilan financier favorable en cas de décès prématuré des occupants

    Quelles sont les 8 erreurs à éviter ?

    1. Une rente trop courte

    Les rentes sont généralement comprises entre 10 et 20 ans. Optez plutôt pour une rente de 20 ans : le montant est alors plus faible et d’un point de vue statistique, vous augmentez vos chances de ne plus payer les dernières rentes.

    2. Un bien pas cher dans un quartier perdu !

    Ce n’est pas parce que le bien est bon marché aujourd’hui qu’il ne le sera plus demain ! Pensez d’abord et avant tout au potentiel du quartier et à l’attractivité de celui-ci. C’est la situation du bien qui fera sa valeur dans le futur !

    3. Des vendeurs trop vieux ou trop jeunes

    L’âge des propriétaires est crucial : s’ils sont trop jeunes, vous risquez de devoir payer toutes les rentes alors que s’ils sont plus vieux, vous devrez verser des rentes au prix fort. Le bon plan ? Des propriétaires âgés entre 70 et 80 ans. Dans tous les cas, vous devrez avoir au moins 20 à 25 ans de moins que les propriétaires. Enfin, optez plutôt pour un viager sur une tête plutôt que sur deux !

    4. Ne pas sortir sa calculette au moment de signer

    Faites l’addition du bouquet ainsi que de toutes les rentes : si vous obtenez un montant total qui est équivalent ou qui dépasse la valeur de la maison, alors que le vendeur est encore « jeune », l’investissement n’en vaut sans doute pas la peine…

    5. Négliger les frais encore à venir

    Si la maison ou l’immeuble requiert de gros investissements dans un avenir proche, tenez-en compte ! Dans le cas d’un immeuble, contrôlez bien les PV des assemblées générales et relevez toute mention faisant état de travaux à venir. Dans tous les cas, faites expertiser le bien avant de signer !

    6. Viager libre

    Le viager occupé est sans doute la formule la plus intéressante : c’est en effet au crédirentier d’assumer les frais nécessaires à son occupation. Prenez donc vos renseignements et optez pour des propriétaires aussi soigneux que possible ! En effet, en cas de viager libre, il y a toujours une probabilité que le locataire ne soit guère soigneux ou mauvais payeur !

    7. Ne pas savoir assumer la rente

    En cas de non-paiement de la rente, vous pourriez vous retrouver dans l’obligation de devoir revendre le bien ou, pire, de voir la vente annulée.

    8. Investir dans un seul gros bien

    Mieux vaut plusieurs biens modestes qu’un seul important : vous augmentez ainsi vos chances de faire une bonne affaire !

  • Votre projet de construction/rénovation n’est pas terminé ? Voici comment prolonger votre logement actuel

    Si vous construisez ou rénovez une maison, il se peut que votre projet soit retardé… Dès lors, comment continuer à vivre dans la maison que vous avez déjà vendue ou que vous louez mais dont vous avez résilié le bail ? Notre avocat vous répond !

    Jan ROODHOOFT, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

    Umit Yildirim

    C’est malheureusement un fait archi courant : des personnes ayant un projet de construction ou de rénovation, mettent fin à leur bail à la date prévue pour la fin des travaux. Si ces travaux sont retardés et que le bail prend fin, ces personnes risquent de se retrouver temporairement sans logement. En outre, il peut également arriver que vous vendiez votre propre maison pour vivre ailleurs et que la vente soit conclue avant que l’autre maison ne soit prête. Mais dans ce cas, que pouvez-vous faire pour pouvoir continuer à y vivre (temporairement) ?

    Prolonger le loyer

    Si votre logement n’est pas prêt à temps, vous pouvez consulter votre propriétaire et lui demander s’il est d’accord pour que, malgré le préavis, vous puissiez continuer à y vivre pendant un certain temps. S’il est d’accord, tout va bien.  Il est préférable de mettre cet accord par écrit, par exemple en rédigeant un addendum au contrat de location indiquant que la location sera prolongée (à votre demande).

    Si votre propriétaire refuse, vous ne devez pas désespérer. En effet, la loi stipule que si votre bail prend fin à la suite d’une résiliation, vous pouvez parfois, en tant que locataire, demander une prolongation du loyer. Toutefois, vous devez alors être en mesure de fournir la preuve de circonstances extraordinaires. Il s’agit de circonstances qui rendent temporairement le déménagement ou la recherche d’un autre bien, impossible ou difficile. Le fait que la maison que vous construisez ne soit pas terminée pour une raison exceptionnelle, peut être considéré comme une circonstance extraordinaire.

    Comment demander ?

    Si vous désirez demander une prolongation, vous devez le faire au plus tard un mois avant la date d’expiration du bail. Pour les baux conclus en Flandre avant le 1er janvier 2019 et pour les biens locatifs situés en région wallonne ou bruxelloise, vous devez envoyer votre demande par courrier recommandé au propriétaire. Pour les baux conclus à partir du 1er janvier 2019 en région flamande, le renouvellement du bail peut être demandé par lettre recommandée, par remise contre récépissé ou par signification d’un acte d’huissier.

    Si le propriétaire refuse de répondre à votre demande, vous pouvez porter l’affaire devant le juge de paix. Celle-ci tiendra compte des intérêts des deux parties dans son évaluation. Si le juge de paix accorde la prolongation, il décidera de la durée du bail et des conditions de la prolongation. Par exemple, le juge de paix pourrait augmenter le loyer.

    Si la première prolongation du bail n’est pas suffisante, vous pouvez demander une deuxième prolongation. Si celle-ci échoue également, il n’est plus possible de demander une troisième prolongation.

    Et en cas de vente ?

    Si vous vendez votre logement actuel, vous devriez en principe avoir déménagé au moment de l’établissement de l’acte de vente notarié.  À ce moment-là, vous devez également remettre les clés de la propriété à l’acheteur.  Néanmoins, même dans ce cas, vous pourriez conclure d’autres arrangements avec l’acheteur pour vous permettre de rester un peu plus longtemps dans la propriété.

    Si l’acheteur est d’accord, vous avez intérêt à prendre de bonnes dispositions.  Convenez de la durée pendant laquelle vous pouvez continuer à vivre dans le bien vendu et si vous devez ou non payer une indemnité. L’acheteur voudra probablement qu’il soit précisé qu’il s’agit d’une « occupation en lieu et place » afin d’éviter qu’un contrat de location ne soit conclu. Le notaire qui rédige l’acte notarié peut faire le nécessaire pour mettre ces accords sur papier. Par ailleurs, sachez qu’en tant que vendeur, vous avez le droit de faire intervenir votre propre notaire dans la vente.

    Si l’acheteur n’accepte pas que vous restiez, vous ne pouvez rien faire.  Vous dépendez donc de sa bonne volonté.

  • Usufruit : le nu-propriétaire peut-il « contrôler » sa propriété ?

    Le nu-propriétaire d’un bien peut-il vérifier de temps à autre l’état de sa propriété ? La personne en ayant l’usufruit doit-elle le laisser rentrer ? Notre avocat vous dit tout !

    Ronnie George

    En tant que nu-propriétaire, vous pouvez toujours passer devant la propriété en voiture, à condition de ne pas pénétrer sur le terrain. En passant de temps en temps devant le bien, vous pouvez déjà vous faire une première idée de son état d’entretien. Un coup d’œil au jardin vous donnera déjà quelques indications…

    Entrez

    Vous ne pouvez entrer dans la maison et sur le terrain de votre propriété que si l’occupant (qui sera souvent l’usufruitier) vous en donne l’accès. Vous pouvez donc parfaitement convenir avec l’usufruitier d’un rendez-vous régulier.

    Que dit la loi ?

    S’il existe un bien soumis à un usufruit, son nu-propriétaire a le droit de le visiter une fois par an. Si l’usufruitier refuse l’accès au bien, vous devez, en tant que nu-propriétaire, saisir le tribunal pour vous permettre d’exercer votre droit de visite. Ce dernier ne peut devenir abusif.

    Nous vous conseillons donc de ne pas entrer dans la propriété sans la permission de l’occupant : dans ce cas, vous risquez d’être pénalement poursuivi.

    Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Vous souhaitez accorder un prêt à vos enfants ? 5 choses à savoir…

    Si l’un de vos enfants souhaite acheter une maison, peut-être voudrez-vous lui prêter une certaine somme d’argent. Pour éviter toute discussion par la suite, il est préférable de prendre un certain nombre de précautions…

    descendance

    Rédiger un contrat écrit

    Tout d’abord, il est important de rédiger un accord écrit. Dans le cas contraire, si votre enfant ne rembourse pas le prêt, vous risquez de ne pas pouvoir prouver que vous lui avez effectivement accordé un prêt et vous risquez donc de ne pas récupérer votre argent. La loi stipule que les contrats de plus de 3500 euros doivent être prouvés par écrit.

    Vous pouvez évidemment rédiger un « véritable » contrat. Celui-ci doit être établi en autant d’exemplaires originaux qu’il y a de parties, et chaque partie doit recevoir un original. Une alternative ? Une reconnaissance de dette. Celle-ci doit contenir le montant de la somme prêtée (en toutes lettres), ainsi que la signature des personnes engagées dans le prêt.

    N’oubliez pas les termes

    Convenez avec votre enfant des conditions du prêt et inscrivez également ces conditions dans l’accord que vous rédigerez. Nous pensons, par exemple, aux éventuels intérêts à payer… Précisez également quand le prêt doit être remboursé et le type de remboursement : en une traite à la fin, mensuellement, annuellement…

    Vous pouvez également convenir d’une garantie ou d’un gage sur certains biens. N’oubliez pas de préciser dans le contrat la destination du prêt (par exemple, l’achat d’une maison ou d’un appartement, des rénovations…). Dans le cas contraire, votre enfant pourrait utiliser les sommes prêtées à d’autres fins que celles pour lesquelles vous avez prêté l’argent.

    N’oubliez pas le partenaire

    Si votre enfant est marié ou vit avec quelqu’un, demandez-leur si le prêt est aussi accordé au partenaire. Il s’agit d’un détail important en cas de rupture ou de divorce, surtout dans le cas où ils sont mariés sous le régime légal ! Dans le cas où vous prêtez de l’argent à votre enfant et à son partenaire, indiquez dans l’accord écrit qu’ils sont tous les deux solidairement responsables de tous les montants qui vous sont dus.

    Impôt à la source

    Si votre enfant doit vous verser des intérêts, il devra en principe retenir le précompte mobilier, pour environ 30 %. En clair, cela signifie que votre enfant ne devra vous verser que 70 % des intérêts.

    Annulation

    Si vous souhaitez annuler le prêt par la suite, c’est tout à fait possible. Dans ce cas, le prêt est transformé en don. Vous pouvez annuler le prêt en envoyant une lettre recommandée à votre enfant. N’oubliez cependant pas qu’il doit payer des droits de succession sur le capital remis si vous décédez dans les trois ans suivant la date d’envoi de la lettre recommandée de remise.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Divorce : que va-t-il advenir de votre maison ? Voici les 3 principales options

    Un divorce n’est jamais une affaire simple, notamment lorsqu’il y a un bien immobilier en jeu. Voici, en quelques mots, les différentes options qui s’offrent à vous.

    Divorce
    Eric Ward

    1. Propriété en indivision

    Concrètement, cela signifie que le logement fait partie des biens communs et reste la propriété des deux conjoints. C’est notamment le cas lorsque, par exemple, l’une des parties désire toujours vivre dans la maison mais n’a pas l’argent pour racheter l’autre partie. En principe, cela n’est possible que pour 5+5 ans. Des exceptions sont possibles, mais doivent être justifiées. Dans tous les cas, soignez la partie administrative et les accords conclus entre vous (notamment au niveau des frais d’utilisation) pour éviter les problèmes potentiels. Un agent immobilier ou un notaire peut certainement vous y aider.

    2. Rachat de l’autre partie

    Pour racheter, il faut convenir d’une valeur, ce qui peut causer des problèmes. Un expert peut certainement vous aider à obtenir une valeur objective, qui sera ensuite enregistrée par le notaire. Ce dernier enregistrera ensuite la part de chacun dans la vente. N’oubliez pas que le bénéficiaire du transfert de propriété doit non seulement rembourser la part du partenaire, mais aussi supporter le coût total du remboursement de l’entièreté crédit. Les frais supplémentaires seront également à sa charge.

    3. Vente de la propriété

    Le bien peut être mis en vente par l’un ou les deux partenaires. Après l’exécution de l’acte, le prix de vente sera divisé en fonction de la part de chacun dans la propriété. Les frais seront déduits du prix de vente.

    Il existe d’autres options : dans tous les cas, nous conseillons aux couples désireux de divorcer de contacter un notaire. Ce dernier tentera de trouver un consensus entre les deux parties. Pour les partenaires non mariés, des dispositions peuvent être prises en privé.

  • Faut-il enregistrer un testament que l’on a rédigé soi-même ?

    Si légalement vous n’êtes pas tenu de faire appel à un notaire pour vous épauler dans la rédaction de votre testament, la Fédération Royale du Notariat belge le recommande pourtant fortement. Vous pouvez néanmoins rédiger votre propre testament, à condition de respecter certains impératifs !

    Pour que votre propre testament soit valide, il doit être rédigé à la main et être daté et signé. En effet, la dactylographie n’est pas autorisée. Ce testament sera présenté à un notaire à votre décès. Il doit donc être le plus clair possible. Pour vous en assurer, n’hésitez pas à réaliser une première version que vous soumettrez à votre conseil pour avis. Celui-ci s’assurera notamment que le contenu du texte soit juridiquement conforme et que le testament pourra donc être effectivement exécuté. En la matière, la connaissance du droit des successions est indispensable !

    Pourquoi faire enregistrer son testament ?

    Lorsqu’on rédige soi-même un testament, il se peut qu’il se dégrade au fil des années. Le risque de le perdre est aussi important. Vous pouvez éventuellement préparer une note qui indique l’emplacement de votre testament. Une autre possibilité est d’enregistrer le document en format numérique, par exemple dans Izimi. Notez néanmoins que seul votre testament manuscrit original compte. Le téléchargement d’une copie ou d’une photo dans Izimi n’aura pas la même valeur de preuve. Mais Izimi vous permet néanmoins de retrouver facilement tous vos documents importants et, éventuellement, de les partager.

    Autre risque encouru par votre testament : la destruction. Il se peut en effet que le document soit découvert par un de vos héritiers et que ce dernier ne soit pas satisfait de vos dernières volontés… Le document peut alors facilement être déchiré et jeté pour éviter qu’il soit exécuté. Pour cette raison aussi, assurez-vous de remettre votre testament à votre notaire afin qu’il le conserve en lieu sûr !

    Enregistrer votre testament auprès d’un notaire a un autre avantage, et non des moindres : l’étude notariale est en effet en mesure d’enregistrer les testaments olographes au registre central des testaments (CRT). Le contenu des actes reste secret mais les notaires pourront facilement retrouver les données de l’étude notariale qui a établi et conservé l’acte en question. Vous êtes ainsi certain que vos volontés seront connues et respectées !

    Enfin, le fait que vous puissiez rédiger vous-même un testament n’élimine en rien les autres risques. Le droit des successions est une matière complexe tandis que les règles fiscales changent régulièrement. Les conseils d’un notaire réduisent le risque de discussions futures. Un testament authentique, qui est donc rédigé par un professionnel, offrira toujours une plus grande sécurité !

  • Location : faut-il faire un état des lieux après vos travaux ?

    Si, en tant que propriétaire, vous effectuez des travaux dans un logement qui est loué, nous vous conseillons fortement d’établir un état des lieux par la suite.  De quoi s’agit-il et comment s’y prendre ?

    Pourquoi ?

    Si vous effectuez des travaux dans un bien que vous louez, l’état du bien ne sera plus le même qu’au début du bail. Si, par la suite, le locataire endommage le bien fraichement rénové, vous risquez de ne pas pouvoir le prouver et de ne pas pouvoir demander d’indemnisation.

    Comment procéder ?

    Demandez au locataire s’il est prêt à faire un état des lieux supplémentaire. Vous pouvez proposer qu’il soit établi à frais partagés, éventuellement par la personne qui a établi l’état des lieux initial.

    Inutile de tout noter lors de ce nouvel état des lieux : vous pouvez vous concentrer sur les seuls changements. Une fois l’état des lieux établi, le propriétaire devra le faire enregistrer.

    Le locataire refuse

    Si le locataire refuse de coopérer, vous pouvez porter l’affaire devant le juge de paix qui désignera ensuite un expert pour rédiger l’annexe à l’état des lieux.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

     

  • Règlement d’ordre intérieur : que faire si un habitant ne respecte pas les règles ?

    Dans les immeubles à appartements, le règlement d’ordre intérieur fixe toutes sortes de règles sur la « vie dans l’immeuble ». Mais que faire si un occupant ne le respecte pas correctement ?

    Le règlement d’ordre intérieur comprend des règles sur la manière et le moment de sortir les poubelles, les heures où le bruit est interdit, les objets qui peuvent ou ne peuvent pas être stockés dans les parties communes, l’utilisation de l’ascenseur, etc.

    Prenez contact

    Si l’un des habitants ne respecte pas les règles, nous vous conseillons de d’abord prendre contact avec lui.  Vous pouvez lui demander de respecter les règles à l’avenir. Dans de nombreux cas, une intervention polie de votre part peut parfaitement résoudre le problème.

    Contactez le gestionnaire de la propriété

    Si votre intervention ne donne rien (ou si vous n’avez pas envie de parler à la personne), vous pouvez signaler les infractions au syndic. Ce dernier peut mettre en demeure le copropriétaire ou le locataire et l’obliger de se conformer aux règles.

    Rien ne bouge ? Vous pouvez entamer une procédure de conciliation auprès du juge de paix. Si la situation n’évolue pas, l’association des copropriétaires peut entamer une procédure auprès du juge de paix par l’intermédiaire du syndic.

    Des sanctions ?

    Les règlements peuvent inclure un système d’amende pour chaque violation. Le montant doit être raisonnable et non excessif. Si l’amende n’est pas payée spontanément, le juge peut obliger le contrevenant à payer.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)